Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хрущевки в Москве из объекта для инвестиций превратились в неликвидное жилье

Программа сноса ветхого пятиэтажного фонда, которая реализуется в Москве с 1999 года, за время своего существования серьезно трансформировалась, а сроки ее окончания не раз передвигались. Эксперты и сами хозяева квартир рассказали "РИА Недвижимость", как за этот период ветхое жилье под снос из привлекательных инвестиционных объектов, стоящих на 10% выше рынка, превратилось в неликвидный эконом-класс, уходящий по цене на 10% ниже среднерыночной.


Миллион с четвертью
Хозяева квартир в ветхих домах столицы отмечают, что много неудобств им доставляют неопределенность и неоднократные переносы сроков сноса домов, которые тормозят процесс переселения в новостройки.

"Я в течение 10 лет не делала ремонт: батареи, окна, сантехника – все осталось от прежних жильцов, потому что нам, начиная с 2000 года, три раза официально заявляли, что уже вот-вот скоро снесут", - рассказывает Елена Шакурова, хозяйка однокомнатной квартиры в пятиэтажке в Академическом районе Москвы.

Все, на что она позволила себе потратиться, это косметический ремонт - проще говоря, переклейка обоев, и ремонт ванной комнаты. "Многие меня отговаривали и недоумевали, говорили, что выбрасываю деньги на ветер, все равно ведь снесут. Но я ни минуты не жалею. Вот уже третий год пользуюсь новыми благами", - рассказывает Шакурова.

Для многих москвичей, как и для собеседницы агентства, переезд из старой пятиэтажки затянулся надолго. А некоторым, напротив, удалось вовремя вложить деньги в хрущевку и через пару лет справить новоселье в новехоньком доме.

По данным департамента строительства Москвы, за те 14 лет, в течение которых в городе реализуется программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, было расселено и снесено 1,383 тысячи домов общей площадью более чем 5 миллионов квадратных метров.

На сегодняшний день программа выполнена на 80,4%, хотя завершить ее реализацию планировалось гораздо раньше. В ожидании сноса в Москве остаются еще 339 хрущевок общей площадью 1,25 миллиона квадратных метров.

Эти панельные дома, построенные больше полувека назад, давно и безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически. Но, несмотря на свой статус "сносимых", они остаются заселенными. Квартиры в них сдают в аренду, продают и покупают, и неснесенные панельные дома по-прежнему занимают свою нишу на столичном рынке недвижимости.

Причем за 14 лет их положение на рынке менялось. С тех пор как власти Москвы объявили о масштабной программе сноса пятиэтажек, спрос на квартиры в панельных хрущевках менялся буквально с каждым новым постановлением, уточнением и приложением, выходившим из стен мэрии.


Инвестиционно привлекательная хрущевка
На заре реализации программы, совсем короткое время, сносимость дома являлась поводом для покупателя поторговаться. Приобретая жилье, определенное под снос, можно было ввиду неизвестной судьбы дома и возможных хлопот с переселением выторговать у продавца 1-2 тысячи долларов – 5-10% от стоимости жилья. Но как только первые обитатели хрущевок справили новоселье в новостройках, ситуация кардинально изменилась.

"Покупку жилья в сносимой пятиэтажке стали рассматривать как возможность выгодного инвестирования средств", - вспоминает исполнительный директор компании "Миан – профессионалы недвижимости" Елена Юдовская. Догадливые граждане стали расхватывать хрущевки как билеты в беспроигрышной лотерее, где главный приз - новая квартира.

Предприимчивых покупателей манили перспективы, открывающиеся перед жителями сносимых домов. Собственнику недвижимости при сносе было гарантировано существенное улучшение условий проживания за счет средств города или инвестора. Взамен старой квартиры он получал жилье в новом, современном доме, причем в том же районе города и зачастую с дополнительными квадратными метрами, так как метраж квартир в современных домах отличается от скромных габаритов стареньких пятиэтажек.

"Если средний размер трехкомнатной квартиры в хрущевке составлял 58-60 квадратных метров, то площадь предоставляемой квартиры в новом доме доходила порой до 80 квадратных метров", - комментирует брокер "Century 21 Panorama Realty" Константин Ламин.

Особые чудеса, как рассказывает эксперт, происходили с социальными нанимателями – жильцами неприватизированных квартир. Их переселяли, соблюдая нормы жилой площади на каждого прописанного в квартире члена семьи. В результате многодетная семья из "однушки" могла запросто переехать в просторную двух- или трехкомнатную квартиру.


Наценка за снос
Спрос на хрущевки мгновенно вырос, что, безусловно, сказалось на цене квадратного метра. "Квартиры в панельных домах под снос продавались в среднем на 5-10% дороже в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажных домах, не попавших в программу", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Бум спроса на такое жилье пришелся на 2002-2005 годы. В ту пору категория "пятиэтажка под снос" являлась чуть ли не отдельным типом недвижимости, а факт сносимости был определяющим в ценообразовании, заверяют эксперты. По словам Ламина, пункт о перспективе сноса в рекламном объявлении отлично привлекал покупателей и существенно влиял на цену квартиры.

Довольно активно сносимое жилье продавалось вплоть до финансового кризиса. В 2008 году реализация программы фактически остановилась. Но, как отмечает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк, и в 2009-2010 годах люди по инерции еще покупали сносимое жилье, подразумевая под ним новое.


Годовая прописка и другие ограничения
Впрочем, в снижении спроса на хрущевки у финансового кризиса оказалась далеко не главная роль. Чиновники посчитали, что граждане слишком увлеклись спекуляциями вокруг ветхого жилья и, чтобы не допустить дальнейших злоупотреблений, ввели ряд существенных ограничений для собственников жилья.

Например, стали учитывать стаж прописки гражданина в квартире на момент сноса. Для получения равнозначного жилья, нужно было быть прописанным по месту жительства не менее года, рассказывает Юдовская.

Следующим ударом по инвестиционной привлекательности хрущевок стала возможность предоставлять на замену квартиры далеко за пределами родного района - в том же округе. Перспектива уехать на периферию насторожила владельцев сносимого жилья и одновременно поубавила пыл у потенциальных покупателей.

"Поселок Некрасовка, например, давно получил столичный статус, и, расселяя пятиэтажку где-нибудь на "Авиамоторной" вблизи Третьего транспортного кольца, власти вправе предложить жителям переезд в равноценную по метражу квартиру в Некрасовке. Они ведь находятся в одном административном округе", - объясняет Юдовская. С введением этого ограничения снос дома стал грозить собственникам квартир выселением за МКАД, поэтому желающих приобрести жилье в таких домах серьезно поубавилось.

Кроме того, появился вариант денежной компенсации снесенной недвижимости. И вероятность остаться вообще без жилья, пусть и с компенсационными деньгами снизила интерес потенциальных покупателей.

Сыграл свою роль и запрет на точечную застройку в городе, считает руководитель офиса "Бабушкинское" компании "Инком - недвижимость" Наталья Тишкова. Сносить дома предлагалось целыми кварталами. Были разработаны проекты их реновации. Вот только найти инвесторов на столь масштабные и затратные проекты оказалось непросто. Неблагоприятно на инвестиционной части программы сказались и поправки в Земельный кодекс РФ, которые запретили городским властям передавать застройщикам земельные участки для строительства домов под переселение без конкурса. "В конечном итоге это привело к пересмотру многих уже заключенных инвестконтрактов на реконструкцию старых кварталов Москвы", - отмечает Ламин.

Финальным аккордом, по мнению эксперта, стало внесение новой столичной властью в 2011 году изменений в закон номер 21 от 31 мая 2006 года "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве". В соответствии с поправками, сейчас москвичи, проживающие в пятиэтажках под снос, не могут получить квартиру площадью больше, чем занимали. Взамен старой квартиры им предоставляется жилье, аналогичное по количеству комнат и максимально приближенное по площади к той квартире, которая сносится, уточняет брокер " Century 21 Panorama Realty".


Неликвидный эконом-класс
Сегодня категория московского жилья под снос стремительно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей, считает Ламин. Эксперты рынка отзываются о подобных объектах, как о не слишком ликвидном жилье эконом-класса с низкими потребительскими качествами. В 2013 году хрущевки уже нельзя назвать привлекательным вариантом для инвестиций в недвижимость – риски слишком велики, считают они. Многие дома были определены под снос в начале нулевых, но на деле так и не были снесены. Если раньше покупателей привлекала возможность скорого переезда в более престижный и комфортный дом, то сейчас никаких гарантированных сроков по переселению нет.

У сносимых панелек остается лишь один привлекательный фактор – цена, сходятся во мнении эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". Теперь на ценообразование не влияет фактор сносимости. "Цена определяется метражом, состоянием квартиры, удаленностью от метро, то есть обычными для жилья показателями, а не мнимыми перспективами", - уверена Юдовская. А в силу ветхости и небольшой площади, квартиры в сносимых панельных домах продаются по цене ниже среднерыночной.

По данным руководителя департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светланы Бириной, купить квартиру в сносимом доме можно по цене от 4,8-5 миллионов рублей.

Средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 155,6 тысячи рублей, что на 12,5% ниже средней стоимости жилого "квадрата" в Москве, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком – недвижимость" Дмитрий Таганов.

Ламин в свою очередь приводит в пример конкретную сделку: осенью 2010 года 45-метровая квартира на улице Генерала Карбышева была продана за 6,8 миллиона рублей, а сейчас аналогичные квартиры предлагаются к продаже уже за 6 миллионов рублей.

Жилье подобного рода пользуется спросом у покупателей, ограниченных в средствах, но при этом желающих жить в Москве, в сложившемся районе города, недалеко от метро. И, конечно, в большинстве своем, они не теряют надежду на дальнейшее улучшение жилищных условий, указывают собеседники агентства.

Но, несмотря на низкие цены, спрос на квадратные метры, обреченные на снос, невелик. Частично, по мнению Пазяка, на это влияет тот факт, что в сносимых домах не могут приобрести жилье ипотечные покупатели, поскольку банки не одобряют сделки с данными объектами. А ведь на сегодняшний день с привлечением ипотечного кредита проходит больше трети всех сделок на вторичном рынке недвижимости, заявляет эксперт.

Поэтому в целом сделки по купле-продаже сносимого жилья, как отмечают специалисты, носят единичный характер.

Таким образом, дома под снос за 14 лет из объекта для инвестиций превратились в неликвидный эконом-класс. Нынешнее положение сносимого жилья на рынке недвижимости представляется вполне логичным - ажиотаж на сносимые дома был специфическим и не мог длиться вечно.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3264 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Жилой квартал Тетрис Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте