Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка недвижимости за рубежом в кредит для сдачи в аренду

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Это так заманчиво, увидев красивые рекламные фотографии или видеоролик великолепно выглядящего многоквартирного дома где-нибудь в Великобритании или США, откликнуться на супервыгодное предложение по его приобретению на условиях 100% кредита, а потом только и делать, что получать с квартиросъемщиков «жирные» чеки с арендной платой и становиться долларовым или фунтовым миллионером. Когда я встречаю людей, которые купились на такого рода рекламу, ничего не зная ни о механизмах инвестирования, ни о специфике управления такого рода недвижимостью, и в результате понесли крупные убытки, мне на ум приходит анекдот про слона, которого один бизнесмен так разрекламировал другому, что тот не смог побороть желание купить...Только потом не знал, как избавиться от слона...


Вкусное предложение
На рынке зарубежной недвижимости много предложений о приобретении уже сданной в эксплуатацию и заселенной многоквартирной жилой недвижимости на условиях 100% кредитования. В этих предложениях потенциального покупателя убеждают, что для приобретения недвижимости не потребуется вкладывать ни цента личных денег. При наличии хорошей кредитной истории нужно только взять кредит на 80% от суммы приобретения, а остальные 20% даст взаймы сам продавец. У покупателя создается впечатление, что перед ним открывается великолепная возможность совершенно «бесплатно» стать владельцем недвижимости, приносящей много денег. Да, зачастую предложение может быть таким «вкусным», что люди, не задумываясь о последствиях, просто не могут устоять. И вот уже покупатель, боясь, как бы его не опередили конкуренты, заключает многообещающую сделку. Что же чаще всего ожидает счастливцев в конце пути инвестора в недвижимость с таким вариантом 100% финансирования? Практически всегда, за исключением редких случаев, убытки. Совсем как одного россиянина, ставшего владельцем 20-квартирного дома в США и обратившегося ко мне за консультацией. Правда, слишком поздно обратившегося, чтобы можно было чем-то ему помочь.


Подводные камни
Первые факторы, которые должны насторожить покупателя, - это привлекательная цена и условия приобретения, уступчивость продавца. Такая атмосфера сделки говорит о том, что дом, скорее всего, находится в не самом удобном месте и, вероятно, не полностью заселен. Однозначно, такой объект, мягко говоря, не лучший на рынке с точки зрения доходности. В противном случае его стоимость была бы намного выше.

Убеждая покупателя приобрести здание, ему чаще всего предоставляют экономические расчеты доходности. И в этом случае выглядит все прекрасно, денежных потоков не только хватает на обслуживание кредита, уплату налогов и содержание здания, но еще и остается прибыль. О чем же умалчивается? О том, что все это возможно только в одном случае – при 100% заполняемости и минимальных расходах на обслуживание, чего в случае с предлагаемым вариантом добиться либо крайне трудно, либо вообще не реально. И нужно было быть готовым к тому, что приобретается дом заведомо убыточный.

Прежде чем приобретать недвижимость, необходимо сравнить экономические расчеты сдачи квартир в аренду с реальным заполнением и расходами. В результате после качественного финансового анализа движения всех денежных потоков может выясниться, что предоставленное экономическое обоснование не соответствует реальному положению дел: арендаторов недостаточно, платят они нерегулярно, да еще и к самой недвижимости относятся так, что она часто требует ремонта.

Основной и постоянной проблемой является несвоевременное внесение квартплаты арендаторами. Покупателю недвижимости предоставляли расчеты на базе 100% собираемости в конкретный промежуток времени. Но жизнь вносит свои коррективы. Даже в случае идеального управления недвижимостью обычно 5% арендаторов задерживают оплату. В варианте плохого управления количество неплательщиков может доходить до 30%. Соответственно, владелец не собирает достаточно средств на покрытие банковского кредита и тоже просрочивает платежи. А как ведут себя банки в подобных ситуациях, всем известно.

Далее следует вопрос заполняемости. Пустующие квартиры – это неприятная для владельцев домов реальность бизнеса сдачи квартир в аренду. При экономических расчетах продавцы недвижимости, как правило, закладывают 5% пустующих площадей и заявляют, что этого вполне достаточно. В случае рассматриваемой сделки с 20-квартирным домом – это всего одна свободная квартира. Не страшно, решает покупатель. Ведь остальные заполнены, значит, и на эту жилплощадь найдется арендатор. Но квартиросъемщики перманентно въезжают-выезжают, и где гарантия, что пустовать будет только одна квартира? А как упоминалось выше, рассматриваемый вариант – не самое лучшее предложение на рынке и, соответственно, доля свободных квартир была гораздо больше.


Посчитаем
Тем, кто рассматривает вариант инвестирования в зарубежную жилую многоквартирную недвижимость с целью сдачи ее в аренду, я бы советовал реально смотреть на вещи и закладывать гораздо более пессимистичный прогноз сдачи квартир. Давайте посмотрим, было ли возможно в случае с этим многоквартирным домом выйти хотя бы в ноль. В экономическом обосновании закладывался уровень пустующих площадей в 5%. Хотя уже ясно, что он не был реалистичным, для «чистоты эксперимента» будем придерживаться этого параметра.

Итак, фигурантом сделки был 20-квартирный жилой дом с потенциальным доходом $100 000 в год. Значит, средняя арендная плата с каждой квартиры была $416 в месяц. Обычно расходы составляют примерно 40% выручки, или $40 000, включая управление, но без учета непредвиденных расходов на ремонт испорченного оборудования и т.п. Затраты на ремонт должны идти отдельной статьей, с учетом долгосрочных вложений. Обычно она складывается из расходов около $200-250 в год на одну квартиру (всего $5000). Как правило, владельцы не создают фонд ремонтных работ, но кредиторы в обязательном порядке учитывают эти суммы и вычитают их из денежного потока до расчета коэффициента покрытия долга. Получается, что при стандартном заполнении минус 5%, или $5000, дом должен быть на 45% сдан только для получения выручки на оплату управления и поддержание его в приличном состоянии. Значит, чистый операционный доход составит 55%, или $55 000.

Большинство кредиторов в случае принятия решения о финансировании сделки выставляют коэффициент покрытия долга (DSCR – коэффициент покрытия долга является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства) минимально в размере 1,25:1. Иногда он бывает несколько выше, но крайне редко - ниже. 80% от этой суммы используется для обслуживания долга. В случае с рассматриваемой сделкой максимальное обслуживание долга будет составлять $44 000, или 44% от сборов по аренде. Складываем две получившиеся суммы – 45% на расходы и 44% на обслуживание долга – и получаем 89%. Именно этот процент является порогом безубыточности в данном случае. Для получения прибыли остается 11%, или $11 000 до уплаты налогов. Вспоминаем, что средняя арендная плата составляет $416, и значит, прибыль будет чуть больше, чем от получения годовой арендной платы с двух из двадцати квартир. Это означает, что если в доме в течение года пустуют хотя бы две квартиры, то владелец будет терять деньги. И это без учета вполне вероятного роста расходов на коммунальные услуги, на страхование, налогов на имущество или элементарных проявлений вандализма со стороны съезжающих и обиженных на владельца жильцов.


В заключение
Иногда, крайне редко, звезды складываются так, что качественно разрекламированное предложение со 100% финансированием, низкой ценой и другими удовольствиями становится выгодным покупателю и он получает доход, позволяющий не только оплачивать все расходы, но и оставлять приличную сумму в собственном кармане.

Но подумайте, какова вероятность того, что, если даже все 20 квартир, как в рассмотренном выше случае, будут сданы, арендаторы будут платить исправно? Ведь это 240 платежей ежегодно. Вы готовы выслушивать хотя бы пять историй в месяц, почему не можете получить свои законные деньги в срок? А ведь за год придется выслушать 60 таких историй, а может, и больше...

Надеюсь, этот пример заставит потенциальных претендентов на приобретение многоквартирных жилых домов где бы то ни было, в любой стране мира, перед совершением сделки хорошенько изучить не только теоретическую экономическую часть сделки, но и практическую финансовую.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3527 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте