Рынок аренды демонстрирует стабильность и стремление к цивилизованности
Cтроить жилье для некоммерческого найма – дело будущего
Одновременно с новостями о возможном привлечении инвесторов к строительству арендного жилья (см. «Убедить девелоперов строить жилье для некоммерческого найма будет непросто») обычный традиционный рынок жилой аренды продолжает жить своей жизнью. Его участники, обычно владельцы одной, максимум двух-трех квартир, предназначенных для сдачи в наем, не так озабочены далекими перспективами. Зато они внимательно отслеживают ситуацию спроса и предложения, а также, судя по всему, становятся все более законопослушными, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Налоговые поступления от сдачи в аренду жилья в Москве по итогам первого полугодия 2014 года выросли на 32%, передает агентство РИА «Новости» со ссылкой на сообщение пресс-службы столичного департамента экономической политики и развития. За отчетный период столичные власти собрали 671 млн руб. налогов по доходам от сдачи в аренду жилья. За аналогичный период прошлого года было собрано 507 млн рублей. Общий объем налоговых поступлений по аренде жилья в первом полугодии 2014 года составил около 800 млн рублей. В эту сумму входят поступления от продажи патентов на сдачу в аренду жилых помещений, уточнил агентству сотрудник пресс-службы.
Объем рынка в первом приближении
Соответственно, поступления от продажи патентов составили около 130 млн руб., это очень интересный показатель, считает замруководителя www.irn.ru Сергей Жарков. Стоимость годового патента составляет 60 000 руб. Значит, в Москве по патентам сдают квартиры примерно 2000 владельцев. Патент выгодно приобретать, если месячный доход составляет 40 000 руб. с небольшим в месяц (см. статью «Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов») и если лендлорд уже обладает свидетельством индивидуального предпринимателя (стать таковым обойдется еще в 90 000 - 100 000 руб.).
Можно с известной натяжкой предположить, что годовая сумма налога, которую платят другие законопослушные наймодатели, не слишком превышает те же 60 000 руб. Конечно, отбросив узкий элитный сегмент – там обычно заключают официальные договоры и платят налоги исправно: рисковать судьбой недвижимости стоимостью в миллионы и десятки миллионов долларов здравомыслящий человек не захочет.
Тогда путем тех же нехитрых арифметических вычислений получаем, что без патента налоги платят еще 10 000 - 15 000 москвичей. Кто-то из них регистрируется в качестве ПБОЮЛ (ставка 6%), некоторые предпочитают платить НДФЛ по ставке 13%. Не густо, учитывая, что московские власти еще в прошлом году оценивали объем рынка сдаваемых квартир примерно в 300 000 единиц (подробнее см. в статье «Картина маслом: аренда квартир в Москве в цифрах»).
Цены и квартиры для среднего класса
Что же касается цен, то общую ситуацию в Москве можно расценить как стабильную с элементами спада в преддверии августа-сентября – наиболее горячего ежегодного сезона рынка аренды жилья.
По данным департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», события первого полугодия 2014 года никак не повлияли на стоимость найма в Москве. Динамика цен в разных сегментах составляет плюс-минус 1%. Максимальное увеличение – около 2% пришлось на многокомнатные квартиры в бизнес-классе.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
«Ни колебания курсов валют, ни увеличение числа инвестиционных квартир не стали толчком для роста или падения арендных ставок, – комментирует Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». – Наймодатели предпринимали попытки повышения платы, но им это не удалось. Наниматели не готовы платить больше. При любой попытке повышения арендной ставки на квартиру срок ее экспозиции увеличивается, и сдаются те варианты, собственники которых предлагают цены, адекватные рыночным, или идут на торг и уступают в цене. Но заметного снижения также не было заметно, что характеризует сохранение платежеспособного спроса в тех же пределах».
Средние ставки на аренду квартир в Москве, руб. в месяц, и их динамика за первые полгода 2014 г.
| Квартира | Класс | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Эконом | Бизнес | Премиум | ||||
| Число комнат | Ставка | % | Ставка | % | Ставка | % |
| 1 | 29 900 | -1,02 | 43 700 | -0,21 | 71 800 | -0,29 |
| 2 | 40 300 | -0,43 | 65 000 | -0,74 | 94 400 | +0,87 |
| 3 | 55 200 | +0,75 | 96 000 | +0,59 | 139 300 | +0,18 |
| Много | 135 800 | +1,86 | 201 100 | +0,46 | ||
По данным «ИНКОМ-Недвижимость»
Стоимость аренды квартир зависит от многих факторов, основные из них – район проживания, удаленность от станции метро, качество ремонта. Расширение границ Москвы условно разделило рынок на территории «за МКАД» и «внутри МКАД». Районы Новой Москвы (ТиНАО) не привлекают арендаторов в силу удаленности, их рассматривают как ближайшее Подмосковье. Например, квартиру в современном доме с хорошим ремонтом и всей бытовой техникой можно снять в Москве, но за пределами МКАД, за 27 000 руб. в районах Косино-Ухтомский, Выхино-Жулебино (вблизи станции метро «Жулебино»), в Некрасовке, Щербинке. В пределах МКАД за такие же деньги можно снять обычную чистую квартиру, но в транспортной доступности от метро или 15-20 минутах пешком, в панельном доме, с недорогим ремонтом. Традиционно дешевле сдается жилье в ВАО, ЮВАО и ЮАО, здесь средняя цена за однокомнатную квартиру экономкласса составляет 27 000 - 29 000 рублей. За 31 000 - 32 000 руб. в среднем можно снять квартиру в СВАО, САО, СЗАО. В ЮЗАО и ЗАО стоимость аренды еще выше – в среднем 33 000 рублей, и самые дорогие квартиры сдаются в ЦАО – 36 000 рублей за однокомнатную квартиру экономкласса.
Ставки на элитное жилье
Москва заняла 12-е место по динамике роста арендных ставок среди исследуемых городов мира с годовым показателем роста 0,2% (квартальное изменение составило -4,5%) по состоянию на апрель 2014 года. В I квартале 2013 г. Москва занимала 14-ю строчку индекса с годовым показателем -2,6%, согласно исследованию международной консалтинговой компании Knight Frank. Она опубликовала результаты глобального индекса аренды элитной жилой недвижимости (Prime Global Rental Index) за I квартал 2014 года. Индекс отслеживает динамику арендных ставок на рынках премиального жилья 17 городов мира.
Найроби возглавляет рейтинг уже четвертый квартал подряд. За год, по состоянию на апрель 2014, рост ставок аренды в премиальном секторе жилой недвижимости кенийской столицы составил 25,8%. Ведущие мировые финансовые центры – Сингапур, Лондон и Гонконг – занимают нижние строки рейтинга, однако в течение 2014 года в этих городах ожидается рост арендных ставок.
Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank, отмечает: «Сохранение позиций в данном рейтинге вполне закономерно для Москвы, и, по моему прогнозу, в среднесрочной перспективе 3-5 лет арендные ставки, как и цены продажи жилой недвижимости, будут расти или оставаться в стабильном состоянии».
Prime Global Rental Index, I квартал 2014 года
| Место | Город | Регион | Годовое изменение, % 03.13 - 03.14 | Полугодовое изменение, % 09.13 - 03.14 | Квартальное изменение, % 12.13 - 03.14 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Найроби | Африка | 25,8% | 7,5% | 2,1% |
| 2 | Дубай | Ближний Восток | 16,4% | 10,2% | 6,0% |
| 3 | Тель-Авив | Ближний Восток | 11,1% | 5,2% | 2,7% |
| 4 | Цюрих | Европа | 9,0% | -1,4% | -0,0% |
| 5 | Нью-Йорк | Северная Америка | 6,5% | 8,0% | -0,7% |
| 6 | Токио* | Азиатско-Тихоокеанский | 6,2% | 4,2% | 5,0% |
| 7 | Женева | Европа | 4,1% | 4,1% | 4,1% |
| 8 | Гуаньчжоу | Азиатско-Тихоокеанский | 3,6% | 2,0% | 0,2% |
| 9 | Торонто | Северная Америка | 1,9% | -0,8% | -0,5% |
| 10 | Пекин | Азиатско-Тихоокеанский | 1,9% | -1,7% | 0,2% |
| 11 | Шанхай | Азиатско-Тихоокеанский | 1,8% | -0,3% | 0,8% |
| 12 | Москва | Европа | 0,2% | -1,6% | -4,5% |
| 13 | Кейптаун | Африка | 0,1% | 0,0% | 0,0% |
| 14 | Вена | Европа | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| 15 | Сингапур | Азиатско-Тихоокеанский | -0,3% | -1,1% | -0,6% |
| 16 | Лондон | Европа | -2,0% | -1,1% | 0,1% |
| 17 | Гонконг** | Азиатско-Тихоокеанский | -6,3% | -2,3% | 0,2% |
* Данные, основанные на контрактах аренды свыше
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик — ООО СЗ «Селигерский». Проектная декларация — наш.дом.рф. Акция до 30.04.2024. Не оферта. Подробности — level.ru
