Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Россия vs Великобритания

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Общий уровень вложений в коммерческую недвижимость России в первом квартале составил $2,419 млрд, что в 24 раза превысило уровень за аналогичный период прошлого года. Цифра, конечно, красивая. Но…

Более половины этого роста, а если быть точным – 55%, или $1,2 млрд, составила всего одна сделка по многофункциональному центру «Метрополис». Так что радоваться по большому счету и к сожалению нечему. Скорее наоборот. За этот же период в стране возросли макроэкономические риски при инвестировании средств именно в коммерческую недвижимость. Обусловлено это ожиданием замедления роста ВВП страны до конца года, волнениями из-за ситуации с экономикой Кипра и другими, менее глобальными причинами.

На этом фоне совсем другие чувства вызывают цифры по увеличению инвестиций в страны крупнейших европейских экономик, и прежде всего - в Великобританию. По данным Indriksons.ru, за первый квартал 2013 г. в недвижимость Лондона было вложено примерно $4,2 млрд. Почему крупнейшие фонды и частные инвесторы для вложений в коммерческую недвижимость выбирают Англию? В первую очередь их волнует стабильность и прогнозируемость экономики страны. Спрос на коммерческую недвижимость должен быть постоянным, уровень доходности от аренды по долгосрочным контрактам должен быть в диапазоне в 5-12%.

В свою очередь в России инвестиционная стратегия, к сожалению, должна быть чересчур рисковой. Прежде всего, недвижимость должна приносить стабильный доход, опережающий инфляцию. Официально годовая инфляция в РФ на начало марта 2013 года составила 7,3%. Реальная, по различным оценкам, составляет 10-14%. А так как уровень инфляции в России очень зависит от состояния мировой экономики и, соответственно, от колебаний цен на нефть, это сразу отражается на состоянии рубля. По этой причине при приобретении инвестиционных активов нужно ориентироваться на совокупный доход 10-12% и выше, в противном случае операция теряет смысл. Но в западном финансовом мире доходность 12% и выше сопряжена с очень высокими рисками. Возможно, ситуация изменится, но, по данным Банка России, если рост инфляции покажет уровень выше прогнозируемого за длительный период времени, то это вызовет новые инфляционные риски.

Чтобы работа на рынке коммерческой недвижимости страны стала успешной, необходим развитый рынок кредитования приобретения такой недвижимости. Благоприятным уровнем кредитования считается объем порядка 70% и выше от стоимости объекта сроком не менее 10 лет, а желательно и дольше. В той же Великобритании такой способ кредитования – в порядке вещей.

Да, сегодня и в России отдельные банки выдают кредиты под инвестиции в складские или торговые помещения сроками до 12 лет, но правилом можно считать кредитование не дольше чем на пять лет. Ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12% до 16%, что значительно увеличивает издержки инвестора.

Как правило, в России доля первоначального взноса инвестора в случае ипотеки под коммерческие объекты может быть определена в 30-40%. Конечно, такие условия не увеличивают привлекательности такого рода инвестиций, но это только полбеды. Куда неприятнее сама процедура получения кредита как по срокам принятия решения о выдаче кредита, так и по перечню документов, необходимых для предоставления в банк. Чего только не требуют от соискателя, будь он физическим или юридическим лицом. От предъявления паспорта, справки о доходах, что вполне логично, до предъявления военного билета, если за кредитом обратился мужчина, или, того интереснее, свидетельства о браке или разводе, о количестве детей. Кроме того, необходимо документально подтвердить право заниматься предпринимательской деятельностью. В общем, те, кто, несмотря ни на что, захотят пройти через все эти препятствия, могут обратиться в банк и лично узнать, какие документы им придется собрать и предъявить. Не стоит забывать и о извечной российской проблеме – коррупции.

Нельзя сказать, что западные компании не рассматривают варианты вложений в коммерческую недвижимость России, интерес с их стороны есть. Но все эти причины сильно тормозят рост инвестиций с их стороны. Именно поэтому в прошлом году ведущую роль в такого рода инвестициях на территории России играли местные инвесторы, на них пришлось свыше 78% от всех сделок.

А вот в Туманном Альбионе процесс получения кредита предельно ясен и огражден от теневых влияний. Чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под стандартный срок в 25 лет, необходимо: написать заявление (как правило, оно оформляется в виде анкеты); приложить подтвержденную нотариусом копию паспорта; показать свою банковскую историю за последние полгода. Если банку что-то будет неясно, он может попросить документальное разъяснение. Если соискатель является нерезидентом, то ему не предоставят кредит более чем на 85% под стандартный двадцатипятилетний срок. Кроме того, на сумму выдаваемого кредита оказывает влияние предполагаемая доходность кредитуемой собственности.

Немаловажным фактором при принятии решения инвесторами вкладывать средства в ту или иную страну является безопасность инвестиции. Не должно быть угрозы влияния как криминальных, так и государственных структур. В последнем случае в Великобритании эти требования соблюдаются и выполняются в полной мере. Гарантиями являются свод законов и правил, регламентирующих такого рода деятельность, и традиционное соблюдение права собственности, а также государственный надзор за деятельностью банков, вплоть до установки жестких пределов маржи. Все эти меры позволяют властям вовремя замечать негативные тенденции и эффективно регулировать эту область экономики.

Именно цивилизованность экономики Великобритании (и рынка недвижимости, в частности) сводит к минимуму риски. Это в свою очередь является одной из причин высокого и стабильного интереса всех желающих заработать на рынке коммерческой недвижимости страны на протяжении долгого периода времени. В полной мере это распространяется как на крупных игроков, так и на средних и мелких инвесторов. К слову, пальму первенства по инвестициям в коммерческую недвижимость Великобритании в прошедшем году заработали американцы, на их долю пришлось около 40% сделок, вложения инвесторов из Европы были в районе 21%, а заинтересованность покупателей с Ближнего Востока вылилась в 9%.

В 2012 г. инвестиции в коммерческую недвижимость только Центрального Лондона выросли на 30% по отношению к прошлому году. В денежном исчислении вложения составили порядка $15,26 млрд. Инвестиции практически вышли на докризисный уровень, не хватило чуть-чуть, чтобы достичь рекордного по цифрам 2006 г., когда инвестиции составили $16,17 млрд. Примечательно, что около 80% от этой суммы пришлось опять же на инвесторов из-за рубежа. Кроме офисов в центральной части Лондона, инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – гостиницы, студенческие общежития и т.д. практически по всей стране. Отмечается резкий скачок уровня инвестиций (до 13%) в складские помещения, промышленную недвижимость. Сильно мнение, что прирост стоимости всего рынка недвижимости за год будет значительным, примерно на 2-3%.

Думаю, российским инвесторам, заинтересованным во вложениях в стабильный, доходный рынок коммерческой недвижимости, логичнее всего обратить внимание на Великобританию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2421 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Последние 10 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 108 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте