Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: цена страхования обманутых дольщиков

Обманутые дольщики вряд ли исчезнут, а цены на новостройки точно подрастут, считает замруководителя IRN.RU

Закон, требующий страхования договоров участия в долевом строительстве, принят, бюрократическая машина создания некоммерческой организации «Общество взаимного страхования» (ОВС) запущена. Теперь осталось дождаться 1 января 2014 г., когда все это должно начать работать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Тогда и будет видно, станут ли декларированные гарантии безопасности приобретения новостроек реализованными на практике.

На фоне объяснений преимуществ использования схемы взаимного страхования застройщиков (см. «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»), ее истории и слабых сторон (см. «Застройщиков застрахуют за счет дольщиков») можно пропустить одно важное заявление министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана на круглом столе, посвященном созданию ОВС на прошлой неделе.

«Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски», – заявил он.

Стоит расшифровать. Это означает, что правительство снимает с себя все обязательства перед гражданами, приобретающими жилье не в соответствии с 214-ФЗ с дополнительными обременениями в виде страхования (в ОВС или двумя другими способами – подробнее в статье «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»).

То есть власти получают индульгенцию на то, что не будут внимательно контролировать строительные процессы на подведомственной территории. А зачем отслеживать? Если квартира приобретена по 214-ФЗ, но покупатель ее не получил, то компенсировать потери ему должно ОВС без всякого участия властей, бюджетных средств и т.д. А если сделка совершена не по 214-ФЗ, «то это его риски».

Участники рынка уже много говорили о том, что в результате добросовестные застройщики фактически будут вынуждены отчислять средства в фонд достройки проектов, затеянных либо нечистоплотными, либо непрофессиональными, неудачливыми девелоперами. А много ли денег нужно?


Цена вопроса…
Участникам ОВС придется платить три варианта взносов: вступительный, дополнительный и собственно страховой. Размеры их пока официально не озвучиваются, более того, Александр Коган во всеуслышание заявил, что не хочет говорить даже о приблизительных показателях в присутствии прессы.

Вступительный и дополнительные взносы в основном должны идти на финансирование самой деятельности ОВС. Кроме того, часть денег должна пойти на создание гарантийного и компенсационного фондов. (Последний предназначен для возможного покрытия убытков от самой коммерческой деятельности ОВС.) Не вдаваясь в подробности о распределении средств между ними, можно обозначить эти взносы как не очень большие текущие расходы.

Главный вопрос – стоимость самого страхования.

Источники, знакомые с процессом создания ОВС, дают понять, что сами страховые взносы (на покрытие рисков) должны колебаться в районе 3% от цены квартиры. Откуда взялся этот показатель? Оказывается, просто из статистики.

В России общий объем заключенных договоров долевого участия составляет примерно 1,3 трлн руб. А объем невыполненных обязательств по ним – примерно 40 – 41 млрд руб. Это и есть искомые 3%.

Для сравнения: при обращении в коммерческую страховую компанию страховая премия вряд ли опустится ниже 20-25%, а на самом раннем этапе строительства (когда это и будет нужно для регистрации ДДУ) может превысить и 50% от стоимости. Для нормальных страховщиков застройка – это настолько непрозрачный бизнес, что подобное страхование расценивается как крайне рискованное. Соответственно, и премия высока.

Впрочем, расчет премии регионального (Московского региона) общества взаимного страхования исходя из статистики России в целом также непонятен, считают в www.irn.ru. В Московском регионе невыполненные обязательства застройщиков составляют 28 млрд руб. – почти 3/4 от показателя всей России.


…и дифференциация цены
Напрашивается вопрос: а почему стабильные застройщики, не имеющие нарушений, полностью и в срок выполняющие свои обязательства, должны отчислять в ОВС столько же, сколько и действующие «на грани фола». Есть в этом нечто, что заставляет ощущать несправедливость закона.

По мнению Александра Когана, дифференциация размера страховых взносов возможна. Например, с помощью составления рейтингов застройщиков. Правительство Московской области уже опубликовало перечень проблемных застройщиков, с которыми гражданам не рекомендуется заключать инвестиционные договоры. По словам Когана, возможна и более «тонкая» дифференциация работы компаний. Тогда получившие оценки «отлично», «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» смогут платить разные проценты: доказавшие свою добросовестность - меньше, проштрафившиеся – больше.

Правда, существует огромная коррупционная опасность введения подобных официальных рейтингов. Когда на кону будут стоять отчисления в десятки тысяч долларов против десятков миллионов, не все поверят в точность заключений рейтинговых фирм. Пусть даже выводы о финансовой устойчивости застройщика подтвердит Ernst&Young, о верности градостроительного планирования – Институт Адама Смита, а справку о моральной устойчивости руководства компании выдаст Ватикан.


Дополнительные нюансы
Если посмотреть пристальнее на процедуру самого страхования в ОВС, то для застройщика существует две возможности. Он может застраховать с самого начала весь объект (то есть все квартиры в строящемся доме) – тогда вроде все хорошо. Но представим, какую сумму должен выложить на это застройщик, не продав еще ни одной квартиры? Если основываться на показателе в 3%, то в многоэтажном 300-квартирном доме это составит стоимость 9-10 квартир. Немало.

Второй вариант – страховать каждую квартиру отдельно, по мере продаж и регистрации договоров ДДУ. Тогда возникает проблема: допустим, застройщик продает 50% квартир, затем объявляет себя банкротом. За счет ОВС придется либо выплатить компенсацию покупателям, либо кому-то достроить дом. Для компенсации – неизвестно, хватит ли денег. Для достройки – непонятно, кто за это возьмется.

Но это когда речь идет об одном многоквартирном доме. А если банкротство настигнет застройщика с годовым оборотом 30 – 40 млрд руб., что тогда? Ни одно ОВС не спасет.

Даже если исключить подобные страшные сценарии, понятно, что расходы на страхование интересов дольщиков все равно будут отнесены на их счет. То есть заложены в цену квадратного метра. Но не стоит думать, что дело ограничится ростом цен в 3%.

К размеру страхового взноса в сумму расходов застройщику придется присовокупить еще множество расходов. Начиная со вступительного и дополнительных взносов, о которых уже говорилось. Но этим дело не ограничится. Нужно будет нанять специалистов, которые будут не только следить за размерами взносов и всей процедурой страхования ответственности, но и писать огромное количество дополнительных отчетов всем контролирующим органам – ФАС, ФСФР, Минфин (поскольку речь идет о страховании) и т.д. Кстати, любое опоздание с подобным отчетом является административным нарушением, наличие которого автоматически может понизить присвоенный компании рейтинг (и соответственно, повысить размер страхового взноса).

Можно считать подобную практику благой, поскольку она ведет к созданию новых рабочих мест. Но стоит все-таки задаться вопросом: насколько эти рабочие места поспособствуют увеличению ВВП? Или они просто станут дополнительной обузой для бизнеса?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3146 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте