Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: цена страхования обманутых дольщиков

Обманутые дольщики вряд ли исчезнут, а цены на новостройки точно подрастут, считает замруководителя IRN.RU

Закон, требующий страхования договоров участия в долевом строительстве, принят, бюрократическая машина создания некоммерческой организации «Общество взаимного страхования» (ОВС) запущена. Теперь осталось дождаться 1 января 2014 г., когда все это должно начать работать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Тогда и будет видно, станут ли декларированные гарантии безопасности приобретения новостроек реализованными на практике.

На фоне объяснений преимуществ использования схемы взаимного страхования застройщиков (см. «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»), ее истории и слабых сторон (см. «Застройщиков застрахуют за счет дольщиков») можно пропустить одно важное заявление министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана на круглом столе, посвященном созданию ОВС на прошлой неделе.

«Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски», – заявил он.

Стоит расшифровать. Это означает, что правительство снимает с себя все обязательства перед гражданами, приобретающими жилье не в соответствии с 214-ФЗ с дополнительными обременениями в виде страхования (в ОВС или двумя другими способами – подробнее в статье «Обманутые дольщики и страховая защита их интересов»).

То есть власти получают индульгенцию на то, что не будут внимательно контролировать строительные процессы на подведомственной территории. А зачем отслеживать? Если квартира приобретена по 214-ФЗ, но покупатель ее не получил, то компенсировать потери ему должно ОВС без всякого участия властей, бюджетных средств и т.д. А если сделка совершена не по 214-ФЗ, «то это его риски».

Участники рынка уже много говорили о том, что в результате добросовестные застройщики фактически будут вынуждены отчислять средства в фонд достройки проектов, затеянных либо нечистоплотными, либо непрофессиональными, неудачливыми девелоперами. А много ли денег нужно?


Цена вопроса…
Участникам ОВС придется платить три варианта взносов: вступительный, дополнительный и собственно страховой. Размеры их пока официально не озвучиваются, более того, Александр Коган во всеуслышание заявил, что не хочет говорить даже о приблизительных показателях в присутствии прессы.

Вступительный и дополнительные взносы в основном должны идти на финансирование самой деятельности ОВС. Кроме того, часть денег должна пойти на создание гарантийного и компенсационного фондов. (Последний предназначен для возможного покрытия убытков от самой коммерческой деятельности ОВС.) Не вдаваясь в подробности о распределении средств между ними, можно обозначить эти взносы как не очень большие текущие расходы.

Главный вопрос – стоимость самого страхования.

Источники, знакомые с процессом создания ОВС, дают понять, что сами страховые взносы (на покрытие рисков) должны колебаться в районе 3% от цены квартиры. Откуда взялся этот показатель? Оказывается, просто из статистики.

В России общий объем заключенных договоров долевого участия составляет примерно 1,3 трлн руб. А объем невыполненных обязательств по ним – примерно 40 – 41 млрд руб. Это и есть искомые 3%.

Для сравнения: при обращении в коммерческую страховую компанию страховая премия вряд ли опустится ниже 20-25%, а на самом раннем этапе строительства (когда это и будет нужно для регистрации ДДУ) может превысить и 50% от стоимости. Для нормальных страховщиков застройка – это настолько непрозрачный бизнес, что подобное страхование расценивается как крайне рискованное. Соответственно, и премия высока.

Впрочем, расчет премии регионального (Московского региона) общества взаимного страхования исходя из статистики России в целом также непонятен, считают в www.irn.ru. В Московском регионе невыполненные обязательства застройщиков составляют 28 млрд руб. – почти 3/4 от показателя всей России.


…и дифференциация цены
Напрашивается вопрос: а почему стабильные застройщики, не имеющие нарушений, полностью и в срок выполняющие свои обязательства, должны отчислять в ОВС столько же, сколько и действующие «на грани фола». Есть в этом нечто, что заставляет ощущать несправедливость закона.

По мнению Александра Когана, дифференциация размера страховых взносов возможна. Например, с помощью составления рейтингов застройщиков. Правительство Московской области уже опубликовало перечень проблемных застройщиков, с которыми гражданам не рекомендуется заключать инвестиционные договоры. По словам Когана, возможна и более «тонкая» дифференциация работы компаний. Тогда получившие оценки «отлично», «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» смогут платить разные проценты: доказавшие свою добросовестность - меньше, проштрафившиеся – больше.

Правда, существует огромная коррупционная опасность введения подобных официальных рейтингов. Когда на кону будут стоять отчисления в десятки тысяч долларов против десятков миллионов, не все поверят в точность заключений рейтинговых фирм. Пусть даже выводы о финансовой устойчивости застройщика подтвердит Ernst&Young, о верности градостроительного планирования – Институт Адама Смита, а справку о моральной устойчивости руководства компании выдаст Ватикан.


Дополнительные нюансы
Если посмотреть пристальнее на процедуру самого страхования в ОВС, то для застройщика существует две возможности. Он может застраховать с самого начала весь объект (то есть все квартиры в строящемся доме) – тогда вроде все хорошо. Но представим, какую сумму должен выложить на это застройщик, не продав еще ни одной квартиры? Если основываться на показателе в 3%, то в многоэтажном 300-квартирном доме это составит стоимость 9-10 квартир. Немало.

Второй вариант – страховать каждую квартиру отдельно, по мере продаж и регистрации договоров ДДУ. Тогда возникает проблема: допустим, застройщик продает 50% квартир, затем объявляет себя банкротом. За счет ОВС придется либо выплатить компенсацию покупателям, либо кому-то достроить дом. Для компенсации – неизвестно, хватит ли денег. Для достройки – непонятно, кто за это возьмется.

Но это когда речь идет об одном многоквартирном доме. А если банкротство настигнет застройщика с годовым оборотом 30 – 40 млрд руб., что тогда? Ни одно ОВС не спасет.

Даже если исключить подобные страшные сценарии, понятно, что расходы на страхование интересов дольщиков все равно будут отнесены на их счет. То есть заложены в цену квадратного метра. Но не стоит думать, что дело ограничится ростом цен в 3%.

К размеру страхового взноса в сумму расходов застройщику придется присовокупить еще множество расходов. Начиная со вступительного и дополнительных взносов, о которых уже говорилось. Но этим дело не ограничится. Нужно будет нанять специалистов, которые будут не только следить за размерами взносов и всей процедурой страхования ответственности, но и писать огромное количество дополнительных отчетов всем контролирующим органам – ФАС, ФСФР, Минфин (поскольку речь идет о страховании) и т.д. Кстати, любое опоздание с подобным отчетом является административным нарушением, наличие которого автоматически может понизить присвоенный компании рейтинг (и соответственно, повысить размер страхового взноса).

Можно считать подобную практику благой, поскольку она ведет к созданию новых рабочих мест. Но стоит все-таки задаться вопросом: насколько эти рабочие места поспособствуют увеличению ВВП? Или они просто станут дополнительной обузой для бизнеса?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3070 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте