Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Коттеджные поселки у воды: объем предложения

Коттеджные поселки у воды традиционно считаются форматом, свойственным скорее бизнес-классу и элитной недвижимости, однако найти объекты у водоема могут покупатели даже самого доступного сегмента. Но выбирать объект у воды стоит достаточно осторожно, чтобы не купить участок в природоохранной зоне — в этом случае построенный дом могут попросту снести по решению суда.


Объем предложения
Недорогие поселки у воды, по мнению большинства экспертов, на рынке встречаются довольно редко. По данным руководителя департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест" Луизы Улановской, из общего объема предложения поселков у воды примерно 55% занимают объекты бизнес-класса, 32% — элитные поселки, 13% — проекты экономсегмента. "Наличие береговой линии в проектах премиум- и бизнес-класса увеличивает себестоимость поселков не только за счет обязательных работ по берегоукреплению, благоустройству прибрежных зон и набережных, но и за счет создания дополнительных объектов инфраструктуры, таких, как места для рыбалки, пляжи, причалы для малых судов, яхт-клубы и т. д.",— говорит эксперт. Кроме того, затраты на строительство "водных" поселков возрастают из-за повышенных требований к их инженерным коммуникациям. Согласно требованиям Водного кодекса, возведение инженерных коммуникаций у воды возможно только при условии оборудования сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод. "В связи с этим для проектов экономкласса включать береговую линию в состав поселка нерентабельно, поскольку это, во-первых, увеличивает стоимость продажи участков и домов, а во-вторых, управление инфраструктурой прибрежной зоной, скорее всего, выльется в увеличение затрат собственников на содержание поселка. Поэтому застройщики коттеджных поселков экономкласса, как правило, предлагают прибрежную зону в непосредственной близости, но вне территории поселка, чтобы избавить покупателей с ограниченным бюджетом от лишних расходов",— объясняет Луиза Улановская.

Впрочем, недорогие поселки у воды все же есть. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, предложение загородной недвижимости Дмитровского направления в большинстве своем представлено поселками эконом- и бизнес-минус классов, хотя расположение поселка близ водоема позволяет значительно повысить класс объекта. "Наличие выхода к большой воде, бесспорно, является значимым преимуществом и позволяет поднять класс проекта и стоимость участков на 10-30%",— говорит эксперт. Если речь идет о крупном водоеме, то цены на коттеджи в таких поселках будут примерно на 30% выше. "Наличие небольшой речушки приводит к удорожанию на 10-15%, а искусственные пруды вообще практически не влияют на стоимость домовладений, а лишь ускоряют темпы реализации проекта. Близость к береговой линии водоема или реки также влияет и на цену предложения в рамках самого поселка",— рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.

При этом внутри поселка также сохраняется ценовая дифференциация. Стоимость коттеджа, расположенного рядом с водой, выше как минимум на 20-40% стоимости других домовладений в этом поселке. Разница в цене участков с видом на воду и в глубине поселка может составлять 30% и больше. "Дешевых поселков у воды в принципе не может быть. Себестоимость строительства в таких проектах процентов на 30 выше, чем в поселке, расположенном в чистом поле или у леса. В инвестиционной составляющей таких проектов девелоперы должны учитывать множество различных факторов: это и грунтовые воды, и ограничения по застройке у воды, и будущие эксплуатационные расходы на содержание недвижимости. Все эти расходы девелопера потом перекладываются на плечи покупателей за счет увеличения стоимости земли и эксплуатационных расходов",— добавляет девелопер проекта "Ново-Шарапово" Михаил Строилов.


Где искать
По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, около 30% поселков у воды, вышедших на рынок в 2012-2013 годах в Московском регионе, расположено на Новорижском шоссе, что обусловлено наличием Истринского водохранилища и реки Истры, а также высокой популярностью Новой Риги у покупателей.

"Естественные водные пространства в Подмосковье — ограниченный ресурс. Практически все крупные водохранилища сосредоточены в зоне до 60 км от МКАД, остальные уже относятся к другим областям. Поэтому на рынке загородной недвижимости Московской области есть всего несколько направлений, где присутствует большая вода",— говорит Анна Соколова. По ее словам, наиболее близкие к Москве водохранилища расположены на Дмитровском направлении. Еще есть Пятницкое и Волоколамское шоссе, проходящие неподалеку от Истринского водохранилища. "Сейчас в зоне до 60 км от МКАД в реализации находится всего 10-15 поселков, расположенных рядом с крупными водоемами. Их доля не превышает 5% в общей структуре первичного рынка. Практически все эти поселки относятся к высокому ценовому сегменту",— объясняет эксперт. В качестве альтернативы водохранилищам, близко расположенным к Москве, она предлагает рассматривать крупные реки — Оку, Можайское водохранилище, а также Волгу с Иваньковским водохранилищем. "Поселки, расположенные недалеко от Оки, находятся на некотором удалении от реки, поскольку во время половодья происходит сильное затопление поймы. Конечно, там есть незатапливаемые участки с той стороны, где берег более высокий. Они находятся в частной собственности, и, возможно, когда-нибудь там будут построены коттеджные поселки",— говорит Анна Соколова. Впрочем, по ее словам, в Подмосковье можно найти поселки у воды, будь то речка, искусственный пруд, каскад, но они несопоставимы с предложениями по Дмитровке. Тем не менее их можно рассматривать в качестве дешевой альтернативы. Обычно в таких поселках продаются участки без подряда, их стоимость составляет примерно 100-150 тыс. за сотку, причем в эту цену уже включены подведенные коммуникации.

Но недорогие поселки у воды на рынке есть. Так, управляющий партнер "МИЭЛЬ—Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов называет поселок "Лопотово" на Истринском водохранилище в 42 км от МКАД по Пятницкому шоссе, где предлагаются земельные участки без подряда площадью 9-18 соток и стоимостью от 2,12 млн до 3 млн рублей. Рядом с ним расположены комплексы отдыха "Истра Холидей", "Лада Холидей" и многочисленные санатории. А в проекте "Андерсен" на берегу реки Десны в 10 км от МКАД по Калужскому шоссе предлагаются квартиры в малоэтажных домах площадью от 38 до 76 кв. м и стоимостью от 2,36 млн до 5,44 млн рублей. При этом в проекте есть обширная благоустроенная общественная зона, пляж, а также планируется строительство общественно-торгового центра, административного здания и детского сада. В поселке "Приток" на берегу реки Ситмеж, притоке Волги, в 110 км от МКАД по Дмитровскому шоссе продаются участки площадью от 17 до 40 соток с подрядом и без подряда. В рамках предложения с подрядом здесь строятся деревянные дома из оцилиндрованного бревна или клееного бруса стоимостью от 3,92 млн до 13,04 млн рублей. В поселке также запланированы общественные зоны, детские и спортивные площадки, собственный пляж, а на противоположном берегу расположен яхт-клуб с выходом на большую воду. Недорогие предложения у воды можно найти и поближе к Москве. В частности, по словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, несколько подобных объектов есть на Новорязанском шоссе. "Самый интересный объект — это поселок "Белаго" в 33 км от МКАД на въезде в город Бронницы на берегу Москвы-реки, где предлагаются участки площадью 8 соток всего за 1 млн рублей, при этом все участки расположены узкой полоской в три-четыре линии вдоль реки и можно купить участок прямо с собственным выходом к воде и возможностью для парковки яхты",— рассказывает эксперт.


Не попасть в "Речник"
Покупка участка у воды требует досконального изучения разрешительных документов, иначе собственники коттеджей могут оказаться в ситуации владельцев домов в поселке "Речник" на берегу Москвы-реки, часть которого власть решили снести из-за нарушений водоохранного законодательства. "Коттеджи, расположенные на первой береговой линии, конечно, являются самыми привлекательными благодаря лучшим видовым характеристикам. Однако при строительстве коттеджного поселка девелопер всегда должен сохранять прибрежную защитную зону, которая составляет от 10 до 100 м. Как правило, ее благоустраивают, создавая там пляж, парковую зону и прочее",— говорит Константин Ковалев. По словам Анны Соколовой, на территории, примыкающей к береговой линии реки, водоема, устанавливается специальный режим ведения хозяйственной или иной деятельности. В крупных водоемах ширина природоохранной зоны может достигать и 300 м. Согласно действующему законодательству, на этих территориях запрещено любое капитальное строительство и возведение ряда других сооружений. Застройщики сейчас соблюдают эти нормы и стараются их не нарушать, поэтому о покупке домика, расположенного в непосредственной близости от воды, речи часто не идет: река или водоем все равно будут находиться на некотором удалении. Однако на рынке есть и обратные примеры: упомянутый выше поселок "Белаго" расположен прямо на берегу Москвы-реки.

По словам Владимира Яхонтова, у каждой реки есть водоохранная зона, а в ней располагается так называемый бечевник — там вообще запрещено возводить постоянные строения. Ширина этой полосы для каждой реки определена законодательно и может составлять до 20 м. "Особо отмечу такой момент: если в поселке есть набережная, то санитарно-защитная зона равна нулю, но обустроить настоящую набережную — дорогое удовольствие, в Подмосковье такое встречается редко и в основном в поселках верхнего ценового сегмента — бизнес-плюс, де-люкс и премиум",— говорит эксперт. Чтобы подстраховаться, по мнению Евгения Скоморовского, стоит приобретать дом не на первой линии у воды, а на второй или третьей: в таком случае можно сэкономить до 30% цены участка и дом гарантированно не снесут.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2225 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте