Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ветхое жилье: до основания разрушить или надеть чехол

Рентабельность реконструкции под вопросом

Одним из вариантов решения проблемы ветхого жилья является его реконструкция. Для того чтобы компенсировать затраты на капитальный ремонт и замену коммуникаций, можно надстроить этажи сверху и продать квартиры в них. Хотя такая практика не слишком распространена в Москве, периодически появляются подобные примеры. Правда, рентабельность этих проектов вызывает вопросы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Вдвое выше и лучше
В мае департамент градостроительной политики города Москвы объявил о старте проекта по реконструкции кирпичного 4-этажного дома 1960-х годов постройки с надстройкой дополнительных этажей. В результате в доме, расположенном на улице Мишина в Савеловском районе, появится 4 дополнительных этажа и 30 новых квартир общей площадью 2222,2 кв. м.

Новые этажи будут надстраиваться на несущих пилонах, чтобы исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. За счет этого можно будет также увеличить площадь ныне существующих квартир – на дом, можно сказать, наденут чехол, несколько превышающий периметр старой конструкции. Кроме того, в здании заменят инженерные коммуникации и утеплят фасады, к нему пристроят балконы и эркеры, а также лифтовые шахты.

В данном случае надстройку инициировали сами жители, объединившись в ТСЖ. Они заказали разработку проектной документации подведомственному департаменту градостроительной политики города Москвы ГУП МНИИТЭП. Появление новых квартир позволит жителям компенсировать затраты на реконструкцию.

Руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин заявил, что на примере этого проекта город сможет опробовать механизмы реновации жилой застройки, которые могут быть использованы в будущем. Впрочем, подобные проекты появлялись и раньше, правда, не пользовались большой популярностью ни у жителей, ни у застройщиков.


Дикая надстройка
Нередко надстройку дополнительных этажей связывают с не самым чистоплотным способом заработать. «Такая практика была распространена в 2003-2004 годах. Застройщики подавали прошение на проведение реконструкции дома и перепрофилирование технического этажа в квартиры. Однако затем они «втихую» надстраивали несколько этажей. Естественно, впоследствии такие девелоперы испытывали проблемы с законом», – вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Широкую огласку получили подобные случаи в Санкт-Петербурге. В 2002 г. распоряжением КУГИ (комитета по управлению городским имуществом) был принят перечень помещений, которые город планировал оформить как свою собственность – подвалы и чердаки по более чем 400 адресам. «Собственность оформлялась на бумаге как на нежилые помещения, по факту там никаких помещений не было, – рассказывает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. – В дальнейшем такие «помещения» передавались инвесторам по инвестиционному договору (по имеющимся данным – по $25-30 за кв. м). С жильцами ничего не согласовывали, естественно, начатые работы немедленно приводили к скандалам».

В двух домах – на Фонтанке, 18, и ул. Итальянской, 37 – жильцам удалось доказать, что нежилых помещений на чердаке не было в принципе и имел место подлог со стороны Проектно-инвентаризационного бюро и КУГИ. Однако жители большинства домов, столкнувшихся с самовольной надстройкой, пока не добились успеха – они сформировали Антимансардную коалицию, которая проводит акции и митинги.


Пятиэтажки растут вверх
Встречались и более цивилизованные примеры, в которых реконструкция служила не только удовлетворению жажды наживы девелоперов, но и реальной помощью жильцам ветхих домов. Согласно программе правительства Москвы о комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда, сносу в столице подлежат все пятиэтажные панельные дома, относящиеся к первому периоду индустриального домостроения. В то же время часть пятиэтажек, построенных позже, была признана более качественным фондом и выделена в группу домов так называемых «несносимых» серий. К ним отнесли дома серий 1–515, 1–510, 1–511, 1–447. Но в любом случае эти дома уже имели длительный срок эксплуатации и перестали соответствовать нормам современного градостроительства. Реконструкция с надстройкой мансард или дополнительных этажей позволяет провести капитальный ремонт дома и компенсировать эти затраты благодаря продаже или сдаче в аренду новых квартир.

«Когда предполагается полная реконструкция здания, то здесь инициатором выступает девелопер, так как в дальнейшем он получает возможность распоряжаться квартирами. Он также берет на себя обязательство по расселению жителей из реконструируемого дома. Когда речь идет о надстройке этажей, то это инициатива, в частности, жителей верхних этажей. Еще есть вариант, когда жители в рамках ТСЖ на общие собранные средства дом надстраивают, и после надстройки сдают новые помещения в аренду, чтобы частично окупать расходы на коммуналку», – отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, нередко инициаторами реконструкции выступают местные власти, поскольку ряд старых пятиэтажек находится на их балансе и они обязаны содержать их в пригодном для жизни состоянии.

Среди немногочисленных московских домов, которые были реконструированы с надстройкой дополнительных этажей, можно назвать пятиэтажки по улице Клары Цеткин, д. 13, и в 1-м Новомихалковском проезде, д. 14, на севере Москвы, – и там, и там появился один дополнительный этаж. «До девяти в результате реконструкции возросло количество этажей в пятиэтажном доме №4 по Химкинскому бульвару, где новые этажи появились при использовании дополнительных несущих опор. В доме был построен лифт, мусоропровод, балконы, заметно улучшились теплопроводные свойства здания. Отличительной особенностью этой «бывшей» пятиэтажки стало то, что помимо новых этажей увеличилась площадь существующих квартир», – рассказывает Григорий Алтухов. Также такие примеры есть в Хорошово-Мневниках на бульваре Генерала Карбышева, дом 8, в Тушино (Тушинский проезд, дом 15), в Ломоносовском районе на улице Строителей дом 5, корп.1. «Однако их совсем немного», – признает Ольга Тихонова, генеральный директор офиса «На Фрунзенской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам эксперта, спрос на мансарды достаточно узкий и в основном касается объектов более высокого класса в центре Москвы.

В последнее время девелоперы все чаще отказываются от реконструкции домов с надстройкой дополнительных этажей – и им, и самим жителям обычно выгоднее снести дом целиком и построить новый. «Мы участвуем в реализации проекта реконструкции одного из кварталов на востоке Москвы, первоначальный вариант которого предусматривал надстройку двух этажей в пятиэтажках, замену инженерных сетей и строительство нового жилья, – рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – Новые квартиры в 5-этажных домах в соответствии с первоначальным планом появились бы только на 6-м и 7-м этажах, а в старых квартирах жильцы бы остались с теми же планировками, маленькими кухнями и прихожими, тонкими межкомнатными перегородками и недостатком жилплощади на одного человека, исходя из требований социальных норм».

Как говорит эксперт, при работе над проектом, а также после общения с местными жителями стало ясно, что такой вариант не будет отвечать требованиям сегодняшнего дня. «В результате было предложено снести пятиэтажки и построить на их месте новые современные дома для переселения жителей. Новый проект планировки сейчас находится в стадии рассмотрения», – отмечает Сергей Лядов.


До основания разрушить
В Москве не распространена такая схема борьбы с ветхим жильем, потому что полная реконструкция достаточно дорогая и трудозатратная – в большинстве случаев легче снести здание и на его месте построить новое. «Таким образом, массовой реконструкции или пристройки мансард к старым домам в Москве ожидать не приходится», – считает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Одна из причин – невысокая рентабельность таких проектов. «Маржа девелопера на подобных проектах может составить от 10% до 30%, в зависимости от района, где проводится реконструкция», – отмечает заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По словам Григория Алтухова, для Москвы с ее масштабом и постоянно растущей численностью населения эффективность и экономическая выгода от надстройки 1-2 этажей совершенно не сопоставима с выходом новых объемов площадей, когда на месте бывшей пятиэтажки строится 20-25-этажный жилой дом. «Снос пятиэтажек выгоден всегда, т.к. снеся «лежачий небоскреб», на его месте можно построить меньший по площади пятна застройки, но больший по общей площади новый дом», – говорит Сергей Лядов.

Проблема усугубляется сложностями с получением согласия жителей. «Причины отказа – страх за надежность несущих конструкций дома в результате ремонта, нежелание жить на стройке, которая идет буквально над головой в обмен на сомнительные с их точки зрения выгоды и преимущества, – говорит Григорий Алтухов. – Кроме того, при сносе пятиэтажек их жители получают квартиры в новых домах, а у собственников квартир реконструируемых домов такой перспективы нет. Многие из них надеются, что и «несносимый» фонд рано или поздно станет для Москвы обременением и власти примут решение о полной ликвидации такого жилья. Тогда жильцы смогут переселиться в современные квартиры».

К тому же, по словам Марии Литинецкой, реконструкция ветхого жилья – это лишь временное решение: «Даже при условии замены инженерных сетей и кровли проблема изношенности самого строения не решается. Подобные проекты экономически целесообразны только для центральной части города, где за счет надстройки дополнительных этажей застройщик может организовать как минимум четыре квартиры и получить неплохой доход».

Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов согласен, что в большинстве случаев снос оказывается эффективнее реконструкции, причем не только в России. «На конференции в Таллине в прошлом году я активно выступал перед объединениями жителей столицы Эстонии по данному вопросу вместе с берлинским коллегой, – рассказывает депутат. – Мы сравнивали два варианта работы с пятиэтажками – снос (Москва) и реконструкция (Берлин)». По его словам, даже в Берлине несколько десятков надстроенных квартир пустуют, хотя сам процесс реконструкции проходил более цивилизованно. «Предыдущий опыт строительств мансард и реконструкции отдельных зданий показал, что в отличие от Берлина мы не умеем проводить работы так, чтобы не доставлять страданий жителям, остающимся в доме. Мы не первый раз это начинаем, но пока господствует снос и волновое переселение. Думаю, что так будет и дальше, хотя реконструкция может использоваться как дополнение», – говорит Михаил Москвин-Тарханов.

Реконструкция предпочтительна там, где важно сохранить исторический облик здания. Что касается обычных пятиэтажек в спальных районах, снос, по мнению специалистов www.irn.ru, выглядит предпочтительнее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4517 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте