Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: цена страхования обманутых дольщиков

Обманутые дольщики вряд ли исчезнут, а цены на новостройки точно подрастут, считает замруководителя IRN.RU

Закон, требующий страхования договоров участия в долевом строительстве, принят, бюрократическая машина создания некоммерческой организации «Общество взаимного страхования» (ОВС) запущена. Теперь осталось дождаться 1 января 2014 г., когда все это должно начать работать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Тогда и будет видно, станут ли декларированные гарантии безопасности приобретения новостроек реализованными на практике.

На фоне объяснений преимуществ использования схемы взаимного страхования застройщиков (см. «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»), ее истории и слабых сторон (см. «Застройщиков застрахуют за счет дольщиков») можно пропустить одно важное заявление министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана на круглом столе, посвященном созданию ОВС на прошлой неделе.

«Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски», – заявил он.

Стоит расшифровать. Это означает, что правительство снимает с себя все обязательства перед гражданами, приобретающими жилье не в соответствии с 214-ФЗ с дополнительными обременениями в виде страхования (в ОВС или двумя другими способами – подробнее в статье «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»).

То есть власти получают индульгенцию на то, что не будут внимательно контролировать строительные процессы на подведомственной территории. А зачем отслеживать? Если квартира приобретена по 214-ФЗ, но покупатель ее не получил, то компенсировать потери ему должно ОВС без всякого участия властей, бюджетных средств и т.д. А если сделка совершена не по 214-ФЗ, «то это его риски».

Участники рынка уже много говорили о том, что в результате добросовестные застройщики фактически будут вынуждены отчислять средства в фонд достройки проектов, затеянных либо нечистоплотными, либо непрофессиональными, неудачливыми девелоперами. А много ли денег нужно?


Цена вопроса…
Участникам ОВС придется платить три варианта взносов: вступительный, дополнительный и собственно страховой. Размеры их пока официально не озвучиваются, более того, Александр Коган во всеуслышание заявил, что не хочет говорить даже о приблизительных показателях в присутствии прессы.

Вступительный и дополнительные взносы в основном должны идти на финансирование самой деятельности ОВС. Кроме того, часть денег должна пойти на создание гарантийного и компенсационного фондов. (Последний предназначен для возможного покрытия убытков от самой коммерческой деятельности ОВС.) Не вдаваясь в подробности о распределении средств между ними, можно обозначить эти взносы как не очень большие текущие расходы.

Главный вопрос – стоимость самого страхования.

Источники, знакомые с процессом создания ОВС, дают понять, что сами страховые взносы (на покрытие рисков) должны колебаться в районе 3% от цены квартиры. Откуда взялся этот показатель? Оказывается, просто из статистики.

В России общий объем заключенных договоров долевого участия составляет примерно 1,3 трлн руб. А объем невыполненных обязательств по ним – примерно 40 – 41 млрд руб. Это и есть искомые 3%.

Для сравнения: при обращении в коммерческую страховую компанию страховая премия вряд ли опустится ниже 20-25%, а на самом раннем этапе строительства (когда это и будет нужно для регистрации ДДУ) может превысить и 50% от стоимости. Для нормальных страховщиков застройка – это настолько непрозрачный бизнес, что подобное страхование расценивается как крайне рискованное. Соответственно, и премия высока.

Впрочем, расчет премии регионального (Московского региона) общества взаимного страхования исходя из статистики России в целом также непонятен, считают в www.irn.ru. В Московском регионе невыполненные обязательства застройщиков составляют 28 млрд руб. – почти 3/4 от показателя всей России.


…и дифференциация цены
Напрашивается вопрос: а почему стабильные застройщики, не имеющие нарушений, полностью и в срок выполняющие свои обязательства, должны отчислять в ОВС столько же, сколько и действующие «на грани фола». Есть в этом нечто, что заставляет ощущать несправедливость закона.

По мнению Александра Когана, дифференциация размера страховых взносов возможна. Например, с помощью составления рейтингов застройщиков. Правительство Московской области уже опубликовало перечень проблемных застройщиков, с которыми гражданам не рекомендуется заключать инвестиционные договоры. По словам Когана, возможна и более «тонкая» дифференциация работы компаний. Тогда получившие оценки «отлично», «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» смогут платить разные проценты: доказавшие свою добросовестность - меньше, проштрафившиеся – больше.

Правда, существует огромная коррупционная опасность введения подобных официальных рейтингов. Когда на кону будут стоять отчисления в десятки тысяч долларов против десятков миллионов, не все поверят в точность заключений рейтинговых фирм. Пусть даже выводы о финансовой устойчивости застройщика подтвердит Ernst&Young, о верности градостроительного планирования – Институт Адама Смита, а справку о моральной устойчивости руководства компании выдаст Ватикан.


Дополнительные нюансы
Если посмотреть пристальнее на процедуру самого страхования в ОВС, то для застройщика существует две возможности. Он может застраховать с самого начала весь объект (то есть все квартиры в строящемся доме) – тогда вроде все хорошо. Но представим, какую сумму должен выложить на это застройщик, не продав еще ни одной квартиры? Если основываться на показателе в 3%, то в многоэтажном 300-квартирном доме это составит стоимость 9-10 квартир. Немало.

Второй вариант – страховать каждую квартиру отдельно, по мере продаж и регистрации договоров ДДУ. Тогда возникает проблема: допустим, застройщик продает 50% квартир, затем объявляет себя банкротом. За счет ОВС придется либо выплатить компенсацию покупателям, либо кому-то достроить дом. Для компенсации – неизвестно, хватит ли денег. Для достройки – непонятно, кто за это возьмется.

Но это когда речь идет об одном многоквартирном доме. А если банкротство настигнет застройщика с годовым оборотом 30 – 40 млрд руб., что тогда? Ни одно ОВС не спасет.

Даже если исключить подобные страшные сценарии, понятно, что расходы на страхование интересов дольщиков все равно будут отнесены на их счет. То есть заложены в цену квадратного метра. Но не стоит думать, что дело ограничится ростом цен в 3%.

К размеру страхового взноса в сумму расходов застройщику придется присовокупить еще множество расходов. Начиная со вступительного и дополнительных взносов, о которых уже говорилось. Но этим дело не ограничится. Нужно будет нанять специалистов, которые будут не только следить за размерами взносов и всей процедурой страхования ответственности, но и писать огромное количество дополнительных отчетов всем контролирующим органам – ФАС, ФСФР, Минфин (поскольку речь идет о страховании) и т.д. Кстати, любое опоздание с подобным отчетом является административным нарушением, наличие которого автоматически может понизить присвоенный компании рейтинг (и соответственно, повысить размер страхового взноса).

Можно считать подобную практику благой, поскольку она ведет к созданию новых рабочих мест. Но стоит все-таки задаться вопросом: насколько эти рабочие места поспособствуют увеличению ВВП? Или они просто станут дополнительной обузой для бизнеса?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3118 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 205 300
до 9 710 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД 2-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 95 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте