Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коммерческая недвижимость России: риски при аренде

Специально для IRN.RU их анализирует адвокат Олег Сухов

Риски подстерегают не только покупателей объектов коммерческой недвижимости (см. статью «Коммерческая недвижимость: риски при покупке»), но и арендаторов. А финансовые потери последних могут быть иногда не меньше, чем у первых.


Скрытые платежи
Прежде всего, это риски завышения арендной платы за счет предоставления сопровождающих услуг. О чем идет речь? Коммерческая недвижимость чаще всего – это обычная коробка здания, в которую еще надо вдохнуть жизнь. Нередки случаи, когда мошенники возводят коробку здания и показывают ее людям: «Вот, видите! Уже построили!». После чего исчезают, собрав деньги с доверчивых граждан. А потом выясняется, что строение, собственно говоря, стоит сущие копейки по сравнению с затратами, которые надо вложить в коммуникации, инженерные сооружения и отделку.

Не меньшее значение для функционирования объекта недвижимости, кроме крыши над головой и стен, имеют вроде банальные услуги: подача воды, тепла, телефония, интернет, электричество и так далее. И вот здесь арендатора могут ожидать различные неприятные сюрпризы. Представим себе, что фирма сняла в аренду офис за вполне приемлемую цену. Однако в тот же день ее директор узнал, что еще надо заключить отдельные договоры на подачу воды, тепла, электроэнергии, охрану, телефонию, интернет, уборку и прочие необходимые услуги. По словам одного из наших бывших клиентов, в совокупности все затраты на обслуживание этих договоров почти в 7,5 (!) раз превысили стоимость самой аренды. А заменить поставщиков услуг оказалось просто невозможно. Зато в рекламе этого офисного центра гордо утверждалось, что стоимость одного метра аренды помещения одна из самых низких по Москве.

(А это весьма существенно, особенно в условиях отрицательной динамики цен на премиальные офисы, подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом». – IRN.RU.)


Субарендаторы
В еще более худшем положении находятся субарендаторы, которые зависят не только от арендодателя, но и арендатора, сдавшего им помещение. Очень часто собственник и первый арендатор не раскрывают субарендатору все условия своего договора, ограничиваясь выписками из него. В результате субарендатор оказывается без вины виноватым, когда хозяин здания и арендатор начинают «выяснять отношения». В 2008 году муниципалитет одного из сибирских городов отдал девелоперской компании «Крейг» (название изменено) для устройства офисного центра одно из помещений разорившегося подшипникового завода. Одним из условий договора аренды было то, что «Крейг» обязуется своими силами и за свой счет провести капитальный ремонт здания, а при необходимости модернизировать коммуникации. Девелоперы сразу же сделали косметический ремонт, поставили перегородки и стали сдавать недвижимость в аренду. Одновременно фирма «Крейг» провела экспертизу здания, после чего выяснила, что модернизация инженерных сооружений и коммуникаций потребует очень больших затрат. Чтобы компенсировать убытки, арендатор ввел дополнительные услуги (см. выше) и со следующего года поднял цену субаренды. Субарендаторы стали покидать офисы и разрывать договоры. Прошло еще два года, однако дело не двигалось. Денег на ремонт катастрофически не хватало. Наконец, городским властям эта история надоела, и после выборов они расторгли договор с «Крейгом». Субарендаторы еще три месяца сидели в своих офисах, но потом муниципалитет выставил и их на улицу. По большому счету пострадавшей стороной во всей этой истории оказались субарендаторы, которые ни сном ни духом не ведали о договоренности властей с первым арендатором.


Перспективы и пути развития
Наш разговор о рынке коммерческой недвижимости будет, наверное, не полным, если ничего не сказать о перспективах и направлениях его развития. В последние годы он переживает довольно бурный рост. Это связано с активностью ретейлеров, а также мелкого и особенно среднего бизнеса. Если говорить о ретейлерах, эти компании чаще всего выкупают недвижимость для размещения складов и одновременно арендуют помещения для торговых площадей. Это общероссийская тенденция. Начиная с 2000 года почти во всех более или менее крупных городах России появились многочисленные «центры», «сити», «парки», в которых с особым удовольствием разместились крупные ретейлеры: «Ашан», «Магнит», «Пятерочка» и так далее. С другой стороны, было бы несправедливо, как говорится, стричь всех под одну гребенку. Например, «Икея» предпочитает вообще строить объекты, а не покупать или арендовать их.

Мелкий бизнес также ориентируется на арендные отношения. Это происходит в силу нехватки оборотных средств и отсутствия залога. А вот средний бизнес, как показывает практика, активно скупает коммерческие помещения. И чаще всего делает он это с помощью банковских кредитов. Банки с удовольствием дают ссуду именно под залог приобретаемых помещений. Средний бизнес предпочитает не крупные торговые центры, а помещения площадью 400-500 квадратных метров, расположенные в жилых или отдельно стоящих зданиях. Можно прогнозировать, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем. Особенно с учетом все большей конкуренции банков в борьбе за «своего» потребителя.


Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов. О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерст ва по налогам и сборам России, Арбитражного су да Российской Федерации. Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет: планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката. Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4286 (2 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК VAVILOVE Квартиры без риска. Паркинг с кладовыми. Детский сад. Охрана 24/7. Дом сдан! Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Пушкино» Квартиры без риска. Собственная инфраструктура. Рядом лесопарковая зона с рекой и 2 ж/д станции. Рассрочка 0%. Ипотека от 3,7% от 2,6 млн рублей. Застройщик: Инград. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры пл. от 112 метров. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте