Новостройки – "рынок контрастов"

Новостройки представляют собой наиболее емкий и развитый сегмент столичного рынка недвижимости. Чтобы разобраться в нем аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» провел масштабное полевое исследование, основанное на первичном сборе данных от застройщиков и риэлтеров, в результате чего была собрана уникальная база данных проверенной информации. В исследование не вошли только новостройки в ЦАО (элитное жилье), а также новостройки в районах массовой застройки за МКАД, так как это - два крайних сегмента рынка московских новостроек с особыми специфическими свойствами. Всего исследование включает 368 домов, которые продают 166 компаний.

Нередко говорят, что для рынка недвижимости сам термин «рынок» можно использовать только с натяжкой. В мировой практике иногда используется термин «сфера недвижимости», подчеркивающий, что речь идет об очень специфическом сегменте экономики, о рынке с самыми неожиданными свойствами. И если говорить о рынке московских новостроек на нынешней стадии его развития, то это, пожалуй, самый контрастный и противоречивый рынок. Впрочем, о его особенностях лучше говорить на конкретных примерах.

Что продают?

В последнее время много говориться о дефиците жилья в Москве, в том числе о дефиците нового современного качественного жилья. И очевидным подтверждением этого факта является беспрецедентный рост цен на жилье в Москве, имевший место последние 2 года. За этот период цены выросли примерно в 2 раза.

При этом Москва переживает просто невероятный строительный бум. Сейчас сложно найти район, в котором бы не возвышались подъемные краны и не висели рекламные плакаты о продаже нового жилого комплекса, непременно самого лучшего из всех когда-либо построенных. Нередко застройка ведется целыми кварталами и даже микрорайонами, несмотря на многочисленные разговоры о том, что строить в Москве уже давно негде. Только в среднем сегменте московских новостроек, охваченных данным исследованием аналитического центра www.irn.ru, оказалось более 250 строительных адресов (с учетом корпусов 368 домов). Еще примерно столько же насчитывается в сумме в ЦАО (элитное жилье) и в районах массовой застройки за МКАД. Это примерно вдвое больше количества новых домов, присутствовавших на рынке несколько лет назад.

Дело даже не в том, что строить в Москве стали больше. Если несколько лет назад столичный стройкомплекс возводил около 4,5 миллионов квадратных метров в год, то сейчас – порядка 5 миллионов. Все дело в том, что заметно увеличилось время экспозиции новостроек на рынке. Дома стали выставляться на продажу не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты вообще никакие строительные работы и не подготовлена площадка. По результатам исследования www.irn.ru на сегодняшнем рынке таких домов около 20%!

Однако такая ситуация вовсе не означает, что раньше приходя на рынок дома раньше с него и уходят. Нередко продавцы заметно поднимают цены на оставшиеся квартиры, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут распродаваться еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам еще около 30% новостроек на сегодняшнем рынке – готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продается всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке.

 

 

 

 

Продажа жилья, являющего делом далекой перспективы, видна также и из планируемых сроков сдачи госкомиссии находящихся сейчас на рынке домов. Характерные «пики» видны для конца 2005 и 2006 годов, хотя нередко реальные сроки сдачи сдвигаются по отношению к планируемым.

 

 

 

 

 

Одной из причин увеличения сроков строительства жилья является заметный рост числа монолитно-кирпичных домов-новостроек, которые строятся заметно дольше понели. Еще несколько лет назад доля монолитных домов была заметно меньше половины. Теперь - все наоборот. В этом году доля панельного домостроения сократилась до менее чем 30%. (Следует иметь ввиду, что речь идет о доли монолита и панели среди коммерческого жилья. Если же учитывать муниципальное жилье, которое в основном панельное, то доля панели в целом будет выше.)

 

 

 

 

 

Если говорить о панельных домах, то лидирующие позиции сохраняет популярная серия П44-Т. За ней следует И-155, П-3М, П-111 и другие.

 

 

 

 

 

Как продают?

 

Большое разнообразие домов-новостроек, а также их параметров, требует принимать меры по продвижению именно «своего» объекта. На фоне «дефицита» жилья в Москве просто поражают объемы рекламы столичных новостроек! Реклама жилья уже давно перешагнула границы специализированной прессы и заполнила не только деловую прессу, глянцевые журналы, щиты на улицах и в метро, перетяжки над проспектами, а также Интернет, но даже проникла на радио и на телевиденье!

В последнее время очень модно стало давать название или «имя» каждому отдельному дому. Еще пару лет назад такая практика была скорее исключением, чем правилом. Теперь же по данным исследования www.irn.ru почти каждый второй дом, даже не имеющий никаких заметных отличительных особенностей, получил звучное «имя». «Имя», нередко взятое просто «с потолка».

Теперь в Москве есть своя «Лозанна», «Пальмира» и «Челси». «Адмирал», «Капитан» и даже «Три Капитана». А также «Каравелла» с «Бригантиной» и «Айсберг» с «Альбатросом». Есть и свой «Аэробус». «Кутузов» и «Бородино». И «Алиса» с «Галиной». А также множество всяких «Хаусов», «Домов», «Парков» и даже «Долина грез» с «Дубовой рощей». И много чего еще… Поистине, Москва – город контрастов!

 

 

 

 

Где продают?

 

Москва продолжает смотреть на запад. И распределение московских новостроек по округам хорошо отражает эту тенденцию. Количество новостроек в западном округе вдвое превышает число предложений во всех других округах. (Напомним, что в исследование не включен ЦАО и районы за МКАД) На сегодня в ЗАО продается почти сто домов-новостроек.

 

 

 

 

Если же говорить об отдельных районах, то в лидерах представлены также районы из ЗАО. Это Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино, Раменки. В исследовании аналитического центра www.irn.ru доступен полный рейтинг районов.

 

На сегодняшнем рынке новостройки начинают заметно удаляться от метро. И тому есть несколько причин. С одной стороны свободных площадок рядом с метро почти не осталось. С другой – по мере роста уровня жизни и количества машин у населения близость к метро стала уже не так актуальна, как это было раньше. Это обстоятельство особенно характерно для жилья уровнем выше среднего, с ценой за квадратный метр от 2000$ и выше.

 

 

 

 

В результате, возникает интересная аномалия. Средняя стоимость новостроек по мере удаленности от метро не падает, как на рынке вторичного жилья, а наоборот возрастает! Во многом этот результат связан с преобладающим количеством дорогих новостроек, расположенных далеко от метро, в западном, северо-западном и юго-западном округах.

 

 

 

 

 

Почем продают?

 

Цены на новостройки – больной вопрос последнего полугодия. С равной частотой и степенью убежденности можно слышать утверждения о том, что они падают, и о том, что они растут. Попробуем разобраться в этом вопросе.

В первую очередь следует отметить, что рынок новостроек более разнородный и дискретный, чем вторичный рынок, на котором удается построить гладкий индекс стоимости жилья, рассчитываемый еженедельно аналитическим центром www.irn.ru. Ценовая ситуация на рынке новостроек более мозаичная и неоднозначная. К этому следует добавить то обстоятельство, что цены на новостройки в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужно застройщику продать много и быстро – цены будут ниже, нет – цены могут быть неадекватно высоки.

Именно по этим причинам в течение последнего полугодия с ценами на новостройки наблюдается очень разнородная картина. С одной стороны есть застройщики, назначившие весной и летом явно завышенные цены на свои объекты, рассчитывая на дальнейший рост, который не состоялся. Теперь они испытывают трудности с продажами, и вынуждены либо снижать цены, либо давать заметные скидки и предоставлять рассрочки.

С другой стороны, квартиры по адекватным ценам продолжают продаваться. Более того, даже в условиях отсутствия общерыночного ценового подъема цены на новостройки повышаются за счет роста степени готовности дома. Очевидно, что квартира на стадии начала монтажа и на стадии завершения монтажа стоит разных денег. Поэтому те застройщики, чьи цены не завышены, получают возможность их повышать при условии нормального продвижения процесса строительства.

Однако существует и обратная сторона медали. По мере распродажи дома, как правило, остаются менее ликвидные квартиры, стоимость которых ниже, чем в среднем по дому. В результате средняя цена остатков может оказаться ниже средней цены квартир, которая была на более ранних этапах продаж. Это создает ложную видимость того, что цены на новостройки снизились, хотя на самом деле просто произошло перераспределение структуры предложения квартир в доме. Это хорошо видно из следующего распределения, полученного в результате исследования аналитиков www.irn.ru:

 

 

 

 

Теперь становится понятным, почему данные о ценах но новостройки столь противоречивы. В нынешних условиях одновременно могут оказаться правы люди, утверждающие, что цены на новостройки снижаются, и что цены наоборот растут. Все зависит от того, какую выборку объектов они рассматривают, какой в них представлен набор квартир и какова ценовая политика продавца. В то же время, попытка вывести общую «среднюю температуру по больнице» рынка новостроек заранее обречена на неудачу. В отличие от более стабильного и однородного вторичного рынка, по которому подобный средний общерыночный показатель получается более-менее адекватным, все общие средние характеристики рынка новостроек зависят от указанных выше нюансов и, как правило, отражают лишь статистические погрешности расчетов.

 

Кто продает?

На рынке московских новостроек представлено 166 компаний. Что уже само по себе не позволяет говорить о его монополизации. Хотя следует признать, что есть всего несколько крупных игроков и много мелких.

В эти 166 компаний входят как риэлтеры, так и застройщики. Причем нередко риэлтеры являются соинвесторами строительства, а застройщики имеют свои риэлтерские подразделения в структуре холдинга. Так или иначе, проведенное исследование позволяет построить рейтинг компаний по количеству продаваемых ими новостроек, и является в большей степени отражением роли этих компаний на потребительском, а не на строительном рынке.

 

 

 

 

Рынок новостроек в 2005 году

 

Прогнозы – дело неблагодарное. Поэтому на основании проведенного исследования имеет смысл сформулировать ряд тезисов, которые представляются специалистам www.irn.ru наиболее адекватными и достоверными.

Во-первых, количество домов-новостроек, выставленных на продажу, в следующем году будет только увеличиваться. За последние два года ажиотажа на рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых построить хоть что-нибудь с целью заявить о себе и попытаться проникнуть на этот рынок. Следовательно, в 2005 году на рынок выйдет много новых адресов, причем к продаже будут предлагаться квартиры на самых ранних стадиях строительства.

С другой стороны, в условиях наступления стагнации рынка в 2004 году немало квартир в новостройках останутся нераспроданными, и прежде всего, это неликвидные квартиры и квартиры по неадекватным ценам. Следовательно, в 2005 году будет наблюдаться увеличение предложения новостроек и рост активности рекламы. Текущее состояние рынка сильно отличается от предыдущих лет, когда легко продавалось практически все, в том числе и неликвидное жилье.

Цены на новостройки в следующем году в среднем сохранятся на текущем уровне. С одной стороны, уже нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 30% в год и более. С другой стороны, текущая экономическая ситуация в Москве не такова, чтобы случился значительный провал цен на те же 30%. Наиболее вероятным представляет развитие событий, согласно которому цены на новостройки будут колебаться в пределах плюс-минус 10% в зависимости от каждого конкретного объекта, а также от конъюнктурных изменений в следующем году.