Элитная загородная недвижимость Подмосковья весной 2014 г.: подробности
Инфраструктура, транспорт и трассы
Смена приоритетов для девелоперов элитных коттеджных поселков наступила в 2008 г. Еще в 2007-м застройщики могли соревноваться: что круче – поле для гольфа или яхт-клуб. Потом экономика все расставила по своим местам, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оказывается, использование вертолетных площадок – дело будущего, которое только сейчас зарождается с началом строительства «хелипортов»; любителей конного спорта, готовых выложить многомиллионные суммы в долларах, не так уж много; а призрачные надежды на «нефтяных баронов», которые приедут и все раскупят, тают как дым.
Инфраструктура и экология
В течение последних 10 лет девелоперы элитного рынка загородной недвижимости в борьбе за покупателя соревновались в развитии инфраструктуры поселков: строили гольф-клубы, яхт-клубы, вертолетные площадки, горнолыжные спуски, конные клубы, аллеи и парки, пляжи и магазины. Исследования компании Atlas Development показали, что наличие сложной инфраструктуры порой не привлекает, а отталкивает клиентов, поскольку не все покупатели в этом сегменте являются поклонниками предлагаемого рода развлечений.
Опытные покупатели элитного сегмента прекрасно понимают, что наличие не планируемой к использованию внешними потребителями инфраструктуры ведет к значительным переплатам. К такому же пониманию спустя какое-то время пришли и девелоперы и начали более внимательно относиться к выбору инфраструктуры и планированию строительства. Что же является основным побудительным мотивом при приобретении участка или дома в элитном поселке? Оказывается, в первую очередь это желание жить на природе в экологически чистой среде. Свежий воздух и хорошая экология для клиентов элитного сегмента является синонимом собственного здоровья и здоровья семьи, гармоничного развития детей. Этого хотят все, и это является приоритетом.
Если инфраструктуру построить можно, то нельзя убрать вредные предприятия в округе, построить большое озеро, живописную реку или вековой лес. Сегодня на такие места спрос особый.
«Если девелоперу посчастливилось приобрести участок земли в чистом районе с великолепными природными характеристиками, водохранилищем, лесным массивом и др., то девелопер находится в заведомо более выигрышной ситуации в сравнении с конкурентами», — говорит Елена Исковских, директор по продажам компании Atlas Development.
Транспортная доступность важнее
Как отмечают аналитики компании, безусловно, первым и важным критерием для подбора загородного жилья является направление. В рейтинге критериев «элитности» для современного покупателя, настоящий премиальный коттеджный поселок должен располагаться на элитном направлении, как, например, Рублевское шоссе, Новорижское шоссе, Новая Москва – Калужское и Киевское шоссе, Минское, иметь удобную транспортную доступность, не далее 30-35 км от Москвы или на ее территории.
Расширение количества полос Новорижского шоссе – самой скоростной трассы Подмосковья, подстегнет развитие здесь жилья городского типа (жилых комплексов комфорткласса) и спровоцирует рост цен на квартиры в жилых комплексах этого направления, считают специалисты аналитического центра «ОПИН». По их прогнозам, цена квадратного метра на этом направлении может вырасти на 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Задуманная еще несколько лет назад реконструкция трассы полностью меняет рынок западного направления Подмосковья: на смену загородным проектам приходят жилые комплексы средней и малой этажности комфорткласса в районах с уже сложившейся инфраструктурой бизнес-класса.
Реконструкция одной из ключевых для рынка недвижимости Московского региона трасс ведется вот уже два года – ремонт Новорижского шоссе стартовал 15 марта 2012 года. По первоначальным планам «Автодора» работы должны были завершиться 31 марта 2015 года. Однако позже стало известно, что строители закончат раньше срока и реконструкция завершится до конца текущего года.
В рамках ремонтных работ на Новорижском шоссе будут реконструированы 20 мостовых сооружений, отремонтированы развязки, построена новая развязка с Ильинским шоссе. Самые заметные изменения коснутся ширины дорожного полотна. Если раньше Новая Рига «выезжала» из Москвы с четырьмя полосами в каждом направлении, а затем постепенно сужалась и полос становилось по две в разные стороны, то теперь это будет десятиполосная дорога (по пять в каждую сторону) до отметки 36 км и восьмиполосная (по четыре в каждую сторону) до 50 км.
По оценке аналитиков «ОПИН», после окончания реконструкции пропускная способность трассы возрастет примерно на 30%, на столько же увеличится средняя скорость движения. Это позволит жителям проектов, расположенных вдоль Новой Риги, значительно быстрее добираться до Москвы. И если коттеджные поселки на этом направлении и так были всегда востребованы, то для средне- и малоэтажных жилых комплексов эффект от запуска новой трассы после ремонта будет сопоставим с открытием метро в спальных районах за МКАД. По самой скромной оценке, стоимость жилья в таких проектах возрастет на 15%.
Непривычные направления
Предложение коттеджей, таунхаусов и участков без подряда на первичном рынке в поселках премиум-класса в марте 2014 года, по данным IntermarkSavills, составило примерно 700 объектов. Наибольший объем предложения объектов сосредоточен на Новорижском шоссе (57%). Рублево-Успенское и Минское шоссе представлены в равных долях – по 17-18%. По одному поселку премиум-класса находятся на Осташковском и Ленинградском шоссе.
Но, хотя запад Московской области традиционно считается наиболее престижным для загородной жизни, приобрести загородный дом стоимостью в несколько миллионов долларов можно и на других направлениях, считают эксперты по рынку загородной недвижимости компании «Метриум Групп». «Еще совсем недавно многие игроки рынка недвижимости не воспринимали загородную недвижимость как элитную, если она не располагалась на Рублево-Успенском, Новорижском или Минском шоссе, – говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Но за последние годы ситуация сильно изменилась. Как показывает мониторинг рынка, проведенный нашими экспертами, коттеджи стоимостью в несколько миллионов долларов есть на любом шоссе».
Пятницкое шоссе
Горки-7 (10 км от МКАД)
521 млн рублей ($15,6 млн)
Коттедж площадью 1900 кв. м, гостевой дом 380 кв. м и дом для охраны (40 кв. м) расположены на участке 98 соток. Вокруг дома разбит парк с прогулочными дорожками и ландшафтной подсветкой. В коттедже есть сауна, домашний кинотеатр, бассейн и многое другое.
Алтуфьевское шоссе
Новые Вешки (3 км от МКАД)
502,5 млн рублей ($15 млн)
Просторный коттедж площадью 537 кв. м, построенный по канадской каркасной технологии, расположен на рельефном участке площадью 19 соток. В доме выполнен высококачественный ремонт.
Дмитровское шоссе
Пестово (28 км от МКАД)
502,5 млн рублей ($15 млн)
Полностью меблированный двухэтажный дом площадью 1300 кв. м построен на участке 50 соток. Кроме основного дома, на территории расположен гараж на 2 м/м с квартирой для персонала и охраны. В доме есть бассейн, тренажерный зал, SPA-зона.
Осташковское шоссе
Курорт «ПИРогово» (20 км от МКАД)
502,5 млн рублей ($15 млн)
Дом площадью 2000 кв. м расположился на лесном участке 74 сотки неподалеку от Клязьминского водохранилища. На территории коттеджного поселка есть гольф-поле, яхт-клуб, конный клуб и многое другое.
Калужское шоссе
Сенькино (25 км от МКАД)
335 млн рублей ($10 млн)
Трехэтажный дом площадью 2700 кв. м с домом для прислуги 600 кв. м. Расположен на земельном участке площадью 2 га. Дом оборудован пассажирским лифтом и лифтом для подъема блюд с кухни на все этажи, кинозалом, системой вентиляции с кондиционированием, увлажнением и очисткой воздуха, системой очистки воды, автономным аварийным электроснабжением и т.д.
Симферопольское шоссе
Пансионат «Бор» (20 км от МКАД)
335 млн рублей ($10 млн)
Просторный коттедж площадью 1300 кв. м расположен на участке 15 соток на территории пансионата «Бор» управления делами президента РФ. Дом полностью меблирован, в нем есть кинозал, бассейн, сауна, хаммам и т.д.
Киевское шоссе
Новоглаголево (30 км от МКАД)
298 млн рублей ($8,9 млн)
Дом площадью 580 кв. м расположился на лесном участке 2,5 га. В коттедже выполнена высококачественная отделка под ключ, на участке положены пешеходные и автомобильные дорожки, выполнены ландшафтные работы.
Ленинградское шоссе
Шемякино (20 км от МКАД)
267,2 млн рублей ($8,9 млн)
Комплекс из двух коттеджей общей площадью около 5 тыс. кв. м построен на участке площадью 45 соток. Дома соединяются между собой подземной галереей. В коттедже сделана отделка под ключ, дом полностью готов к проживанию.
Ярославское шоссе
Зеленоградский (28 км от МКАД)
230 млн рублей ($6,9 млн)
Дом площадью 313 кв. м расположен на живописном лесном участке (55 соток) с елями и соснами. Коттедж полностью меблирован и оборудован всей необходимой техникой. Помимо основного дома, на участке расположены баня и летняя беседка с оборудованием для барбекю.
Волоколамское шоссе
«Снегири» (25 км от МКАД)
227,8 млн рублей ($6,8 млн)
Дом расположен в лесном массиве неподалеку от дома отдыха «Снегири» управления делами президента РФ. Он имеет площадь 435 кв. м, построен на участке 28 соток. В коттедже выполнен ремонт под ключ.
Новорязанское шоссе
Удельная (15 км от МКАД)
122,1 млн рублей ($3,6 млн)
Коттедж площадью 847 кв. м находится на участке 48 соток. В доме есть бассейн с сауной и зоной отдыха, бильярдная, гараж на 2 м/м. На участке выполнены работы по ландшафтному благоустройству.
Горьковское шоссе
Салтыковка (5 км от МКАД)
117 млн рублей ($3,5 млн)
Дом площадью 700 кв. м расположился на лесном участке площадью 22 сотки, с собственный прудом, в котором водятся карпы. В коттедже есть библиотека, тренажерный зал, на эксплуатируемой кровле расположена зона отдыха.
Каширское шоссе
Видное (5 км от МКАД)
110 млн рублей ($3,3 млн)
Полностью меблированный дом площадью 420 кв. м на участке 8 соток. Расположен в микрорайоне Сосновый бор в Видном. Бассейн, сауна, кинотеатр, навес на 3 м/м.
«На рынке элитной загородной недвижимости сложилась ситуация, когда любой коттедж, расположенный на Рублевке, по умолчанию относится к высшему ценовому сегменту, – говорит Илья Менжунов. – Виной тому - высокая стоимость земли, средняя цена сотки колеблется между $90 000 и $100 000. На «неэлитных» трассах стоимость земли значительно ниже, поэтому высокая цена лотов формируется за счет других факторов: больших участков, площадь которых может доходить до 2-3 га, просторных домов, построенных из дорогих материалов, эксклюзивной отделки и полной меблировки, соседства с лесными массивами и «большой водой». Таким образом, элитные загородные дома на «неэлитных» направлениях – это возможность для покупателя приобрести высококлассный коттедж, не переплачивая за бренд».
Также см. «Картина маслом: элитная загородная недвижимость Подмосковья весной 2014 г.» на www.irn.ru.
