Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Зачастую, приобретая квартиру или нежилое помещение в новостройке, покупатели проверяют правоустанавливающие документы и договор не должным образом, упуская важные моменты. Впоследствии такая непредусмотрительность оборачивается судебными тяжбами, растягивающимися на долгие годы. Нередки случаи, когда покупатели новостроек и вовсе остаются без денег и недвижимости.


Особое внимание при переуступке прав
Если квартира или нежилое помещение приобретаются не у «прямого» застройщика, а после нескольких переуступок прав, необходимо тщательно убедиться в том, что все договоры, заключенные по цепочке от застройщика до продавца, были реальными, а также в том, что по ним в действительности была произведена оплата. Совершая сделку, целесообразно побеседовать с каждым продавцом и покупателем квартиры или нежилого помещения, получить от них копии договоров и платежек.

Интересным примером будет привести реальный случай. Ко мне обратился сотрудник банка, купивший у инвестора-посредника жилое помещение в новостройке. После того как дом был достроен, мой клиент приехал посмотреть квартиру, но встретил в ней проживающую там семью. При обращении к основному застройщику последний показал, что никогда даже не слышал о том инвесторе, который продал клиенту, как оказалось, чужую квартиру. В настоящее время по данному факту ведется следствие.


Должная оплата
Каждый договор по уступке должен быть надлежащим образом оплачен, в связи с чем необходимо знакомиться с платежными документами, а лучше - получить их копии. Кроме того, покупателю следует убедиться, что никто из участников цепочки «продавец-покупатель» не оспаривает совершенную сделку. В качестве негативного примера неосмотрительности можно привести ситуацию, которая нашла отражение в судебном решении Зюзинского районного суда г. Москвы. Семья у посредника – инвестиционной компании – приобрела квартиру, в ней произвела дорогостоящий ремонт. Через год после вселения застройщик заявил иск против покупателей об истребовании жилого помещения по тем основаниям, что платежное поручение, предъявленное продавцом квартиры – инвестиционной компанией, – не имело место в действительности. В итоге семья оказалась в катастрофической ситуации, поскольку для приобретения проблемной жилой площади ими была продана ранее имевшаяся у них трехкомнатная квартира. Все судебные инстанции оставили в силе первоначальное решение об удовлетворении иска и выселении.


Правильное оформление
С каждым договором необходимо детально знакомиться. В зависимости от его правовой природы – договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214), предварительный договор или договор уступки – должны быть соответствующим образом зарегистрированы или согласованы с предыдущим правообладателем. Следует убедиться в наличии соответствующих отметок в уполномоченном государственном или ином органе.

Договор долевого участия, надлежащим образом оформленный, но не прошедший государственную регистрацию, считается недействительным, по такому договору права и обязанности сторон не возникают, соответственно, дольщик не вправе требовать оплаченную им недвижимость. Аналогичная ситуация обстоит со сделками, когда факт приобретения квартиры или нежилого помещения должен отмечаться в реестре застройщика. Отсутствие информации о покупателе в реестре застройщика неминуемо приведет к двойной продаже, и как свидетельствует судебная практика, приоритет в получении имущества будет у лица, числящегося в реестре.


Продажа чужой собственности
Необходимо знать, что по окончании строительства часть недвижимого имущества может переходить в собственность заказчика или генерального подрядчика либо в собственность иных лиц – инвестиционных компаний или органов муниципальной власти. Однако эти же объекты зачастую реализуются и самим застройщиком или «подставными фирмами-однодневками», в результате чего заключенные договоры оспариваются и признаются недействительными. Не во всех случаях подобные действия являются результатом преступного умысла, между тем последствия для покупателей остаются теми же – право собственности на приобретенные квартиры не возникает. Во избежание указанного риска следует изучать протоколы распределения площадей для установления правомочности продавца реализовывать предлагаемые площади, а также уточнять у застройщика принадлежность приобретаемого объекта недвижимости.

Так, до 2010 года суды Москвы всегда признавали за дольщиками права собственности на квартиры, предназначенные для муниципальных программ, но незаконно проданные недобросовестными строительными компаниями. В 2010 году подобная практика резко изменилась, и практически ни одному дольщику не удалось получить жилье, если изначально оно предназначалось для передачи в муниципальную собственность.


Оформление собственности – длительная процедура
Приобретая недвижимость на этапе котлована, следует учитывать, что по завершении строительства ее оформление – процесс достаточно длительный. Временной период напрямую зависит от количества участников цепочки «продавец-покупатель». В некоторых случаях оформить квартиру в собственность или нежилое помещение в обычном порядке вообще не представляется возможным. В связи с чем требуется обращение в судебный орган, что также является довольно длительным процессом, ведь срок рассмотрения гражданского дела составляет три-четыре месяца, затем еще месяц решение будет вступать в законную силу. И это лишь в том случае, если никто из сторон не будет его обжаловать, иначе дело затянется еще на три-четыре месяца в апелляции.

Почему так происходит? Согласно действующему законодательству, первоначально право собственности в государственном органе - Росреестре оформляется на объекты, которые напрямую принадлежат застройщику, и лишь затем на объекты, отчужденные третьим лицам. Срок оформления зависит от количества участников все той же цепочки «продавец-покупатель». Он может растянуться на полгода - год, если все «звенья цепи» добросовестные и существуют в действительности. Однако если одна из организаций, участниц сделок, в момент регистрации права находится в стадии банкротства или вовсе перестала вести свою деятельность, право собственности без суда оформить будет невозможно. Аналогичная ситуация произошла с инвестиционной компанией ООО «Ронэкс Инвест», расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, дом 17, всем дольщикам которой пришлось получать свидетельства через суд.

Завершая статью с практическими советами по покупке недвижимости в новостройке, хотелось бы еще раз отметить, что такого рода сделки всегда являются особо рискованными. Устоявшаяся судебная практика свидетельствует о том, что приобретение недвижимости в строящемся доме у известной строительной организации на самом деле не означает, что в конечном итоге она будет оформлена в собственность. Кроме того, получение положительного судебного решения не во всех случаях гарантирует его немедленное исполнение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9926 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 047 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 516 550
до 13 391 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 100 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 227 220
до 17 037 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом «Притяжение» Лидер на Чертановской Москва, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Улица академика Янгеля 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 92 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Улица академика Янгеля, 14 мин. пешком Застройщик: Чертановская 59.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб.Новые Черемушки Застройщик: Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы Квартиры в готовых домах площадью 26-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 45 метров.Монолит-кирпич. Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 33 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах площадью 65-66 метров. Дом сдан. Монолит. Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах площадью 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 метров.Монолит. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Подробности по телефону! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте