Ипотека в России с точки зрения макроэкономики
Пока все хорошо, но есть повод немного насторожиться
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) опубликовало результаты развития ипотечного рынка за первые два месяца 2014 г. В январе – феврале 2014 года было выдано 117 797 ипотечных кредитов на общую сумму 198,2 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень января – февраля 2013 года в количественном и в 1,49 в денежном выражении.
Анализ рынка
Опережающий рост ипотеки в первые два месяца текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, следует отметить, что январь – февраль прошлого года характеризовались высокими ставками (12,8 – 12,9%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период – таким образом, наблюдается эффект низкой базы.
Ипотечный банк DeltaCredit также представил аналитику по российскому рынку в феврале 2014 года: объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в феврале этого года составил 70 078 шт. на общую сумму в 118,9 млрд руб., прирост рынка в феврале 2014 года составил 39,3% в количественном и 47,2% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Уровень просроченной задолженности 90+ (на основании данных формы отчетности кредитных организаций) на 01.03.2014 составил 2,06% от общей суммы задолженности (2 745,7 млрд руб.).
Доля кредитов в валюте в феврале 2014 г. продолжила снижение относительно уровня 2013 года и составила менее 0,6% (666 млн руб.) от общего объема ипотечных жилищных кредитов.
Следует отметить, что статистика за первые два месяца 2014 года не отражает ухудшение ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в марте, отмечают в АИЖК. В связи с удорожанием стоимости фондирования и повышением рядом банков ставок в марте этого года, АИЖК ожидает, что в дальнейшем темпы роста рынка могут существенно замедлиться.
Решающее значение для динамики выдачи ипотечных кредитов будут иметь степень влияния внешнеполитических рисков на макроэкономическую ситуацию в стране и возможность банков привлекать адекватное по стоимости фондирование.
В январе – феврале 2014 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года, но чуть выше (на 0,2 п.п.) уровня декабря прошлого года.
По оценке аналитического центра АИЖК, тенденцией последнего времени является рост доли заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. В связи с тем что таких заемщиков, особенно получающих «серые» доходы, отличает более высокий уровень кредитного риска, рост объемов выдачи ипотеки в этом сегменте не создает предпосылок для снижения ставок.
Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,75 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 692 млрд рублей, что составило 33,7% от объема портфеля по состоянию на 01.03.2013 года.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.03.2014 года составила 1,5%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%. Тем не менее следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля – быстро ухудшиться. Особенно тревожным является тот факт, что в условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют «серые» доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов. Такая ситуация создает дополнительные риски для качества ипотечного портфеля.
Никита Зубарев, директор департамента маркетинга банка DeltaCredit, отметил продолжение существенного роста ипотечного рынка в начале 2014 года, которое было зафиксировано еще в декабре 2013 г. (+43% к аналогичному периоду прошлого года). Эта тенденция во многом объясняется ослаблением курса рубля и высокой волатильностью на валютном рынке в этот период. «В этой связи у населения, располагающего сбережениями в национальной валюте, возникает желание застраховать свои риски и приобрести реальный актив в виде объекта недвижимости, в условиях ограниченности альтернатив для вложения средств, – считает он. – Основным драйвером для такого роста стал, безусловно, первичный рынок, где люди рассматривают вложение свободных средств как инвестицию. В среднесрочной перспективе это может вызвать увеличение объема предложения на вторичном рынке недвижимости и скорректировать цены».
Поведение банков
Пока все ждали общемировой экономический кризис, который фантомом нависал над всеми уже несколько лет, кризис пришел совсем с другой стороны – «украинская революция», вслед за которой произошло присоединение Крыма и как следствие – введение различных экономических санкций со стороны Европы и США, говорится в исследовании компании «Метриум Групп». Падение рубля и общая тревожная обстановка заставили как инвесторов, так и простых граждан максимально быстро искать способ сохранения сбережений, и этим способом стала покупка недвижимости. Количество обращений в банках резко возросло, в отделениях выстраиваются очереди из клиентов. Кредиты берут преимущественно на приобретение жилья эконом- и бизнес-класса.
«В I квартале за покупкой квартир в своем большинстве обращались те, кто принял такое решение буквально вчера, а не копил и мечтал годами на новое жилье, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Люди решили в срочном порядке вложить накопления и подзаработать на росте цен. В связи с этим снизился размер первоначального взноса, выросла средняя сумма самого ипотечного кредита, сегодня она составляет в экономклассе – 2,5 млн, а в бизнес-классе – 5 млн руб.».
В результате, доля ипотечных сделок в экономклассе увеличилась в I квартале с 50% до 70%, а в бизнес-классе – с 18% до 28%, несмотря на то что застройщики стабильно поднимали цены едва ли не каждый месяц. На рынке элитной недвижимости ситуация была обратная – сделки расторгались либо по причине того, что покупатель и продавец не могли сойтись в цене (покупатель торговался на понижение, а продавцы стояли на своем), либо по причине отказа покупателя от крупного кредита из-за неуверенности в стабильности будущих доходов. Многие потенциальные покупатели недвижимости высокого ценового диапазона, оформляющие ипотеку, – владельцы собственного бизнеса. И в текущей экономической ситуации они не могут четко спрогнозировать доход.
В самом начале года банки заняли выжидательную позицию и не меняли условий, действовавших до конца 2013 года, осторожно продлевая их каждый раз на один месяц. В марте же все резко начало меняться после того, как Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 1,5 процентных пункта с 5,5% до 7%. По версии регулятора, это должно предотвратить возникновение «рисков для инфляции и финансовой стабильности, связанных с наблюдаемым в последнее время повышенным уровнем волатильности на финансовых рынках».
Вслед за ЦБ скорректировал условия банк МИА, подняв минимальную ставку с 11,5% до 12%. С 3 марта банк «Возрождение» отменил акцию, длившуюся почти год: вместо единой ставки 12,5%, которая не зависела ни от чего, ставки снова стали зависимы от первоначального взноса и срока и теперь варьируются в диапазоне от 13% до 14%. Банк «Балтика» еще в конце февраля сообщал о продлении текущих условий до конца марта, а уже 11 марта прислал новые тарифы. Правда, повышение ставок коснулось только на период строительства, ставка на который была – 12%, а стала – 12,5%. В конце месяца ставки подняли и лидеры ипотечного кредитования – ВТБ24 на 0,4% и Газпромбанк на 1%.
В противовес всеобщему повышению Сбербанк ставки не изменил, а продлил срок ипотечного кредитования. Ранее по акции «12-12-12» кредит под ставку 12% можно было оформить только на 12 лет, теперь же при подаче заявки через компании-партнеры оформить ипотеку под эту же ставку можно на срок до 30 лет. Но самым революционным новшеством стало заявление, что со 2 апреля Сбербанк будет принимать заявки на кредит по двум документам при наличии первоначального взноса от 40%.
«К концу квартала многие банки выполнили (и даже перевыполнили) свои планы по объемам выданных кредитов, поэтому стали ужесточать требования к заемщикам, – рассказывает Мария Литинецкая. – Увеличилось время рассмотрения заявок (раньше срок в основном не превышал пять рабочих дней; сейчас – от пяти дней до нескольких недель). Увеличилось и количество отказов среди банков. Одни об этом говорят прямо, ссылаясь на то, что в связи с увеличенным потоком обращений в начале года они практически выполнили годовой план и теперь выбирают клиентов – наиболее благонадежных со средними суммами кредитов. Другие этого не признают, но увеличение числа отказов – налицо».
Средневзвешенный срок кредитования по-прежнему составляет менее 15 лет – 174 месяца. Средний срок погашения кредита, по данным банков, семь лет. Средняя ставка по кредитам, выданным с начала года, достигает порядка 12,4%, что ниже значений I квартала 2013 года (12,7%).
«Ситуация на рынке ипотеки нагнеталась уже давно – в конце 2013 года многие эксперты высказывали опасения относительно стабильности рынка и ожидали, что ставки вскоре начнут расти, – подводит итог Мария Литинецкая. – То, что мы наблюдаем в текущем моменте, - только начало грядущих изменений. Бум сделок и кредитования в начале года, скорее всего, будет компенсирован замедлением роста во II квартале из-за увеличения цен и ставок по ипотеке, а также общей нестабильной экономической и политической ситуацией в стране и мире. Поэтому у тех, у кого есть потребность в жилье, советуем не откладывать покупку, а поторопиться с решением жилищного вопроса».
Также см. «Ипотека в Москве: мало кто может себе позволить»
