Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Россия vs Великобритания

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Общий уровень вложений в коммерческую недвижимость России в первом квартале составил $2,419 млрд, что в 24 раза превысило уровень за аналогичный период прошлого года. Цифра, конечно, красивая. Но…

Более половины этого роста, а если быть точным – 55%, или $1,2 млрд, составила всего одна сделка по многофункциональному центру «Метрополис». Так что радоваться по большому счету и к сожалению нечему. Скорее наоборот. За этот же период в стране возросли макроэкономические риски при инвестировании средств именно в коммерческую недвижимость. Обусловлено это ожиданием замедления роста ВВП страны до конца года, волнениями из-за ситуации с экономикой Кипра и другими, менее глобальными причинами.

На этом фоне совсем другие чувства вызывают цифры по увеличению инвестиций в страны крупнейших европейских экономик, и прежде всего - в Великобританию. По данным Indriksons.ru, за первый квартал 2013 г. в недвижимость Лондона было вложено примерно $4,2 млрд. Почему крупнейшие фонды и частные инвесторы для вложений в коммерческую недвижимость выбирают Англию? В первую очередь их волнует стабильность и прогнозируемость экономики страны. Спрос на коммерческую недвижимость должен быть постоянным, уровень доходности от аренды по долгосрочным контрактам должен быть в диапазоне в 5-12%.

В свою очередь в России инвестиционная стратегия, к сожалению, должна быть чересчур рисковой. Прежде всего, недвижимость должна приносить стабильный доход, опережающий инфляцию. Официально годовая инфляция в РФ на начало марта 2013 года составила 7,3%. Реальная, по различным оценкам, составляет 10-14%. А так как уровень инфляции в России очень зависит от состояния мировой экономики и, соответственно, от колебаний цен на нефть, это сразу отражается на состоянии рубля. По этой причине при приобретении инвестиционных активов нужно ориентироваться на совокупный доход 10-12% и выше, в противном случае операция теряет смысл. Но в западном финансовом мире доходность 12% и выше сопряжена с очень высокими рисками. Возможно, ситуация изменится, но, по данным Банка России, если рост инфляции покажет уровень выше прогнозируемого за длительный период времени, то это вызовет новые инфляционные риски.

Чтобы работа на рынке коммерческой недвижимости страны стала успешной, необходим развитый рынок кредитования приобретения такой недвижимости. Благоприятным уровнем кредитования считается объем порядка 70% и выше от стоимости объекта сроком не менее 10 лет, а желательно и дольше. В той же Великобритании такой способ кредитования – в порядке вещей.

Да, сегодня и в России отдельные банки выдают кредиты под инвестиции в складские или торговые помещения сроками до 12 лет, но правилом можно считать кредитование не дольше чем на пять лет. Ставки по кредитам колеблются в диапазоне от 12% до 16%, что значительно увеличивает издержки инвестора.

Как правило, в России доля первоначального взноса инвестора в случае ипотеки под коммерческие объекты может быть определена в 30-40%. Конечно, такие условия не увеличивают привлекательности такого рода инвестиций, но это только полбеды. Куда неприятнее сама процедура получения кредита как по срокам принятия решения о выдаче кредита, так и по перечню документов, необходимых для предоставления в банк. Чего только не требуют от соискателя, будь он физическим или юридическим лицом. От предъявления паспорта, справки о доходах, что вполне логично, до предъявления военного билета, если за кредитом обратился мужчина, или, того интереснее, свидетельства о браке или разводе, о количестве детей. Кроме того, необходимо документально подтвердить право заниматься предпринимательской деятельностью. В общем, те, кто, несмотря ни на что, захотят пройти через все эти препятствия, могут обратиться в банк и лично узнать, какие документы им придется собрать и предъявить. Не стоит забывать и о извечной российской проблеме – коррупции.

Нельзя сказать, что западные компании не рассматривают варианты вложений в коммерческую недвижимость России, интерес с их стороны есть. Но все эти причины сильно тормозят рост инвестиций с их стороны. Именно поэтому в прошлом году ведущую роль в такого рода инвестициях на территории России играли местные инвесторы, на них пришлось свыше 78% от всех сделок.

А вот в Туманном Альбионе процесс получения кредита предельно ясен и огражден от теневых влияний. Чтобы получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под стандартный срок в 25 лет, необходимо: написать заявление (как правило, оно оформляется в виде анкеты); приложить подтвержденную нотариусом копию паспорта; показать свою банковскую историю за последние полгода. Если банку что-то будет неясно, он может попросить документальное разъяснение. Если соискатель является нерезидентом, то ему не предоставят кредит более чем на 85% под стандартный двадцатипятилетний срок. Кроме того, на сумму выдаваемого кредита оказывает влияние предполагаемая доходность кредитуемой собственности.

Немаловажным фактором при принятии решения инвесторами вкладывать средства в ту или иную страну является безопасность инвестиции. Не должно быть угрозы влияния как криминальных, так и государственных структур. В последнем случае в Великобритании эти требования соблюдаются и выполняются в полной мере. Гарантиями являются свод законов и правил, регламентирующих такого рода деятельность, и традиционное соблюдение права собственности, а также государственный надзор за деятельностью банков, вплоть до установки жестких пределов маржи. Все эти меры позволяют властям вовремя замечать негативные тенденции и эффективно регулировать эту область экономики.

Именно цивилизованность экономики Великобритании (и рынка недвижимости, в частности) сводит к минимуму риски. Это в свою очередь является одной из причин высокого и стабильного интереса всех желающих заработать на рынке коммерческой недвижимости страны на протяжении долгого периода времени. В полной мере это распространяется как на крупных игроков, так и на средних и мелких инвесторов. К слову, пальму первенства по инвестициям в коммерческую недвижимость Великобритании в прошедшем году заработали американцы, на их долю пришлось около 40% сделок, вложения инвесторов из Европы были в районе 21%, а заинтересованность покупателей с Ближнего Востока вылилась в 9%.

В 2012 г. инвестиции в коммерческую недвижимость только Центрального Лондона выросли на 30% по отношению к прошлому году. В денежном исчислении вложения составили порядка $15,26 млрд. Инвестиции практически вышли на докризисный уровень, не хватило чуть-чуть, чтобы достичь рекордного по цифрам 2006 г., когда инвестиции составили $16,17 млрд. Примечательно, что около 80% от этой суммы пришлось опять же на инвесторов из-за рубежа. Кроме офисов в центральной части Лондона, инвесторы активно вкладываются в коммерческую недвижимость – гостиницы, студенческие общежития и т.д. практически по всей стране. Отмечается резкий скачок уровня инвестиций (до 13%) в складские помещения, промышленную недвижимость. Сильно мнение, что прирост стоимости всего рынка недвижимости за год будет значительным, примерно на 2-3%.

Думаю, российским инвесторам, заинтересованным во вложениях в стабильный, доходный рынок коммерческой недвижимости, логичнее всего обратить внимание на Великобританию.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2432 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Современные квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте