Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кредиты под залог недвижимости: варианты и их особенности

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подробностях финансовых сделок специально для читателей IRN.RU

Недвижимость является, пожалуй, самым ликвидным видом имущества, которое с превеликой охотой берут в залог все коммерческие банки. Ну, почти все. Несмотря на потрясения и кризисы, «недвижимость всегда в цене», а цена эта с каждым годом увеличивается. Потому люди все чаще и чаще закладывают недвижимость, чтобы получить деньги для решения своих проблем. Какие виды займов существуют в сегменте кредитования под залог недвижимых объектов и о чем следует помнить, отдавая их банку?

Коммерческие банки выдают деньги под залог недвижимости всего по трем видам кредитов: ипотечному, потребительскому и для бизнеса. В каждом банке кредиты имеют собственное название, но суть их не меняется.


Ипотека
Первым по популярности идет ипотечный кредит. Миллионы российских семей в настоящее время пытаются улучшить жилищные условия или хотя бы получить крышу над головой. Конечно, Конституция РФ дает каждому гражданину право на жилье, но не гарантирует его предоставление. Поэтому россияне получают квартиры и дома самыми разными способами, среди которых наиболее популярным (но далеко не самым простым, кстати) является ипотека. Что такое ипотека? Говоря понятным языком, это кредит под залог жилого помещения: дома и квартиры. Жилье в России стоит дорого, и далеко не все могут вот так просто прийти к риелтору, застройщику или хозяину недвижимости и, небрежно выложив пачки наличных на стол, сказать: «Покупаю!».

Следовательно, ипотека является выходом для тысяч семей. Различают два ее вида. Первый – кредит под залог приобретаемой недвижимости. В этом случае банк требует с заемщика первоначальный взнос. Размер его (взноса, понятно) рассчитывается в процентах от стоимости покупаемого объекта и обычно составляет от 10% до 30%. Здесь все зависит от банка, его программы кредитования, а также индивидуальных условий сделки: итоговой цены кредита, срока выплаты, ликвидности залога, возможности заемщика предоставить справку о доходах и т.д.

Второй вариант ипотеки – это ссуда на покупку дома или квартиры под залог уже имеющейся недвижимости. Тоже довольно популярный вид кредита. Им пользуются семьи, которые не хотят делать первоначальный взнос и предпочитают получить разом всю сумму. Обычно в этом случае стоимость залога намного превосходит размер кредита. Например, жители города Железнодорожный Московской области Андрей и Лариса Адигамовы (имена и фамилии изменены) заложили в банке элитную трехкомнатную квартиру, доставшуюся по наследству Андрею, а также трехкомнатную квартиру родителей Ларисы, после чего взяли ссуду на приобретение самой дешевой пятикомнатной двухъярусной квартиры в только что построенном доме. Оформив право собственности на новое жилье, они также отдали его банку в залог и тут же сняли обременение с жилья родителей Ларисы.

Андрей вносил деньги аккуратно, а потому через три года кредитор пошел навстречу Адигамовым и разрешил им продать под своим контролем трехкомнатную квартиру, направив вырученные от продажи деньги на погашение ипотеки. Так и сделали. Закрыть после этого остаток кредита для Адигамовых было, как говорится, делом техники: Андрей работал на севере вахтовым методом, а Лариса специалистом ИТ в крупной иностранной компании. Денег у них хватало.


Потребительский кредит
Следующий вид кредита под залог недвижимости – потребительский.

В жизни приходится платить и в горе и в радости. Свадьбы, похороны, обучение в институте, дорогостояще лечение - все требует денег. Но, имея на руках только справку о доходах с места работы, среднестатистическому гражданину трудно получить в кредит нужную ему сумму. Поэтому потребительская ссуда под залог недвижимости устойчиво держит второе место после ипотеки по популярности среди населения. Однако всегда необходимо помнить: проценты по «потребу» (банковский сленг. – IRN.RU) выше, чем по ипотеке, а срок пользования деньгами – короче.

Объектом залога может быть любое ликвидное помещение. Даже нежилое. Например, житель Подольска Александр Соловьев (имя и фамилия изменены) взял в одном из федеральных банков потребительский кредит на сумму 300 000 руб. на пять лет под залог гаража. Полученные деньги он потратил на свадьбу сына, купил молодоженам мебель и оплатил годовую учебу дочери в университете.


Для бизнеса
И, наконец, кредит под залог недвижимости для бизнеса.

Юридические лица и предприниматели почти всегда нуждаются в свободных средствах для покрытия текущих расходов, уплаты налогов, расчетов с поставщиками или для расширения бизнеса. И чтобы не изымать деньги из оборота, предприниматели берут кредиты или, что гораздо чаще, открывают в банке кредитную линию, предоставляя в залог объекты жилой и нежилой недвижимости. Например, глава одной московской торгово-закупочной компании Андрей Козин (имя и фамилия изменены) только в 2013 г. оформил шесть кредитов под залог уже имеющейся в его распоряжении и приобретаемой недвижимости. Занимаясь оптовыми продажами, Андрей решил также развивать и розничный бизнес, а потому на кредитные средства приобрел семь нежилых помещений под продовольственные магазины. По словам предпринимателя, так как он более восьми лет обслуживается только в одном банке, то последний, зная историю бизнеса, предоставил его компании кредиты по льготной программе и лояльно отнесся к бизнес-плану. К минусам же сделки Козин отнес тот факт, что теперь его деятельность зависит от банка, который полностью в курсе всех дел в его фирме. Чем-то приходится жертвовать.


Условия выдачи кредитов
Первый момент, о котором нужно знать, заключается в том, что банк всегда заставит потенциального заемщика оценить недвижимость в компании, которая сотрудничает по данному направлению с кредитной организацией. Расходы по оценке имущества понесет клиент, а не кредитор. Это следует помнить.

Следующий момент – страхование имущества. Недвижимость, являющаяся предметом залога, всегда подлежит страхованию. Расходы по страховке также несет клиент. Обычно кредитная организация требует заключить договор комплексного страхования. Как правило, заемщик страхует три вида рисков: утраты жизни и потери трудоспособности (при ипотеке), повреждение объекта недвижимости, а также утраты права собственности на объект (так называемое титульное страхование). В среднем по России взнос по комбинированному договору составляет что-то около 0,5 - 1,6% от непогашенной суммы кредита и выплачивается должником ежегодно. Так как основной долг постепенно уменьшается, то и размер страхового взноса сокращается каждый год.

Оформляя кредит, банк всегда дисконтирует (иными словами уменьшает) стоимость передаваемого ему в залог имущества: обычно на 20-30%, а некоторые банки и на 40%. Как это понять? На самом деле все просто. Например, оценщик (простите за тавтологию) оценил объект недвижимости, кредитная организация полностью его изучила, проанализировала и согласилась взять в залог. Но сумма кредита, которую банк предложит клиенту, будет на 20-30%, а то и 40% ниже рыночной стоимости недвижимости. Например, помещение стоит 1 млн руб., а банк выдаст только 700 000 руб. или даже 600 000 рублей. Возмущаться не стоит. Это основное правило кредитования, которое соблюдают все банки. Кредитная организация с помощью дисконта снижает риски и переносит их на клиента. Представьте себе, что заемщик разорился, потерял работу, умер или обанкротился и превратился в хронического должника. По кредиту возникла просроченная ссудная задолженность. Чтобы вернуть деньги и проценты, а также возместить затраты на обслуживание кредита, банк продаст объект по рыночной (или даже по чуть заниженной) цене, а вырученные от реализации деньги направит на погашение кредита, процентов и штрафов. Оставшиеся же средства (если они, конечно, будут) зачислит на личный счет должника.


Перечень документов для физических лиц…
Стоит также упомянуть и о документах, которые банк обязательно потребует у заемщика. Физические лица должны будут предоставить:

– свидетельство о регистрации права собственности залогодателя на объект;
– документы, являющиеся основанием возникновения права собственности, а именно: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выданное пережившему супругу, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и так далее;
– отчет об оценке стоимости помещения;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
– кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию жилого помещения;
– технический паспорт объекта;
– нотариально удостоверенное согласие супруга на залог имущества;
– нотариально удостоверенное заявление залогодателя о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял и так далее.


… и для юридических
Юридические же лица кроме документов, подтверждающих право собственности на объект, и технической документации на него понесут в банк нотариально заверенные копии устава и учредительных документов, протоколы общих собраний, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерскую отчетность за последний год, бизнес-план и т.д.

Стоит сразу сказать, что в каждом банке имеется свой перечень документов, который может быть гораздо шире указанного, но можно быть уверенным, что кредитная организация гарантированно запросит все вышеперечисленные бумаги.


Дополнительные особенности
И, наконец, следует учесть такой момент, как перепланировка. Если вы совершили перепланировку помещения и не зарегистрировали ее, то ни один банк не даст под эту недвижимость кредит.

Вот вам яркий пример. Семья Филатовых (фамилия изменена), проживающая в Звенигороде, решила получить деньги под залог двухкомнатной хрущевки. Однако банк сразу же отказался выдать кредит. Дело в том, что в некоторых хрущевках, построенных в начале 60-х годов, в одной из комнат в углу устанавливался фанерный щит, в результате чего появлялась маленькая кладовка площадью 1 кв. м для хранения личных вещей жильцов. Времена были тяжелые, денег не хватало, и не все могли купить платяной шкаф. Понятно, что за пятьдесят лет этих кладовок почти не осталось: собственники разобрали их. Но на техническом-то плане этот чулан сохранился. А следовательно, надо регистрировать перепланировку.

Ну и наконец, о сроках получения кредита под залог недвижимости. Здесь в основном все зависит от того, как быстро клиент сможет предоставить информацию в банк. Если постараться, то можно уложиться в 1-2 месяца, однако чаще всего уходит 3-4.

Подытоживая, отметим, что получение кредита под залог недвижимости – процедура довольно долгая и трудоемкая: необходимо учесть множество правовых, хозяйственных и даже житейских аспектов. И не всегда банк расскажет потенциальному заемщику о тех или иных рисках. Поэтому, принимая решение взять деньги под залог собственности, следует прежде всего посоветоваться с адвокатом, дабы в последующем избежать совершенно ненужных проблем, сохранить деньги, имущество, а зачастую и свое доброе имя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6943 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте