Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда против правил: на что жалуются арендодатели

Арендный бизнес – рискованное занятие

Чаще всего в разговорах о недоразвитом рынке аренды основное внимание обращают на бесправие квартиросъемщиков, а владельцы квартир представляются бессердечными и не всегда адекватными толстосумами, наживающимися на ущемленном положении арендаторов. На самом деле отсутствие четкой законодательной базы, а также устоявшихся и устраивающих всех правил игры на рынке мешает всем – и тем, кто снимает квартиру, и тем, кто сдает, отмечают специалисты www.irn.ru. Проблемам квартиросъемщиков посвящена статья «Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики», на этот раз обратимся к противоположной стороне.


Страхи арендодателя
На www.irn.ru прошло онлайн-голосование*, в ходе которого читателям задали вопрос, какова, на их взгляд, самая частая угроза для арендодателя. На первом месте оказался вариант - неуплата аренды/счетов (за него проголосовало свыше 21%), затем в порядке убывания голосов идут различные чрезвычайные ситуации - затопление, пожар и др. (почти 20%), порча или воровство имущества (свыше 18%). Реже встречаются, по мнению читателей, создание в квартире притона, нелегальные жильцы, буйное поведение квартиросъемщиков и курение в квартире (см. график в конце статьи). Каждый профессионал согласится, что все перечисленные варианты реальны.

Для собственника большая трудность найти арендатора, который удовлетворял бы всем его требованиям: бережно относился к квартире, вовремя вносил арендную плату и коммунальные платежи и не доставлял других хлопот. «Поэтому с образцовыми съемщиками арендодатели не хотят расставаться и порой даже идут на уступки, чтобы продлить с ними арендные отношения, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Чаще всего собственники хотят сдавать свое жилье семейной паре без детей и животных, хотя это еще совершенно не означает, что такие арендаторы будут соблюдать все правила. Ни наличие высших образований, ни престижная работа не могут быть гарантом того, что у собственника не возникнет трудностей с арендатором».

Однако обратимся к самим арендодателям.


Анастасия Анисимова, сдавала квартиру в Твери:
«Жилье у нас снимал молодой мужчина, причем по рекомендации. Никаких проблем с ним не было: аккуратный, платил вовремя, соседи не жаловались. Когда подошел к концу срок аренды, без всяких проблем распрощались. После него других жильцов не искали, так что квартира просто пустовала.

А по тверским меркам находилась она достаточно далеко от той, в которой жили мы сами, так что появлялись мы там достаточно редко. И вот месяца через 2-3 папа по какой-то необходимости поехал туда и обнаружил явные и свежие следы присутствия прошлого квартиросъемщика: его одежда на стуле и супчик в кастрюльке на плите. Ключ-то жилец отдал, но замок мы не меняли, а предприимчивый юноша, видимо, заблаговременно сделал дубликат. И, получается, что зная о нашей ненавязчивости и редких визитах, просто перешел на бесплатную форму проживания. Или как минимум наведывался в квартиру по необходимости.

С тех пор уяснили, что замок нужно менять всегда!»


Александр Нефедов, сдавал в Москве комнату подруге:
«Когда-то давным-давно, а именно в 2009 году, договорились мы с подругой, у которой была сложная жизненная ситуация, что она поживет у меня в квартире в свободной комнате в течение 3 лет, пока ее (на тот момент планировавшийся) ребенок не пойдет в детский сад и она себе не найдет место жительства и/или не выйдет замуж. За это она обещала давать деньги на ремонт в моей квартире, из расчета 15 000 в месяц. Ремонт делал я, она вкладывалась по мере возможности.

В итоге в 2011 году она вышла замуж, сдала ключи, забрала свои вещи и оставила мне мой любимый ремонт. В ремонт она действительно вложилась – на 350 000 рублей, что вполне честно, хотя вышло 2 года вместо предполагаемых трех.

Замок я не менял, так как это была хорошая подруга и «ворье бы она на хату не навела» (по крайней мере, я так думал тогда). А летом 2012-го у нее начались в семье финансовые проблемы, и в один прекрасный день эта «подруга» наведалась в квартиру и вывезла всю мою мебель и еще и денег в придачу – примерно на 500 000 рублей, пока я был на даче со своей тогдашней ненаглядной. В итоге долгие судебные разбирательства, еще 150 000 на суды, но до сих пор ни денег, ни мебели я так и не смог вернуть».


Договор не панацея
Главным способом защиты прав арендодателя (как и квартиросъемщика) обычно называют грамотно составленный, подробный договор. «Договор аренды должны подписать все, кто имеет право собственности на квартиру, и арендаторы, – говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – В документе указываются основные характеристики квартиры (включая почтовый адрес, число и габариты комнат); если планируется снять только одну комнату, это также должно быть зафиксировано. Указывают в договоре и цель аренды недвижимости». Это важно, потому что бывают случаи, когда квартира используется не по назначению. Например, один арендатор рассказал, что сдал квартиру вполне приличной женщине, а когда приехал туда, с изумлением обнаружил, что там сделали небольшой ремонт и устроили… салон-парикмахерскую!

Кроме того, в документе необходимо описать имеющееся в квартире имущество, зафиксировать срок сдачи и паспортные данные арендатора (а также всех, кто будет проживать на съемной жилплощади вместе с ним). Чаще всего в договоре указывают и возможное повышение арендной ставки, и порядок оплаты коммунальных услуг. Чаще всего за телефон, электроэнергию, воду и газ по счетчикам платит тот, кто снимает квартиру, а все фиксированные платежи приходятся на долю владельца жилья. «В графе условия досрочного расторжения указывается, в каких ситуациях возможно расторжение и какие штрафные санкции предусмотрены, а также на каких основаниях собственник может выселить жильца, например, в случае неуплаты аренды за определенный срок, регулярного нарушения условий договора, постоянных жалоб соседей», – отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Бывает, что в договоре прописываются более подробные условия. «В нашей практике был яркий пример, когда сдавалась шикарная трехкомнатная квартира в пешей доступности от станции метро «Бауманская». Собственники изъявили желание включить в договор найма пункты, в которых было следующее: наниматель обязуется содержать в чистоте арендуемое жилое помещение; шуметь после 23.00 запрещается. За каждое нарушение определенного пункта предусматривались штрафные санкции», – вспоминает Юлия Лукина.

Отметим, что договоры аренды, которые во множестве можно скачать из интернета, чаще всего не соответствуют этим требованиям – никаких тонкостей и деталей в них как раз нет. Их можно взять за основу и дорабатывать самостоятельно, консультируясь хотя бы со знакомыми риелторами и юристами.

Но не стоит переоценивать значение договора. Во-первых, предусмотреть все варианты развития событий в подробностях все равно невозможно. Во-вторых, для расторжения договора или применения санкций должны быть предоставлены неопровержимые доказательства тех или иных нарушений. Как, например, определить, действительно ли квартира содержится в чистоте и какой уровень «загрязнения» должен быть зафиксирован, чтобы назначить штраф или попрощаться с арендатором? Наконец, судебные тяжбы – длительный и дорогостоящий процесс, не гарантирующий возврат средств. У должника может не быть собственности, которую могут изъять приставы. Нередки случаи, когда людей просто тяжело найти.


Неуплата
Между тем некоторые риски все же можно минимизировать. Например, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева рекомендует письменно фиксировать все денежные операции – например, просить расписки о внесении ежемесячных платежей. Они смогут послужить доказательством в случае, если новая оплата будет задержана. «В пункте договора «Порядок расчетов», как правило, устанавливается «временная воронка» – промежуток, в который жилец обязан оплатить аренду (через банк, лично по расписке и т.д.). Если арендатор не укладывается в эти сроки, договор может быть досрочно расторгнут по требованию собственника, а жилец – немедленно выселен из квартиры», – говорит Юлия Лукина.

По словам Марии Жуковой, сроки для оплаты устанавливаются обычно с запасом 3 – 5 дней после установленной даты, после этого можно обращаться в суд. «На мой взгляд, максимальный срок задержки – один месяц, – считает эксперт. – Многие арендаторы попадают в неприятную ситуацию, когда идут на поводу у съемщиков и засчитывают залоговую сумму в счет арендной платы. Потом, когда арендатор съезжает, может обнаружиться причиненный квартире ущерб, который собственник не сможет возместить, поскольку залоговой суммой уже погашен долг жильца».


Лишние люди, грязь и порча имущества
Проверить, действительно ли в квартире проживают те самые люди и в том количестве, которое зафиксировано в договоре, весьма затруднительно. Нередко стороны договариваются о том, что собственник может приходить в квартиру только по предварительному согласованию с арендатором, находиться там в его присутствии, и обычно в договоре устанавливается периодичность таких визитов – не чаще одного раза в месяц. Что, в общем, вполне справедливо.

Однако понять, сколько в квартире реально проживает человек, по словам Марии Жуковой, зачастую можно по ее состоянию. Скажем, заселялись юноша и девушка, а в итоге вы не обнаруживаете никаких характерных признаков женского пребывания, зато видите несколько пар мужской обуви разного размера, расстеленный диван в гостиной и т.п., из чего следует, что живет здесь не молодая пара, а молодые неженатые друзья, и хорошо еще, если только двое, а не хоккейная команда. Как отмечает Юлия Лукина, нередко на помощь приходят соседи и консьержи. Даже если собственник не слишком с ними близок, пожаловаться на недобросовестных жильцов они обычно любят. «Мы с соседями совсем не общаемся, так как я живу в другом городе. Но я воистину волшебным образом узнала, что жильцы курят в квартире: оказалось, сверху живет коллега моей близкой подруги, который знает о нашей с ней дружбе – он пожаловался ей, что они в своей квартире стали чувствовать запах табака, а она сообщила это мне», – рассказывает Вероника.

Что касается порчи мебели и т.п., то, помимо взимания страхового депозита, здесь каждому арендодателю будет подспорьем страхование имущества. Кроме того, очень полезным может стать страхование гражданской ответственности – на случай чрезвычайных ситуаций, например, затопления соседей. «Как правило, крупные агентства недвижимости с хорошей репутацией и квалифицированными специалистами предлагают страхование гражданской ответственности в подарок», – уточняет Юлия Лукина.

Иногда недобросовестным отношением к арендуемому жилью отличаются даже весьма солидные квартиросъемщики. «В моей практике был случай, когда молодой человек с достаточно высокооплачиваемой работой буквально завалил съемную квартиру мусором. К собственнику стали поступать жалобы от соседей на невыносимый запах, распространяющийся из квартиры, после чего обнаружилось, что арендатор просто складировал мешки с мусором в доме», - рассказывает Мария Жукова.

Кстати, уровень загрязнений установлен в законодательных нормах, например, в статье №17 Жилищного кодекса прописано, что жильцы должны содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства. Законодательно прописан и уровень шума, который может доноситься из квартиры. Но, как предупреждают эксперты, в реальной жизни эти превышения доказать непросто.


Психологи и следователи
По сути самый правильный способ обезопасить себя от проблем – найти порядочных арендаторов. Именно с этим связаны строгие и порой даже в чем-то дискриминирующие требования арендодателей к потенциальным жильцам. «Считается, что наиболее надежными арендаторами являются семейные пары, женщины, экспаты. Первые отличаются порядочностью (проще говоря, ожидается, что будут «прилично себя вести». - Прим. ред.), вторые считаются более аккуратными, третьи не обманут с деньгами и своевременностью выплат, – говорит Галина Киселева. – В категорию «нежелательных» может попасть абсолютно любой арендатор. Самыми нежелательными считаются группы рабочих из 5-6 человек, одинокие молодые мужчины, а также люди с домашними животными».

Однако соответствие набору формальных требований еще не гарантирует отсутствия проблем, поэтому собственнику рекомендуется до заселения нового жильца провести разведывательную работу. «У каждого свои методы проверки будущих арендаторов: кто-то устраивает личные встречи и пытается вытащить будущего нанимателя на задушевную беседу, кто-то изучает профили в социальных сетях, кто-то даже разыскивает прошлых арендодателей и запрашивает у них характеристику», - делится эксперт.

Но арендодателю следует помнить, что даже соблюдение всех перечисленных рекомендаций – еще не панацея. Пуская в свою квартиру жильцов, вы либо соглашаетесь на определенный риск, либо вам вовсе не стоит ввязываться в арендный бизнес.

Онлайн-голосование на сайте www.irn.ru
Всего проголосовали 595 человек
Период проведения: 21 мая - 26 мая 2013 г.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5497 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте