Москва – лучший город земли для девелоперов, если не считать Китая
По мнению главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина
Девелоперская маржа в российской столице самая большая в мире. Поэтому те, кому не нравится здешний инвестиционный климат, могут отправляться за границу и попробовать там что-нибудь заработать, посоветовал недовольным застройщикам заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, выступая на VII Московском форуме лидеров рынка недвижимости.
Руководитель столичного стройкомплекса призвал СМИ уделять больше внимания положительным сторонам деятельности властей. Например, выдающимся успехам в строительстве: за девять месяцев текущего года в Москве сдали 5,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,4 млн на присоединенных территориях. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. А по итогам года в столице будет построено не менее 8,5 млн кв. м объектов различного назначения, пообещал Хуснуллин, подчеркнув, что до сих пор наиболее урожайным в строительной сфере считался 2009 год, когда Москва ввела в эксплуатацию 8,4 млн кв. м.
Однако доступного жилья среди этих миллионов квадратных метров не будет, так как оно не нужно ни застройщикам, явно не готовым к тому, чтобы «упасть в заработках до минимума», ни простым москвичам, которые вряд ли захотят потерять в капитализации своих квартир.
Комментируя это высказывание чиновника в день выступления 4 сентября в прямом эфире «Русской службе новостей», заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков отметил, что разговоры о снижении капитализации жилья из-за нового строительства – подход скорее эмоциональный, чем основанный на реальности. С учетом общего объема жилья, участвующего в рыночном обороте, требуется построить невероятные объемы дешевых квартир, прежде чем они смогут оказать серьезное давление на рынок. А этот процесс растянется лет на 50, даже если им вдруг всерьез начнут заниматься, сказал он.
«Но в целом это не провозглашение какой-то новой политики городских властей, выступление руководителя стройкомплекса просто формализует подходы, которые складываются уже не один год», – подчеркнул эксперт.
За исключением Китая
«На сегодняшний день, если не брать китайские города, где население в десять раз больше, чем у нас, ни один мегаполис мира по объемам строительства с Москвой несравним», – подчеркнул чиновник.
Общая площадь всего капитально построенного в Москве – 430 млн кв. м, поэтому только для того чтобы город не ветшал, необходимо ежегодно сдавать как минимум 10 млн кв. м. В обозримом будущем власти рассчитывают вводить по 8-10 млн кв. м недвижимости в год.
Кроме того, высокая стоимость жилья в Москве серьезно ограничивает миграцию: по подсчетам заммэра, при стоимости метра в $2000–3000 в столицу переселится еще миллионов пять жителей регионов и ближнего зарубежья, чего городская инфраструктура просто не выдержит.
В общем, власти собираются заниматься не снижением, а повышением стоимости столичного метра. За счет бюджета в ближайшие годы планируется построить 1800 объектов – в основном транспортных и социальных – на $50 млрд, что означает рост цен на близлежащую частную недвижимость.
«Надо понимать, что такое строить в Москве за бюджет... Город построил метро, а у людей квартиры стали дороже на 10-20%. Люди раз – и стали богаче», – пояснил чиновник.
Значительная часть названных миллиардов пойдет именно на метрополитен: по итогам 2013 г. в Москве должно быть сдано 12,5 км линий подземки, в 2014 г. – 18 км, в 2015 г. – 26 км. При советской власти показатель в 13 км линий метро в год был достигнут лишь однажды.
В общем, быстрее Москвы метро сейчас не строит никто, кроме, опять же, китайцев, с гордостью отметил Марат Хуснуллин. А в целом по темпам транспортного строительства Москва в этом году войдет в первую тройку в мире.
Огромное внимание правительство Москвы уделяет и развитию общественных пространств, что порой требует большой силы воли и даже мужества.
«Чтобы Крымскую набережную сделать пешеходной, мужество надо иметь. Мужество надо иметь, чтобы запустить проект парка «Зарядье» на площадке, за которую предлагали $1,3 млрд», – отметил заммэра.
Впрочем, в бочке меда имеется и некоторая ложка дегтя. Инвестиционную программу (АИП) на 2014-2016 гг., о которой говорил Хуснуллин, московским властям совсем недавно пришлось сократить. Больше всего пострадало дорожное строительство: в предыдущем варианте на дороги в 2014 г. было отпущено 143,2 млрд руб., а в новом — 94,65 млрд. Всего за три года на дорожное строительство будет потрачено 272,3 млрд руб.; прежде на 2013-2015 гг. планировалось 413,5 млрд, пишут «Ведомости».
Комментируя данный факт, Хуснуллин подчеркнул, что, хотя денег будет выделено меньше, физические объемы строительства дорог останутся прежними. Однако некоторые проекты действительно пришлось отложить. Причин, по его словам, несколько. Во-первых, выяснилось – по-видимому, неожиданно для стройкомплекса Москвы, – что проекты реконструкции вылетных магистралей не согласованы с Подмосковьем, поэтому расширение дорог в Москве (раз на территории области все останется по-прежнему) не даст ожидаемого эффекта. Во-вторых, московские власти учли протестные настроения москвичей, недовольных планами расширения дорог у себя под окнами. А в-третьих, в Москве начинает работу дорожный фонд, в рамках которого к дорожному строительству планируется привлечь частный капитал. Правда, только на разработку градостроительной документации, которая позволит понять, какие объекты могут построить инвесторы и сколько это будет стоить, потребуется не менее шести-девяти месяцев.
«Тем не менее мы добились в этом году того, что строительство дорожных объектов ускорилось в 2,5 раза, а стоимость строительства снизилась на 25%», – сказал Марат Хуснуллин.
Кроме того, за последние два года удалось завершить все дорожные долгострои, включая Алабяно-Балтийский тоннель.
Всего в 2013 году в Москве будет построено примерно 70 км новых дорог. Впрочем, даже «если мы будем строить по 200 км, мы не догоним автомобилизацию»: только за девять месяцев этого года в Москве прибавилось 300 000 новых машин. Отсюда и ставка на развитие общественного транспорта.
Инвесторы не бегут строить, предпочитая спекулировать
«Назовите мне хоть одного российского девелопера, который проявил себя в других странах, где работать лучше. Иностранцы к нам заходят все больше и больше. При этом все критикуют наш рынок. Всем он не нравится. Хотя маржа, которая зарабатывается на девелоперских проектах, в Москве самая высокая в мире», – заявил Марат Хуснуллин.
Да, с 2009 г. в ходе ревизии инвестконтрактов градостроительно-земельная комиссия остановила реализацию 12 млн кв. м бумажных проектов, которые ухудшили бы транспортную ситуацию в городе.
«Но при этом мы раскрыли все другие проекты. У нас создан клуб крупных инвесторов, у которых больше 1 млн кв. м в портфеле заказов, мы с ними вырабатываем стратегию взаимоотношений», – отметил Хуснуллин.
Весь документооборот в градостроительной деятельности переведен в электронную форму: разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию можно получить по почте. Такой системой могут похвастаться лишь несколько городов в мире.
«Мы вообще исключили контакт с чиновниками. Оформляйте правильно бумажки, посылайте по электронной почте, и мы ответим», – пообещал чиновник.
Но рынок оказался не готов к прогрессу: лишь 5-10% девелоперских заявок направляется в электронном виде.
Основные строительные «резервы» столицы – Новая Москва, «которую после утверждения схемы территориального планирования ожидает инвестиционный врыв», и 4000 га запланированных к реорганизации промзон. По 1300 га из них власти уже приняли все градостроительные решения, однако инвесторы не спешат осваивать эти территории.
«Что-то не побежали инвесторы строить, – продолжил Хуснуллин. – Отдельные крупные игроки – да, системно занимаются этими проектами, а остальные сидят и ждут, когда город выдаст градостроительную документацию, чтобы продолжать заниматься спекуляцией. Чтобы получить проект постановления, ГПЗУ и пойти на рынке им торговать. Мы не хотим такого бизнеса».
При столь высоких темпах развития, наверное, есть «ошибки роста» в градостроительной политике, признал Марат Хуснуллин и подчеркнул, что власти «настроены на исправление». Однако и инвесторам слишком капризничать не стоит.
«Говорят, у нас инвесторам плохо. Один инвестор написал, что его инвестиционный рельеф не устраивает. Кого не устраивает, путь работают в других странах. И пусть там попробуют заработать что-то», – резюмировал чиновник.
