Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Преимущественное право на недвижимость при двойной продаже

Объясняет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU

На рынке недвижимости продолжают появляться так называемые двойные продажи, когда один и тот же объект, независимо от его целевого назначения, может быть реализован сразу нескольким покупателям. Это касается как первичного, так и вторичного рынка, включая квартиры в новостройках, офисные помещения, гаражи и промышленные строения. Никому не хочется оказаться в подобной ситуации. Поэтому есть смысл ознакомиться хотя бы с обычными правилами, позволяющими избежать этого риска.


Раньше других зарегистрировать договор
Независимо от того, какие договоры заключили пострадавшие покупатели, преимущественное право на получение объекта недвижимости имеет лицо, первым подписавшее и оплатившее договор. Если оформляется договор долевого участия, преимущественное право получает лицо, первым зарегистрировавшее его в Росреестре. Все остальные участники сделки могут обратиться в суд лишь за компенсацией понесенных убытков. Это положение относится к первичному рынку недвижимости. В отношении вторичного рынка ситуация аналогичная. Кто первым провел государственную регистрацию купли-продажи в Росреестре, тот и обладает преимущественным правом на владение объектом недвижимости.

В одном из моих процессов апелляционный суд удовлетворил требования дольщика, зарегистрировавшего договор долевого участия в 2010 году, коллегия признала за ним право собственности на квартиру. Хотя суд отказал покупательнице той же квартиры, заключившей договор многим ранее, еще в 2006 году. Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года до договора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре.


Раньше всех обратиться в суд
При рассмотрении спора о двойной продаже преимущество в суде имеет тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Однако нередки ситуации, когда покупатель не осведомлен о факте совершенного в отношении него преступления и, соответственно, в суд не обращается. В таком случае право собственности будет признано за лицом, первым обратившимся в суд, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет достаточно сложно или невозможно при условии продажи объекта стороннему покупателю. Подобную позицию разъяснил президиум ВАС РФ в информационном письме от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», указывая, что бездействие обманутого владельца имущества не порождает право на изъятие его недвижимости из собственности добросовестного приобретателя.

К примеру, дольщик заключил договор, оплатил его, потенциально он считается собственником, пусть и будущим. Затем он бездействует или пропадает на несколько лет. Его квартира по злому умыслу или неосторожности продается другому лицу – добросовестному приобретателю. Последний в свою очередь оформляет жилье в собственность. В данном примере преимущества на квартиру первоначально имел первый дольщик. Но он долго бездействовал, не интересовался результатом сделки, что привело к возможности продажи и оформления его прав на имущество третьему лицу. Поэтому преимущественного права он лишается, и квартира остается в собственности второго покупателя, который при равных условиях, судись бы они между собой сразу после факта двойной продажи, дело бы проиграл.

Смысл подобной судебной практики заключается в том, чтобы защитить добросовестного приобретателя. Защита возможна, когда приобретатель добросовестный, т.е. при покупке имущества все проверил, не знал и не мог при изучении документов знать о том, что квартира «нечистая». Однако одной добросовестности недостаточно, нужно наличие второго обстоятельства.

А вторым обстоятельством как раз и является бездействие со стороны действительного собственника, имущество которого продается третьими лицами добросовестному приобретателю. Т.е. владелец имущества обязан следить за своей собственностью, его бездействие расценивается как «преступление», наказание которому – лишение собственности в пользу добросовестного приобретателя, который как раз ни в чем не виноват в отличие от бездействовавшего владельца.


Компенсация стоимости оплаченной недвижимости
Защищать интересы участника сделки, который стал жертвой двойной продажи и за которым не признано право на преимущественное владение объектом, также необходимо в суде. Несостоявшийся покупатель может получить полную стоимость оплаченного договора, а кроме того, возмещение морального вреда и понесенные убытки. Если же недобросовестный продавец получил от спорной сделки еще и доходы, пострадавший вправе требовать компенсацию упущенной выгоды. Убытки в размере рыночной стоимости неполученного жилья суды Москвы с недобросовестных продавцов взыскивают в 30% случаев, в Московской области этот показатель достигает 50%, а по России в целом он доходит до 80-85%.


Перед судом все равны: и жертвы, и преступники
Объективно следует знать, что суд – это орган государственной власти, на который возложена обязанность разрешать споры в ту или иную пользу. Суд не призван заступаться за покупателя, оказавшегося в плачевной ситуации. Суд должен защищать права граждан объективно и независимо восстанавливать справедливость. Если покупатель заведомо пошел на сомнительную сделку – двойную продажу, суд вполне способен отказать в удовлетворении иска о взыскании компенсации в его пользу. Кроме того, весомыми должны быть доказательства для однозначного признания и установления вины продавца и возмещения компенсации пострадавшему покупателю.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6909 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км.