Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотека: противостоять банку при обращении взыскания на квартиру

Как это можно делать, рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние годы ипотечные кредиты не просто вошли в нашу жизнь, но и заняли, пожалуй, центральное место в судебных разбирательствах между банками и заемщиками. И дело даже не в том что, по меткому замечанию классика, «квартирный вопрос испортил» россиян, а в том, что судебные споры по ипотечным кредитам несут зачастую не только правовой, но и социально-политический аспект.

Приведу показательный пример судебного разбирательства. ОАО «Альфа-Банк» обратилось с иском в суд по ипотечному кредиту и потребовало взыскать с должника денежные средства, обратив взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога. В иске юристы банка четко и скрупулезно изложили обстоятельства дела, указав, что должник допустил возникновение просроченной ссудной задолженности по кредиту и неоднократно нарушал свои обязательства по уплате процентов, штрафов и основного долга. Изучив материалы дела, суд признал правоту банка и вынес решение о взыскании задолженности путем реализации квартиры, являющейся предметом залога.

Понятно, что представители должника обжаловали решение в вышестоящей инстанции. Кассационная коллегия судей Московского областного суда, изучив дело, заключила, что оснований для расторжения кредитного договора и реализации квартиры с публичных торгов не имеется. Почему?

Коллегия, прежде всего, учла, что задолженность возникла не по злому умыслу, а в результате того, что заемщик лишился работы и потерял основной источник дохода.

Кроме того, из материалов следовало, что заемщик не отказывался исполнять обязательства и неоднократно обращался в банк в досудебном порядке, пытаясь урегулировать ситуацию. Он периодически направлял в кредитную организацию письменные заявления об отсрочке и рассрочке платежей, просил реструктуризировать ссуду.

Также Московский областной суд учел обстоятельство, что заемщик на момент судебного разбирательства восстановил платежеспособность (нашел работу) и исполняет текущие обязательства в соответствии с условиями кредитного договора.

В этой ситуации суд сделал вывод, что допущенные заемщиком нарушения являются несущественными, а потому оснований для обращения взыскания на заложенное имущество у банка не имеется.

Какие же выводы можно сделать исходя из сложившейся судебной практики по ипотечным кредитам?

Во-первых, если должник потерял работу, лишился основного источника дохода, либо его финансовое положение не позволяет исполнять обязательства, то ему необходимо обратиться в банк с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки платежа или реструктуризации кредита. На руках у клиента должны оставаться документы, подтверждающие факт обращения.

О чем идет речь? Зачастую должник приносит заявление в банк, отдает на вахте (в худшем случае) или сотруднику, после чего, посчитав дело сделанным, разворачивается и уходит. Но такое заявление не всегда доходит до лица, принимающего решение: тонет в ворохе бумаг, или же нерадивый банковский специалист просто теряет его. Такие случаи, к сожалению, нередки. Поэтому заявления надо направлять либо заказным письмом с уведомлением, либо требовать от работника банка расписаться на втором экземпляре документа. В судебном заседании эти заявления подтвердят факт добросовестности заемщика.

Далее. Необходимо документально подтвердить наступление событий, мешающих надлежащему исполнению договора: представить справку из центра занятности при потере работы, справку о болезни должника или членов его семьи, документы, подтверждающие затраты на лечение, похороны и т.д. Такие документы принимаются судом и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При увольнении по соглашению сторон или по собственному желанию (в реальности по желанию работодателя, что происходит сплошь и рядом) можно представить в судебное заседание трудовую книжку с последней записью об увольнении.

Судебная практика в Самаре, Новосибирске, Томске и других городах России знает случаи, когда суды принимали записи в трудовых книжках в качестве доказательства потери работы, если налоговая инспекция (фонд социального страхования, пенсионный фонд) подтверждали отсутствие перечислений на лицевой счет должника с момента увольнения.

Далее, как правило, банки на досудебной стадии не представляют должнику развернутого расчета задолженности с пояснением порядка и способов начисления штрафов и процентов, да и разбивка задолженности на основной долг, проценты и штрафы встречается крайне редко. Расчет делается экономистами банка только при направлении заявления в суд и является отдельным документом (так принято в «Альфа-Банке», «Дельта кредите» и т.д.) на 3-6 листах. Составляется он в соответствии с указаниями Центрального банка РФ. И хотя расчет делают профессионалы, но и они не застрахованы от математических ошибок, а потому всегда есть вероятность погрешности. Обычно в ущерб заемщику.

Кроме того, следует обращать внимание на заключение об оценке квартиры. Зачастую банк совместно с оценщиками умышленно занижает или завышает стоимость предмета залога. Если долг гораздо меньше стоимости квартиры, цена недвижимости может быть занижена для быстрейшей продажи. Если же просрочка велика, то банк постарается завысить цену помещения, чтобы его стоимость покрывала штрафы, издержки и основной долг. Это тоже следует помнить.

Следующий важный момент – уступка прав требования по ипотечному договору от банка коллекторскому агентству. Как уже говорилось выше, ипотечные кредиты несут не только правовую, но и социальную нагрузку, а потому после 2007 года кредитные организации не уступают или стараются не уступать права требования по таким кредитам коллекторским агентствам. Обычно уступка прав требования по ипотеке возможна, когда квартира уже продана, но заемщик должен банку «остаток» по кредиту. Вот права требования на такой остаток банки с удовольствием могут уступить. И таких примеров множество. Но не стоит забывать, что эта сделка между банком и коллекторским агентством может быть оспорена в суде и признана недействительной. Хотя бывает так, что банк просто передал в работу коллекторскому агентству по договору оказания услуг ипотечный договор. Что в этом случае? Оспорить агентский договор между банком и агентством? Вряд ли. В подобных случаях оспаривают правомочность передачи персональных данных должника в коллекторское агентство и требуют исключить его из работы коллекторов. И это чаще всего удается.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4468 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 000
до 8 877 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 88 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.10 Коммунарка пос., к.18 Коммунарка пос., к.19 Коммунарка пос., к.20 Коммунарка пос., к.21 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте