Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Урок математики для умного инвестора в зарубежную недвижимость

Управляющий инвестициями Игорь Индриксонс – специально для IRN.RU

Перед тем как принять решение о вложении средств в недвижимость, инвестор должен задать самому себе множество вопросов, в том числе и такие - использовать ли свои средства или взять кредит, а если кредит, то под какой процент и использовать ли длинное кредитное плечо? Вопросы это правильные, давайте разберемся с ответами.


Кредит против наличных
Как относится к долгам и кредитам подавляющее большинство людей? Думаю, ответ можно не писать, его все знают. Многие поколения перед нами и наши родители, в частности, боялись долгов и сумели внушить этот страх и нам. Но оказывается, иметь долг – не всегда плохо. Важно, зачем берешь в долг и имеешь ли план его возвращения.


Проявляя мудрость
Некоторые инвесторы ставят перед собой цель вкладывать свободные деньги, не прибегая к привлечению ипотечного кредита. Цель, возможно, достойная, но чаще всего не имеющая финансового смысла. Ведь при использовании свободных денег возникают денежные потоки. С них приходится платить налоги, что резко снижает уровень доходности проводимой операции с недвижимостью. А если инвестор принципиально не хочет использовать ипотеку, но нуждается в наличности для проведения следующей операции, он вынужден расставаться с каким-либо из своих активов, проще говоря, продать его, что опять же сразу создает налогооблагаемую прибыль и снижает уровень доходности.

В свою очередь при варианте рефинансирования собственности налогооблагаемого события нет, а выплаты процентов по ипотечным кредитам снижают налогооблагаемые суммы, сохраняя инвестору наличные. Ведь если ежемесячные выплаты по ипотеке растут, то денежный поток уменьшается, сокращается ежегодный налогооблагаемый доход. Конечно, приятно иметь положительный денежный поток, но, к сожалению, это не всегда делает собственность более выгодной.


Наличные против кредита
Так как вложения в недвижимость с вариантами привлечения средств со стороны имеют длительный период реализации, нужно четко понимать, что стоимость денег в разные временные периоды может значительно различаться. Это обусловлено инфляционными процессами, из-за которых деньги, в данном случае английские фунты, с течением времени могут несколько потерять в стоимости. Именно поэтому целиком осуществлять сделку по покупке за личные средства нецелесообразно, так как стоимость недвижимости со временем может вырасти, и свободные личные средства лучше вкладывать не в один объект, а в несколько, что позволит использовать денежные средства максимально эффективно. Именно поэтому кредитное плечо можно назвать эффективной концепцией использования заемных денег, увеличивающей отдачу от инвестиций.


Концепция – плечо
К примеру, принято решение купить дом за личные средства 100 000 фунтов стерлингов. Если стоимость недвижимости в год вырастет на 10%, то он будет стоить уже 110 000 фунтов. Таким образом, рентабельность инвестиции составит 10% в год без учета расходов на содержание и перепродажу недвижимости. Кажется, что это идеальный вариант, но на самом деле это не так. При покупке той же недвижимости с использованием своих средств в объеме 10 000 фунтов, а привлеченных соответственно в объеме 90%, тот же рост стоимости в 10% в год опять же увеличит при перепродаже капитал на 10 000 фунтов, но только получается, что удваиваются вложенные ?10 тыс., а не извлекается 10 000 из 100 000 фунтов собственных средств, как в первом варианте. А это совсем другой уровень эффективности использования денежных средств. Конечно, заемные средства не являются бесплатными, никто не отменял расходы по взятию и обслуживанию кредита, но ведь на покрытие этих расходов можно пустить средства от сдачи в аренду приобретенной недвижимости.

Таким образом, применяя вариант финансирования – кредитное плечо, можно имеющиеся в наличии 100 000 использовать во многих операциях с недвижимостью, а не в одной, как в варианте с приобретением недвижимости целиком за счет собственных средств.

Кроме того, при операциях с недвижимостью всегда важно иметь в запасе свободные наличные, которые могут экстренно потребоваться в случае возникновения отрицательного денежного потока из-за причин вроде незаполнения зданий арендаторами, ремонтных работ и десятка других.

Еще одна весьма немаловажная и приятная причина использовать кредитное плечо – это налоги. При наличии денежных потоков доходы всегда облагаются налогами, а в варианте прироста собственного капитала налога нет, пока недвижимость не будет продана.


Наличные против кредита. Влияние на сдачу в аренду
Теперь давайте рассмотрим две другие модели финансирования и их влияние на доходность от сдачи в аренду. Какая из них обеспечивает большую безопасность в будущем?

Вариант №1. Недвижимость стоимостью в 100 000 фунтов с вложением собственных средств в объеме 20 000. Кредит в 80 000 фунтов получен под 6% годовых, что вместе с выплатами по налогам и страхованию выводит расходы на уровень 600 фунтов в месяц. Если взять за основу реальную цену сдачи такой недвижимости в аренду за 800 фунтов в месяц, то возникает положительный денежный поток в 200 фунтов в месяц, или 2400 в год. Кажется, что это совсем даже неплохо.

Вариант №2. Та же недвижимость за 100 000 фунтов без использования собственных средств. Кредит в 100 000 фунтов в данном случае реально получить под 8% годовых, что выводит платежи на уровень 900 фунтов в месяц. Простой подсчет показывает, что возникает отрицательный денежный поток в минус 100 фунтов в месяц, или 1200 в год.

Так какой вариант предпочтительнее? А вот это зависит от конечных целей инвестора и того, какая финансовая картина сложится к концу операции с этой недвижимостью.

Предположим, что целью инвестора было стать владельцем этой собственности за 10 лет. В варианте №1 есть доход в 200 фунтов в месяц, но нет денежного резерва. В варианте №2 - отрицательный денежный поток в 100 фунтов в месяц, но есть резерв в 20 000 фунтов. На первый взгляд для подавляющего большинства людей предпочтительнее и безопаснее выглядит вариант №1.


Но так ли это?
В первом варианте, если недвижимость не сдается и пустует в течение одного месяца, то предполагаемый положительный денежный поток испаряется и ежемесячно придется откуда-то брать 600 фунтов на покрытие кредитного долга. Во втором варианте в таком же случае есть «подушка безопасности» в 20 000 фунтов, которую можно использовать для покрытия дефицита с отрицательным потоком выручки в 1200 в год в течение 16 лет. И даже в этом случае, в нормальной ситуации на рынке недвижимости при ежегодном росте цен по истечении этих 16 лет, даже при отрицательном денежном потоке инвестор ничего не теряет. В отличие от первого варианта.

Так что при принятии решения инвестировать в недвижимость не опирайтесь на предположения, а берите калькулятор и считайте. Только в этом случае получится выбрать правильный вариант.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3450 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте