Инвестиции в квартиры в Новой Москве привлекательны даже в международном масштабе

Но таят в себе «подводные камни», считает замруководителя IRN.RU

Российский рынок станет одним из наиболее привлекательных европейских инвестиционных рынков недвижимости в 2014 году, свидетельствуют результаты исследования «Недвижимость: Обзор инвестиционных тенденций, Россия 2014» (Russian Real Estate Assets Investment Trend Indicator), подготовленного компанией EY в начале года. В частности, прогнозируется повышенный инвестиционный спрос на объекты жилой недвижимости в Москве и Московской области, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Обзор инвестиционных тенденций основан на исследовании мнений 500 инвесторов в недвижимость в 15 странах. При исследовании российского рынка было опрошено 33 компании, активно работающих в секторе недвижимости в последние годы. Подавляющее большинство из них (88%) считают российский рынок привлекательным либо очень привлекательным для инвестиций в недвижимость в 2014 году.

«Столь благоприятная оценка сохраняется на протяжении нескольких лет», – отметила Ольга Архангельская, руководитель группы по оказанию услуг в области недвижимости в СНГ EY.

Оценка привлекательности российского рынка улучшилась по сравнению с другими европейскими странами. Россию считают привлекательной для инвестиций в 2014 году в сравнении с другими европейскими странами 90% респондентов.

Для сравнения: в прошлогоднем исследовании такого мнения придерживались 83% респондентов. Более высокую оценку участники исследования дали только рынкам Германии, Великобритании, Австрии, Турции и Швеции.

Согласно результатам исследования, Москва остается основным фокусом для инвестирования – более половины респондентов (55%) планируют инвестиции в московские объекты с наиболее выгодным местоположением. Интересными представляются и другие объекты, расположенные в Москве и Московской области: 46% респондентов планируют приобретение жилой недвижимости в данных регионах.

Для сравнения: Европа
Во многих европейских странах инвесторы более не считают кризис суверенных долгов в еврозоне основным фактором инвестиций в недвижимость. Особенно сильно настроения изменились в Испании и Италии. Значительное большинство респондентов ожидают роста количества сделок на местных рынках в 2014 году. В 2014 г. также ожидается восстановление рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью (CMBS).

Наиболее быстрое восстановление прогнозируется на высоколиквидных рынках недвижимости центральноевропейских стран. Часть респондентов ожидает стабилизацию или рост цен на офисные помещения с наиболее выгодным местоположением. Они также отмечают, что онлайн-торговля станет одним из основных факторов, влияющих на сегмент розничных магазинов с менее выгодным расположением. Из-за роста онлайн-продаж цены на помещения с невыгодным расположением могут упасть.

Россияне спасают накопления в недвижимости
В феврале 2014 г. аналитики компании «Региондевелопмент» зафиксировали существенный рост спроса на недвижимость. Эксперты объясняют увеличивающееся количество сделок стремлением клиентов спасти накопления.

Минувший февраль принес немало негативных новостей, отразившихся на состоянии российской экономики. За месяц курс рубля относительно американской валюты снизился почти на 3%, а по отношению к евро – на 4%. С начала года по сравнению с обоими валютами российский рубль подешевел более чем на 10%. В начале марта к валютным колебаниям добавились еще и проблемы на фондовых рынках. Эксперты заявили, что это первое столь резкое снижение котировок с осени 2009 года. Сюда же можно добавить отзыв лицензий еще у нескольких российских банков. Общая картина получается крайне неутешительная.

Как и прошлые периоды экономической нестабильности, выбор инвесторов пал на недвижимость. Эксперты компании «Региондевелопмент» зафиксировали в феврале существенный всплеск спроса на квартиры как по сравнению с январем, так и относительно 2013 года. В последний месяц зимы в жилом комплексе «Квартал 9-18» в подмосковных Мытищах было отмечено увеличение количества сделок на 18,6% к первому месяцу 2014 г.

«Несмотря на растущую стоимость недвижимости на первичном рынке подмосковных Мытищ, динамика увеличения цены значительно ниже, чем темпы роста курсов иностранных валют. Рынок недвижимости традиционно довольно инертен, он реагирует на колебания валютных и фондовых рынков с существенным временным лагом. Именно поэтому сейчас покупка квартиры является одним из самых надежных инструментов для сохранения средств. Инвесторы имеют возможность «спасти» свои средства уже после того, как на биржах происходят какие-то негативные явления. И увеличение сделок в нашем и других проектах является доказательством того, что наши сограждане чутко реагируют на меняющуюся экономическую ситуацию. По нашим прогнозам, в марте количество сделок продолжит увеличиваться», - резюмирует Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент».

Инвестиционная привлекательность
Аналитики компании «Метриум Групп» составили рейтинг лучших жилых комплексов Новой Москвы по соотношению «цена/качество». Специалисты изучили все новостройки, реализуемые на присоединенных к столице территориях (критерии: близость к МКАД, технология строительства, этажность, собственная инфраструктура). Исходя из собственных критериев оценки, эксперты отобрали пять финалистов, продемонстрировавших лучшие показатели.

Исходя из того, что все пять жилых комплексов уже отвечают показателям качества, самая низкая стоимость «квадрата» и стала определяющей при составлении рейтинга.

ЖК «Спортивный квартал»
12 км от МКАД
Стоимость кв. м - от 63 600 руб.
Отличительной особенностью этого жилого комплекса является его спортивная направленность. Здесь будет построена одна из крупнейших и самых профессионально оборудованных в России школ олимпийского резерва. Ее площадь составит свыше 49 000 кв. м. Кроме того, здесь будут построены детский сад, общеобразовательная школа, различные магазины и многие другие объекты инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни.

ЖК «Новые Ватутинки», Южный квартал
15 км от МКАД
Стоимость кв. м – от 79 500 руб.
«Новые Ватутинки» – это проект комплексного освоения территорий, в рамках которого будет построено свыше 1 млн кв. м жилья. Такой масштаб подразумевает наличие всей необходимой собственной инфраструктуры: школ, магазинов, поликлиники, торгово-развлекательных центров и многого другого. Здесь даже планируется создание собственного благоустроенного пляжа на берегу Десны.

ЖК «Николин парк»
3 км от МКАД
Стоимость кв. м – от 86 600 руб.
Жилой комплекс комфорткласса расположен на минимальном удалении от старой Москвы. Но даже несмотря на близость всей необходимой инфраструктуры внутри МКАД, девелопер проекта заявил неплохой набор собственной: торговый и офисный центры, детский сад, медицинский и фитнес-центр, отделение банка, аптека и многое другое.

ЖК «Дубровка»
5 км от МКАД
Стоимость кв. м – от 104 500 руб.
Этот жилой комплекс можно назвать старейшим из всего рейтинга – уже несколько лет в нем обитают несколько сотен семей в комфортабельных таунхаусах. В рамках новой очереди в настоящий момент возводятся малоэтажные многоквартирные дома. Проект отличает насыщенная инфраструктура, которую могут оценить не только жители, но и все автомобилисты, проезжающие по Калужскому шоссе – часть инфраструктурных объектов расположена вдоль трассы. Она является своеобразным буфером, отделяющим жилую зону от шумной магистрали.

ЖК «Бутовские аллеи»
5 км от МКАД
Стоимость кв. м – от 105 000 руб.
Самый скромный проект с точки зрения развития инфраструктуры. Но при этом он единственный, расположенный в уже сложившейся городской застройке. За счет этого будущие жители «Бутовских аллей» будут иметь возможность воспользоваться всеми необходимыми объектами, в обилии расположенными в Южном Бутово.

Цена/качество
«Когда речь заходит о соотношении «цена/качество», многие забывают, что в этом уравнении цена не играет основную роль, – комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Низкая цена не должна служить оправданием того, что проект не приспособлен для комфортной жизни. И наоборот – высокая стоимость квадратного метра не всегда является гарантией качества. Все факторы должны уравновешивать друг друга. При этом качественные характеристики все равно должны «играть первую скрипку» – цена должна вступать лишь в тот момент, когда все остальные показатели оказываются примерно одинаковыми».

Не надо забывать о «подводных камнях»
За последние полгода в московских судах резко возросло количество споров между дольщиками и компаниями, реализующими проекты жилищного строительства на территории Новой Москвы. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали обращения покупателей недвижимости и выделили наиболее актуальные и распространенные претензии к новомосковским девелоперам.

Навязывание дополнительных услуг
Большая часть жалоб граждан, купивших новостройки на территории Новой Москвы, вызвана стремлением девелоперов навязать клиентам дополнительные услуги. В частности, по так называемым агентским договорам, которые заключаются под предлогом выполнения «комплекса мероприятий, связанных с государственной регистрацией договоров долевого строительства». Как правило, за эту сервисную опцию застройщики заламывают заоблачные цены – речь идет о суммах от 30 000 до 60 000 руб.

Адвокат Олег Сухов напоминает, что в соответствии со ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору. Мотивы, по которым потребитель решил отказаться от исполнения договора, не имеют правового значения с точки зрения защиты прав. Как правило, суды идут навстречу дольщикам и удовлетворяют их исковые требования о возврате денежных средств, которые превышают фактические расходы, связанные с госрегистрацией договоров, и даже компенсируют дольщикам моральный вред (если застройщик отказывается исполнить требования потребителя в добровольном порядке).

Перенос сроков ввода жилья
Около трети поступивших жалоб связаны со срывом изначально заявленных сроков строительства домов. В начале года многие крупные застройщики Новой Москвы направили клиентам уведомления о невозможности завершения строительных работ в предусмотренный договором срок и предложили зафиксировать обновленные временные рамки в дополнительном соглашении. По некоторым проектам сроки сдвинулись более чем на год.

Адвокат Олег Сухов напоминает, что по закону дольщик вправе согласиться с переносом сроков или отказаться от исполнения договора и потребовать выплаты неустойки (в зависимости от стоимости жилья она может составить от 50 000 до 120 000 и более рублей в месяц), либо вступить с застройщиком в переговоры (с тем чтобы добиться дополнительных преференций).

В случае отказа от подписания дополнительного соглашения застройщик не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке – это возможно исключительно в случае просрочки платежей по договору долевого участия. Адвокат Олег Сухов рекомендует гражданам, пострадавшим от непунктуальности застройщика, объединяться, чтобы действовать организованно и оптимизировать затраты на привлечение профессиональных юристов.

Строительный брак
Еще одна головная боль новомосковских новоселов — многочисленные недоделки, вызванные низким качеством строительных работ. Чаще всего в процессе эксплуатации жилья выявляются существенные дефекты оконных конструкций и стен, вызванные нарушением СНиПов и ГОСТов. В результате во многих квартирах гуляют сквозняки, новоселы вынуждены переплачивать за электричество и тепло. Нередко источником хлопот становятся «шалости» гастарбайтеров. Например, в одном из домов причиной хронических протечек стала отрезанная горловина пластиковой бутылки, вставленная в горизонтальный участок ливневой канализации.

Стоит, впрочем, заметить, что большинство проблем технического плана решаются в претензионном порядке и редко доходят до суда. Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и обязательных требований, дольщик вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшению цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возможность обсудить
Более подробно о вопросах развития Новой Москвы, рынка старой Москвы и Подмосковья можно будет услышать во время XIII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Участники пресс-конференции «Современные тенденции в градостроительстве. Формирование благоприятной городской среды» с участием представителей правительства Москвы, Московской городской думы, департамента градостроительной политики Москвы, департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, комитета государственного строительного надзора Москвы, ДСК-1 расскажут о последних политических решениях в связи с развитием города. После этого можно будет услышать мнения высокопоставленных чиновников о проблемах формирования цивилизованного рынка арендного жилья, а чуть позже участников деловой программы ждет круглый стол «Дальнейшие пути развития рынка жилья: прогнозы и перспективы».

На следующий день, 21 марта, всех желающих приглашает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» на конференцию «Недвижимость при нестабильности рубля: как девелоперы и покупатели реагируют на валютные колебания?».