Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Управляющие компании исправляют ошибки застройщиков, но совершают свои

А жильцы не знают, кому доверить свой дом

Компании, управляющие многоквартирными домами, заявляют, что подавляющее большинство жителей недавних новостроек не удовлетворено работой эксплуатирующей организации. И это не удивительно – ведь работа всех систем жизнеобеспечения зависит от качества строительства. Между тем, как выяснили специалисты www.irn.ru, почти все новостройки сдаются с недоделками, которые в будущем могут существенно осложнить проживание в доме и работу управляющей компании.


Нелюбовь
Мало кто доволен тем, как эксплуатируется и как управляют их домом. Согласно опросу жителей новостроек, сданных в эксплуатацию в 2011-2013 годах, который провела УК Clever Estate, 90% недовольны управляющей компанией и хотели бы ее сменить. Оставшиеся 10% опрошенных либо довольны работой управляющей компании, либо вовсе не знают о ее существовании.

Коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольгу Гусеву не удивляют результаты опроса. По ее мнению, собственники квартир всегда считают, что платят слишком много за обслуживание, что УК работает недостаточно качественно, особенно когда речь идет о новостройках. Таким мнением Ольга Гусева поделилась в ходе практического семинара «Эксплуатация новостроек: управляющая компания застройщика VS независимая управляющая компания. Чья работа эффективнее?», который организовала УК Clever Estate в рамках выставки «Домэкспо».

Большинство недовольных участников опроса не в курсе, была ли управляющая компания выбрана в результате конкурса или навязана в обход него. Интересно, что, несмотря на желание многих респондентов отказаться от услуг управляющей компании, почти никто не знаком с процедурой ее смены путем общего собрания жильцов и лишь единицы готовы проявить активность в этом направлении.

УК «Столица-Сервис» периодически собирает основные претензии и вопросы жителей к управляющим компаниям, чтобы понять, с чем чаще всего связано недовольство, и по возможности избежать этого на своих объектах. Результаты похожи: чаще всего жители интересуются, как сменить управляющую компанию. Правда, как рассказал руководитель отдела эксплуатации УК «Столица-Сервис» Александр Одинцов, смена компании – не панацея: «Среди жильцов существует стереотип, что новое будет работать лучше, но это не всегда так».


Слишком дорого
В ходе выставки «Домэкспо» УК Clever Estate собрала более 100 вопросов посетителей к управляющим компаниям. Изучив их, компания выявила основные претензии жителей. Это, например, недостаток озеленения, малое количество машино-мест и парковка жителей на газонах, сомнения по поводу адекватности платежей, низкая квалификация сантехников и электриков.

По мнению Александра Одинцова, непосредственно к УК относятся вопросы по оплате услуг: «Жители редко знают, что и как считает управляющая компания, поэтому у них закономерно возникает вопрос: почему в моем доме тариф выше, чем в соседнем. Проблема усугубляется тем, что нередко родственники покупают пожилым людям достаточно дорогие квартиры, а затем последние оказываются не в состоянии платить за их содержание».

Как поясняет генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков, чтобы понять, как формируется плата за эксплуатационные издержки, нужно иметь в виду, что базовый тариф на содержание и текущий ремонт находится в компетенции муниципальных органов власти и одинаков в рамках одного муниципального образования. Но управляющая компания также может оказывать дополнительные услуги по собственным расценкам. Решение о необходимости таких услуг принимает общее собрание собственников жилых помещений.

Здесь проблемы могут быть связаны с тем, что у жильцов могут быть разные взгляды на необходимое. «Часто складывается ситуация, когда часть жителей выступает за то, чтобы в доме были консьержи, охрана, максимальное благоустройство территории, а другая часть не готова платить за эти услуги, т.к. не считает для себя лично необходимым за них платить», – отмечает Александр Одинцов. Если первая группа наберет большинство, у остальных это вызывает недовольство вплоть до отказа от этих платежей и накопления долга». Речь идет не только о регулярных платежах, но и о единовременной плате за разовые работы, например, по благоустройству.


Недоделанный дом
Однако самые большие проблемы, которые могут грозить жителям новостроек, незаметны на первый взгляд и связаны с ошибками, допущенными еще при строительстве дома. По словам Александра Одинцова, почти 100% строящегося жилья сдается с недоделками, причем зачастую весьма существенными. «Если типовые проекты в массе своей имеют небольшие недочеты в строительстве, то жилье, строящееся по индивидуальным проектам, имеет порой колоссальные недоделки, исправление которых занимает примерно первые 3-5 лет эксплуатации», – поясняет он.

По словам заместителя генерального директора УК Clever Estate Алексея Сарина, чаще всего недоделки связаны с отсутствием системы пристенных дренажей, водоотведения, некачественной изоляцией, затоплением подвальных помещений и паркинга, повышенной влажностью, медленным разрушением фундамента, коррозией.

Александр Одинцов привел примеры недоделок, которые встречаются во многих домах, недавно сданных в эксплуатацию. «Порой отсутствуют претензии только к несущим конструкциям. Все остальное сдается с колоссальными дефектами: от банального незаполнения швов раствором, что может разглядеть любой житель, до внутренних коммуникаций, отсутствия маркировки на кабелях и т.д.».


Застройщик или независимая компания?
Учитывая, что ответственность за недоделки несет застройщик, который к тому же обязан исправлять возникшие проблемы в течение пятилетнего гарантийного срока, встает вопрос о том, кто должен управлять новостройкой: управляющая компания, аффилированная с застройщиком, или независимая организация.

Как рассказала Ольга Гусева, с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организует открытый конкурс по выбору УК. По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Застройщики часто прилагают усилия к избранию аффилированной с ними УК. Иногда просто убеждают жителей в верности такого выбора, но порой прибегают и к «серым» схемам, намеренно доводя ситуацию до открытого конкурса, в ходе которого выставляют требования, которым соответствует именно компания, созданная при участии застройщика. По данным УК «Столица-Сервис», сейчас примерно 90% введенных в эксплуатацию новостроек берется в управление организациями, так или иначе аффилированными с застройщиком.

Хотя жителям важно даже не это, им необходимо принципиально понять, какая компания лучше справится с управлением домом, особенно в первые годы. Ведь у них в любом случае есть право сменить управляющую организацию на общем собрании собственников.


С самого начала
По мнению Алексея Сарина (УК Clever Estate), независимая управляющая компания лучше тем, что ей в принципе не выгодно принимать новостройку с недоделками, так как в будущем именно ей работать с неверно проложенными коммуникациями и другими ошибками застройщика. Поэтому такая компания либо откажется от обслуживания дома, либо будет способствовать скорейшему устранению неполадок. В то же время «навязанная» компания будет более лояльна застройщику и может согласиться на отсрочку в исправлении недочетов.

У аффилированных компаний есть другой плюс. По словам генерального директора УК «Техстрой», партнерской компании девелопера «Сити XXI век», Дмитрия Мацкевича, в этом случае УК участвует в проекте с самого начала. С этой точкой зрения согласна и Ольга Гусева: «И зависимая компания, и независимая могут столкнуться с достаточно серьезными сложностями. Но дело в том, что «зависимые» имеют больше возможностей влиять на проект на входе».

Между тем Алексей Сарин считает, что в этом утверждении есть небольшое лукавство: «Практически любой застройщик, пытаясь минимизировать затраты, выводит управляющую компанию на объект уже на стадии готовности 80-90%». Правда, эксперт признает, что уважающие себя девелоперы так не поступают и привлекают УК на ранних стадиях, но их – единицы.

Еще одним преимуществом управляющих компаний, созданных застройщиком, является имиджевая составляющая. Качественное управление жилым комплексом может стать хорошей рекламой для последующих проектов застройщика. Это особенно важно в регионах, где мало хороших независимых УК.

«В Ростове-на-Дону, где у нас несколько жилых комплексов, достаточно остро ощущается нехватка профессиональных УК. Поэтому еще на этапе строительства нашего первого объекта ЖК «Западные ворота» было принято решение взять эксплуатацию объекта на себя, создав УК, – рассказывает Юлия Деева, руководитель пресс-службы ЗАО «Патриот» (входит в ГК «ИНТЕКО»). – Первая команда нас все равно не устроила: многие сотрудники были старой «советской» закалки, работали и общались с людьми по образу и подобию обычного ЖЭКа. Мы заменили их на команду новой формации, которая находится в постоянном диалоге с жителями, интересуется их потребностями, активно поддерживает их инициативы по дополнительному обустройству комплекса и организации общедомовых праздников. В результате то, как живет наш объект, привлекло внимание горожан. И покупатели квартир на других наших ростовских объектах нередко спрашивают, будет ли у них «так же, как в «Западных воротах». Сейчас в наших жилых комплексах в Ростове-на-Дону доля сделок по рекомендации составляет около 30%».


Вовлечь жителей
Александр Одинцов, хоть и возглавляет независимую управляющую компанию, признает, что привлечение компаний со стороны к управлению новостройками, только что введенным в эксплуатацию, не выгодно никому. Даже сами независимые УК не слишком к этому стремятся, так как на них ложатся риски, связанные с недоделками застройщика.

По мнению Алексея Сарина, основная проблема даже не в этом: «Главное, что конечный покупатель фактически выведен из контроля над проектом и является последним звеном в отношениях между застройщиком, строителями, управляющей компанией. Поэтому задача властей – включить конечного покупателя в этот процесс».

УК Clever Estate предлагает дать возможность инициативным группам будущих жителей за свой счет привлекать независимых экспертов, которые бы участвовали в приеме работ, проводили экспертизу жизнеобеспечения дома и анализ соответствия всех систем проектной документации. «При подписании акта приемки, доверяя застройщикам и не обладая необходимыми знаниями, люди ставят свои подписи. А независимый орган, который защищает конкретных собственников, не подпишет документ, если увидит недостатки», – уверен Алексей Сарин.

Между тем Ольга Гусева категорически против такого участия, по ее мнению, люди всегда склонны к экономии, поэтому будут привлекать экспертов подешевле, а значит, тех, которые хуже разбираются в вопросе. «Если бы люди были готовы оплачивать качественные услуги, я бы не выражала недовольство. Но на примере юристов, которых люди привлекают при покупке квартир, мы видим, что каждый второй из них ничего не понимает о недвижимости и не разбирается в отраслевом законодательстве. Они просто отрабатывают гонорар. И если одному человеку еще можно что-то объяснить, то, когда мы будем иметь дело с инициативной группой, которая привлечет к оценке инженерных систем такого «профессионала», то это может вылиться уже в очень серьезный конфликт».

Ольга Гусева также утверждает, что жители сами зачастую не желают участвовать в управлении домом. «Мы вывешиваем на подъездах объявление, допустим, о том, что планируется собрание по вопросу озеленения. И из всего подъезда приходят 10 бабушек, которые говорят: посадите тюльпанчики и нам этого хватит. Остальные просто не хотят участвовать в этих процессах».

По мнению Дмитрия Мацкевича, диалог с жителями вести нужно, но в первую очередь он должен заключаться в проведении разъяснительной работы, прозрачности отчетности и информационной открытости.

Самые серьезные проблемы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации недвижимости, связаны с дефектами строительства, резюмируют специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Тарифы на обслуживание – еще одна больная тема. А исправить ситуацию может активное и компетентное участие самих жителей. К сожалению, действительность такова, что зачастую то, что, казалось бы, нам должны, приходится выбивать силой. Но, пока жильцы «многоквартирников» не признают необходимость действий со своей стороны и не начнут вкладывать какое-то время и силы в свой дом, ситуация вряд ли улучшится.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4458 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте