Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

Управляющий инвестициями Игорь Индриксонс – специально для IRN.RU

Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и использовать ли длинное кредитное плечо? Вопросы это правильные, давайте разберемся с ответами.


Кредит против наличных
Как относится к долгам и кредитам подавляющее большинство людей? Думаю, ответ можно не писать, его все знают. Многие поколения перед нами и наши родители, в частности, боялись долгов и сумели внушить этот страх и нам. Но оказывается, иметь долг – не всегда плохо. Важно, зачем берешь в долг и имеешь ли план его возвращения.


Проявляя мудрость
Некоторые инвесторы ставят перед собой цель вкладывать свободные деньги, не прибегая к привлечению ипотечного кредита. Цель, возможно, достойная, но чаще всего не имеющая финансового смысла. Ведь при использовании свободных денег возникают денежные потоки. С них приходится платить налоги, что резко снижает уровень доходности проводимой операции с недвижимостью. А если инвестор принципиально не хочет использовать ипотеку, но нуждается в наличности для проведения следующей операции, он вынужден расставаться с каким-либо из своих активов, проще говоря, продать его, что опять же сразу создает налогооблагаемую прибыль и снижает уровень доходности.

В свою очередь при варианте рефинансирования собственности налогооблагаемого события нет, а выплаты процентов по ипотечным кредитам снижают налогооблагаемые суммы, сохраняя инвестору наличные. Ведь если ежемесячные выплаты по ипотеке растут, то денежный поток уменьшается, сокращается ежегодный налогооблагаемый доход. Конечно, приятно иметь положительный денежный поток, но, к сожалению, это не всегда делает собственность более выгодной.


Наличные против кредита
Так как вложения в недвижимость с вариантами привлечения средств со стороны имеют длительный период реализации, нужно четко понимать, что стоимость денег в разные временные периоды может значительно различаться. Это обусловлено инфляционными процессами, из-за которых деньги, в данном случае английские фунты, с течением времени могут несколько потерять в стоимости. Именно поэтому целиком осуществлять сделку по покупке за личные средства нецелесообразно, так как стоимость недвижимости со временем может вырасти, и свободные личные средства лучше вкладывать не в один объект, а в несколько, что позволит использовать денежные средства максимально эффективно. Именно поэтому кредитное плечо можно назвать эффективной концепцией использования заемных денег, увеличивающей отдачу от инвестиций.


Концепция – плечо
К примеру, принято решение купить дом за личные средства 100 000 фунтов стерлингов. Если стоимость недвижимости в год вырастет на 10%, то он будет стоить уже 110 000 фунтов. Таким образом, рентабельность инвестиции составит 10% в год без учета расходов на содержание и перепродажу недвижимости. Кажется, что это идеальный вариант, но на самом деле это не так. При покупке той же недвижимости с использованием своих средств в объеме 10 000 фунтов, а привлеченных соответственно в объеме 90%, тот же рост стоимости в 10% в год опять же увеличит при перепродаже капитал на 10 000 фунтов, но только получается, что удваиваются вложенные ?10 тыс., а не извлекается 10 000 из 100 000 фунтов собственных средств, как в первом варианте. А это совсем другой уровень эффективности использования денежных средств. Конечно, заемные средства не являются бесплатными, никто не отменял расходы по взятию и обслуживанию кредита, но ведь на покрытие этих расходов можно пустить средства от сдачи в аренду приобретенной недвижимости.

Таким образом, применяя вариант финансирования – кредитное плечо, можно имеющиеся в наличии 100 000 использовать во многих операциях с недвижимостью, а не в одной, как в варианте с приобретением недвижимости целиком за счет собственных средств.

Кроме того, при операциях с недвижимостью всегда важно иметь в запасе свободные наличные, которые могут экстренно потребоваться в случае возникновения отрицательного денежного потока из-за причин вроде незаполнения зданий арендаторами, ремонтных работ и десятка других.

Еще одна весьма немаловажная и приятная причина использовать кредитное плечо – это налоги. При наличии денежных потоков доходы всегда облагаются налогами, а в варианте прироста собственного капитала налога нет, пока недвижимость не будет продана.


Наличные против кредита. Влияние на сдачу в аренду
Теперь давайте рассмотрим две другие модели финансирования и их влияние на доходность от сдачи в аренду. Какая из них обеспечивает большую безопасность в будущем?

Вариант №1. Недвижимость стоимостью в 100 000 фунтов с вложением собственных средств в объеме 20 000. Кредит в 80 000 фунтов получен под 6% годовых, что вместе с выплатами по налогам и страхованию выводит расходы на уровень 600 фунтов в месяц. Если взять за основу реальную цену сдачи такой недвижимости в аренду за 800 фунтов в месяц, то возникает положительный денежный поток в 200 фунтов в месяц, или 2400 в год. Кажется, что это совсем даже неплохо.

Вариант №2. Та же недвижимость за 100 000 фунтов без использования собственных средств. Кредит в 100 000 фунтов в данном случае реально получить под 8% годовых, что выводит платежи на уровень 900 фунтов в месяц. Простой подсчет показывает, что возникает отрицательный денежный поток в минус 100 фунтов в месяц, или 1200 в год.

Так какой вариант предпочтительнее? А вот это зависит от конечных целей инвестора и того, какая финансовая картина сложится к концу операции с этой недвижимостью.

Предположим, что целью инвестора было стать владельцем этой собственности за 10 лет. В варианте №1 есть доход в 200 фунтов в месяц, но нет денежного резерва. В варианте №2 - отрицательный денежный поток в 100 фунтов в месяц, но есть резерв в 20 000 фунтов. На первый взгляд для подавляющего большинства людей предпочтительнее и безопаснее выглядит вариант №1.


Но так ли это?
В первом варианте, если недвижимость не сдается и пустует в течение одного месяца, то предполагаемый положительный денежный поток испаряется и ежемесячно придется откуда-то брать 600 фунтов на покрытие кредитного долга. Во втором варианте в таком же случае есть «подушка безопасности» в 20 000 фунтов, которую можно использовать для покрытия дефицита с отрицательным потоком выручки в 1200 в год в течение 16 лет. И даже в этом случае, в нормальной ситуации на рынке недвижимости при ежегодном росте цен по истечении этих 16 лет, даже при отрицательном денежном потоке инвестор ничего не теряет. В отличие от первого варианта.

Так что при принятии решения инвестировать в недвижимость не опирайтесь на предположения, а берите калькулятор и считайте. Только в этом случае получится выбрать правильный вариант.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3455 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте