Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Зачастую, приобретая квартиру или нежилое помещение в новостройке, покупатели проверяют правоустанавливающие документы и договор не должным образом, упуская важные моменты. Впоследствии такая непредусмотрительность оборачивается судебными тяжбами, растягивающимися на долгие годы. Нередки случаи, когда покупатели новостроек и вовсе остаются без денег и недвижимости.


Особое внимание при переуступке прав
Если квартира или нежилое помещение приобретаются не у «прямого» застройщика, а после нескольких переуступок прав, необходимо тщательно убедиться в том, что все договоры, заключенные по цепочке от застройщика до продавца, были реальными, а также в том, что по ним в действительности была произведена оплата. Совершая сделку, целесообразно побеседовать с каждым продавцом и покупателем квартиры или нежилого помещения, получить от них копии договоров и платежек.

Интересным примером будет привести реальный случай. Ко мне обратился сотрудник банка, купивший у инвестора-посредника жилое помещение в новостройке. После того как дом был достроен, мой клиент приехал посмотреть квартиру, но встретил в ней проживающую там семью. При обращении к основному застройщику последний показал, что никогда даже не слышал о том инвесторе, который продал клиенту, как оказалось, чужую квартиру. В настоящее время по данному факту ведется следствие.


Должная оплата
Каждый договор по уступке должен быть надлежащим образом оплачен, в связи с чем необходимо знакомиться с платежными документами, а лучше - получить их копии. Кроме того, покупателю следует убедиться, что никто из участников цепочки «продавец-покупатель» не оспаривает совершенную сделку. В качестве негативного примера неосмотрительности можно привести ситуацию, которая нашла отражение в судебном решении Зюзинского районного суда г. Москвы. Семья у посредника – инвестиционной компании – приобрела квартиру, в ней произвела дорогостоящий ремонт. Через год после вселения застройщик заявил иск против покупателей об истребовании жилого помещения по тем основаниям, что платежное поручение, предъявленное продавцом квартиры – инвестиционной компанией, – не имело место в действительности. В итоге семья оказалась в катастрофической ситуации, поскольку для приобретения проблемной жилой площади ими была продана ранее имевшаяся у них трехкомнатная квартира. Все судебные инстанции оставили в силе первоначальное решение об удовлетворении иска и выселении.


Правильное оформление
С каждым договором необходимо детально знакомиться. В зависимости от его правовой природы – договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214), предварительный договор или договор уступки – должны быть соответствующим образом зарегистрированы или согласованы с предыдущим правообладателем. Следует убедиться в наличии соответствующих отметок в уполномоченном государственном или ином органе.

Договор долевого участия, надлежащим образом оформленный, но не прошедший государственную регистрацию, считается недействительным, по такому договору права и обязанности сторон не возникают, соответственно, дольщик не вправе требовать оплаченную им недвижимость. Аналогичная ситуация обстоит со сделками, когда факт приобретения квартиры или нежилого помещения должен отмечаться в реестре застройщика. Отсутствие информации о покупателе в реестре застройщика неминуемо приведет к двойной продаже, и как свидетельствует судебная практика, приоритет в получении имущества будет у лица, числящегося в реестре.


Продажа чужой собственности
Необходимо знать, что по окончании строительства часть недвижимого имущества может переходить в собственность заказчика или генерального подрядчика либо в собственность иных лиц – инвестиционных компаний или органов муниципальной власти. Однако эти же объекты зачастую реализуются и самим застройщиком или «подставными фирмами-однодневками», в результате чего заключенные договоры оспариваются и признаются недействительными. Не во всех случаях подобные действия являются результатом преступного умысла, между тем последствия для покупателей остаются теми же – право собственности на приобретенные квартиры не возникает. Во избежание указанного риска следует изучать протоколы распределения площадей для установления правомочности продавца реализовывать предлагаемые площади, а также уточнять у застройщика принадлежность приобретаемого объекта недвижимости.

Так, до 2010 года суды Москвы всегда признавали за дольщиками права собственности на квартиры, предназначенные для муниципальных программ, но незаконно проданные недобросовестными строительными компаниями. В 2010 году подобная практика резко изменилась, и практически ни одному дольщику не удалось получить жилье, если изначально оно предназначалось для передачи в муниципальную собственность.


Оформление собственности – длительная процедура
Приобретая недвижимость на этапе котлована, следует учитывать, что по завершении строительства ее оформление – процесс достаточно длительный. Временной период напрямую зависит от количества участников цепочки «продавец-покупатель». В некоторых случаях оформить квартиру в собственность или нежилое помещение в обычном порядке вообще не представляется возможным. В связи с чем требуется обращение в судебный орган, что также является довольно длительным процессом, ведь срок рассмотрения гражданского дела составляет три-четыре месяца, затем еще месяц решение будет вступать в законную силу. И это лишь в том случае, если никто из сторон не будет его обжаловать, иначе дело затянется еще на три-четыре месяца в апелляции.

Почему так происходит? Согласно действующему законодательству, первоначально право собственности в государственном органе - Росреестре оформляется на объекты, которые напрямую принадлежат застройщику, и лишь затем на объекты, отчужденные третьим лицам. Срок оформления зависит от количества участников все той же цепочки «продавец-покупатель». Он может растянуться на полгода - год, если все «звенья цепи» добросовестные и существуют в действительности. Однако если одна из организаций, участниц сделок, в момент регистрации права находится в стадии банкротства или вовсе перестала вести свою деятельность, право собственности без суда оформить будет невозможно. Аналогичная ситуация произошла с инвестиционной компанией ООО «Ронэкс Инвест», расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, дом 17, всем дольщикам которой пришлось получать свидетельства через суд.

Завершая статью с практическими советами по покупке недвижимости в новостройке, хотелось бы еще раз отметить, что такого рода сделки всегда являются особо рискованными. Устоявшаяся судебная практика свидетельствует о том, что приобретение недвижимости в строящемся доме у известной строительной организации на самом деле не означает, что в конечном итоге она будет оформлена в собственность. Кроме того, получение положительного судебного решения не во всех случаях гарантирует его немедленное исполнение.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9920 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 540 410
до 7 772 420 руб.
Узнать подробнее
ЖК Две Столицы Московская область, г. Химки, 4 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 26 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Транспортный проезд, к.12 (2 оч.) Транспортный проезд, к.13.1 (1 оч.) Транспортный проезд, к.14 (1 оч.) Транспортный проезд, к.15 (2 оч.) Транспортный проезд, к.16.1 (1 оч.) Застройщик: Аксон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 334 900
до 51 493 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные квартиры Площади : 39 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Алексеевская, 9 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,7 млн руб. 10 минут до метро. В июне выгода до 842 тыс.руб.! от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК RedSide. Готовые квартиры в ЦАО! Элитный квартал в ЦАО. Панорамные виды на Москву, WorldClass с бассейном, собственная workout зона. Застройщик: 7-й таксомоторный парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Торопитесь! Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Спешите! от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Маяк" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 34 до 166 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Небо" Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки площадью от 7 сот. шоссе, 58 км от МКАД. Звоните! от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Ясный" Квартиры площадью 37-90 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Headliner" Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Геометрия" Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал "Искра-Парк" Сдача в 2018! Апартаменты от 37,5 кв. м на «Динамо». Ипотека от 6,3%. Яркая архитектура, подземный паркинг. от 9,1 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Искра-Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте