Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Объединять две квартиры невыгодно, но иногда это единственный вариант

Больших квартир в массовом сегменте почти не осталось

Чаще всего на рынке недвижимости действует правило: чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр в ней. Но предложение больших площадей в массовом сегменте ограничено. Например, в новостройках старой Москвы эконом- и комфортклассов не предлагается ни одной квартиры с пятью и более комнатами. В результате людям, у которых есть потребность в большой площади, приходится покупать несколько квартир и объединять их в одну. Правда, отмечают специалисты www.irn.ru, такая необходимость встречается не так уж часто.


Бальное платье из халата
В свое время покупка смежных квартир с целью последующего объединения была довольно распространенной практикой, и главным мотивом для покупателей являлось отсутствие больших жилых помещений. «Так действовали в 1990-е годы, когда уже очень хотелось соответствовать новому образу жизни, какому-то достигнутому статусу, а жилья по индивидуальным проектам на рынке было – кот наплакал, – вспоминает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Михаил Куликов. – Вот тогда люди чудили. Я знал человека, который приобрел в типовом панельном доме в Митино восемь квартир на двух этажах – четыре снизу, четыре сверху; объединил их в единое пространство, построил лестницу между уровнями и был очень рад».

Подобные истории в то время случались нередко. Предприниматель Олег Паламарчук в конце 1990-х столкнулся с необходимостью расширения жилплощади. «У нас была трехкомнатная квартира, которая стала тесноватой для нашей семьи. Часто приезжали родители-пенсионеры, которых нужно было куда-то размещать, к тому же хотелось, чтобы у каждого из двух сыновей была отдельная комната», – рассказывает он. Менять район семья не хотела из-за школы, а в том же районе подходящих квартир не нашлось. Предприниматель предложил соседу из смежной однушки выкупить его квартиру, самостоятельно подобрал ему альтернативный вариант, который был больше по площади, и компенсировал разницу. В результате у Олега получилась пятикомнатная квартира, в которой хватило места всем. Когда дети выросли и обзавелись собственными семьями, было принято решение вновь разделить квартиры – старшему сыну с женой было комфортнее жить рядом с родителями, но все же в отдельной квартире.

В 2000-е годы вместе с активным строительством и ростом цен на недвижимость появились дома и планировки на любой вкус. Даже в экономклассе возводились просторные квартиры – многие из них сейчас попали на вторичный рынок, поэтому у желающих приобрести большую жилплощадь выбор велик, и вторичные квартиры практически не покупают с целью последующего объединения. По словам Михаила Куликова, это единичные случаи на тысячу сделок: «При том богатстве выбора, который есть сейчас на рынке жилья, в этом просто нет смысла. Нынешний покупатель имеет возможность изначально выбирать жилплощадь в соответствии с потребностями – в больших площадях, многоуровневой планировке, с панорамным видом на всю Москву и любыми другими опциями. Технология монолитного домостроения позволяет человеку изначально «кроить квартиру под себя», а не «перешивать» ее постфактум, пытаясь сделать из халата бальное платье».


Объединяют дорогое
А вот в современных новостройках смежные квартиры покупают чаще. Во-первых, в рамках нового проекта больше возможностей найти смежные варианты. «Застройщик выводит большой объем недвижимости, и есть сразу несколько предложений на одной площадке», – объясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Во-вторых, после кризиса девелоперы стали делать более мелкую нарезку квартир, из-за чего найти жилье большой площади не так просто. Например, по данным «ИРН-Консалтинг» за июнь 2014 года, в московских новостройках эконом- и комфортклассов четырехкомнатные квартиры составляют всего 2,2% от общего объема предложения, а квартиры с большим количеством комнат вовсе не продаются.

В Подмосковье выбор больше, но и там господствуют квартиры небольших площадей. «Мы проектировали малоэтажный квартал «Гольяново Парк» так, чтобы люди с относительно небольшим бюджетом могли себе позволить комфортное жилье с необычными архитектурными решениями. Поэтому мы сознательно делали квартиры небольших площадей – от 28 до 43 кв. м. Учитывая, что в проекте предусмотрены квартиры со вторым светом, у людей есть возможность сделать второй уровень, тем самым увеличив площадь почти вдвое», – говорит директор департамента продаж ГК «Астерра» Иван Матюшин. Правда, и этого бывает мало. Одни покупатели приобрели сразу три смежные квартиры – две из них двухуровневые, а между ними одноуровневая с выходом на эксплуатируемую кровлю. «Покупатели планируют создать на общей зоне между квартирами зимний сад и таким образом объединить все три квартиры, – рассказывает эксперт. – Кровля не будет оформляться в собственность, покупатели заплатят только за площадь квартир. Это можно назвать бонусом от застройщика».


Квартиры в «Гольяново Парк» можно объединить через кровлю

Источник: ГК «Астерра»

В целом доля покупок смежных квартир на первичном рынке в массовом сегменте не слишком высока – по оценкам экспертов из девелоперских и риелторских компаний, она не превышает 5%. Чаще такие покупки происходят в бизнес-классе и элитном сегменте. «Например, смежные покупки составляют примерно четверть от всего объема в «Доме на Тишинке», – отмечает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed. – Мне известны примеры, когда в этом проекте объединялись квартиры на этаже площадью 180 и 100 кв. м, две квартиры по 100 кв. м. Есть клиенты, купившие все три квартиры на этаже в одной из секций. В ЖК «Булгаков» была сделка, когда покупатели приобрели две квартиры на одном этаже».

Чаще с целью объединения покупают апартаменты. По данным «Бест-Новострой», в комплексе «Фили Град» доля таких покупателей составляет почти 20%. По словам председателя совета директоров компании Ирины Доброхотовой, это объясняется более простой процедурой согласования перепланировок апартаментов по сравнению с квартирами.


Нестандартные желания
По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в 90-95% случаев покупатели смежных квартир в дальнейшем объединяют их. Такие покупки совершаются в тех случаях, когда покупателям приглянулся конкретный дом или район, а больших квартир в нем не предлагается.

Кроме того, людей могут не устраивать стандартные планировки в многокомнатных квартирах, поэтому они рассматривают варианты с переделкой смежных квартир. «Например, объединение двух смежных квартир позволит изменить линейную планировку на распашную и получить окна в квартире на обе стороны – и во внутренний двор, и на внешнюю сторону. Также при соединении двух квартир можно получить комнаты нестандартной формы, если одна квартира расположена в поворотной секции. За счет двух смежных квартир можно увеличить количество санузлов или на месте одного из них сделать постирочную, кладовую или гардеробную», – поясняет Владимир Моребис, руководитель отдела проектов Est-a-Tet.

В некоторых проектах, чаще всего со свободной планировкой квартир, такая возможность заложена в концепцию. «Квартиры «нарезаются» на небольшие площади, и если покупатель хочет приобрести квартиру большей площади, то он выкупает несколько квартир, расположенных рядом, и объединяет их, – говорит руководитель отделения «Кузьминки» агентства «Азбука Жилья» Марина Пиатрович. – В таких случаях, как правило, предусмотрены скидки, чтобы компенсировать более высокий уровень цен на квартиры меньшей площади».


Через кухню или прихожую
Объединить квартиры можно разными способами. «Чаще всего это делают путем прорубания дверного проема или, если квартиры находятся в одном холле, ставится общая «холловая» дверь, тогда квартиры обладают определенной автономностью друг от друга. Площадь холла фактически становится частью общей квартиры. Реже целиком сносятся смежные стены в рамках полной перепланировки обеих площадей», – говорит Валерий Аристархов, ведущий специалист риелторской компании «Русский дом недвижимости». По словам Марии Литинецкой, девелоперы монолитных проектов нередко идут навстречу покупателю и в принципе не возводят стену между двумя квартирами.

Чаще всего объединяют трехкомнатные или двухкомнатные квартиры с однокомнатными, отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой». Ирина Могилатова (Tweed) рекомендует обращать внимание на то, чтобы квартиры не были линейными – то есть они не должны быть вытянутыми в длину: «Согласитесь, объединить две линейные двушки по горизонтали – по меньшей мере странно».

Удобнее всего, по словам директора по маркетингу компании Urban Group Леонарда Блинова, объединять квартиры через кухню. «Тогда образовывается большая общая кухня-гостиная, где семьи из двух квартир могут встречаться и общаться. На втором месте по комфорту проживания – общая прихожая у двух квартир. И самый неудобный вариант – объединение через комнату, в этом случае получаются две проходные комнаты», – говорит эксперт.

В элитном сегменте довольно распространенный случай перепланировки – соединение дорогого, но небольшого по площади пентхауса и нижней более просторной, но менее дорогой квартиры, рассказывает Леонард Блинов.


По закону
При покупке смежных квартир обязательно стоит учитывать, что не все из них можно объединить по закону. «Сама конструкция монолитных домов предполагает свободную планировку, поэтому объединение смежных квартир законно, если его согласовать с соответствующими инстанциями. А вот «отъедать» площадь от общественных зон незаконно, поэтому управляющая компания сначала может сделать выговор таким жильцам, а потом устранить нарушения. То же самое относится и к изначально не предусмотренным двухуровневым квартирам, ибо прорубка проема в полу – это нарушение несущих конструкций, что незаконно», – говорит Владимир Моребис.

Если объединение идет через стену, нужно помнить, что сносить капитальные стены нельзя. Поэтому в панельных домах, где в большинстве случаев между квартирами используются несущие стены, легально объединить жилье таким образом не получится. «При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем, укрепленный металлоконструкциями», – отмечает Марина Пиатрович.

К слову, в некоторых панельных домах бывают некапитальные межквартирные перегородки. «Между квартирами, которые мы объединяли, был ненесущий отрезок стены протяженностью 2 м. Именно там я и сделал проход между квартирами, который составлял единое целое со шкафом-купе и закрывался той же раздвижной дверью», – рассказывает Олег Паламарчук.

Если объединять квартиры через дверной проем, сохранив отдельный вход в каждую из них, а также все санузлы и обе кухни, то можно не объединять квартиру юридически. В противном случае потребуется получать новый кадастр и план БТИ на объединенную площадь, отмечает Валерий Аристархов.

Кроме того, при объединении квартир нужно помнить об общих правилах по перепланировке. «Например, при разработке дизайна квартиры необходимо обращать внимание, что над жилыми комнатами ниже расположенных квартир не могут располагаться санузлы и кухни», – говорит Алексей Харитонов. О том, как сделать перепланировку в соответствии с законом, читайте в статьях «Перепланировка может убить и лишить жилья» и «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок».


Лицом к спросу
Возможность объединения квартир востребована у ограниченного числа покупателей. Но девелоперы и риелторы стараются учитывать эту аудиторию, предусматривая для таких покупателей специальные опции. Например, по словам управляющего партнера ГК «Глубина» Дмитрия Гусева, архитекторы компании помогают грамотно спланировать объединение квартиры в рамках проекта «Валь д‘Эмероль». А в ЖК «Бутовские аллеи» покупателям предлагаются уже готовые дизайн-проекты объединения двух смежных квартир. «Например, квартира-студия и двухкомнатная квартиры соединяются в «трешку» с большой кухней и гостиной», – уточняет Владимир Моребис.

Источник: Est-a-Tet

В сегменте элитной недвижимости девелоперы изначально предусматривают решения, способствующие легкому объединению квартир. «Все-таки тренд уменьшения площадей на элитном рынке присутствует, – говорит Ирина Могилатова. – Выходцам из бизнес-класса нужны квартиры с меньшими площадями. Но планировки предусматриваются таким образом, чтобы удовлетворить спрос и более состоятельной публики, которой нужны квартиры размером больше. Например, они делают прямоугольные жилища по 60 или 80 кв. м и располагают их таким образом, чтобы площади можно было интегрировать в единое пространство. Выбор у покупателя не ограничен – можно купить одну или несколько квартир».

Покупка нескольких квартир с целью объединения обычно невыгодна: лучше приобрести одну квартиру большой площади, так как стоимость квадратного метра будет ниже. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, разница в цене квадратного метра в четырехкомнатной и однокомнатной квартире в сегментах эконом и комфорт может достигать 20%. «Покупателям, желающим приобрести большую площадь, порой приходится объединять несколько квартир, переплачивая за квадратный метр. С учетом таких покупателей в нашем следующем проекте «Гольяново Парк 2» мы планируем сделать несколько больших квартир с собственным выходом на террасу», – говорит Иван Матюшин (ГК «Астерра»).

Платежеспособный спрос сейчас очень ограничен, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Тем не менее на большие квартиры существует спрос, и девелоперы стараются его удовлетворить.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
28600 (15 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте