Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Семь советов, как купить квартиру в рассрочку без неприятных сюрпризов

Во вторник, 16 июля 2013 года, российская ипотека отмечает свое 15-летие: 15 лет назад, в 1998 году, начал действовать закон об ипотеке. Но ипотечный кредит не единственный способ приобретения жилья без полной суммы стоимости недвижимости. Палочкой-выручалочкой для покупателей жилья иногда становится альтернатива ипотеке – рассрочка, позволяющая стать владельцем квартиры в новостройке тогда, когда денег нет, но есть надежда получить недостающие средства в достаточно короткий срок. Однако, как и во всем, в рассрочке есть свои нюансы – сайт "РИА Недвижимость" представляет семь советов экспертов, которые позволят вам узнать о юридических тонкостях покупки квартиры в рассрочку и избежать неприятных сюрпризов.


Не откладывая в долгий ящик
Сегодня на первичном рынке жилья существует несколько способов покупки квартиры. Первый и самый простой – это единовременная 100% оплата квартиры, второй – взять ипотечный кредит и третий – воспользоваться рассрочкой, рассказывает директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталия Иванова.

Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, рассказывают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". При этом рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 2 лет, но обычно не более чем на 8 месяцев, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Кроме того, первоначальный взнос может достигать 50%, а в некоторых случаях и больше от стоимости квартиры.

Конечно, такие условия подходят далеко не всем покупателям - рассрочка удобна тем, кто рассчитывает на стабильный высокий доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости, говорит Иванова. Таким людям эксперт советует не откладывать покупку квартиры и воспользоваться рассрочкой, особенно если жилье приобретается в строящемся доме, ведь именно на этапе строительства происходит максимальное удорожание стоимости квадратного метра.

Как говорят игроки рынка недвижимости, в сравнении с ипотекой переплата по рассрочке минимальна, ведь она предоставляется всего на несколько месяцев, а ставка по рассрочке, по словам Ивановой, составляет, как правило, всего 1% в месяц. Иногда рассрочка может быть и беспроцентной.

Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку, добавляет собеседница агентства.

И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.

Однако, несмотря на все очевидные плюсы, и в рассрочке, естественно, есть и свои нюансы, которые стоит учитывать покупателю.


Варианты на выбор
Как говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.

"Практически все застройщики предлагают два варианта. Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок - от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых", - уточняет она.

Первоначальный взнос, по словам эксперта, будет составлять в зависимости от варианта от 20% до 50% - чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий при краткосрочной, но некоторые застройщики готовы и при краткосрочной рассрочке принять от клиента первоначальный взнос в размере 20-30%.

В то же время, добавляет Литинецкая, бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена. Однако в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю, вот только срок рассрочки в этом случае будет минимальным – два или максимум три месяца, а первоначальный взнос составит более 50%.

В случае с процентной рассрочкой очень важно обратить внимание на то, каким образом начисляются проценты. "Допустим, есть такие формулировки – 1% в месяц на остаток или 12% процентов годовых. Общая сумма, которую покупатель должен будет выплатить, в этих двух случаях будет разная. Если платежи аннуитетные, а ставка составляет 12% годовых, то сумма будет выше", - поясняет Литинецкая.


Проверять и перепроверять
После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.

По словам собеседников агентства, есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.

Читайте также: До 90% приезжих из регионов берут кредит на жилье в столице

Как рассказывает старший юрист компании "Приоритет" Виталий Бородкин, в договоре купли-продажи с условием о рассрочке обязательно указываются характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние квартиры на момент продажи. Также в договоре определяется график оплаты в рассрочку, то есть в каком порядке производится рассрочка платежа.

Со стороны покупателя необходимо предоставить паспорт. Продавец же, если это физическое лицо, должен представить, помимо паспорта, свидетельство о госрегистрации права собственности на продаваемую квартиру, паспорт БТИ, а также выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. В случае если продавец состоит в браке, и квартира является общим имуществом супругов, то сделка по отчуждению квартиры проводится только при наличии нотариального согласия супруга.

Если покупается готовая квартира, то необходимо обратить внимание на то, проводилась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена в соответствующих органах, добавляет Бородкин.

Если квартира по договору купли-продажи покупается у юрлица, юрист советует покупателю внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. "Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию", - уточняет он.

Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.

Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости - полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство, сообщает Бородкин.

По словам Литинецкой, при покупке квартиры в рассрочку по ДДУ, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора долевого участия, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.

Эксперт добавляет, что на определенном этапе "жизни" новостройки - после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - девелопер уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ и переходит на предварительный договор купли-продажи. "Но если застройщик предлагает оформить ПДКП, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться", - советует гендиректор "Метриум Групп".

Как указывает Бородкин, фактически ПДКП представляет собой лишь "обещание" заключить с покупателем основной договор - договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Юрист обращает внимание, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.

"Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем", - говорит он. В связи с этим юрист советует точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.


Деньги вперед
Эксперты также обращают внимание, что пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, по словам Бородкина, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.

Собеседник агентства также обращает внимание, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. "Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности", добавляет юрист.

Если право собственности регистрируется до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то квартира оформляется в собственность с обременением, говорит в свою очередь Литинецкая.

В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.

Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком ДДУ и регистрирует его в Росреестре, говорит юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр.

При этом Шарапов советует покупателям внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.


Нюансы просрочки
Покупателю важно внимательно изучить договор о покупке квартиры еще и на предмет возможных санкций в случае просрочки выплат по рассрочке. "Как и при любом кредите, в случае просрочки платежей застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть затраченные средства на расчетный счет покупателя, возможно, с удержанием каких-либо комиссий (на усмотрение застройщика). Так что следует внимательно прочитать договор, в том числе пункты, где прописаны санкции в случае неисполнения обязательств по платежам", - говорит Иванова из ГК ПИК.

Как добавляет Шарапов, если покупатель при рассрочке платежей по ДДУ более чем три раза в течение года нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку внесения платежа на срок более чем два месяца, застройщик по закону может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

"При этом в законе четко не зафиксировано, что застройщик обязан возвратить выплаченные деньги покупателю в этом случае. Таким образом, нужно внимательно проверять договор при его заключении с застройщиком на предмет наличия условия возврата денег покупателю полностью или какой-то их части, например, за вычетом неустойки, убытков. Иначе покупатель может в этом случае потерять все деньги", - советует юрист.


Когда деньги закончились
Конечно, в идеале до просрочки лучше не доводить, но если покупатель больше не может вносить платежи по рассрочке, у него есть несколько вариантов решения проблемы.

В частности, Шарапов предлагает два способа – либо заключить с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ и хотя бы частичном возврате внесенных средств, либо передать свои права и обязанности по ДДУ за вознаграждение другому покупателю с согласия застройщика путем заключения соответствующего соглашения.

От сумы не зарекайся: 5 групп россиян, больше всего рискующих стать бомжами

В свою очередь, Литинецкая указывает на достаточно простой вариант - перейти на ипотеку. "Банки его поддерживают и всячески приветствуют. Они понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, тем самым подтвердив свою платежеспособность", - утверждает собеседница агентства.

По ее словам, если клиент планирует перейти на ипотеку, ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, получить одобрение в банке, провести сделку по выдаче кредита и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору приобретения.


Кнут для застройщика
Но есть и обратная сторона медали – проблемы могут возникнуть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца.

"Например, банкротство застройщика. В случае если данный процесс будет инициирован, то дольщики, которые внесли лишь часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру", - говорит Литинецкая.

В свою очередь юрист "Приоритета" указывает, что достаточно часто застройщик не выполняет сроки сдачи дома. "Например, в 2010 году заключен ДДУ. Срок сдачи дома, указанный в договоре - второй квартал 2011 года, однако наступил 2012 год, а дом так и не сдан, и застройщик обещает сдать его в лучшем случае в апреле 2012 года. В этом случае вы можете дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку - двойной размер 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ", - говорит эксперт.

Во избежание возможных злоупотреблений со стороны застройщика целесообразно привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не к конкретным датам, а к завершению определенных этапов строительства, например, окончательный платеж – в течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию, советует в свою очередь старший юрист юридической фирмы "Авелан" Анна Полевая.

Он поясняет, что в противном случае, если строительство будет заморожено либо существенно отставать от графика, покупатель имеет право лишь потребовать расторжения договора и возврата своих средств, но приостанавливать очередную оплату он не сможет, так как невнесение платежа будет являться основанием для взыскания застройщиком неустойки.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
15780 (5 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте