Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коммерческая недвижимость России: риски при покупке

Специально для IRN.RU их анализирует адвокат Олег Сухов

Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей.

Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические (подробнее см. «Офисы в Москве весной 2014 года: картина маслом»), но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.


Объект некапитального строительства
Как правило, к данному типу недвижимости относятся мобильные сборно-разборные, контейнерные или передвижные постройки. Они могут быть в кратчайшие сроки разобраны и увезены. И легкость демонтажа, кстати говоря, является существенным риском.

С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде. Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле. И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации.

Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле. За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года. Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры. А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным.

Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион.

Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор.

Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму. А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле. В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки.

Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье. Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле. Все убрали за один месяц.

Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.


Риски из недр власти
Разговор о них будет неполным, если не указать на… местные выборы. Самая обычная демократическая процедура превращается в нашей стране в серьезный риск в сфере недвижимости. В одном из приволжских городов лет пятнадцать назад началась нешуточная борьба за кресло мэра. В конце концов победил самый популярный кандидат. Придя во власть, он, прежде всего, инициировал пересмотр многих решений бывшего градоначальника, в том числе и по продаже объектов муниципальной собственности. Суды работали споро, возвращая помещения и здания в бюджет и прекращая договоры аренды: «Незаконные, мол. С превышением полномочий заключались». Прошло еще четыре года. Наступили новые выборы. И опять все пошло по накатанной колее. Коммерческая недвижимость снова меняла владельцев и арендаторов. Так продолжалось почти двенадцать лет, до тех пор пока не сменился губернатор, после чего ситуация наконец стабилизировалась.

Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя.

Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта. Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы. Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд. Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.


Обременения
Следующий риск, о котором следует сказать особо, – наличие обременений на недвижимость со стороны третьих лиц по кредитным договорам, сделкам купли-продажи, а также иные запреты и аресты.

Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада. Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом - девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект. В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору. Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.


Инженерия
Бывает и так, что покупателя подстерегают сложности с той стороны, с которой вроде и не должно быть никаких проблем. Например, когда происходит переоформление документов на инженерные коммуникации после покупки сооружения. Если бумаги содержат неточности или ошибки, то возможны большие финансовые затраты для их исправления. Кроме того, стоит помнить, что каждый вид коммерческой деятельности требует своих объемов энергозатрат и ресурсов. Если офисная деятельность в основном ограничивается эксплуатацией компьютеров и кондиционеров, то для той же хлебопекарни требуются совсем другие мощности, которых может просто и не быть.

Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод. Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто. Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.


Минимизация рисков
Покупая строение, следует удостовериться, что оно является объектом капитального строительства. Об этом расскажут правоустанавливающие документы, бумаги из Росреестра, БТИ, муниципальных органов. О том, находится ли объект в залоге у банка, наложен ли на него арест, также можно узнать по выпискам из истории регистрационных действий Росреестра. В обязательном порядке следует проверять продавца по различным источникам: интернету, сайтам министерства по налогам и сборам России, Ар битражного суда Российской Федерации. Нелишним будет интересоваться политической жизнью своего региона, отслеживать изменения в местном законодательстве, следить за реализацией федеральных и местных программ, связанных со строительством объектов и дорог. И самый главный совет, планируя сделку с недвижимостью, пригласите своего адвоката. Только высококвалифицированный специалист сможет профессионально составить запросы, тщательно проанализировать документы и минимизировать риски.

Подробнее о рисках при аренде помещений можно прочитать в статье адвоката Олега Сухова «Коммерческая недвижимость: риски при аренде».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7340 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 690 300
до 38 714 640 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 117 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 444 258
до 11 488 206 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 25 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Метро «Саларьево». от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Ипотека 5,5%. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн руб! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах площадью от 49 метров. рядом с метро ВДНХ. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. рядом с метро Ботанический сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 113 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры площадью от 28 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-120 кв.м. 3 мин. пешком от м.Речной вокзал. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте