Картина маслом: элитное жилье Москвы – новый взлет или судороги?
Последний раз такое оживление было в 2007 году
К концу 2013 года продажи элитной жилой недвижимости Москвы превысят планку в $2 млрд. А совокупная сумма сделок 10 самых дорогих проданных квартир в 2013 г. составляет $192 млн. Такое оживление на рынке последний раз наблюдалось только перед самым кризисом 2008 г.
«Уже четыре месяца подряд в Москве ежемесячно заключается около полусотни сделок с новостройками премиум-класса. В последний раз столь высокая активность покупателей наблюдалась в далеком докризисном 2007 году», – говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Защита активов
Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» отмечают, что феноменальные результаты элитный сегмент показывает на фоне продолжающейся нестабильности экономики, спада ВВП, постоянных (хотя далеко не всегда оправданных – см. хотя бы «Руководитель IRN.RU: слухи о девальвации рубля могут оказаться преувеличенными») ожиданий ослабления рубля.
По данным Contact Real Estate, на первичном рынке за 11 месяцев 2013 года было продано 473 квартиры на сумму $1 113 356 983, что ниже аналогичных показателей 2012 года ($1 297 213 934) на 14%. Однако третий год подряд продажи в денежном эквиваленте превышают отметку в $1 млрд, что еще раз говорит о стабильном спросе на первичном рынке. Вторичный рынок также демонстрирует высокие результаты – к концу этого года, по данным Top Brokers Alliance (ассоциации нескольких риелторских компаний, работающих на элитном рынке), рубеж в 200 квартир и сумму в $1 млрд также будет преодолен.
И на первичном и на вторичном рынках элитного жилья спрос на протяжении года смещался в сторону более дорогостоящих предложений, о чем свидетельствует существенная доля сделок с квартирами стоимостью более $3 млн (18%) на первичном рынке, а также большое количество сделок свыше $10 млн на вторичном.
Правда, эксперты компании Knight Frank отмечают, что наибольшим спросом на рынке городского элитного жилья пользуются квартиры и апартаменты площадью до 180 кв. м. Средний бюджет предложения за год, предположительно, уменьшится с $3,7 млн до $3,2 млн.
Тем не менее к концу 2013 года общие продажи и на первичном и на вторичном рынках элитной недвижимости в общей сумме превысят $2 млрд.
Причины и предпосылки
Проблема в банковской сфере сделала очевидным незащищенность банковских депозитов. Заморозка денег на Кипре весной, отзыв лицензии и банкротство Мастер-Банка – все это говорит о том, что хранение денег в банковских депозитах не является абсолютно надежным и прибыльным инструментом, комментирует Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Правда, руководитель IRN.RU Олег Репченко считает, что кипрские деньги на российский рынок недвижимости не побегут, а вот неустойчивость банковской системы действительно чревата большими проблемами для рынка недвижимости.
Но факт остается фактом: покупатели элитного сегмента вбрасывают крупные накопленные средства в недвижимость. По словам специалистов компании Knight Frank, появляется целый сегмент покупателей, которые советуются с консультантами не о том, где выгоднее проинвестировать с целью перепродажи, а как вложить деньги, чтобы просто сохранить капитал.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Не обходится и без трогательных мотиваций. Ольга Тараканова, руководитель отдела продаж департамента городской недвижимости Knight Frank, привела слова клиента, давно живущего за рубежом и, в общем, не собирающегося возвращаться. Ему консультант осторожно посоветовал инвестировать в квартиру в Хамовниках, объясняя это большим потенциалом роста стоимости объекта по сравнению с Замоскворечьем. «Нет, – ответил клиент. – Я хочу купить что-то именно в Замоскворечье, я там вырос, и как знать, не придется ли мне еще самому там жить».
Можно считать этот эпизод неким знаком репатриации капиталов – вряд ли, считают специалисты www.irn.ru. Хотя еще в сентябре руководитель IRN.RU Олег Репченко говорил о том, что ситуация на фондовых рынках складывается в пользу отечественной валюты. «Дорогая нефть делает российские акции очень привлекательными для иностранных инвесторов, учитывая, что на начало осени американские биржевые индексы уже превзошли докризисные максимумы, а отечественный РТС был вдвое ниже уровня 2008 г. В случае прихода на российский фондовый рынок зарубежных инвесторов – а цикл инвестирования обычно составляет как минимум полгода-год – отток капитала из страны может смениться притоком, что также будет поддерживать курс рубля», – писал эксперт в статье «На рынок недвижимости может прийти оттепель».
Знаковые объекты
Несомненным лидером по числу самых дорогих проданных квартир, по оценке Contact Real Estate, стал клубный дом «Гранатный 8» в районе Патриарших прудов, где было реализовано сразу три роскошные квартиры, вошедшие в рейтинг топ-10, на общую сумму $58,66 млн. Самой же дорогой сделкой стала продажа пентхауса 687 кв. м в соседнем жилом комплексе – Гранатный 6 – за $27 млн. Совокупная сумма сделок по 10 самым дорогим квартирам составила более $192 млн.
В прошедшем месяце рынок пополнился новым клубным проектом Mon Cher от Capital Group. Он расположен на Большой Якиманке, в пяти минутах пешком от Кремля. В доме всего 26 апартаментов.
Вообще же за последний год на рынок элитного жилья Москвы вышло сразу 15 новых проектов. Восемь из них предлагают апартаменты, плюс семь жилых домов. Всего объем предложения увеличился за год на 82 000 кв. м.
Из апартаментных комплексов можно выделить проекты Mon Cher на Б. Якиманке и St. Nicolas на ул. Никольской в районе Китай-город, где очень давно не выходило объектов на первичном рынке.
В начале декабря компания «ДОНСТРОЙ» открыла продажи квартир в клубном доме «Кленовый DOM», расположенном на Пречистенской набережной, вл. 5-7. Это редкий для сегодняшнего рынка элитной недвижимости проект, и не только за счет его расположения на первой линии Пречистенской набережной в фешенебельном районе «золотой мили». В доме представлено всего 20 квартир площадью от 204 до 529 кв. м, причем в каждой секции на этаже расположены только одна-две квартиры, и все они выходят парадной частью на Москву-реку. Высота потолков в 3,6 метра и огромные окна (2,8 х 2,8 метра) делают помещения невероятно просторными и светлыми. На верхнем этаже расположены пентхаусы с полусводчатой кровлей, мансардными окнами высотой 4,3 м, каминными залами, галереями с потолками 5,2 - 6,5 м и большими световыми фонарями, создающими естественное верхнее освещение. Строительство объекта уже вышло на завершающую стадию: ведутся отделочные работы на фасадах и во внутренних помещениях здания. Передача ключей покупателям квартир состоится уже в 2014 г.
Посоперничать с таким стилем может, наверное, здание «Арт Хаус», специально построенное в архитектуре, стилизованной под бывшую фабрику. Здесь высота потолков колеблется от 5 м до 10 м (в пентхаусе).
Немаловажную часть рынка занимают и реконструированные здания. Среди основных районов, где активно велась и ведется реконструкция, можно назвать переулки Арбата, районы Остоженки и Пречистенки, Замоскворечье. Гораздо меньше таких проектов на Чистых прудах, Новослободской, Таганке. Как правило, редевелопмент в российском варианте предполагает довольно основательную замену конструктивных элементов здания, нередко от исторического прототипа остается только одна фасадная стена. Но есть дома более «крепкие» – те, которые подверглись реконструкции с заменой межэтажных перекрытий. Но стены в них сохранены в первозданном виде (разумеется, с проведением реновации).
В качестве примера можно привести «Дом со львами» (Малая Молчановка, 8). Полностью реконструированный старомосковский особняк начала ХХ века представляет собой оригинальный образец дома, построенного в 1913-1914 гг. по проекту архитектора И.Г. Кондратенко. Название «Дом со львами» он получил благодаря двум статуям львов, которые стоят у парадного входа в особняк. Cтал известным благодаря фильму «Офицеры». Главные герои известной киноленты Алексей Трофимов и его будущая жена Любочка познакомились возле этого дома.
«В 1990-е годы, а также в начале 2000-х на объекты редевелопмента приходилось до трети всего предложения элитного жилья, которое ежегодно выходило на рынок. Это было неким эволюционным развитием рынка того периода – все начиналось с ремонта коммуналок и заканчивалось расселением целых домов. К сегодняшнему дню доля реконструкции не превышает 10%. Это связано с двумя факторами. С одной стороны, укрупняются строящиеся элитные проекты. С другой, остается все меньше интересных для девелоперов зданий с хорошими коммерческими перспективами», – считает Дмитрий Халин из IntermarkSavills. Всего, по его оценке, в центре Москвы не менее 50 домов, прошедших реконструкцию.
Перспективы районов
Самым дорогим районом по-прежнему остается Остоженка. Здесь можно приобрести квартиру по средней стоимости $7,5 млн, по оценке IntermarkSavills. Однако ему на смену постепенно приходят Хамовники, по мнению Top Brokers Alliance. Правда, масштабы разнятся: если на Остоженке сейчас строится два дома на 39 квартир (8582 кв. м), то в Хамовниках - пять домов на 1178 квартир (200 316 кв. м). Консультанты IntermarkSavills отмечают также наращивающее обороты Замоскворечье, где ожидают рост объема предложения на 215%.
