Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хрущевки в Москве из объекта для инвестиций превратились в неликвидное жилье

Программа сноса ветхого пятиэтажного фонда, которая реализуется в Москве с 1999 года, за время своего существования серьезно трансформировалась, а сроки ее окончания не раз передвигались. Эксперты и сами хозяева квартир рассказали "РИА Недвижимость", как за этот период ветхое жилье под снос из привлекательных инвестиционных объектов, стоящих на 10% выше рынка, превратилось в неликвидный эконом-класс, уходящий по цене на 10% ниже среднерыночной.


Миллион с четвертью
Хозяева квартир в ветхих домах столицы отмечают, что много неудобств им доставляют неопределенность и неоднократные переносы сроков сноса домов, которые тормозят процесс переселения в новостройки.

"Я в течение 10 лет не делала ремонт: батареи, окна, сантехника – все осталось от прежних жильцов, потому что нам, начиная с 2000 года, три раза официально заявляли, что уже вот-вот скоро снесут", - рассказывает Елена Шакурова, хозяйка однокомнатной квартиры в пятиэтажке в Академическом районе Москвы.

Все, на что она позволила себе потратиться, это косметический ремонт - проще говоря, переклейка обоев, и ремонт ванной комнаты. "Многие меня отговаривали и недоумевали, говорили, что выбрасываю деньги на ветер, все равно ведь снесут. Но я ни минуты не жалею. Вот уже третий год пользуюсь новыми благами", - рассказывает Шакурова.

Для многих москвичей, как и для собеседницы агентства, переезд из старой пятиэтажки затянулся надолго. А некоторым, напротив, удалось вовремя вложить деньги в хрущевку и через пару лет справить новоселье в новехоньком доме.

По данным департамента строительства Москвы, за те 14 лет, в течение которых в городе реализуется программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, было расселено и снесено 1,383 тысячи домов общей площадью более чем 5 миллионов квадратных метров.

На сегодняшний день программа выполнена на 80,4%, хотя завершить ее реализацию планировалось гораздо раньше. В ожидании сноса в Москве остаются еще 339 хрущевок общей площадью 1,25 миллиона квадратных метров.

Эти панельные дома, построенные больше полувека назад, давно и безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически. Но, несмотря на свой статус "сносимых", они остаются заселенными. Квартиры в них сдают в аренду, продают и покупают, и неснесенные панельные дома по-прежнему занимают свою нишу на столичном рынке недвижимости.

Причем за 14 лет их положение на рынке менялось. С тех пор как власти Москвы объявили о масштабной программе сноса пятиэтажек, спрос на квартиры в панельных хрущевках менялся буквально с каждым новым постановлением, уточнением и приложением, выходившим из стен мэрии.


Инвестиционно привлекательная хрущевка
На заре реализации программы, совсем короткое время, сносимость дома являлась поводом для покупателя поторговаться. Приобретая жилье, определенное под снос, можно было ввиду неизвестной судьбы дома и возможных хлопот с переселением выторговать у продавца 1-2 тысячи долларов – 5-10% от стоимости жилья. Но как только первые обитатели хрущевок справили новоселье в новостройках, ситуация кардинально изменилась.

"Покупку жилья в сносимой пятиэтажке стали рассматривать как возможность выгодного инвестирования средств", - вспоминает исполнительный директор компании "Миан – профессионалы недвижимости" Елена Юдовская. Догадливые граждане стали расхватывать хрущевки как билеты в беспроигрышной лотерее, где главный приз - новая квартира.

Предприимчивых покупателей манили перспективы, открывающиеся перед жителями сносимых домов. Собственнику недвижимости при сносе было гарантировано существенное улучшение условий проживания за счет средств города или инвестора. Взамен старой квартиры он получал жилье в новом, современном доме, причем в том же районе города и зачастую с дополнительными квадратными метрами, так как метраж квартир в современных домах отличается от скромных габаритов стареньких пятиэтажек.

"Если средний размер трехкомнатной квартиры в хрущевке составлял 58-60 квадратных метров, то площадь предоставляемой квартиры в новом доме доходила порой до 80 квадратных метров", - комментирует брокер "Century 21 Panorama Realty" Константин Ламин.

Особые чудеса, как рассказывает эксперт, происходили с социальными нанимателями – жильцами неприватизированных квартир. Их переселяли, соблюдая нормы жилой площади на каждого прописанного в квартире члена семьи. В результате многодетная семья из "однушки" могла запросто переехать в просторную двух- или трехкомнатную квартиру.


Наценка за снос
Спрос на хрущевки мгновенно вырос, что, безусловно, сказалось на цене квадратного метра. "Квартиры в панельных домах под снос продавались в среднем на 5-10% дороже в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажных домах, не попавших в программу", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Бум спроса на такое жилье пришелся на 2002-2005 годы. В ту пору категория "пятиэтажка под снос" являлась чуть ли не отдельным типом недвижимости, а факт сносимости был определяющим в ценообразовании, заверяют эксперты. По словам Ламина, пункт о перспективе сноса в рекламном объявлении отлично привлекал покупателей и существенно влиял на цену квартиры.

Довольно активно сносимое жилье продавалось вплоть до финансового кризиса. В 2008 году реализация программы фактически остановилась. Но, как отмечает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк, и в 2009-2010 годах люди по инерции еще покупали сносимое жилье, подразумевая под ним новое.


Годовая прописка и другие ограничения
Впрочем, в снижении спроса на хрущевки у финансового кризиса оказалась далеко не главная роль. Чиновники посчитали, что граждане слишком увлеклись спекуляциями вокруг ветхого жилья и, чтобы не допустить дальнейших злоупотреблений, ввели ряд существенных ограничений для собственников жилья.

Например, стали учитывать стаж прописки гражданина в квартире на момент сноса. Для получения равнозначного жилья, нужно было быть прописанным по месту жительства не менее года, рассказывает Юдовская.

Следующим ударом по инвестиционной привлекательности хрущевок стала возможность предоставлять на замену квартиры далеко за пределами родного района - в том же округе. Перспектива уехать на периферию насторожила владельцев сносимого жилья и одновременно поубавила пыл у потенциальных покупателей.

"Поселок Некрасовка, например, давно получил столичный статус, и, расселяя пятиэтажку где-нибудь на "Авиамоторной" вблизи Третьего транспортного кольца, власти вправе предложить жителям переезд в равноценную по метражу квартиру в Некрасовке. Они ведь находятся в одном административном округе", - объясняет Юдовская. С введением этого ограничения снос дома стал грозить собственникам квартир выселением за МКАД, поэтому желающих приобрести жилье в таких домах серьезно поубавилось.

Кроме того, появился вариант денежной компенсации снесенной недвижимости. И вероятность остаться вообще без жилья, пусть и с компенсационными деньгами снизила интерес потенциальных покупателей.

Сыграл свою роль и запрет на точечную застройку в городе, считает руководитель офиса "Бабушкинское" компании "Инком - недвижимость" Наталья Тишкова. Сносить дома предлагалось целыми кварталами. Были разработаны проекты их реновации. Вот только найти инвесторов на столь масштабные и затратные проекты оказалось непросто. Неблагоприятно на инвестиционной части программы сказались и поправки в Земельный кодекс РФ, которые запретили городским властям передавать застройщикам земельные участки для строительства домов под переселение без конкурса. "В конечном итоге это привело к пересмотру многих уже заключенных инвестконтрактов на реконструкцию старых кварталов Москвы", - отмечает Ламин.

Финальным аккордом, по мнению эксперта, стало внесение новой столичной властью в 2011 году изменений в закон номер 21 от 31 мая 2006 года "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве". В соответствии с поправками, сейчас москвичи, проживающие в пятиэтажках под снос, не могут получить квартиру площадью больше, чем занимали. Взамен старой квартиры им предоставляется жилье, аналогичное по количеству комнат и максимально приближенное по площади к той квартире, которая сносится, уточняет брокер " Century 21 Panorama Realty".


Неликвидный эконом-класс
Сегодня категория московского жилья под снос стремительно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей, считает Ламин. Эксперты рынка отзываются о подобных объектах, как о не слишком ликвидном жилье эконом-класса с низкими потребительскими качествами. В 2013 году хрущевки уже нельзя назвать привлекательным вариантом для инвестиций в недвижимость – риски слишком велики, считают они. Многие дома были определены под снос в начале нулевых, но на деле так и не были снесены. Если раньше покупателей привлекала возможность скорого переезда в более престижный и комфортный дом, то сейчас никаких гарантированных сроков по переселению нет.

У сносимых панелек остается лишь один привлекательный фактор – цена, сходятся во мнении эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". Теперь на ценообразование не влияет фактор сносимости. "Цена определяется метражом, состоянием квартиры, удаленностью от метро, то есть обычными для жилья показателями, а не мнимыми перспективами", - уверена Юдовская. А в силу ветхости и небольшой площади, квартиры в сносимых панельных домах продаются по цене ниже среднерыночной.

По данным руководителя департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светланы Бириной, купить квартиру в сносимом доме можно по цене от 4,8-5 миллионов рублей.

Средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 155,6 тысячи рублей, что на 12,5% ниже средней стоимости жилого "квадрата" в Москве, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком – недвижимость" Дмитрий Таганов.

Ламин в свою очередь приводит в пример конкретную сделку: осенью 2010 года 45-метровая квартира на улице Генерала Карбышева была продана за 6,8 миллиона рублей, а сейчас аналогичные квартиры предлагаются к продаже уже за 6 миллионов рублей.

Жилье подобного рода пользуется спросом у покупателей, ограниченных в средствах, но при этом желающих жить в Москве, в сложившемся районе города, недалеко от метро. И, конечно, в большинстве своем, они не теряют надежду на дальнейшее улучшение жилищных условий, указывают собеседники агентства.

Но, несмотря на низкие цены, спрос на квадратные метры, обреченные на снос, невелик. Частично, по мнению Пазяка, на это влияет тот факт, что в сносимых домах не могут приобрести жилье ипотечные покупатели, поскольку банки не одобряют сделки с данными объектами. А ведь на сегодняшний день с привлечением ипотечного кредита проходит больше трети всех сделок на вторичном рынке недвижимости, заявляет эксперт.

Поэтому в целом сделки по купле-продаже сносимого жилья, как отмечают специалисты, носят единичный характер.

Таким образом, дома под снос за 14 лет из объекта для инвестиций превратились в неликвидный эконом-класс. Нынешнее положение сносимого жилья на рынке недвижимости представляется вполне логичным - ажиотаж на сносимые дома был специфическим и не мог длиться вечно.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3295 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 31 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте