Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредиты под залог недвижимости: варианты и их особенности

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подробностях финансовых сделок специально для читателей IRN.RU

Недвижимость является, пожалуй, самым ликвидным видом имущества, которое с превеликой охотой берут в залог все коммерческие банки. Ну, почти все. Несмотря на потрясения и кризисы, «недвижимость всегда в цене», а цена эта с каждым годом увеличивается. Потому люди все чаще и чаще закладывают недвижимость, чтобы получить деньги для решения своих проблем. Какие виды займов существуют в сегменте кредитования под залог недвижимых объектов и о чем следует помнить, отдавая их банку?

Коммерческие банки выдают деньги под залог недвижимости всего по трем видам кредитов: ипотечному, потребительскому и для бизнеса. В каждом банке кредиты имеют собственное название, но суть их не меняется.


Ипотека
Первым по популярности идет ипотечный кредит. Миллионы российских семей в настоящее время пытаются улучшить жилищные условия или хотя бы получить крышу над головой. Конечно, Конституция РФ дает каждому гражданину право на жилье, но не гарантирует его предоставление. Поэтому россияне получают квартиры и дома самыми разными способами, среди которых наиболее популярным (но далеко не самым простым, кстати) является ипотека. Что такое ипотека? Говоря понятным языком, это кредит под залог жилого помещения: дома и квартиры. Жилье в России стоит дорого, и далеко не все могут вот так просто прийти к риелтору, застройщику или хозяину недвижимости и, небрежно выложив пачки наличных на стол, сказать: «Покупаю!».

Следовательно, ипотека является выходом для тысяч семей. Различают два ее вида. Первый – кредит под залог приобретаемой недвижимости. В этом случае банк требует с заемщика первоначальный взнос. Размер его (взноса, понятно) рассчитывается в процентах от стоимости покупаемого объекта и обычно составляет от 10% до 30%. Здесь все зависит от банка, его программы кредитования, а также индивидуальных условий сделки: итоговой цены кредита, срока выплаты, ликвидности залога, возможности заемщика предоставить справку о доходах и т.д.

Второй вариант ипотеки – это ссуда на покупку дома или квартиры под залог уже имеющейся недвижимости. Тоже довольно популярный вид кредита. Им пользуются семьи, которые не хотят делать первоначальный взнос и предпочитают получить разом всю сумму. Обычно в этом случае стоимость залога намного превосходит размер кредита. Например, жители города Железнодорожный Московской области Андрей и Лариса Адигамовы (имена и фамилии изменены) заложили в банке элитную трехкомнатную квартиру, доставшуюся по наследству Андрею, а также трехкомнатную квартиру родителей Ларисы, после чего взяли ссуду на приобретение самой дешевой пятикомнатной двухъярусной квартиры в только что построенном доме. Оформив право собственности на новое жилье, они также отдали его банку в залог и тут же сняли обременение с жилья родителей Ларисы.

Андрей вносил деньги аккуратно, а потому через три года кредитор пошел навстречу Адигамовым и разрешил им продать под своим контролем трехкомнатную квартиру, направив вырученные от продажи деньги на погашение ипотеки. Так и сделали. Закрыть после этого остаток кредита для Адигамовых было, как говорится, делом техники: Андрей работал на севере вахтовым методом, а Лариса специалистом ИТ в крупной иностранной компании. Денег у них хватало.


Потребительский кредит
Следующий вид кредита под залог недвижимости – потребительский.

В жизни приходится платить и в горе и в радости. Свадьбы, похороны, обучение в институте, дорогостояще лечение - все требует денег. Но, имея на руках только справку о доходах с места работы, среднестатистическому гражданину трудно получить в кредит нужную ему сумму. Поэтому потребительская ссуда под залог недвижимости устойчиво держит второе место после ипотеки по популярности среди населения. Однако всегда необходимо помнить: проценты по «потребу» (банковский сленг. – IRN.RU) выше, чем по ипотеке, а срок пользования деньгами – короче.

Объектом залога может быть любое ликвидное помещение. Даже нежилое. Например, житель Подольска Александр Соловьев (имя и фамилия изменены) взял в одном из федеральных банков потребительский кредит на сумму 300 000 руб. на пять лет под залог гаража. Полученные деньги он потратил на свадьбу сына, купил молодоженам мебель и оплатил годовую учебу дочери в университете.


Для бизнеса
И, наконец, кредит под залог недвижимости для бизнеса.

Юридические лица и предприниматели почти всегда нуждаются в свободных средствах для покрытия текущих расходов, уплаты налогов, расчетов с поставщиками или для расширения бизнеса. И чтобы не изымать деньги из оборота, предприниматели берут кредиты или, что гораздо чаще, открывают в банке кредитную линию, предоставляя в залог объекты жилой и нежилой недвижимости. Например, глава одной московской торгово-закупочной компании Андрей Козин (имя и фамилия изменены) только в 2013 г. оформил шесть кредитов под залог уже имеющейся в его распоряжении и приобретаемой недвижимости. Занимаясь оптовыми продажами, Андрей решил также развивать и розничный бизнес, а потому на кредитные средства приобрел семь нежилых помещений под продовольственные магазины. По словам предпринимателя, так как он более восьми лет обслуживается только в одном банке, то последний, зная историю бизнеса, предоставил его компании кредиты по льготной программе и лояльно отнесся к бизнес-плану. К минусам же сделки Козин отнес тот факт, что теперь его деятельность зависит от банка, который полностью в курсе всех дел в его фирме. Чем-то приходится жертвовать.


Условия выдачи кредитов
Первый момент, о котором нужно знать, заключается в том, что банк всегда заставит потенциального заемщика оценить недвижимость в компании, которая сотрудничает по данному направлению с кредитной организацией. Расходы по оценке имущества понесет клиент, а не кредитор. Это следует помнить.

Следующий момент – страхование имущества. Недвижимость, являющаяся предметом залога, всегда подлежит страхованию. Расходы по страховке также несет клиент. Обычно кредитная организация требует заключить договор комплексного страхования. Как правило, заемщик страхует три вида рисков: утраты жизни и потери трудоспособности (при ипотеке), повреждение объекта недвижимости, а также утраты права собственности на объект (так называемое титульное страхование). В среднем по России взнос по комбинированному договору составляет что-то около 0,5 - 1,6% от непогашенной суммы кредита и выплачивается должником ежегодно. Так как основной долг постепенно уменьшается, то и размер страхового взноса сокращается каждый год.

Оформляя кредит, банк всегда дисконтирует (иными словами уменьшает) стоимость передаваемого ему в залог имущества: обычно на 20-30%, а некоторые банки и на 40%. Как это понять? На самом деле все просто. Например, оценщик (простите за тавтологию) оценил объект недвижимости, кредитная организация полностью его изучила, проанализировала и согласилась взять в залог. Но сумма кредита, которую банк предложит клиенту, будет на 20-30%, а то и 40% ниже рыночной стоимости недвижимости. Например, помещение стоит 1 млн руб., а банк выдаст только 700 000 руб. или даже 600 000 рублей. Возмущаться не стоит. Это основное правило кредитования, которое соблюдают все банки. Кредитная организация с помощью дисконта снижает риски и переносит их на клиента. Представьте себе, что заемщик разорился, потерял работу, умер или обанкротился и превратился в хронического должника. По кредиту возникла просроченная ссудная задолженность. Чтобы вернуть деньги и проценты, а также возместить затраты на обслуживание кредита, банк продаст объект по рыночной (или даже по чуть заниженной) цене, а вырученные от реализации деньги направит на погашение кредита, процентов и штрафов. Оставшиеся же средства (если они, конечно, будут) зачислит на личный счет должника.


Перечень документов для физических лиц…
Стоит также упомянуть и о документах, которые банк обязательно потребует у заемщика. Физические лица должны будут предоставить:

– свидетельство о регистрации права собственности залогодателя на объект;
– документы, являющиеся основанием возникновения права собственности, а именно: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выданное пережившему супругу, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и так далее;
– отчет об оценке стоимости помещения;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
– кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию жилого помещения;
– технический паспорт объекта;
– нотариально удостоверенное согласие супруга на залог имущества;
– нотариально удостоверенное заявление залогодателя о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял и так далее.


… и для юридических
Юридические же лица кроме документов, подтверждающих право собственности на объект, и технической документации на него понесут в банк нотариально заверенные копии устава и учредительных документов, протоколы общих собраний, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерскую отчетность за последний год, бизнес-план и т.д.

Стоит сразу сказать, что в каждом банке имеется свой перечень документов, который может быть гораздо шире указанного, но можно быть уверенным, что кредитная организация гарантированно запросит все вышеперечисленные бумаги.


Дополнительные особенности
И, наконец, следует учесть такой момент, как перепланировка. Если вы совершили перепланировку помещения и не зарегистрировали ее, то ни один банк не даст под эту недвижимость кредит.

Вот вам яркий пример. Семья Филатовых (фамилия изменена), проживающая в Звенигороде, решила получить деньги под залог двухкомнатной хрущевки. Однако банк сразу же отказался выдать кредит. Дело в том, что в некоторых хрущевках, построенных в начале 60-х годов, в одной из комнат в углу устанавливался фанерный щит, в результате чего появлялась маленькая кладовка площадью 1 кв. м для хранения личных вещей жильцов. Времена были тяжелые, денег не хватало, и не все могли купить платяной шкаф. Понятно, что за пятьдесят лет этих кладовок почти не осталось: собственники разобрали их. Но на техническом-то плане этот чулан сохранился. А следовательно, надо регистрировать перепланировку.

Ну и наконец, о сроках получения кредита под залог недвижимости. Здесь в основном все зависит от того, как быстро клиент сможет предоставить информацию в банк. Если постараться, то можно уложиться в 1-2 месяца, однако чаще всего уходит 3-4.

Подытоживая, отметим, что получение кредита под залог недвижимости – процедура довольно долгая и трудоемкая: необходимо учесть множество правовых, хозяйственных и даже житейских аспектов. И не всегда банк расскажет потенциальному заемщику о тех или иных рисках. Поэтому, принимая решение взять деньги под залог собственности, следует прежде всего посоветоваться с адвокатом, дабы в последующем избежать совершенно ненужных проблем, сохранить деньги, имущество, а зачастую и свое доброе имя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6469 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 378 850
до 4 730 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Купавна 2018 Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, 23 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 25 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Застройщик: Аквацентр.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 594 700
до 9 709 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 27 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.14 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.20/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.4/3 Показать все 8 корпусов Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте