Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Россия vs Великобритания

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Общий уровень вложений в коммерческую недвижимость России в первом квартале составил $2,419 млрд, что в 24 раза превысило уровень за аналогичный период прошлого года. Цифра, конечно, красивая. Но…

Более половины этого роста, а если быть точным – 55%, или $1,2 млрд, составила всего одна сделка по многофункциональному центру «Метрополис». Так что радоваться по большому счету и к сожалению нечему. Скорее наоборот. За этот же период в стране возросли макроэкономические риски при инвестировании средств именно в коммерческую недвижимость. Обусловлено это ожиданием замедления роста ВВП страны до конца года, волнениями из-за ситуации с экономикой Кипра и другими, менее глобальными причинами.

На этом фоне совсем другие чувства вызывают цифры по увеличению инвестиций в страны крупнейших европейских экономик, и прежде всего - в Великобританию. По данным Indriksons.ru, за первый квартал 2013 г. в недвижимость Лондона было вложено примерно $4,2 млрд. Почему крупнейшие фонды и частные инвесторы для вложений в коммерческую недвижимость выбирают Англию? В первую очередь их волнует стабильность и прогнозируемость экономики страны. Спрос на коммерческую недвижимость должен быть постоянным, уровень доходности от аренды по долгосрочным контрактам должен быть в диапазоне в 5-12%.

В свою очередь в России инвестиционная стратегия, к сожалению, должна быть чересчур рисковой. Прежде всего, недвижимость должна приносить стабильный доход, опережающий инфляцию. Официально годовая инфляция в РФ на начало марта 2013 года составила 7,3%. Реальная, по различным оценкам, составляет 10-14%. А так как уровень инфляции в России очень зависит от состояния мировой экономики и, соответственно, от колебаний цен на нефть, это сразу отражается на состоянии рубля. По этой причине при приобретении инвестиционных активов нужно ориентироваться на совокупный доход 10-12% и выше, в противном случае операция теряет смысл. Но в западном финансовом мире доходность 12% и выше сопряжена с очень высокими рисками. Возможно, ситуация изменится, но, по данным Банка России, если рост инфляции покажет уровень выше прогнозируемого за длительный период времени, то это вызовет новые инфляционные риски.

Чтобы работа на рынке коммерческой недвижимости страны стала успешной, необходим развитый рынок кредитования приобретения такой недвижимости. Благоприятным уровнем кредитования считается объем порядка 70% и выше от стоимости объекта сроком не менее 10 лет, а желательно и дольше. В той же Великобритании такой способ кредитования – в порядке вещей.

Да, сегодня и в России отдельные банки выдают кредиты под инвестиции в складские или торговые помещения сроками до 12 лет, но правилом можно считать кредитование не дольше чем на пять лет. Ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12% до 16%, что значительно увеличивает издержки инвестора.

Как правило, в России доля первоначального взноса инвестора в случае ипотеки под коммерческие объекты может быть определена в 30-40%. Конечно, такие условия не увеличивают привлекательности такого рода инвестиций, но это только полбеды. Куда неприятнее сама процедура получения кредита как по срокам принятия решения о выдаче кредита, так и по перечню документов, необходимых для предоставления в банк. Чего только не требуют от соискателя, будь он физическим или юридическим лицом. От предъявления паспорта, справки о доходах, что вполне логично, до предъявления военного билета, если за кредитом обратился мужчина, или, того интереснее, свидетельства о браке или разводе, о количестве детей. Кроме того, необходимо документально подтвердить право заниматься предпринимательской деятельностью. В общем, те, кто, несмотря ни на что, захотят пройти через все эти препятствия, могут обратиться в банк и лично узнать, какие документы им придется собрать и предъявить. Не стоит забывать и о извечной российской проблеме – коррупции.

Нельзя сказать, что западные компании не рассматривают варианты вложений в коммерческую недвижимость России, интерес с их стороны есть. Но все эти причины сильно тормозят рост инвестиций с их стороны. Именно поэтому в прошлом году ведущую роль в такого рода инвестициях на территории России играли местные инвесторы, на них пришлось свыше 78% от всех сделок.

А вот в Туманном Альбионе процесс получения кредита предельно ясен и огражден от теневых влияний. Чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под стандартный срок в 25 лет, необходимо: написать заявление (как правило, оно оформляется в виде анкеты); приложить подтвержденную нотариусом копию паспорта; показать свою банковскую историю за последние полгода. Если банку что-то будет неясно, он может попросить документальное разъяснение. Если соискатель является нерезидентом, то ему не предоставят кредит более чем на 85% под стандартный двадцатипятилетний срок. Кроме того, на сумму выдаваемого кредита оказывает влияние предполагаемая доходность кредитуемой собственности.

Немаловажным фактором при принятии решения инвесторами вкладывать средства в ту или иную страну является безопасность инвестиции. Не должно быть угрозы влияния как криминальных, так и государственных структур. В последнем случае в Великобритании эти требования соблюдаются и выполняются в полной мере. Гарантиями являются свод законов и правил, регламентирующих такого рода деятельность, и традиционное соблюдение права собственности, а также государственный надзор за деятельностью банков, вплоть до установки жестких пределов маржи. Все эти меры позволяют властям вовремя замечать негативные тенденции и эффективно регулировать эту область экономики.

Именно цивилизованность экономики Великобритании (и рынка недвижимости, в частности) сводит к минимуму риски. Это в свою очередь является одной из причин высокого и стабильного интереса всех желающих заработать на рынке коммерческой недвижимости страны на протяжении долгого периода времени. В полной мере это распространяется как на крупных игроков, так и на средних и мелких инвесторов. К слову, пальму первенства по инвестициям в коммерческую недвижимость Великобритании в прошедшем году заработали американцы, на их долю пришлось около 40% сделок, вложения инвесторов из Европы были в районе 21%, а заинтересованность покупателей с Ближнего Востока вылилась в 9%.

В 2012 г. инвестиции в коммерческую недвижимость только Центрального Лондона выросли на 30% по отношению к прошлому году. В денежном исчислении вложения составили порядка $15,26 млрд. Инвестиции практически вышли на докризисный уровень, не хватило чуть-чуть, чтобы достичь рекордного по цифрам 2006 г., когда инвестиции составили $16,17 млрд. Примечательно, что около 80% от этой суммы пришлось опять же на инвесторов из-за рубежа. Кроме офисов в центральной части Лондона, инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – гостиницы, студенческие общежития и т.д. практически по всей стране. Отмечается резкий скачок уровня инвестиций (до 13%) в складские помещения, промышленную недвижимость. Сильно мнение, что прирост стоимости всего рынка недвижимости за год будет значительным, примерно на 2-3%.

Думаю, российским инвесторам, заинтересованным во вложениях в стабильный, доходный рынок коммерческой недвижимости, логичнее всего обратить внимание на Великобританию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2363 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.12.3 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте