Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Зачастую, приобретая квартиру или нежилое помещение в новостройке, покупатели проверяют правоустанавливающие документы и договор не должным образом, упуская важные моменты. Впоследствии такая непредусмотрительность оборачивается судебными тяжбами, растягивающимися на долгие годы. Нередки случаи, когда покупатели новостроек и вовсе остаются без денег и недвижимости.


Особое внимание при переуступке прав
Если квартира или нежилое помещение приобретаются не у «прямого» застройщика, а после нескольких переуступок прав, необходимо тщательно убедиться в том, что все договоры, заключенные по цепочке от застройщика до продавца, были реальными, а также в том, что по ним в действительности была произведена оплата. Совершая сделку, целесообразно побеседовать с каждым продавцом и покупателем квартиры или нежилого помещения, получить от них копии договоров и платежек.

Интересным примером будет привести реальный случай. Ко мне обратился сотрудник банка, купивший у инвестора-посредника жилое помещение в новостройке. После того как дом был достроен, мой клиент приехал посмотреть квартиру, но встретил в ней проживающую там семью. При обращении к основному застройщику последний показал, что никогда даже не слышал о том инвесторе, который продал клиенту, как оказалось, чужую квартиру. В настоящее время по данному факту ведется следствие.


Должная оплата
Каждый договор по уступке должен быть надлежащим образом оплачен, в связи с чем необходимо знакомиться с платежными документами, а лучше - получить их копии. Кроме того, покупателю следует убедиться, что никто из участников цепочки «продавец-покупатель» не оспаривает совершенную сделку. В качестве негативного примера неосмотрительности можно привести ситуацию, которая нашла отражение в судебном решении Зюзинского районного суда г. Москвы. Семья у посредника – инвестиционной компании – приобрела квартиру, в ней произвела дорогостоящий ремонт. Через год после вселения застройщик заявил иск против покупателей об истребовании жилого помещения по тем основаниям, что платежное поручение, предъявленное продавцом квартиры – инвестиционной компанией, – не имело место в действительности. В итоге семья оказалась в катастрофической ситуации, поскольку для приобретения проблемной жилой площади ими была продана ранее имевшаяся у них трехкомнатная квартира. Все судебные инстанции оставили в силе первоначальное решение об удовлетворении иска и выселении.


Правильное оформление
С каждым договором необходимо детально знакомиться. В зависимости от его правовой природы – договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214), предварительный договор или договор уступки – должны быть соответствующим образом зарегистрированы или согласованы с предыдущим правообладателем. Следует убедиться в наличии соответствующих отметок в уполномоченном государственном или ином органе.

Договор долевого участия, надлежащим образом оформленный, но не прошедший государственную регистрацию, считается недействительным, по такому договору права и обязанности сторон не возникают, соответственно, дольщик не вправе требовать оплаченную им недвижимость. Аналогичная ситуация обстоит со сделками, когда факт приобретения квартиры или нежилого помещения должен отмечаться в реестре застройщика. Отсутствие информации о покупателе в реестре застройщика неминуемо приведет к двойной продаже, и как свидетельствует судебная практика, приоритет в получении имущества будет у лица, числящегося в реестре.


Продажа чужой собственности
Необходимо знать, что по окончании строительства часть недвижимого имущества может переходить в собственность заказчика или генерального подрядчика либо в собственность иных лиц – инвестиционных компаний или органов муниципальной власти. Однако эти же объекты зачастую реализуются и самим застройщиком или «подставными фирмами-однодневками», в результате чего заключенные договоры оспариваются и признаются недействительными. Не во всех случаях подобные действия являются результатом преступного умысла, между тем последствия для покупателей остаются теми же – право собственности на приобретенные квартиры не возникает. Во избежание указанного риска следует изучать протоколы распределения площадей для установления правомочности продавца реализовывать предлагаемые площади, а также уточнять у застройщика принадлежность приобретаемого объекта недвижимости.

Так, до 2010 года суды Москвы всегда признавали за дольщиками права собственности на квартиры, предназначенные для муниципальных программ, но незаконно проданные недобросовестными строительными компаниями. В 2010 году подобная практика резко изменилась, и практически ни одному дольщику не удалось получить жилье, если изначально оно предназначалось для передачи в муниципальную собственность.


Оформление собственности – длительная процедура
Приобретая недвижимость на этапе котлована, следует учитывать, что по завершении строительства ее оформление – процесс достаточно длительный. Временной период напрямую зависит от количества участников цепочки «продавец-покупатель». В некоторых случаях оформить квартиру в собственность или нежилое помещение в обычном порядке вообще не представляется возможным. В связи с чем требуется обращение в судебный орган, что также является довольно длительным процессом, ведь срок рассмотрения гражданского дела составляет три-четыре месяца, затем еще месяц решение будет вступать в законную силу. И это лишь в том случае, если никто из сторон не будет его обжаловать, иначе дело затянется еще на три-четыре месяца в апелляции.

Почему так происходит? Согласно действующему законодательству, первоначально право собственности в государственном органе - Росреестре оформляется на объекты, которые напрямую принадлежат застройщику, и лишь затем на объекты, отчужденные третьим лицам. Срок оформления зависит от количества участников все той же цепочки «продавец-покупатель». Он может растянуться на полгода - год, если все «звенья цепи» добросовестные и существуют в действительности. Однако если одна из организаций, участниц сделок, в момент регистрации права находится в стадии банкротства или вовсе перестала вести свою деятельность, право собственности без суда оформить будет невозможно. Аналогичная ситуация произошла с инвестиционной компанией ООО «Ронэкс Инвест», расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, дом 17, всем дольщикам которой пришлось получать свидетельства через суд.

Завершая статью с практическими советами по покупке недвижимости в новостройке, хотелось бы еще раз отметить, что такого рода сделки всегда являются особо рискованными. Устоявшаяся судебная практика свидетельствует о том, что приобретение недвижимости в строящемся доме у известной строительной организации на самом деле не означает, что в конечном итоге она будет оформлена в собственность. Кроме того, получение положительного судебного решения не во всех случаях гарантирует его немедленное исполнение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9984 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 000 000
до 80 590 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Премиум-квартал JAZZ Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща Площади : 35 - 249 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 2 мин. пешком Сущевский Вал ул., 49, BENNY Сущевский Вал ул., 49, BILLIE Сущевский Вал ул., 49, MILES Сущевский Вал ул., вл.49, ELLA Сущевский Вал ул., вл.49, к.3 ( DUKE) Показать все 6 корпусов Застройщик: Сущевский Вал.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 322 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 43 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
м. Речной вокзал Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-115 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах площадью от 24 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах пл. от 28 метров.Монолит. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте