Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки – "рынок контрастов"

Новостройки представляют собой наиболее емкий и развитый сегмент столичного рынка недвижимости. Чтобы разобраться в нем аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» провел масштабное полевое исследование, основанное на первичном сборе данных от застройщиков и риэлтеров, в результате чего была собрана уникальная база данных проверенной информации. В исследование не вошли только новостройки в ЦАО (элитное жилье), а также новостройки в районах массовой застройки за МКАД, так как это - два крайних сегмента рынка московских новостроек с особыми специфическими свойствами. Всего исследование включает 368 домов, которые продают 166 компаний.

Нередко говорят, что для рынка недвижимости сам термин «рынок» можно использовать только с натяжкой. В мировой практике иногда используется термин «сфера недвижимости», подчеркивающий, что речь идет об очень специфическом сегменте экономики, о рынке с самыми неожиданными свойствами. И если говорить о рынке московских новостроек на нынешней стадии его развития, то это, пожалуй, самый контрастный и противоречивый рынок. Впрочем, о его особенностях лучше говорить на конкретных примерах.



Что продают?

В последнее время много говориться о дефиците жилья в Москве, в том числе о дефиците нового современного качественного жилья. И очевидным подтверждением этого факта является беспрецедентный рост цен на жилье в Москве, имевший место последние 2 года. За этот период цены выросли примерно в 2 раза.

При этом Москва переживает просто невероятный строительный бум. Сейчас сложно найти район, в котором бы не возвышались подъемные краны и не висели рекламные плакаты о продаже нового жилого комплекса, непременно самого лучшего из всех когда-либо построенных. Нередко застройка ведется целыми кварталами и даже микрорайонами, несмотря на многочисленные разговоры о том, что строить в Москве уже давно негде. Только в среднем сегменте московских новостроек, охваченных данным исследованием аналитического центра www.irn.ru, оказалось более 250 строительных адресов (с учетом корпусов 368 домов). Еще примерно столько же насчитывается в сумме в ЦАО (элитное жилье) и в районах массовой застройки за МКАД. Это примерно вдвое больше количества новых домов, присутствовавших на рынке несколько лет назад.

Дело даже не в том, что строить в Москве стали больше. Если несколько лет назад столичный стройкомплекс возводил около 4,5 миллионов квадратных метров в год, то сейчас – порядка 5 миллионов. Все дело в том, что заметно увеличилось время экспозиции новостроек на рынке. Дома стали выставляться на продажу не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты вообще никакие строительные работы и не подготовлена площадка. По результатам исследования www.irn.ru на сегодняшнем рынке таких домов около 20%!

Однако такая ситуация вовсе не означает, что раньше приходя на рынок дома раньше с него и уходят. Нередко продавцы заметно поднимают цены на оставшиеся квартиры, когда все затраты на строительство уже покрыты и можно подождать с реализацией остатков. Хотя гораздо чаще остаются неликвидные квартиры, которые могут распродаваться еще достаточно долго. Благодаря подобным остаткам еще около 30% новостроек на сегодняшнем рынке – готовые дома, часто уже сданные госкомиссии, в которых продается всего несколько квартир. Все это приводит к заметному росту количества активных объектов на рынке.


Стадия Количество объектов, шт. Количество объектов, %
Строительство не начато 73 19,84
Строительные работы 183 49,73
Готов 112 30,43
Итого 368 100,00


Продажа жилья, являющего делом далекой перспективы, видна также и из планируемых сроков сдачи госкомиссии находящихся сейчас на рынке домов. Характерные «пики» видны для конца 2005 и 2006 годов, хотя нередко реальные сроки сдачи сдвигаются по отношению к планируемым.


ГК Количество объектов, шт. Количество объектов, %
сдан 98 26,63
4 кв. 2004 64 17,39
1 кв. 2005 32 8,70
2 кв. 2005 52 14,13
3 кв. 2005 15 4,08
4 кв. 2005 59 16,03
1 кв. 2006 6 1,63
2 кв. 2006 14 3,80
3 кв. 2006 2 0,54
4 кв. 2006 22 5,98
2 кв. 2007 1 0,27
4 кв. 2007 3 0,82
Итого 368 100


Одной из причин увеличения сроков строительства жилья является заметный рост числа монолитно-кирпичных домов-новостроек, которые строятся заметно дольше понели. Еще несколько лет назад доля монолитных домов была заметно меньше половины. Теперь - все наоборот. В этом году доля панельного домостроения сократилась до менее чем 30%. (Следует иметь ввиду, что речь идет о доли монолита и панели среди коммерческого жилья. Если же учитывать муниципальное жилье, которое в основном панельное, то доля панели в целом будет выше.)


Тип дома Количество объектов, шт. Количество объектов, %
индивидуальный проект 262 71,2
панель 106 28,8
Итого 368 100


Если говорить о панельных домах, то лидирующие позиции сохраняет популярная серия П44-Т. За ней следует И-155, П-3М, П-111 и другие.


Серия Количество объектов, шт. Количество объектов, %
П-44Т 29 27,36
И-155 21 19,81
П-3М 12 11,32
П-111М 11 10,38
П-46М 7 6,60
КОПЭ-парус 5 4,72
КОПЭ 4 3,77
МПСМ 4 3,77
П-44ТМ 4 3,77
П-55М 3 2,83
С-222 3 2,83
И-1723 1 0,94
ИП-46С 1 0,94
КОПЭ-М-Парус 1 0,94
Итого 106 100



Как продают?

Большое разнообразие домов-новостроек, а также их параметров, требует принимать меры по продвижению именно «своего» объекта. На фоне «дефицита» жилья в Москве просто поражают объемы рекламы столичных новостроек! Реклама жилья уже давно перешагнула границы специализированной прессы и заполнила не только деловую прессу, глянцевые журналы, щиты на улицах и в метро, перетяжки над проспектами, а также Интернет, но даже проникла на радио и на телевиденье!

В последнее время очень модно стало давать название или «имя» каждому отдельному дому. Еще пару лет назад такая практика была скорее исключением, чем правилом. Теперь же по данным исследования www.irn.ru почти каждый второй дом, даже не имеющий никаких заметных отличительных особенностей, получил звучное «имя». «Имя», нередко взятое просто «с потолка».

Теперь в Москве есть своя «Лозанна», «Пальмира» и «Челси». «Адмирал», «Капитан» и даже «Три Капитана». А также «Каравелла» с «Бригантиной» и «Айсберг» с «Альбатросом». Есть и свой «Аэробус». «Кутузов» и «Бородино». И «Алиса» с «Галиной». А также множество всяких «Хаусов», «Домов», «Парков» и даже «Долина грез» с «Дубовой рощей». И много чего еще… Поистине, Москва – город контрастов!


Название дома Количество объектов, шт. Количество объектов, %
Есть 152 41,3
Нет 216 58,7
Итого 368 100



Где продают?

Москва продолжает смотреть на запад. И распределение московских новостроек по округам хорошо отражает эту тенденцию. Количество новостроек в западном округе вдвое превышает число предложений во всех других округах. (Напомним, что в исследование не включен ЦАО и районы за МКАД) На сегодня в ЗАО продается почти сто домов-новостроек.


Округ Количество объектов, шт. Количество объектов, %
Западный 97 26,36
Северный 51 13,86
Юго-Западный 47 12,77
Северо-Восточный 46 12,50
Северо-Западный 45 12,23
Восточный 31 8,42
Южный 31 8,42
Юго-Восточный 20 5,43
Итого 368 100


Если же говорить об отдельных районах, то в лидерах представлены также районы из ЗАО. Это Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино, Раменки. В исследовании аналитического центра www.irn.ru доступен полный рейтинг районов.

На сегодняшнем рынке новостройки начинают заметно удаляться от метро. И тому есть несколько причин. С одной стороны свободных площадок рядом с метро почти не осталось. С другой – по мере роста уровня жизни и количества машин у населения близость к метро стала уже не так актуальна, как это было раньше. Это обстоятельство особенно характерно для жилья уровнем выше среднего, с ценой за квадратный метр от 2000$ и выше.


Удаленность Количество объектов, шт. Количество объектов, %
до 5 пешком 33 8,97
5-10 пешком 82 22,28
10-15 пешком 73 19,84
до 5 транспортом 55 14,95
5-10 транспортом 89 24,18
10-15 транспортом 33 8,97
15-20 транспортом 3 0,82
Итого 368 100


В результате, возникает интересная аномалия. Средняя стоимость новостроек по мере удаленности от метро не падает, как на рынке вторичного жилья, а наоборот возрастает! Во многом этот результат связан с преобладающим количеством дорогих новостроек, расположенных далеко от метро, в западном, северо-западном и юго-западном округах.


Удаленность Средняя стоимость 1 кв.м., $
до 5 пешком 1 644
5-10 пешком 1 974
10-15 пешком 1 700
до 5 транспортом 1 875
5-10 транспортом 2 077
10-15 транспортом 2 286
15-20 транспортом 1 169



Почем продают?

Цены на новостройки – больной вопрос последнего полугодия. С равной частотой и степенью убежденности можно слышать утверждения о том, что они падают, и о том, что они растут. Попробуем разобраться в этом вопросе.

В первую очередь следует отметить, что рынок новостроек более разнородный и дискретный, чем вторичный рынок, на котором удается построить гладкий индекс стоимости жилья, рассчитываемый еженедельно аналитическим центром www.irn.ru. Ценовая ситуация на рынке новостроек более мозаичная и неоднозначная. К этому следует добавить то обстоятельство, что цены на новостройки в большей степени зависят от волевого решения застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужно застройщику продать много и быстро – цены будут ниже, нет – цены могут быть неадекватно высоки.

Именно по этим причинам в течение последнего полугодия с ценами на новостройки наблюдается очень разнородная картина. С одной стороны есть застройщики, назначившие весной и летом явно завышенные цены на свои объекты, рассчитывая на дальнейший рост, который не состоялся. Теперь они испытывают трудности с продажами, и вынуждены либо снижать цены, либо давать заметные скидки и предоставлять рассрочки.

С другой стороны, квартиры по адекватным ценам продолжают продаваться. Более того, даже в условиях отсутствия общерыночного ценового подъема цены на новостройки повышаются за счет роста степени готовности дома. Очевидно, что квартира на стадии начала монтажа и на стадии завершения монтажа стоит разных денег. Поэтому те застройщики, чьи цены не завышены, получают возможность их повышать при условии нормального продвижения процесса строительства.

Однако существует и обратная сторона медали. По мере распродажи дома, как правило, остаются менее ликвидные квартиры, стоимость которых ниже, чем в среднем по дому. В результате средняя цена остатков может оказаться ниже средней цены квартир, которая была на более ранних этапах продаж. Это создает ложную видимость того, что цены на новостройки снизились, хотя на самом деле просто произошло перераспределение структуры предложения квартир в доме. Это хорошо видно из следующего распределения, полученного в результате исследования аналитиков www.irn.ru:


Стадия Средняя стоимость 1 кв.м., $
строительство не начато 1 525
строительные работы 2 071
готов 1 936


Теперь становится понятным, почему данные о ценах но новостройки столь противоречивы. В нынешних условиях одновременно могут оказаться правы люди, утверждающие, что цены на новостройки снижаются, и что цены наоборот растут. Все зависит от того, какую выборку объектов они рассматривают, какой в них представлен набор квартир и какова ценовая политика продавца. В то же время, попытка вывести общую «среднюю температуру по больнице» рынка новостроек заранее обречена на неудачу. В отличие от более стабильного и однородного вторичного рынка, по которому подобный средний общерыночный показатель получается более-менее адекватным, все общие средние характеристики рынка новостроек зависят от указанных выше нюансов и, как правило, отражают лишь статистические погрешности расчетов.



Кто продает?

На рынке московских новостроек представлено 166 компаний. Что уже само по себе не позволяет говорить о его монополизации. Хотя следует признать, что есть всего несколько крупных игроков и много мелких.

В эти 166 компаний входят как риэлтеры, так и застройщики. Причем нередко риэлтеры являются соинвесторами строительства, а застройщики имеют свои риэлтерские подразделения в структуре холдинга. Так или иначе, проведенное исследование позволяет построить рейтинг компаний по количеству продаваемых ими новостроек, и является в большей степени отражением роли этих компаний на потребительском, а не на строительном рынке.


Продавец Количество реализуемых объектов одной компанией, шт. Доля рынка каждой компании, %
Домострой Более 50 3% - 6%
Миэль
Инком
Азбука жилья
МИАН
Квартал 2000
Вилар Холдинг 20 - 50 1,5% - 3%
РАИН
ОСК-Сервис
Арсенал Холдинг
Содружество
Отделстрой
Проект Сервис
Русский Дом Недвижимости
МГСН 10 - 20 0,5% - 1,5%
ПИК
Жилстройиндустрия (ПИК-Регион)
ЖСТ
Контакт Инвест
Адва-Эстейт
Еврогруп Девелопмент
Московские огни
Новое качество
ДСК-1
СвятоГрад
Триумф
АСН инвест
ДИПС
Правовой центр жилья
Приват
СУ-155
ДОН-Строй
Кондр
Крост
Скип
Элекс Полюс Н



Рынок новостроек в 2005 году

Прогнозы – дело неблагодарное. Поэтому на основании проведенного исследования имеет смысл сформулировать ряд тезисов, которые представляются специалистам www.irn.ru наиболее адекватными и достоверными.

Во-первых, количество домов-новостроек, выставленных на продажу, в следующем году будет только увеличиваться. За последние два года ажиотажа на рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых построить хоть что-нибудь с целью заявить о себе и попытаться проникнуть на этот рынок. Следовательно, в 2005 году на рынок выйдет много новых адресов, причем к продаже будут предлагаться квартиры на самых ранних стадиях строительства.

С другой стороны, в условиях наступления стагнации рынка в 2004 году немало квартир в новостройках останутся нераспроданными, и прежде всего, это неликвидные квартиры и квартиры по неадекватным ценам. Следовательно, в 2005 году будет наблюдаться увеличение предложения новостроек и рост активности рекламы. Текущее состояние рынка сильно отличается от предыдущих лет, когда легко продавалось практически все, в том числе и неликвидное жилье.

Цены на новостройки в следующем году в среднем сохранятся на текущем уровне. С одной стороны, уже нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 30% в год и более. С другой стороны, текущая экономическая ситуация в Москве не такова, чтобы случился значительный провал цен на те же 30%. Наиболее вероятным представляет развитие событий, согласно которому цены на новостройки будут колебаться в пределах плюс-минус 10% в зависимости от каждого конкретного объекта, а также от конъюнктурных изменений в следующем году.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
531 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 281 629
до 14 708 197 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 40 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте