Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, специально для www.irn.ru

Еще года три-четыре назад слово «апартаменты» являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку недвижимости, но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от коммерческой недвижимости? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.

Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.


Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а коммерческая недвижимость. Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.

Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким рыночным ценам. Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую коммерческую недвижимость, а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.

В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.


Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.

Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в жилом фонде государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.


«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает аренду земли, на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – налог на имущество с мест общего пользования (МОП).


Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.

Содержание и эксплуатация. Оплачивают обе категории – но в апартаментах этот тариф значительно выше.

Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.

Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.

Налог на имущество с МОПов, аренда земли, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.

Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.


Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в аренду, то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом кредит, то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.

Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6442 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте