Элитный московский рынок жилья пока не переживает особых потрясений – его участники не фиксируют ни повышенного спроса, ни спада интереса со стороны потенциальных покупателей. Правда, есть и некоторые новые веяния, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Средний бюджет сделки на вторичном рынке эксперты по привычке оценивают примерно в $4 млн, хотя цены на более чем половину объектов продавцы назначают в рублях.

Еще совсем недавно рубль вообще не использовался при переговорах на рынке элитной недвижимости, напоминают специалисты www.irn.ru. Только на самом последнем этапе подписания договора сумма могла была быть зафиксирована в национальной валюте, в соответствии с требованием закона. По мнению специалистов www.irn.ru, фиксация рублевых цен может служить стимулом для повышения ликвидности объектов на фоне колебаний курсов валют и оттока средств с банковских депозитов.


Новый рублевый сегмент
Аналитики Contact Real Estate подсчитали, что в элитных новостройках представлена 1391 квартира, и в 815 указаны рублевые цены, что составляет 59% от общего объема. В метрах из 206 100 кв. м в рублях представлено 113 200 кв. м – это 55% от общего предложения.

«Изначально в 90-х вся недвижимость в Москве была номинирована в долларах как валюте, наименее подверженной инфляции. С начала нулевых продавцы недвижимости эконом-, комфорт- и бизнес-класса постепенно стали переходить на рубли. Сопротивлялся лишь элитный сегмент, – комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. – Препятствующими переходу на рубли факторами на элитном рынке были затраты застройщиков, имеющие валютную составляющую. Это и инженерное оборудование домов, лифты, кондиционирование, та же отделка фасадов импортным камнем – все это девелоперы закупали за границей. К тому же большинство застройщиков предпочитало кредитоваться по более низкой ставке в долларах. Таким образом, долларовый рынок элитной недвижимости был почти 10 лет спецификой Москвы».

После кризиса передел строительного рынка в пользу государственных и крупных частных банков привел к тому, что элитный рынок также становится рублевым. Кредиты, финансовые планы и генподряды стали для большинства застройщиков рублевыми, что позволяет ставить цены в национальной валюте.

Существенную роль в этом изменении рынка играет и тот факт, что доходы потенциальных покупателей элитного жилья также по большей части стали рублевыми, и любое повышение курса влечет для них сильное удорожание проектов, номинированных в долларах.
 

Спрос и сделки
По данным аналитиков Top Brokers Alliance (альянс компаний Сontact Real Estate, Tweed, IntermarkSavills и Welhome), на вторичном рынке элитного жилья Москвы за I квартал 2014 года было продано 48 объектов на общую сумму $194,7 млн. Совокупная площадь всех проданных объектов составила 9201 кв. м.

Наибольшее количество сделок было осуществлено в Хамовниках (21%), далее по популярности среди клиентов следуют Пресненский район и Замоскворечье – по 15% от общего объема продаж. Примечательно, что Остоженка и Патриаршие пруды лишь замыкают пятерку лидеров спроса – 13% и 10% соответственно. В то время как за аналогичный период прошлого года Остоженка была лидирующим районом по количеству сделок на вторичном рынке.

«Первый квартал 2014 года можно считать вполне успешным – мы не зафиксировали ни роста продаж, ни падения, несмотря на весь негативный фон, считает Денис Попов. – В лидеры продаж на вторичном рынке выбился район Хамовники, что объясняется активной застройкой и сдачей в эксплуатацию жилых комплексов. Увеличивается количество предложений, что и влечет за собой рост сделок. Данная тенденция будет иметь продолжение и в будущем».

«Падение количества сделок по Остоженке и Патриаршим прудам, скорее всего, вызвано ограниченностью предложения и высоким бюджетом, с одной стороны, и смещением покупательского спроса в район Плющихи и Красной Пресни – с другой», – поясняет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
 

Минимальные и максимальные показатели
Квартира самой маленькой площади (66,9 кв. м) была продана в ЖК «Трилогия» (Трехгорный Вал, 14) за $1 млн. Максимальная площадь была реализована в Грохольском переулке, 28, – 510 кв. м за $6,7 млн.

Минимальный бюджет покупки – $985 915 (квартира в жилом комплексе, расположенном по адресу 1-й Хвостов пер, 5). Самым дорогим проданным объектом стала квартира в ЖК «Молочный,1» стоимостью $15 млн.


Пять самых крупных сделок I квартала 2014 года

Адрес Площадь квартиры Сумма сделки
Молочный, 1 271,4 кв. м $15 млн
Малая Никитская, 15 323,6 кв. м $9,7 млн
1-й Неопалимовский пер., д. 8/9 247 кв. м $8,2 млн
3-я Фрунзенская ул., 5 355 кв. м $7,2 млн
Зачатьевский 1-й пер., д. 5 224 кв. м $7 млн

Источник: Top Brokers Alliance

«По результатам I квартала 2014 года мы отметили рост интереса наших клиентов к небольшим клубным домам, – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. – Актуальных предложений действительно интересных квартир в таких домах на рынке очень и очень мало. Этот «легкий дефицит» стимулирует покупателей к оперативному принятию решения, что в свою очередь приводит к достаточно быстрому заключению сделок».

Средневзвешенная цена на вторичном рынке элитного жилья, по оценке Top Brokers Alliance, составила $21 167/кв. м.
 

Спрос на элитные новостройки
Средний уровень цен на первичном рынке в элитном сегменте жилой недвижимости вырос в апреле 2014 г. на 1,6% по сравнению с мартом и составил $22 170 за кв. м, сообщает компания Kalinka Real Estate Consulting Group. По оценке ее специалистов, динамика цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в апреле носила разнонаправленный характер. Стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах премиум-класса в среднем изменялись от -6,6% до +5,4%.

«Увеличение среднего уровня цен произошло за счет изменения структуры предложения и выхода на рынок новых проектов, – комментирует директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real estate Consulting Group Роман Попов. – В апреле стартовали продажи в жилом комплексе «Театральный дом» на Поварской улице, дом 8, и клубном доме «Негоциант» на Большой Якиманке, дом 2. Средний уровень цен в комплексе «Негоциант» значительно превышает среднерыночные показатели и составляет $39 000 за квадратный метр».

Следует отметить, что, по данным компании «Баркли», до апреля с начала года новые элитные проекты в открытую продажу не поступали, хотя появлялись проекты, которые ее специалисты относят к премиум-классу.


Новые проекты, вышедшие на рынок элитной недвижимости Москвы в апреле 2014 года

  Этажей Количество апартаментов Площадь апартаментов, кв. м Цена, $ за кв. м
«Театральный дом» 4-7 129 От 67 до 300 от $14 580
«Негоциант» 6 31 от 57 до 570 от $25 000

Источник: Kalinka Real Estate Consulting Group

В апреле на первичном рынке было продано 35 квартир/апартаментов общей площадью 5800 кв. м. Средний бюджет сделки составил $3,2 млн. Средняя площадь продаваемых квартир увеличилась на 23% по сравнению с предыдущим месяцем и составила 160 кв. м.
 

Объем нового элитного строительства
К концу I квартала 2014 г. объем предложения на рынке элитных новостроек составил 78 400 кв. м, в том числе квартиры – 51 200 кв. м, апартаменты – 27 200 (около 190 квартир и 160 апартаментов). По итогам марта суммарный объем предложения снизился на 6%, по итогам I квартала – на 10%. Новые объекты в течение квартала в открытую продажу не выходили.

Динамика предложения на рынке элитных новостроек

Источник: «Баркли»

Доля апартаментов на рынке элитного жилья составляет 45% от общего объема предложения в количественном выражении и 35% от суммарной площади предлагаемых объектов.

Лидером по объему предложения в сегменте элитных новостроек остается район Хамовники, на его долю приходится 57% предложения.


Распределение объема предложения на рынке элитных новостроек по районам, март 2014 г.

Источник: «Баркли»

По состоянию на конец I квартала 2014 г. первичные продажи ведутся в 24 жилых и девяти апартаментных комплексах. Уже построены и сданы 74% элитных новостроек. Еще 20% находятся на стадии монтажа.

Средняя площадь элитных апартаментов составляет около 180 кв. м, средняя площадь квартир – 200 кв. м. Наибольший объем предложения (около 70%) – квартиры и апартаменты площадью от 100 до 250 кв. м.

К концу I квартала 2014 г. средняя цена квартиры в элитных новостройках составила $24 100 за кв. м, апартаментов — $23 000 за кв. м. По итогам месяца средние показатели выросли на 2% в связи с изменением структуры предложения: реализации наиболее привлекательных по цене предложений, а также выводом в прайс отдельных объектов наиболее дорогих квартир на верхних этажах. По итогам квартала рост средней цены не превысил 2,5%.


Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в элитных новостройках

Источник: «Баркли»

Лидерами по уровню цен является Пресненский район, в первую очередь за счет объектов в зоне Патриарших прудов ($30 700 за кв. м).


Рынок новостроек премиум-класса
К концу I квартала 2014 г. объем предложения на рынке новостроек премиум-класса составил 310 000 кв. м, в том числе квартир – 202 000 кв. м, апартаментов – 108 300 (около 1440 квартир и 740 апартаментов). По итогам марта суммарный объем предложения вырос на 2%, по итогам I квартала – на 10%.

В I квартале рынок пополнился апартаментами в комплексе «Резиденция МОНЭ» (Пресненский район, ЦАО) и квартирами во второй очереди ЖК «Садовые кварталы» (Хамовники, ЦАО). Объем нового предложения оценивается на уровне 53 000 кв. м, что почти вдвое выше показателя прошлого года.

Доля апартаментов в суммарном объеме предложения снижалась в течение квартала, однако в марте за счет старта продаж в новом комплексе вернулась к уровню начала года – 35%.

Лидером по объему предложения остается Центральный округ, на его долю приходится 65% суммарного объема предложения. По итогам квартала его доля за счет новых объектов выросла на 5 п.п. За пределами ЦАО новостройки премиум-класса реализуются в таких районах, как Донской (ЮАО), Раменки (ЗАО) и Щукино (СЗАО).

Актуальные проекты компании Интеко (июль 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Садовые кварталыМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская4 кв. 2019 г.от 239 514 687 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 15 659 380 руб.
Врубеля, 4Москва, Северный округ, район Сокол, м. Сокол4 кв. 2022 г.от 23 335 290 руб.
BALCHUG VIEWPOINTМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. НовокузнецкаяСданот 97 308 000 руб.
ВестердамМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект3 кв. 2022 г.от 9 247 898 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU