Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка недвижимости за рубежом в кредит для сдачи в аренду

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Это так заманчиво, увидев красивые рекламные фотографии или видеоролик великолепно выглядящего многоквартирного дома где-нибудь в Великобритании или США, откликнуться на супервыгодное предложение по его приобретению на условиях 100% кредита, а потом только и делать, что получать с квартиросъемщиков «жирные» чеки с арендной платой и становиться долларовым или фунтовым миллионером. Когда я встречаю людей, которые купились на такого рода рекламу, ничего не зная ни о механизмах инвестирования, ни о специфике управления такого рода недвижимостью, и в результате понесли крупные убытки, мне на ум приходит анекдот про слона, которого один бизнесмен так разрекламировал другому, что тот не смог побороть желание купить...Только потом не знал, как избавиться от слона...


Вкусное предложение
На рынке зарубежной недвижимости много предложений о приобретении уже сданной в эксплуатацию и заселенной многоквартирной жилой недвижимости на условиях 100% кредитования. В этих предложениях потенциального покупателя убеждают, что для приобретения недвижимости не потребуется вкладывать ни цента личных денег. При наличии хорошей кредитной истории нужно только взять кредит на 80% от суммы приобретения, а остальные 20% даст взаймы сам продавец. У покупателя создается впечатление, что перед ним открывается великолепная возможность совершенно «бесплатно» стать владельцем недвижимости, приносящей много денег. Да, зачастую предложение может быть таким «вкусным», что люди, не задумываясь о последствиях, просто не могут устоять. И вот уже покупатель, боясь, как бы его не опередили конкуренты, заключает многообещающую сделку. Что же чаще всего ожидает счастливцев в конце пути инвестора в недвижимость с таким вариантом 100% финансирования? Практически всегда, за исключением редких случаев, убытки. Совсем как одного россиянина, ставшего владельцем 20-квартирного дома в США и обратившегося ко мне за консультацией. Правда, слишком поздно обратившегося, чтобы можно было чем-то ему помочь.


Подводные камни
Первые факторы, которые должны насторожить покупателя, - это привлекательная цена и условия приобретения, уступчивость продавца. Такая атмосфера сделки говорит о том, что дом, скорее всего, находится в не самом удобном месте и, вероятно, не полностью заселен. Однозначно, такой объект, мягко говоря, не лучший на рынке с точки зрения доходности. В противном случае его стоимость была бы намного выше.

Убеждая покупателя приобрести здание, ему чаще всего предоставляют экономические расчеты доходности. И в этом случае выглядит все прекрасно, денежных потоков не только хватает на обслуживание кредита, уплату налогов и содержание здания, но еще и остается прибыль. О чем же умалчивается? О том, что все это возможно только в одном случае – при 100% заполняемости и минимальных расходах на обслуживание, чего в случае с предлагаемым вариантом добиться либо крайне трудно, либо вообще не реально. И нужно было быть готовым к тому, что приобретается дом заведомо убыточный.

Прежде чем приобретать недвижимость, необходимо сравнить экономические расчеты сдачи квартир в аренду с реальным заполнением и расходами. В результате после качественного финансового анализа движения всех денежных потоков может выясниться, что предоставленное экономическое обоснование не соответствует реальному положению дел: арендаторов недостаточно, платят они нерегулярно, да еще и к самой недвижимости относятся так, что она часто требует ремонта.

Основной и постоянной проблемой является несвоевременное внесение квартплаты арендаторами. Покупателю недвижимости предоставляли расчеты на базе 100% собираемости в конкретный промежуток времени. Но жизнь вносит свои коррективы. Даже в случае идеального управления недвижимостью обычно 5% арендаторов задерживают оплату. В варианте плохого управления количество неплательщиков может доходить до 30%. Соответственно, владелец не собирает достаточно средств на покрытие банковского кредита и тоже просрочивает платежи. А как ведут себя банки в подобных ситуациях, всем известно.

Далее следует вопрос заполняемости. Пустующие квартиры – это неприятная для владельцев домов реальность бизнеса сдачи квартир в аренду. При экономических расчетах продавцы недвижимости, как правило, закладывают 5% пустующих площадей и заявляют, что этого вполне достаточно. В случае рассматриваемой сделки с 20-квартирным домом – это всего одна свободная квартира. Не страшно, решает покупатель. Ведь остальные заполнены, значит, и на эту жилплощадь найдется арендатор. Но квартиросъемщики перманентно въезжают-выезжают, и где гарантия, что пустовать будет только одна квартира? А как упоминалось выше, рассматриваемый вариант – не самое лучшее предложение на рынке и, соответственно, доля свободных квартир была гораздо больше.


Посчитаем
Тем, кто рассматривает вариант инвестирования в зарубежную жилую многоквартирную недвижимость с целью сдачи ее в аренду, я бы советовал реально смотреть на вещи и закладывать гораздо более пессимистичный прогноз сдачи квартир. Давайте посмотрим, было ли возможно в случае с этим многоквартирным домом выйти хотя бы в ноль. В экономическом обосновании закладывался уровень пустующих площадей в 5%. Хотя уже ясно, что он не был реалистичным, для «чистоты эксперимента» будем придерживаться этого параметра.

Итак, фигурантом сделки был 20-квартирный жилой дом с потенциальным доходом $100 000 в год. Значит, средняя арендная плата с каждой квартиры была $416 в месяц. Обычно расходы составляют примерно 40% выручки, или $40 000, включая управление, но без учета непредвиденных расходов на ремонт испорченного оборудования и т.п. Затраты на ремонт должны идти отдельной статьей, с учетом долгосрочных вложений. Обычно она складывается из расходов около $200-250 в год на одну квартиру (всего $5000). Как правило, владельцы не создают фонд ремонтных работ, но кредиторы в обязательном порядке учитывают эти суммы и вычитают их из денежного потока до расчета коэффициента покрытия долга. Получается, что при стандартном заполнении минус 5%, или $5000, дом должен быть на 45% сдан только для получения выручки на оплату управления и поддержание его в приличном состоянии. Значит, чистый операционный доход составит 55%, или $55 000.

Большинство кредиторов в случае принятия решения о финансировании сделки выставляют коэффициент покрытия долга (DSCR – коэффициент покрытия долга является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства) минимально в размере 1,25:1. Иногда он бывает несколько выше, но крайне редко - ниже. 80% от этой суммы используется для обслуживания долга. В случае с рассматриваемой сделкой максимальное обслуживание долга будет составлять $44 000, или 44% от сборов по аренде. Складываем две получившиеся суммы – 45% на расходы и 44% на обслуживание долга – и получаем 89%. Именно этот процент является порогом безубыточности в данном случае. Для получения прибыли остается 11%, или $11 000 до уплаты налогов. Вспоминаем, что средняя арендная плата составляет $416, и значит, прибыль будет чуть больше, чем от получения годовой арендной платы с двух из двадцати квартир. Это означает, что если в доме в течение года пустуют хотя бы две квартиры, то владелец будет терять деньги. И это без учета вполне вероятного роста расходов на коммунальные услуги, на страхование, налогов на имущество или элементарных проявлений вандализма со стороны съезжающих и обиженных на владельца жильцов.


В заключение
Иногда, крайне редко, звезды складываются так, что качественно разрекламированное предложение со 100% финансированием, низкой ценой и другими удовольствиями становится выгодным покупателю и он получает доход, позволяющий не только оплачивать все расходы, но и оставлять приличную сумму в собственном кармане.

Но подумайте, какова вероятность того, что, если даже все 20 квартир, как в рассмотренном выше случае, будут сданы, арендаторы будут платить исправно? Ведь это 240 платежей ежегодно. Вы готовы выслушивать хотя бы пять историй в месяц, почему не можете получить свои законные деньги в срок? А ведь за год придется выслушать 60 таких историй, а может, и больше...

Надеюсь, этот пример заставит потенциальных претендентов на приобретение многоквартирных жилых домов где бы то ни было, в любой стране мира, перед совершением сделки хорошенько изучить не только теоретическую экономическую часть сделки, но и практическую финансовую.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3536 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 23 метров.Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте