Ипотечный кредит доступен трети российских семей, уверены в АИЖК
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК, специально для IRN.RU
За последние пять лет выплачивать ипотеку стало проще практически во всех регионах России. В большинстве из них рост доходов населения опережает темпы роста уровня ежемесячного платежа по жилищному кредиту. В 2013 году почти треть российских семей могли позволить себе рассмотреть вопрос приобретения квартиры в кредит, – а ведь пять лет назад такая возможность была только у 9% домохозяйств. Средний платеж по кредиту стал за это время более чем в полтора раза доступнее, а средневзвешенная ставка в 2013 г. составила около 12,5% годовых.
Либерализация кредитов
На протяжении нескольких лет российские банки планомерно снижали ставки по ипотечным кредитам, одновременно либерализуя основные условия. Повысился и уровень конкуренции, что также способствовало смягчению условий для заемщика и увеличило его возможности при выборе ипотечной программы.
В 2013 г. был отмечен непродолжительный рост ставок в первом квартале, который завершился в марте максимумом в 12,9% годовых. К ноябрю ставки снизились на 1 процентный пункт (до 11,9%) и оказались на 0,7 процентных пункта ниже уровня ноября 2012 г., когда ставки начали повышаться. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 г. Будучи ограниченными в снижении ставки по кредиту, банки предлагали заемщикам снизить итоговую стоимость обслуживания кредита за счет всевозможных дополнительных опций, позволяющих уменьшить платежи по ссудам. В частности, в рамках различных акций и дополнительных предложений заемщикам предлагались вычеты из процентной ставки, более низкие тарифы по страхованию, кредитные каникулы (опция для дисциплинированных заемщиков, которая предполагает возможность не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту, при этом срок обслуживания кредита удлиняется). Банки также снижали требования к количеству представляемых заемщиком документов, что дало возможность задуматься об ипотечном кредите большему числу потенциальных покупателей жилой недвижимости.
Однако ключевым фактором, определяющим доступность ипотеки, будут даже не его ценовые параметры, а способность заемщиков осуществлять выплаты по такому кредиту. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отмечают, что в первую очередь эта способность зависит от сочетания двух условий: доходов семьи и платежа по кредиту. Размер платежа заемщика в свою очередь зависит от стоимости приобретаемого жилья, на втором месте – условия кредитования. Помимо ставки по кредиту здесь важно учитывать срок, уровень первоначального взноса, способ погашения ссуды. Причем наиболее значимым параметром этого уравнения будет именно стоимость приобретаемой недвижимости. В прошедшем году цены на жилье выросли незначительно – за 9 месяцев 2013 года стоимость жилья увеличилась практически в пределах уровня инфляции. Таким образом, финансовая доступность жилья в ушедшем году не снижалась.
Сегодня ипотеку может взять порядка трети российских семей. К концу 2013 года доля домохозяйств, доходы которых позволяют обслуживать на текущих условиях ипотечный кредит, взятый для приобретения средней квартиры, составила 27%. За 10 лет этот показатель продемонстрировал значительный рост - в 2,8 раза, в 2010 г. таких семей было всего 9%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Спокойно оплачивать ипотечный кредит можно, если на это уходит не более 45% совокупного дохода созаемщиков. Средняя сумма ипотечного кредита – 1,63 млн руб., по данным Банка России, берется такой кредит на 15 лет под 12,5% годовых с первоначальным взносом 15%. Совокупный доход заемщиков в этом случае должен быть не ниже 44 600 руб. в месяц, то есть 22 300 руб. на каждого созаемщика. Это на 24% ниже среднемесячной номинальной начисленной заработной платы одного работника, по данным Росстата за январь-ноябрь 2013 года, – 29 300 руб. в месяц. Таким образом, можно сделать вывод, что средняя российская семья вполне может себе позволить обслуживание ипотечного кредита.
По американской методике
Для объективной оценки доступности ипотеки в России можно также применить Индекс возможности приобретения жилья с кредитом (HАI — Housing Affordability Index), принятый для анализа уровня доступности жилья в США. Он показывает, насколько доходы средней семьи позволяют приобрести среднестатистическое жилье по текущим ценам с использованием не только своих сбережений, но и ипотечного кредита со средними условиями. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. В соответствии с этим расчетом в 2013 г. средний доход российской семьи на 7% превышает необходимый уровень дохода для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита (107%). В 1998 г. значение этого показателя для домохозяйств нашей страны составляло всего около 10%, то есть доходы средней семьи были в 10 раз ниже уровня, необходимого для приобретения жилья в ипотеку. К 2004 г. этот показатель вырос до 60%.
Комментарий IRN.RU
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», выводы эксперта основываются исключительно на среднестатистических показателях общероссийской экономики и не могут служить основой для принятия реального решения о взятии или выдаче ипотечного кредита в каком-либо отдельном регионе РФ.
Для сравнения: ипотечный калькулятор сделал расчет размера ежемесячных платежей, исходя из приведенных усредненных параметров кредита. Ежемесячный платеж – 17 076.59 руб.; полные затраты с учетом процентов – 3 318 287.96 руб. (203.6% стоимости квартиры); величина переплаты – 1 688 287.96 руб. (103.6% стоимости квартиры).
Также по теме:
Картина маслом: ипотека становится все популярнее
Картина маслом: ипотека становится все дешевле
Картина маслом: ипотека становится все доступнее
