Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коммерческая недвижимость России: риски при аренде

Специально для IRN.RU их анализирует адвокат Олег Сухов

Риски подстерегают не только покупателей объектов коммерческой недвижимости (см. статью «Коммерческая недвижимость: риски при покупке»), но и арендаторов. А финансовые потери последних могут быть иногда не меньше, чем у первых.


Скрытые платежи
Прежде всего, это риски завышения арендной платы за счет предоставления сопровождающих услуг. О чем идет речь? Коммерческая недвижимость чаще всего – это обычная коробка здания, в которую еще надо вдохнуть жизнь. Нередки случаи, когда мошенники возводят коробку здания и показывают ее людям: «Вот, видите! Уже построили!». После чего исчезают, собрав деньги с доверчивых граждан. А потом выясняется, что строение, собственно говоря, стоит сущие копейки по сравнению с затратами, которые надо вложить в коммуникации, инженерные сооружения и отделку.

Не меньшее значение для функционирования объекта недвижимости, кроме крыши над головой и стен, имеют вроде банальные услуги: подача воды, тепла, телефония, интернет, электричество и так далее. И вот здесь арендатора могут ожидать различные неприятные сюрпризы. Представим себе, что фирма сняла в аренду офис за вполне приемлемую цену. Однако в тот же день ее директор узнал, что еще надо заключить отдельные договоры на подачу воды, тепла, электроэнергии, охрану, телефонию, интернет, уборку и прочие необходимые услуги. По словам одного из наших бывших клиентов, в совокупности все затраты на обслуживание этих договоров почти в 7,5 (!) раз превысили стоимость самой аренды. А заменить поставщиков услуг оказалось просто невозможно. Зато в рекламе этого офисного центра гордо утверждалось, что стоимость одного метра аренды помещения одна из самых низких по Москве.

(А это весьма существенно, особенно в условиях отрицательной динамики цен на премиальные офисы, подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом». – IRN.RU.)


Субарендаторы
В еще более худшем положении находятся субарендаторы, которые зависят не только от арендодателя, но и арендатора, сдавшего им помещение. Очень часто собственник и первый арендатор не раскрывают субарендатору все условия своего договора, ограничиваясь выписками из него. В результате субарендатор оказывается без вины виноватым, когда хозяин здания и арендатор начинают «выяснять отношения». В 2008 году муниципалитет одного из сибирских городов отдал девелоперской компании «Крейг» (название изменено) для устройства офисного центра одно из помещений разорившегося подшипникового завода. Одним из условий договора аренды было то, что «Крейг» обязуется своими силами и за свой счет провести капитальный ремонт здания, а при необходимости модернизировать коммуникации. Девелоперы сразу же сделали косметический ремонт, поставили перегородки и стали сдавать недвижимость в аренду. Одновременно фирма «Крейг» провела экспертизу здания, после чего выяснила, что модернизация инженерных сооружений и коммуникаций потребует очень больших затрат. Чтобы компенсировать убытки, арендатор ввел дополнительные услуги (см. выше) и со следующего года поднял цену субаренды. Субарендаторы стали покидать офисы и разрывать договоры. Прошло еще два года, однако дело не двигалось. Денег на ремонт катастрофически не хватало. Наконец, городским властям эта история надоела, и после выборов они расторгли договор с «Крейгом». Субарендаторы еще три месяца сидели в своих офисах, но потом муниципалитет выставил и их на улицу. По большому счету пострадавшей стороной во всей этой истории оказались субарендаторы, которые ни сном ни духом не ведали о договоренности властей с первым арендатором.


Перспективы и пути развития
Наш разговор о рынке коммерческой недвижимости будет, наверное, не полным, если ничего не сказать о перспективах и направлениях его развития. В последние годы он переживает довольно бурный рост. Это связано с активностью ретейлеров, а также мелкого и особенно среднего бизнеса. Если говорить о ретейлерах, эти компании чаще всего выкупают недвижимость для размещения складов и одновременно арендуют помещения для торговых площадей. Это общероссийская тенденция. Начиная с 2000 года почти во всех более или менее крупных городах России появились многочисленные «центры», «сити», «парки», в которых с особым удовольствием разместились крупные ретейлеры: «Ашан», «Магнит», «Пятерочка» и так далее. С другой стороны, было бы несправедливо, как говорится, стричь всех под одну гребенку. Например, «Икея» предпочитает вообще строить объекты, а не покупать или арендовать их.

Мелкий бизнес также ориентируется на арендные отношения. Это происходит в силу нехватки оборотных средств и отсутствия залога. А вот средний бизнес, как показывает практика, активно скупает коммерческие помещения. И чаще всего делает он это с помощью банковских кредитов. Банки с удовольствием дают ссуду именно под залог приобретаемых помещений. Средний бизнес предпочитает не крупные торговые центры, а помещения площадью 400-500 квадратных метров, расположенные в жилых или отдельно стоящих зданиях. Можно прогнозировать, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем. Особенно с учетом все большей конкуренции банков в борьбе за «своего» потребителя.


Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов. О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерст ва по налогам и сборам России, Арбитражного су да Российской Федерации. Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет: планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката. Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4024 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте