Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, специально для www.irn.ru

Еще года три-четыре назад слово «апартаменты» являлось весьма расплывчатым понятием не только для людей, не имеющих отношения к рынку недвижимости, но и для специалистов. Помню, как несколько лет назад на одной из отраслевых конференций был задан сакраментальный вопрос из зала: так чем же отличаются апартаменты от обычного жилья и от коммерческой недвижимости? Ответы звучали самые разные, не буду их повторять, но все они показывали одно – понятие «апартаменты» для нашего рынка новое.

Сейчас все изменилось. И тренд «инвестируй в апартаменты, это дешево, надежно и практично» уже несколько лет победно реет над всеми заинтересованными игроками. Но поскольку мы – управляющая компания, наш угол зрения всегда несколько отличается от точек зрения других участников рынка недвижимости. И мы решили проанализировать, а так ли уж выгодна покупка апартаментов, как это кажется на первый взгляд.


Отличие от квартир
Первое, что нужно четко понимать покупателю, это то, что апартаменты – не жилая, а коммерческая недвижимость. Соответственно, к ним не применимы нормы Жилищного кодекса РФ и вся та нормативная база, которая применяется к жилью. Что из этого следует? То, что, купив некое количество квадратных метров в апартаментах, собственник в дальнейшем будет иметь весьма серьезные траты, связанные с их содержанием, эксплуатацией, с платой за ресурсы, а также ряд где-то «неожиданных», но регулярных платежей.

Начнем с ресурсов. Стоимость потребляемых ресурсов для жилого сектора утверждена министерством регионального развития; соответственно, поднять цену выше утвержденного норматива невозможно. Делается это осознанно, чтобы на рынке оставались только государственные компании: при такой низкой стоимости тарифов частным компаниям там делать нечего. В «нежилье» нет этого сдерживающего фактора, поэтому те же поставщики ресурсов продают их в этом сегменте по самым высоким рыночным ценам. Под «нежильем» мы в данном случае подразумеваем не только классическую коммерческую недвижимость, а любые нежилые объекты: от порта, завода, шахты и метрополитена до овощной палатки; все они потребляют воду и электроэнергию… И для апартаментов стоимость ресурсов начисляется также по «нежилому» тарифу. Для сравнения: средняя стоимость отопления для жилого фонда составляет приблизительно 1570 руб./Гкал, для апартаментов – около 2000 рублей за ту же потребляемую единицу. Стоимость электроэнергии для жилья – примерно 3,15 руб., за киловатт-час, и эта стоимость регулируется государством; для апартаментов средняя рыночная цена колеблется в районе 5,50 руб., но может быть много выше, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с Мосэнерго.

В целом владельцы апартаментов переплачивают за «коммуналку» в 2-3 раза по сравнению с собственниками жилья.


Обслуживание и эксплуатация
Этот блок вопросов создает самое серьезное удорожание при функционировании апартаментов. Повторюсь, «жилой» тариф (24,5 руб. за кв. м в месяц) здесь не действует, и управляющие компании устанавливают «рыночную» стоимость. Разброс цен здесь настолько велик, что дать какую-то среднюю для примера не представляется возможным. В среднем, формируя тариф, управляющие компании ориентируются на примерно такой разбег – от $50 до $100 за кв. м в год, но и эта цифра ни о чем не говорит, т.к. все дополнительные опции (капремонт, охрана, консьерж, вывоз мусора и так далее) оплачиваются собственником отдельно. Хотя на этапе экспозиции покупателю предоставляется некая заниженная, достаточно приемлемая цена, которая теоретически не может его отпугнуть. А далее, на этапе эксплуатации и функционирования апартаментов, цену начинают поднимать за счет дополнительных сборов и налогов, о которых мы скажем ниже.

Отдельно надо отметить капитальный ремонт. Если в жилом фонде государству так или иначе приходится субсидировать его проведение, где-то на 50%, где-то выше, где-то ниже, то владельцам апартаментов об этом следует забыть. Все 100% сметы им придется оплачивать самим. Кроме того, повторюсь, что на апартаменты не распространяется действие Жилищного кодекса РФ, соответственно, если капремонт сделан некачественно, призвать исполнителя к ответу будет практически невозможно. А такой риск есть, т.к. апартаменты в основном возникают в результате реконцепции бывших промышленных зданий либо строятся с нуля на их месте, с использованием их же изношенных коммуникаций, что все вместе чревато быстрым износом зданий.


«Неожиданные платежи»
Это та часть статей расходов, которую в отличие от собственника квартиры владелец апартаментов обязан оплачивать. Во-первых, он, как и все собственники коммерческой недвижимости, оплачивает аренду земли, на которой стоит здание. Второе – это так называемые экологические сборы. Подразумевается, что любое «нежилье» может осуществлять некие вредные выбросы в атмосферу, даже если это банальный офисный центр или те же апартаменты. И третий платеж – налог на имущество с мест общего пользования (МОП).


Общая картина
Коммунальные расходы. Их оплачивают обе категории – и владельцы квартир в жилых домах (назовем их условно «жильцы»), и владельцы квадратных метров в апартаментах, но им это обходится в 2-3 раза дороже.

Содержание и эксплуатация. Оплачивают обе категории – но в апартаментах этот тариф значительно выше.

Налог физических лиц на имущество – оплачивают и те, и другие. Но есть разница. На вторичном рынке обладатели квартир платят меньше. Так как приобретаемое на вторичном рынке жилье обладает остаточной балансовой стоимостью, и, как следствие, размер налога, начисляемый на остаточную стоимость, будет значительно ниже. В новостройках же налоговая база будет примерно сопоставима с апартаментами. Правда, ставка налога будет опять же разной. Для жилых помещений это 0,1% от стоимости. А для нежилых (каковыми считаются апартаменты) – в пять раз выше: 0,5%.

Капитальный ремонт. «Жильцы» могут, если повезет, заплатить меньше или не заплатить вовсе, владельцы апартаментов заплатят 100%.

Налог на имущество с МОПов, аренда земли, экологический сбор. По всем трем статьям «жильцы» не платят, владельцы апартаментов платят.

Если же сравнить совокупные платежки, то средняя сумма ежемесячного платежа для владельца двухкомнатной квартиры составит примерно 5000 рублей, а для владельца таких же апартаментов – 15 000 рублей.


Так в чем привлекательность?
Теперь следует задать вопрос, есть ли выгода в приобретении апартаментов. Если их покупали с целью последующей сдачи в аренду, то даже без использования кредита маржа будет невелика. Сейчас средняя стоимость сдачи апартаментов в аренду составляет 25 000 - 30 000 руб. Соответственно, собственнику останется сумма за вычетом ежемесячных расходов в 15 000. При сдаче квартиры в аренду за аналогичную сумму выгода налицо. Если же владелец апартаментов брал при этом кредит, то арендная плата может и не покрыть расходов на их содержание, не говоря уж об ипотечном взносе. И я часто слышал истории, как собственник, поразмыслив над ситуацией, приобретенные апартаменты продавал.

Второй тип покупателей – это те, кто покупает апартаменты для проживания. Могу сказать, что, как правило, и этот потенциальный покупатель не знаком со всеми платежными нюансами, которые его ожидают впоследствии, и не всегда готов оплачивать по 15 000 рублей ежемесячно, даже если у него есть на это финансовые возможности. И часто вопрос продажи здесь также остается открытым, даже в силу того, что нареканий к качеству таких зданий очень много. Но это уже другая тема.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7060 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,1 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры в готовых домах площадью от 112 метров. Одинцовский район. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Торопитесь! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Новые квартиры в готовых домах пл. от 51 метра. рядом с метро Выставочная. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте