Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Преимущественное право на недвижимость при двойной продаже

Объясняет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU

На рынке недвижимости продолжают появляться так называемые двойные продажи, когда один и тот же объект, независимо от его целевого назначения, может быть реализован сразу нескольким покупателям. Это касается как первичного, так и вторичного рынка, включая квартиры в новостройках, офисные помещения, гаражи и промышленные строения. Никому не хочется оказаться в подобной ситуации. Поэтому есть смысл ознакомиться хотя бы с обычными правилами, позволяющими избежать этого риска.


Раньше других зарегистрировать договор
Независимо от того, какие договоры заключили пострадавшие покупатели, преимущественное право на получение объекта недвижимости имеет лицо, первым подписавшее и оплатившее договор. Если оформляется договор долевого участия, преимущественное право получает лицо, первым зарегистрировавшее его в Росреестре. Все остальные участники сделки могут обратиться в суд лишь за компенсацией понесенных убытков. Это положение относится к первичному рынку недвижимости. В отношении вторичного рынка ситуация аналогичная. Кто первым провел государственную регистрацию купли-продажи в Росреестре, тот и обладает преимущественным правом на владение объектом недвижимости.

В одном из моих процессов апелляционный суд удовлетворил требования дольщика, зарегистрировавшего договор долевого участия в 2010 году, коллегия признала за ним право собственности на квартиру. Хотя суд отказал покупательнице той же квартиры, заключившей договор многим ранее, еще в 2006 году. Апелляционная инстанция посчитала, что договор соинвестирования, оформленный за четыре года до договора долевого участия, не соответствует закону 214-ФЗ, следовательно, преимущество в получении жилья имеет покупатель, зарегистрировавший договор в Росреестре.


Раньше всех обратиться в суд
При рассмотрении спора о двойной продаже преимущество в суде имеет тот, кто ранее зарегистрировал или заключил договор. Однако нередки ситуации, когда покупатель не осведомлен о факте совершенного в отношении него преступления и, соответственно, в суд не обращается. В таком случае право собственности будет признано за лицом, первым обратившимся в суд, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет достаточно сложно или невозможно при условии продажи объекта стороннему покупателю. Подобную позицию разъяснил президиум ВАС РФ в информационном письме от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», указывая, что бездействие обманутого владельца имущества не порождает право на изъятие его недвижимости из собственности добросовестного приобретателя.

К примеру, дольщик заключил договор, оплатил его, потенциально он считается собственником, пусть и будущим. Затем он бездействует или пропадает на несколько лет. Его квартира по злому умыслу или неосторожности продается другому лицу – добросовестному приобретателю. Последний в свою очередь оформляет жилье в собственность. В данном примере преимущества на квартиру первоначально имел первый дольщик. Но он долго бездействовал, не интересовался результатом сделки, что привело к возможности продажи и оформления его прав на имущество третьему лицу. Поэтому преимущественного права он лишается, и квартира остается в собственности второго покупателя, который при равных условиях, судись бы они между собой сразу после факта двойной продажи, дело бы проиграл.

Смысл подобной судебной практики заключается в том, чтобы защитить добросовестного приобретателя. Защита возможна, когда приобретатель добросовестный, т.е. при покупке имущества все проверил, не знал и не мог при изучении документов знать о том, что квартира «нечистая». Однако одной добросовестности недостаточно, нужно наличие второго обстоятельства.

А вторым обстоятельством как раз и является бездействие со стороны действительного собственника, имущество которого продается третьими лицами добросовестному приобретателю. Т.е. владелец имущества обязан следить за своей собственностью, его бездействие расценивается как «преступление», наказание которому – лишение собственности в пользу добросовестного приобретателя, который как раз ни в чем не виноват в отличие от бездействовавшего владельца.


Компенсация стоимости оплаченной недвижимости
Защищать интересы участника сделки, который стал жертвой двойной продажи и за которым не признано право на преимущественное владение объектом, также необходимо в суде. Несостоявшийся покупатель может получить полную стоимость оплаченного договора, а кроме того, возмещение морального вреда и понесенные убытки. Если же недобросовестный продавец получил от спорной сделки еще и доходы, пострадавший вправе требовать компенсацию упущенной выгоды. Убытки в размере рыночной стоимости неполученного жилья суды Москвы с недобросовестных продавцов взыскивают в 30% случаев, в Московской области этот показатель достигает 50%, а по России в целом он доходит до 80-85%.


Перед судом все равны: и жертвы, и преступники
Объективно следует знать, что суд – это орган государственной власти, на который возложена обязанность разрешать споры в ту или иную пользу. Суд не призван заступаться за покупателя, оказавшегося в плачевной ситуации. Суд должен защищать права граждан объективно и независимо восстанавливать справедливость. Если покупатель заведомо пошел на сомнительную сделку – двойную продажу, суд вполне способен отказать в удовлетворении иска о взыскании компенсации в его пользу. Кроме того, весомыми должны быть доказательства для однозначного признания и установления вины продавца и возмещения компенсации пострадавшему покупателю.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6595 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте