Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?

Даже аванс не дает никаких гарантий

Продавец квартиры хочет получить деньги, покупатель – жилье. Вроде бы все просто, однако, как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», нередко сделки срываются в самый последний момент. Вопреки устоявшемуся мнению, даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше.


Болезни, промзоны и злые банки
Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего сложностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздних стадиях. По словам адвоката коллегии «Правовая защита» Артема Сидорова, чаще люди отказываются после подписания соглашения о задатке или авансе, но иногда это случается и после заключения договора купли-продажи до оплаты.

Из объективных причин наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, покупатель может пересмотреть свое решение, если, например, вскрылся дефект, о котором продавец умолчал. Кроме того, недостатки могут обнаружиться после прогулки по окрестностям района, если покупатель обнаружил неподалеку, например, промзону.

Также причиной отказа может стать болезнь или несчастный случай. «В моей практике была сделка между пожилыми продавцом и покупателем. Уже после подписания договора покупатель попал в больницу, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Но, как правило, в таких случаях сделка не отменяется, а просто переносится. Так произошло и в приведенном примере».


Эмоции и погоня за двумя зайцами
По подсчетам риелторского агентства «Мегаполис-Сервис», больше половины отказов происходит из-за семейных разногласий, особенно часто эта проблема всплывает в многоходовых альтернативных сделках, в которых разъезжаются сразу несколько человек из разных поколений семьи.

Зачастую люди просто не знают, чего хотят. «Они просматривают множество вариантов, даже вносят аванс нескольким продавцам, – рассказывает Светлана Барченкова. – Иногда бывает, что риелтор, обслуживающий такого покупателя, сразу честно заявляет о таком поведении: бронирует много квартир, при этом нельзя предсказать, на чем в итоге он остановит выбор».

До кризиса, когда цены росли, а условия диктовали продавцы, они порой вели себя не очень красиво: отказывались от сделки из-за того, что нашли нового покупателя, который «перебил» цену. «В моей практике был случай, когда хозяйка квартиры хотела получить деньги строго в евро, – вспоминает риелтор. - Покупатели пошли ей навстречу, поменяли деньги, что не так быстро и просто сделать, когда речь идет о столь крупных суммах. Однако, когда евро уже были в банковской ячейке и шла регистрация сделки (то есть до получения покупателями права собственности), курс евро начал падать. Хозяйка приостановила регистрацию сделки и заставила покупателей менять валюту обратно на рубли». Правда, как отмечает эксперт, сейчас такого почти не случается, так как продавцы борются за каждого покупателя и боятся его потерять.

Иногда сделка может сорваться из-за невнимательности к документам. Светлана Барченкова вспоминает очень сложную сделку с длинной цепочкой, конечным звеном в которой был человек, который продавал квартиру и хотел получить за нее просто деньги (остальные меняли жилье на новое). Из-за многоходовости сделки, в которой было восемь участников, получилось так, что были открыты четыре ячейки, в каждой из которых лежали деньги нескольких участников. Однако в одном из звеньев этой цепи произошла ошибка. «Изначально одну из квартир хотели купить совместно муж с женой, но в итоге решили оформить квартиру только на мужа. А в условиях доступа к ячейкам был перечень документов, в котором были упомянуты и муж, и жена. То есть человек продал свою квартиру, новые владельцы получили право собственности, а человек не мог «достать» эти деньги из ячейки, – рассказывает риелтор. – По условиям банка, в случае неполного пакета документов вскрыть ячейку получатель денег мог только в присутствии всех, кто закладывал туда деньги. В этом случае все разрешилось благополучно – уже на следующий день все участники сделки приехали в банк, и человек смог извлечь оттуда свои 19 млн рублей».


Сентиментальный отказ
Иногда продавцы меняют решение из-за эмоциональной привязанности к дому. Преподаватель музыки Екатерина Самойлова поделилась историей о том, как в 2011 г. ее родители собирались продать квартиру на Ленинском проспекте, чтобы купить жилье в Зеленограде.

«Они таким образом хотели сохранить московскую прописку и, соответственно, надбавку к пенсии, а на «лишние» деньги планировали купить дачу. Там хорошая двушка в «сталинке», дорогой район, поэтому квартиру продавали за 10 млн рублей, а новую в Зеленограде можно было купить за 4-5 млн рублей. Покупателя искали три месяца, в итоге после небольшого торга пришли к договоренности с семейной парой, которая улучшала свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Однако уже после того, как покупатели внесли аванс, родители просто не смогли. Эта квартира досталась еще моим дедушке с бабушкой, т.к. они были из научной среды. Моя мама родилась в этой квартире, ее детство прошло в этом просторном зеленом дворе, у них были дружеские отношения со многими соседями, с некоторыми из них мама знакома еще с детского сада. Вот из-за таких сентиментальных соображений и отказались. При этом они очень переживали, что «обманули» покупателей, которые в тот момент уже получали одобрение ипотеки от банка.

Но я убедила их, что раз им так тяжело расстаться с родным домом, то оно того не стоит. Тем более я и сама, хоть уже семь лет не живу там, очень люблю родительскую квартиру – ведь я тоже там выросла. Поскольку родители очень переживали из-за договоренности с покупателями, я взяла на себя некоторую материальную компенсацию. Аванс составлял 50 000 рублей, я добавила еще столько же, хотя формально это был именно аванс, а не задаток, и мы не обязаны были это делать. Покупатели, конечно, все равно расстроились, но в целом отнеслись с пониманием и отреагировали спокойно».


Аванс не задаток
Чтобы убедиться в серьезности намерений покупателей, продавцы обычно берут аванс или задаток. Это два совершенно разных термина. «Если сумма внесена в качестве задатка и сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере, - рассказывает адвокат Артем Сидоров. – Если в договоре сумма указана как «аванс», то такая сумма подлежит возврату. Но в каждом конкретном случае нужно изучать соглашение о задатке (авансе) и знать все обстоятельства отказа».

Чаще всего при взимании аванса в договоре прописывается, что он может быть возвращен покупателю только при определенных условиях, например, при отказе банка от предоставления ипотеки, обнаружении скрытых дефектов квартиры, недееспособных собственников и т.п.

Сумма аванса или задатка устанавливается по договоренности, но обычно зависит от стоимости квартиры. Если речь идет о сделке в сегменте эконом, обычно достаточно 20 000 – 30 000 рублей. В элитном сегменте сумма обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры (чаще всего 3-5%), счет идет на сотни тысяч рублей. «Однако в моей практике был случай, когда покупалась дорогая квартира в Кунцево, – рассказывает Светлана Барченкова. – Заранее сумма аванса не обсуждалась, и мои клиенты принесли на встречу с продавцом 20 000 рублей. Когда продавец услышал эту сумму, он округлил глаза, мол, я столько в продуктовом магазине трачу за раз, это вообще не деньги, и требовал аванс в 300 000 руб. Однако мне удалось его убедить, что главное не сумма, а подтверждение серьезности намерений, и он согласился взять предложенный покупателями аванс».

Однако порой аванс не дает никаких гарантий. «Мы продавали квартиру, покупатель внес аванс 40 000 рублей и пропал, – поделился программист Дмитрий Завьялов. – Просто перестал отвечать на звонки – причем не только наши, но даже собственного риелтора. Мы уже начали беспокоиться, не случилось ли с ним беды, ждали две недели. В итоге риелтор покупателя выяснил, что произошло: оказывается, он просто нашел другую квартиру, оформил сделку через другое агентство недвижимости и не счел нужным об этом кому-то сообщить».


Кто не успел, тот опоздал
В соглашении об авансе или задатке обычно прописывается срок, в течение которого покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры. Срыв этого срока – еще одна причина, по которой сделка может не состояться.

«Мы с мужем разъезжались с родителями – из «трешки» в две «однушки». Хотели обойтись без ипотеки, поэтому не могли «демпинговать», установив цену ниже рынка для быстрой продажи, – рассказывает бухгалтер Ольга Тришина. – Нашли подходящие варианты, хозяева обеих квартир не возражали против того, что у нас это альтернативная сделка. Однако и те, и другие поставили срок в два месяца. После двух месяцев покупателей для нашей квартиры мы так и не нашли. Хозяева одной из присмотренных квартир согласились подождать, а хозяин другой квартиры ждать не стал. Наученные горьким опытом, мы решили новый вариант присматривать уже после того, как найдем покупателя. Это заняло еще 23 дня, но в итоге мы все же разъехались».


По суду
Если одна из сторон отказалась от своих обязательство уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу, сделка все равно может быть проведена по решению суда. Правда, по словам Светланы Барченковой, это очень редкий случай, чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно.

Как пояснил адвокат Артем Сидоров, если договор подписан сторонами, но одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, то возможно подать иск в суд. Адвокат подтверждает слова риелтора о том, что это происходит очень редко. Однако если дело все же доходит до суда, то, как правило, иск удовлетворяется.

В практике Артема Сидорова был случай, когда покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом денежные расчеты проводились по аккредитиву (именная ценная бумага, в которой содержатся распоряжение одного банка другому об уплате определенной суммы продавцу). «Покупатель внес деньги на аккредитив, но продавец отказался от регистрации договора. Покупатель подал в суд иск о регистрации договора купли-продажи, который был удовлетворен. Следует отметить, что, согласно последним изменениям в ГК, регистрация договора купли-продажи отменена и теперь договор считается заключенным с момента подписания, а иск нужно подавать о регистрации перехода права собственности».

Отказ от сделки – это потеря времени, денег и хороших вариантов как для продавцов, так и для покупателей. К особенно крупным проблемам пересмотр решения о продаже или покупке квартиры, по мнению специалистов www.irn.ru, может привести в случае с многоходовыми альтернативными сделками – ведь он рушит всю цепочку. Однако инструмента, гарантирующего исполнение обязательств, пока нет ни у продавцов, ни у покупателей.

 

Как купить квартиру в Мо скве – читайте практичные советы журнала MetrInfo.Ru

Цены на квартиры и новостройки в Москве – онлайн-калькулятор

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
15933 (6 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Береговой" Мы начинаем. Получите персональное приглашение на начало продаж. Предложение ограничено Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" 6 км от МКАД. Квартиры пл. 48-149 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 24 метров.Монолит-кирпич. студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" Квартиры пл. от 44 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Скидки до 1,8 млн руб. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте