Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Москве и Подмосковье: защитный актив или рискованный сегмент инвестиций

Новые бизнес-возможности с меньшей доходностью защищают вложения

Развитие низкорисковых направлений бизнеса на рынке недвижимости должно стать защитой от кризиса и ответом на изменившиеся правила игры. Об этом заявил управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо» в Гостином дворе.

Среди тенденций, которые наиболее актуальны на сегодняшнем рынке, он выделил главное предпочтение потребителей – качество. Эксперт подчеркнул, что речь идет не только о качестве самой квартиры или дома – важно комплексное взаимодействие факторов: от инженерии до окружения, социального, природного, общего территориального контекста, в котором находится объект купли-продажи.

Второй важный фактор – значительное повышение мобильности потребителей. Не только территориальной – из Москвы в Подмосковье и обратно, не только из города в город; но и социальной.

Тревожный момент – подходит к исчерпанию база платежеспособности потребителей, как при наличных покупках, так и в ипотеку. «Это не только наше мнение: мы советовались со специалистами АИЖК, с нашими партнерскими банками», – подчеркнул он. Учитывая современные реалии – размер первоначального взноса, уровень процентных ставок, – условий для значимого роста объемов займов [в Московском регионе, да и в других], по крайней мере, нет. Темпы роста спроса начинают отставать от темпов роста предложения.

Есть и еще один важный – демографический – фактор, о котором часто забывают. (Подробнее см. статью «Рост цен на недвижимость возможен без резких взлетов».) Сейчас в активную фазу экономической деятельности входит поколение 1990-х гг. Тот период был «демографическим провалом», рождаемость была очень низкой. Соответственно, будет меньше потенциальных покупателей, меньше экономически активного населения как такового. С этим тоже нельзя не считаться.


Инженерная инфраструктура
«Основываясь на анализе приведенных факторов, мы приняли решение диверсифицировать инвестиционный портфель, – сказал Гусев. – Количество спекулятивных активов (в том числе квартир, которые мы приобретаем у наших же застройщиков, – а «Глубина» является в первую очередь инвестором) мы постепенно сокращаем. Зато расширяем портфель «длинных» активов. Во-первых, это объекты, которые генерируют финансовые потоки вне зависимости от продаж новых квартир или новых домов новым потребителям. Во-вторых, это активы, не связанные со строительными или титульными рисками. В-третьих, это активы, которые улучшают качество традиционных товарных единиц – квартир или таунхаусов».

Какими могут быть такие активы. В первую очередь, это объекты инженерной инфраструктуры. «О необходимости привлечения инвестиций в этот сектор уже заявляет правительство Московской области, и мы полностью согласны с этой мыслью», – заявил Дмитрий Гусев (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье мало построить: надо эксплуатировать»).

Некоторое время назад ГК «Глубина» уже создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса). Подробнее см. в статье «Снизить цены на квартиры, повысить качество жилья и заработать на этом».

Для справки: в этом проекте примерно 4000 квартир, стоимость возведения инженерных и транспортных объектов превышает 1 млрд руб. Компания UMD покупает последние по этой цене у застройщика, срок окупаемости объектов для нее составит примерно 12 лет.

Средний бизнес-план, когда в расчет берется набор из водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и т.д., показывает доходность от 8% годовых (наиболее пессимистичный прогноз) до 10-11% годовых в реальной перспективе. А если рассчитывать доходность на собственный капитал (с учетом выплат по банковским кредитам), то доходность оказывается на уровне 20% и более годовых.


Социальная инфраструктура
Вторая тема, которая всегда была нагрузкой, но может быть монетизирована – социальная инфраструктура. Школы, детские сады, больницы. Ее недостаток в том, что в большей степени нужно задействовать недостаточно отработанный инструмент государственно-частного партнерства.

Этот бизнес пока не задействован, но подходы к нему активно изучаются. Понятно, что поликлиники, детские сады – все то, что нужно в больших комплексах – это повышение общего качества проекта. А значит, повышение ликвидности, повышение эффективности инвестиций в спекулятивные активы.


Арендное жилье
Тема, которая многим уже набила оскомину. За последнее время реальных, готовых, хорошо выполненных проектов в этой области не было. Но с учетом повышения мобильности населения и демографических факторов необходимость такого жилья возрастает. Особенно в свете ослабления базы платежеспособного спроса на приобретение квартир. Хотя потребность в жилье остается.

Сейчас ГК «Глубина» создала еще одну специальную компанию, которая готовится к проведению первых сделок по формированию фонда арендного жилья. Консолидированно можно в этом сегменте говорить о 8-9% годовых. По словам Дмитрия Гусева, в этом проекте будут участвовать квартиры в комплексах «Валь д’Эмероль» и «Лесной ГородОК». Арендный фонд будет разбросан по разным домам в этих комплексах, а следующим шагом станет формирование дополнительного комплекса услуг, ориентированного специально на арендное жилье. Неважно, будет ли в результате разрозненный фонд, будет ли специальный дом под аренду – это должно быть качественное, удобное жилье, подчеркнул эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4282 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Современные квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Пушкино» Квартиры без риска. Собственная инфраструктура. Рядом лесопарковая зона с рекой и 2 ж/д станции. Рассрочка 0%. Ипотека от 3,7% от 2,6 млн рублей. Застройщик: Инград. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE Квартиры без риска. Паркинг с кладовыми. Детский сад. Охрана 24/7. Дом сдан! Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте