На смену «каменным джунглям» приходит «малоэтажка». С 2011 г. предложение на рынке малоэтажного жилья выросло в три раза. В конце первого десятилетия нового века этот формат испытывал трудности при конкуренции с другими. Сейчас малоэтажные дома на равных конкурируют с высотным строительством, а в некоторых вопросах даже оказываются успешнее за счет более продуманной маркетинговой концепции.

В 2013 году стало ясно, что «малоэтажка» не только имеет право на существование, но и способна успешно конкурировать с «традиционными» многоэтажными новостройками, считает управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев.

В пользу малоэтажного жилья неоднократно высказывался премьер-министр Дмитрий Медведев, за его развитие выступал президент РФ Владимир Путин, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Сегмент малоэтажного жилья может стать приоритетным на ближайшие годы в столичном регионе. Градостроительная программа московского правительства до 2018 года и Инвестиционная программа по развитию промышленных территорий Подмосковья предусматривают возведение более половины нового жилья в подмосковных городах именно в сегменте средне- и малоэтажного строительства, указывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Если полтора года назад в Подмосковье застройщик мог возводить 25-этажные жилые дома, то уже осенью максимально допустимая этажность была ограничена правительством Подмосковья 17. Есть участки, где этажность уже ограничена 9 этажами – например, расположенные рядом с правительственными объектами, аэропортами и т.д.


Для справки: Доля малоэтажных проектов в общем объеме предложения новостроек Подмосковья к концу года составила чуть меньше трети рынка по количеству проектов, а спрос на квартиры в домах небольшой этажности практически сравнялся со спросом на «традиционные» новостройки». По данным ГК «Глубина», к концу декабря 2013 г. в пределах 30 км от МКАД покупателям предлагались квартиры в 68 малоэтажных проектах. Наибольшее количество «малоэтажки» сосредоточено на трех направлениях области – северо-западе (23 ЖК), западе (16 ЖК) и юге (9 ЖК).

Спрос
«За год количество обращений от потенциальных покупателей в наших малоэтажных проектах выросло на 20%», – говорит Дмитрий Гусев. По его словам, увеличение интереса к малоэтажному формату обусловлено растущими требованиями потребителей: «Делая выбор в пользу Подмосковья, покупатели хотят получить, помимо «четырех стен», что-то большее, а именно – жизнь вне городской суеты, в комфортной социальной обстановке, в небольших домах, где соседи знают друг друга. В то же время они не готовы отказаться от привычного «квартирного» формата. Для таких клиентов малоэтажные проекты – это идеальный выбор в рамках имеющегося бюджета. Цены на «малоэтажку» сопоставимы со стоимостью квартир в типовых многоэтажных домах и сегодня держатся в среднем диапазоне от 50 000 до 95 000 руб. за кв. м. Поэтому рост востребованности этого формата вполне закономерен». Подробнее о формате см. в статье «Картина маслом: характеристики малоэтажного жилья».

По прогнозам специалистов ГК «Глубина», в 2014 г. и девелоперы, и покупатели будет наращивать активность в малоэтажном сегменте рынка новостроек Подмосковья. За год доля «малоэтажки» в структуре предложения первичного рынка области может увеличиться до 50-55% по числу проектов и до 30% – по количеству кв. м.

«Конкуренция в малоэтажном сегменте в 2014 году заметно усилится, в том числе и за счет случайных застройщиков, – отмечает Дмитрий Гусев. – Мы, в частности, планируем и далее формировать и активно внедрять в малоэтажном сегменте «стандарт глубокого комфорта», включающий в себя качественные показатели, проектные решения, «вооруженность» – лифты, фасады и прочее, а также интегральный подход к развитию транспортных сетей. Такая стратегия поможет компании не просто выжить в условиях жесткой конкурентной борьбы, но и занять лидирующие позиции на рынке».

В частности, примеры таких решений можно видеть в развитии поселка «Валь Д’Эмероль».


Проблемы
Еще несколько лет назад малоэтажное жилье у всех без исключения ассоциировалось с коттеджами и таунхаусами, отмечают аналитики компании «Метриум Групп». Однако в последние годы широкое распространение получил новый сегмент – малоэтажные многоквартирные дома. Этот рынок имеет свою специфику: немалое количество «дыр» в современном российском законодательстве позволяет некоторым игрокам рынка отступать от строительных норм и правил. Но помимо юридических тонкостей, существует еще одна проблема: в девелоперском и риелторском сообществе отсутствует единая система подсчета этажей. Грубо говоря, ни один игрок рынка не предложил внятную формулировку самого понятия «малоэтажный малоквартирный дом».

Как показывает мониторинг рынка малоэтажного жилья, в Московском регионе можно встретить и семиэтажные, и даже девятиэтажные жилые комплексы, которые позиционируются как малоэтажные. Впрочем, как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», изобретать велосипед здесь нет необходимости. Достаточно внимательно изучить действующие в России строительные нормативы.

Согласно пункту 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводится в отношении «многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования».

«Исходя из российских реалий, на практике это означает, что среди подобных малоэтажных домов нередко встречаются девелоперы, которые стремятся сэкономить на оформлении всех документов или заведомо не могут оформить бумаги по закону, – поясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – В этом случае велик риск того, что желание застройщика сэкономить распространится и на строительные материалы, и на рабочую силу, и на многое другое. То есть в конечном итоге продукт получится совсем не того качества, на которое рассчитывает покупатель. Впрочем, малоэтажные дома с тремя этажами и ниже могут строиться в соответствии со всеми нормами и очень качественно без всякой экспертизы. Более того, на рынке есть примеры, когда ответственные девелоперы самостоятельно подают документы на экспертизу, хотя это совершенно не обязательно, а делается исключительно по воле застройщика».

Если продолжить изучать нормативные документы, то можно найти еще одно косвенное указание на оптимальную этажность малоэтажного жилья. В строительных нормах и правилах (СНиП) 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в пункте 4.8 прописаны требования к установке лифтов в жилых домах: «Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м».

Если перевести это требование на понятный язык, то получается, что в указанную норму умещаются четыре этажа с нормальной высотой потолков (2,65 - 2,7 метра + перекрытия между этажами 0,15 м). А вот пятый этаж уже выходит за рамки и его возведение требует устройства лифта. Впрочем, этот норматив в Москве выполняется далеко не везде, отмечают специалисты www.irn.ru. Пятиэтажек без лифта, построенных в разные годы, в столице полным-полно.

«Резкий рост количества малоэтажных проектов – это положительная тенденция, обусловленная усилением спроса в данном сегменте, – отмечает Дмитрий Гусев. – Но здесь есть и негативная сторона: увеличение числа потенциальных потребителей «малоэтажки» привлекло в сегмент непрофессиональных и недобросовестных игроков, которые стремятся «ковать железо, пока горячо», создавая изначально нежизнеспособные жилые комплексы. Поэтому в малоэтажном сегменте сегодня наблюдается сильная дифференциация по качеству проектов. Вытеснить непрофессионалов со временем смогут компании, реализующие по-настоящему качественные проекты, и, соответственно, сами потребители, формирующие спрос на «малоэтажку».

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район Щукино4 кв. 2023 г.1-4-комнатные квартиры площадью 48 - 130 м2
EVOг. Реутов1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 2-4-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ИнтонацияМосква, Северо-Западный округ, район ЩукиноСкидка 8%
EVOг. Реутов30 квартир по спеццене
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. БорисовоСкидка до 9%!
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦКВ марте выгода до 1,3 млн рублей!
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в марте!
OPUSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяРассрочка 0%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект Квартиры в престижном районе в 10 минутах пешком от м.
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийУвеличенные скидки до 20%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 13%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все