Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Москве и Подмосковье: защитный актив или рискованный сегмент инвестиций

Новые бизнес-возможности с меньшей доходностью защищают вложения

Развитие низкорисковых направлений бизнеса на рынке недвижимости должно стать защитой от кризиса и ответом на изменившиеся правила игры. Об этом заявил управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо» в Гостином дворе.

Среди тенденций, которые наиболее актуальны на сегодняшнем рынке, он выделил главное предпочтение потребителей – качество. Эксперт подчеркнул, что речь идет не только о качестве самой квартиры или дома – важно комплексное взаимодействие факторов: от инженерии до окружения, социального, природного, общего территориального контекста, в котором находится объект купли-продажи.

Второй важный фактор – значительное повышение мобильности потребителей. Не только территориальной – из Москвы в Подмосковье и обратно, не только из города в город; но и социальной.

Тревожный момент – подходит к исчерпанию база платежеспособности потребителей, как при наличных покупках, так и в ипотеку. «Это не только наше мнение: мы советовались со специалистами АИЖК, с нашими партнерскими банками», – подчеркнул он. Учитывая современные реалии – размер первоначального взноса, уровень процентных ставок, – условий для значимого роста объемов займов [в Московском регионе, да и в других], по крайней мере, нет. Темпы роста спроса начинают отставать от темпов роста предложения.

Есть и еще один важный – демографический – фактор, о котором часто забывают. (Подробнее см. статью «Рост цен на недвижимость возможен без резких взлетов».) Сейчас в активную фазу экономической деятельности входит поколение 1990-х гг. Тот период был «демографическим провалом», рождаемость была очень низкой. Соответственно, будет меньше потенциальных покупателей, меньше экономически активного населения как такового. С этим тоже нельзя не считаться.


Инженерная инфраструктура
«Основываясь на анализе приведенных факторов, мы приняли решение диверсифицировать инвестиционный портфель, – сказал Гусев. – Количество спекулятивных активов (в том числе квартир, которые мы приобретаем у наших же застройщиков, – а «Глубина» является в первую очередь инвестором) мы постепенно сокращаем. Зато расширяем портфель «длинных» активов. Во-первых, это объекты, которые генерируют финансовые потоки вне зависимости от продаж новых квартир или новых домов новым потребителям. Во-вторых, это активы, не связанные со строительными или титульными рисками. В-третьих, это активы, которые улучшают качество традиционных товарных единиц – квартир или таунхаусов».

Какими могут быть такие активы. В первую очередь, это объекты инженерной инфраструктуры. «О необходимости привлечения инвестиций в этот сектор уже заявляет правительство Московской области, и мы полностью согласны с этой мыслью», – заявил Дмитрий Гусев (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье мало построить: надо эксплуатировать»).

Некоторое время назад ГК «Глубина» уже создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса). Подробнее см. в статье «Снизить цены на квартиры, повысить качество жилья и заработать на этом».

Для справки: в этом проекте примерно 4000 квартир, стоимость возведения инженерных и транспортных объектов превышает 1 млрд руб. Компания UMD покупает последние по этой цене у застройщика, срок окупаемости объектов для нее составит примерно 12 лет.

Средний бизнес-план, когда в расчет берется набор из водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и т.д., показывает доходность от 8% годовых (наиболее пессимистичный прогноз) до 10-11% годовых в реальной перспективе. А если рассчитывать доходность на собственный капитал (с учетом выплат по банковским кредитам), то доходность оказывается на уровне 20% и более годовых.


Социальная инфраструктура
Вторая тема, которая всегда была нагрузкой, но может быть монетизирована – социальная инфраструктура. Школы, детские сады, больницы. Ее недостаток в том, что в большей степени нужно задействовать недостаточно отработанный инструмент государственно-частного партнерства.

Этот бизнес пока не задействован, но подходы к нему активно изучаются. Понятно, что поликлиники, детские сады – все то, что нужно в больших комплексах – это повышение общего качества проекта. А значит, повышение ликвидности, повышение эффективности инвестиций в спекулятивные активы.


Арендное жилье
Тема, которая многим уже набила оскомину. За последнее время реальных, готовых, хорошо выполненных проектов в этой области не было. Но с учетом повышения мобильности населения и демографических факторов необходимость такого жилья возрастает. Особенно в свете ослабления базы платежеспособного спроса на приобретение квартир. Хотя потребность в жилье остается.

Сейчас ГК «Глубина» создала еще одну специальную компанию, которая готовится к проведению первых сделок по формированию фонда арендного жилья. Консолидированно можно в этом сегменте говорить о 8-9% годовых. По словам Дмитрия Гусева, в этом проекте будут участвовать квартиры в комплексах «Валь д’Эмероль» и «Лесной ГородОК». Арендный фонд будет разбросан по разным домам в этих комплексах, а следующим шагом станет формирование дополнительного комплекса услуг, ориентированного специально на арендное жилье. Неважно, будет ли в результате разрозненный фонд, будет ли специальный дом под аренду – это должно быть качественное, удобное жилье, подчеркнул эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4230 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 432 435
до 7 048 724 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Миниполис Рафинад Московская область, г. Химки, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 79 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. Химки, квартал Свистуха, к.1 Химки, квартал Свистуха, к.4 Химки, квартал Свистуха, к.5 Химки, квартал Свистуха, к.6 Застройщик: Рафинад-сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Подробности по телефону! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 40 метров.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте