Девелоперы в Москве конкурируют не по цене метра, а по качеству проекта
Поэтому инфраструктура для них не обременение, а преимущество
Столичные девелоперы конкурируют не по ценам – в любом случае высоким, а по качеству, поэтому готовы креативно обустраивать общественные пространства в жилых комплексах, строить школы, детсады и много чего еще. Но только в Москве. А за МКАД, в проектах экономкласса, где низкая цена метра является главным залогом успешных продаж, развитая инфраструктура для застройщиков нерентабельна. Такой вывод напрашивался по итогам дискуссии на VII Московском форуме лидеров рынка недвижимости.
Как отметил Кайдо Каарма, генеральный директор компании Est-a-Tet, все, что в последние годы строится внутри МКАД, относится к элитному или бизнес-классу – в том или ином проявлении. А экономсегмент ушел в Подмосковье и Новую Москву.
«Сложно назвать квартиру стоимостью от 120 000 руб. за метр экономклассом», – добавил Каарма.
По данным Est-a-Tet, общий объем предложения новостроек внутри МКАД невелик - около 1,4 млн кв. м, однако в ближайшие два-три года в границах МКАД ожидается выход на рынок еще 4-5 млн кв. м жилья. Благо места для строительства в столице достаточно: только на оси Москва-реки имеется 21 000 га свободных площадей, причем 15 000 из них приходится на пустыри – приходи и строй.
Но, несмотря на неизбежный рост конкуренции среди застройщиков в связи с увеличением предложения – главным образом в бизнес-классе, Каарма уверен, что потенциала для снижения цен на новостройки нет – слишком высока накопленная себестоимость строительства и нагрузка по социальной инфраструктуре. Поэтому девелоперам придется бороться за покупателя, повышая качество проектов.
«Важно формировать продукт, который позволит быть успешным в перспективе пяти-шести лет, – подчеркнул Кайдо Каарма. – Важна не только квартирография и фасады, но и организация пространства. Ни для кого не секрет, что основные территории, которые сейчас рассматриваются для застройки, – это территории комплексного освоения, с социальной инфраструктурой, рабочими местами и т.д.».
Разница в себестоимости строительства точечного проекта, паразитирующего на имеющейся инфраструктуре, и комплексного, предполагающего возведение новых детсадов, школ, внутренних дорог и т.п., весьма существенна – примерно $1300-1500 за квадратный метр против $2000-2500, по словам Алексея Белоусова, коммерческого директора Capital Group. Тем не менее девелоперы не только смирились с дополнительными расходами – возможности для точечной застройки в Москве сведены к минимуму, но и считают такие инвестиции целесообразными и выгодными для бизнеса.
«Мы уже имеем прибавочную стоимость в своем продукте за счет того, что продаем не просто квадратные метры, но комфортную среду, – сказал Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер». – Единственная оговорка – такие вещи себе могут позволить только девелоперы, которые работают достаточно долго и запускают проекты один за другим. Я могу нарисовать какие угодно картинки – мне за них никто не переплатит ни рубля. Но если я сделал один, два, пять проектов, имеющих определенные качественные характеристики, то на шестом, когда я захочу поставить цену на 5-10-15% выше, в обоснование этого реализованные вещи работают очень хорошо».
При возведении жилых комплексов, особенно крупных, которые долго строятся, надо учитывать постоянно возрастающие запросы населения. Фактически проект должен быть рассчитан не только на сегодняшнего покупателя, но и на завтрашнего-послезавтрашнего, с другими вкусами и даже, возможно, ментальностью, уверена Алена Дерябина, гендиректор компании «Дон-Строй Инвест».
Если еще недавно было достаточно сделать добротное благоустройство, детскую и спортивную площадку, то сейчас люди хотят иметь в составе ЖК шаговую инфраструктуру: мини-маркеты, салоны красоты, кофейни, пекарни и т.д., – чтобы можно было выйти во двор и приятно провести время всей семьей, добавил Алексей Белоусов.
На пути реализации этой идиллии стоит неистребимая привычка наших граждан превращать всю придомовую территорию в перехватывающую парковку. В Москве, сетовали участники дискуссии, даже в элитных жилых комплексах дворы заставлены роскошными автомобилями, а подземные парковки наполовину пустуют. Поэтому дворы, в которые физически невозможно въехать, должны стать обязательной опцией во всех жилых комплексах.
Правда, надо учитывать, что такие инфраструктурные «фишки» ложатся дополнительным грузом на экономику проекта и потому рентабельны только там, где жилье можно продать дорого. То есть в основном в Москве. А уже в Подмосковье, в жилых комплексах экономкласса, никаких дворов без машин и садов под окнами быть не может. Для покупателей бюджетного жилья главное – цена квартиры, даже не метра, и девелоперы в борьбе за ее снижение вынуждены экономить на всех излишествах, отметил президент группы ПСН Максим Гасиев.
В Подмосковье в разряд излишеств попадают и жизненно необходимые социальные объекты, пожаловался министр Московской области по архитектуре и градостроительству Алексей Воронцов. Впрочем, такая экономия выходит боком и самим девелоперам. Чиновник привел в пример Павшинскую пойму в Красногорске, плотно застроенную высотными домами экономкласса. По его словам, квартиры там не пользуются особым спросом из-за нехватки детских садов и школ, хотя район расположен совсем недалеко от Москвы.
В общем, для девелопера очень важно соблюсти баланс между инфраструктурной нагрузкой, ожиданиями покупателей и собственной маржой – чтобы и клиенты остались довольны, и прибыль была достаточной для обеспечения устойчивости бизнеса. Соответственно, в дорогих, высокодоходных проектах инфраструктура для девелоперов – не обременение, а конкурентное преимущество. А дешевого жилья с развитой инфраструктурой без помощи государства быть не может – что не раз отмечали аналитики www.irn.ru (см. «Руководитель IRN.RU: покупатели апартаментов оплатят заботу о себе»)
«Сегодняшние московские нормы прибыли позволяют совершенно спокойно тянуть всю инфраструктуру, тем более что мы давно уже поняли – эти школы и детсады нам самим нужны для жителей наших комплексов. В других регионах, где нет таких цен, такой покупательской активности, несомненно, встает вопрос, как финансировать социальную инфраструктуру. Там, очевидно, это должен брать на себя бюджет или как-то по-другому этот вопрос решаться», – подвел итог инфраструктурной дискуссии Леонид Максимов.
Новостройки Москвы и новостройки Подмосковья: полная база предложений
Как купить новостройку в Москве – читайте практичные советы журнала MetrInfo.Ru
Цены на квартиры и новостройки в Москве – онлайн-калькулятор
