Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ветхое жилье: до основания разрушить или надеть чехол

Рентабельность реконструкции под вопросом

Одним из вариантов решения проблемы ветхого жилья является его реконструкция. Для того чтобы компенсировать затраты на капитальный ремонт и замену коммуникаций, можно надстроить этажи сверху и продать квартиры в них. Хотя такая практика не слишком распространена в Москве, периодически появляются подобные примеры. Правда, рентабельность этих проектов вызывает вопросы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Вдвое выше и лучше
В мае департамент градостроительной политики города Москвы объявил о старте проекта по реконструкции кирпичного 4-этажного дома 1960-х годов постройки с надстройкой дополнительных этажей. В результате в доме, расположенном на улице Мишина в Савеловском районе, появится 4 дополнительных этажа и 30 новых квартир общей площадью 2222,2 кв. м.

Новые этажи будут надстраиваться на несущих пилонах, чтобы исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. За счет этого можно будет также увеличить площадь ныне существующих квартир – на дом, можно сказать, наденут чехол, несколько превышающий периметр старой конструкции. Кроме того, в здании заменят инженерные коммуникации и утеплят фасады, к нему пристроят балконы и эркеры, а также лифтовые шахты.

В данном случае надстройку инициировали сами жители, объединившись в ТСЖ. Они заказали разработку проектной документации подведомственному департаменту градостроительной политики города Москвы ГУП МНИИТЭП. Появление новых квартир позволит жителям компенсировать затраты на реконструкцию.

Руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин заявил, что на примере этого проекта город сможет опробовать механизмы реновации жилой застройки, которые могут быть использованы в будущем. Впрочем, подобные проекты появлялись и раньше, правда, не пользовались большой популярностью ни у жителей, ни у застройщиков.


Дикая надстройка
Нередко надстройку дополнительных этажей связывают с не самым чистоплотным способом заработать. «Такая практика была распространена в 2003-2004 годах. Застройщики подавали прошение на проведение реконструкции дома и перепрофилирование технического этажа в квартиры. Однако затем они «втихую» надстраивали несколько этажей. Естественно, впоследствии такие девелоперы испытывали проблемы с законом», – вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Широкую огласку получили подобные случаи в Санкт-Петербурге. В 2002 г. распоряжением КУГИ (комитета по управлению городским имуществом) был принят перечень помещений, которые город планировал оформить как свою собственность – подвалы и чердаки по более чем 400 адресам. «Собственность оформлялась на бумаге как на нежилые помещения, по факту там никаких помещений не было, – рассказывает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. – В дальнейшем такие «помещения» передавались инвесторам по инвестиционному договору (по имеющимся данным – по $25-30 за кв. м). С жильцами ничего не согласовывали, естественно, начатые работы немедленно приводили к скандалам».

В двух домах – на Фонтанке, 18, и ул. Итальянской, 37 – жильцам удалось доказать, что нежилых помещений на чердаке не было в принципе и имел место подлог со стороны Проектно-инвентаризационного бюро и КУГИ. Однако жители большинства домов, столкнувшихся с самовольной надстройкой, пока не добились успеха – они сформировали Антимансардную коалицию, которая проводит акции и митинги.


Пятиэтажки растут вверх
Встречались и более цивилизованные примеры, в которых реконструкция служила не только удовлетворению жажды наживы девелоперов, но и реальной помощью жильцам ветхих домов. Согласно программе правительства Москвы о комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда, сносу в столице подлежат все пятиэтажные панельные дома, относящиеся к первому периоду индустриального домостроения. В то же время часть пятиэтажек, построенных позже, была признана более качественным фондом и выделена в группу домов так называемых «несносимых» серий. К ним отнесли дома серий 1–515, 1–510, 1–511, 1–447. Но в любом случае эти дома уже имели длительный срок эксплуатации и перестали соответствовать нормам современного градостроительства. Реконструкция с надстройкой мансард или дополнительных этажей позволяет провести капитальный ремонт дома и компенсировать эти затраты благодаря продаже или сдаче в аренду новых квартир.

«Когда предполагается полная реконструкция здания, то здесь инициатором выступает девелопер, так как в дальнейшем он получает возможность распоряжаться квартирами. Он также берет на себя обязательство по расселению жителей из реконструируемого дома. Когда речь идет о надстройке этажей, то это инициатива, в частности, жителей верхних этажей. Еще есть вариант, когда жители в рамках ТСЖ на общие собранные средства дом надстраивают, и после надстройки сдают новые помещения в аренду, чтобы частично окупать расходы на коммуналку», – отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, нередко инициаторами реконструкции выступают местные власти, поскольку ряд старых пятиэтажек находится на их балансе и они обязаны содержать их в пригодном для жизни состоянии.

Среди немногочисленных московских домов, которые были реконструированы с надстройкой дополнительных этажей, можно назвать пятиэтажки по улице Клары Цеткин, д. 13, и в 1-м Новомихалковском проезде, д. 14, на севере Москвы, – и там, и там появился один дополнительный этаж. «До девяти в результате реконструкции возросло количество этажей в пятиэтажном доме №4 по Химкинскому бульвару, где новые этажи появились при использовании дополнительных несущих опор. В доме был построен лифт, мусоропровод, балконы, заметно улучшились теплопроводные свойства здания. Отличительной особенностью этой «бывшей» пятиэтажки стало то, что помимо новых этажей увеличилась площадь существующих квартир», – рассказывает Григорий Алтухов. Также такие примеры есть в Хорошово-Мневниках на бульваре Генерала Карбышева, дом 8, в Тушино (Тушинский проезд, дом 15), в Ломоносовском районе на улице Строителей дом 5, корп.1. «Однако их совсем немного», – признает Ольга Тихонова, генеральный директор офиса «На Фрунзенской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам эксперта, спрос на мансарды достаточно узкий и в основном касается объектов более высокого класса в центре Москвы.

В последнее время девелоперы все чаще отказываются от реконструкции домов с надстройкой дополнительных этажей – и им, и самим жителям обычно выгоднее снести дом целиком и построить новый. «Мы участвуем в реализации проекта реконструкции одного из кварталов на востоке Москвы, первоначальный вариант которого предусматривал надстройку двух этажей в пятиэтажках, замену инженерных сетей и строительство нового жилья, – рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – Новые квартиры в 5-этажных домах в соответствии с первоначальным планом появились бы только на 6-м и 7-м этажах, а в старых квартирах жильцы бы остались с теми же планировками, маленькими кухнями и прихожими, тонкими межкомнатными перегородками и недостатком жилплощади на одного человека, исходя из требований социальных норм».

Как говорит эксперт, при работе над проектом, а также после общения с местными жителями стало ясно, что такой вариант не будет отвечать требованиям сегодняшнего дня. «В результате было предложено снести пятиэтажки и построить на их месте новые современные дома для переселения жителей. Новый проект планировки сейчас находится в стадии рассмотрения», – отмечает Сергей Лядов.


До основания разрушить
В Москве не распространена такая схема борьбы с ветхим жильем, потому что полная реконструкция достаточно дорогая и трудозатратная – в большинстве случаев легче снести здание и на его месте построить новое. «Таким образом, массовой реконструкции или пристройки мансард к старым домам в Москве ожидать не приходится», – считает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Одна из причин – невысокая рентабельность таких проектов. «Маржа девелопера на подобных проектах может составить от 10% до 30%, в зависимости от района, где проводится реконструкция», – отмечает заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По словам Григория Алтухова, для Москвы с ее масштабом и постоянно растущей численностью населения эффективность и экономическая выгода от надстройки 1-2 этажей совершенно не сопоставима с выходом новых объемов площадей, когда на месте бывшей пятиэтажки строится 20-25-этажный жилой дом. «Снос пятиэтажек выгоден всегда, т.к. снеся «лежачий небоскреб», на его месте можно построить меньший по площади пятна застройки, но больший по общей площади новый дом», – говорит Сергей Лядов.

Проблема усугубляется сложностями с получением согласия жителей. «Причины отказа – страх за надежность несущих конструкций дома в результате ремонта, нежелание жить на стройке, которая идет буквально над головой в обмен на сомнительные с их точки зрения выгоды и преимущества, – говорит Григорий Алтухов. – Кроме того, при сносе пятиэтажек их жители получают квартиры в новых домах, а у собственников квартир реконструируемых домов такой перспективы нет. Многие из них надеются, что и «несносимый» фонд рано или поздно станет для Москвы обременением и власти примут решение о полной ликвидации такого жилья. Тогда жильцы смогут переселиться в современные квартиры».

К тому же, по словам Марии Литинецкой, реконструкция ветхого жилья – это лишь временное решение: «Даже при условии замены инженерных сетей и кровли проблема изношенности самого строения не решается. Подобные проекты экономически целесообразны только для центральной части города, где за счет надстройки дополнительных этажей застройщик может организовать как минимум четыре квартиры и получить неплохой доход».

Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов согласен, что в большинстве случаев снос оказывается эффективнее реконструкции, причем не только в России. «На конференции в Таллине в прошлом году я активно выступал перед объединениями жителей столицы Эстонии по данному вопросу вместе с берлинским коллегой, – рассказывает депутат. – Мы сравнивали два варианта работы с пятиэтажками – снос (Москва) и реконструкция (Берлин)». По его словам, даже в Берлине несколько десятков надстроенных квартир пустуют, хотя сам процесс реконструкции проходил более цивилизованно. «Предыдущий опыт строительств мансард и реконструкции отдельных зданий показал, что в отличие от Берлина мы не умеем проводить работы так, чтобы не доставлять страданий жителям, остающимся в доме. Мы не первый раз это начинаем, но пока господствует снос и волновое переселение. Думаю, что так будет и дальше, хотя реконструкция может использоваться как дополнение», – говорит Михаил Москвин-Тарханов.

Реконструкция предпочтительна там, где важно сохранить исторический облик здания. Что касается обычных пятиэтажек в спальных районах, снос, по мнению специалистов www.irn.ru, выглядит предпочтительнее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4497 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте