Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хрущевки в Москве из объекта для инвестиций превратились в неликвидное жилье

Программа сноса ветхого пятиэтажного фонда, которая реализуется в Москве с 1999 года, за время своего существования серьезно трансформировалась, а сроки ее окончания не раз передвигались. Эксперты и сами хозяева квартир рассказали "РИА Недвижимость", как за этот период ветхое жилье под снос из привлекательных инвестиционных объектов, стоящих на 10% выше рынка, превратилось в неликвидный эконом-класс, уходящий по цене на 10% ниже среднерыночной.


Миллион с четвертью
Хозяева квартир в ветхих домах столицы отмечают, что много неудобств им доставляют неопределенность и неоднократные переносы сроков сноса домов, которые тормозят процесс переселения в новостройки.

"Я в течение 10 лет не делала ремонт: батареи, окна, сантехника – все осталось от прежних жильцов, потому что нам, начиная с 2000 года, три раза официально заявляли, что уже вот-вот скоро снесут", - рассказывает Елена Шакурова, хозяйка однокомнатной квартиры в пятиэтажке в Академическом районе Москвы.

Все, на что она позволила себе потратиться, это косметический ремонт - проще говоря, переклейка обоев, и ремонт ванной комнаты. "Многие меня отговаривали и недоумевали, говорили, что выбрасываю деньги на ветер, все равно ведь снесут. Но я ни минуты не жалею. Вот уже третий год пользуюсь новыми благами", - рассказывает Шакурова.

Для многих москвичей, как и для собеседницы агентства, переезд из старой пятиэтажки затянулся надолго. А некоторым, напротив, удалось вовремя вложить деньги в хрущевку и через пару лет справить новоселье в новехоньком доме.

По данным департамента строительства Москвы, за те 14 лет, в течение которых в городе реализуется программа по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, было расселено и снесено 1,383 тысячи домов общей площадью более чем 5 миллионов квадратных метров.

На сегодняшний день программа выполнена на 80,4%, хотя завершить ее реализацию планировалось гораздо раньше. В ожидании сноса в Москве остаются еще 339 хрущевок общей площадью 1,25 миллиона квадратных метров.

Эти панельные дома, построенные больше полувека назад, давно и безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически. Но, несмотря на свой статус "сносимых", они остаются заселенными. Квартиры в них сдают в аренду, продают и покупают, и неснесенные панельные дома по-прежнему занимают свою нишу на столичном рынке недвижимости.

Причем за 14 лет их положение на рынке менялось. С тех пор как власти Москвы объявили о масштабной программе сноса пятиэтажек, спрос на квартиры в панельных хрущевках менялся буквально с каждым новым постановлением, уточнением и приложением, выходившим из стен мэрии.


Инвестиционно привлекательная хрущевка
На заре реализации программы, совсем короткое время, сносимость дома являлась поводом для покупателя поторговаться. Приобретая жилье, определенное под снос, можно было ввиду неизвестной судьбы дома и возможных хлопот с переселением выторговать у продавца 1-2 тысячи долларов – 5-10% от стоимости жилья. Но как только первые обитатели хрущевок справили новоселье в новостройках, ситуация кардинально изменилась.

"Покупку жилья в сносимой пятиэтажке стали рассматривать как возможность выгодного инвестирования средств", - вспоминает исполнительный директор компании "Миан – профессионалы недвижимости" Елена Юдовская. Догадливые граждане стали расхватывать хрущевки как билеты в беспроигрышной лотерее, где главный приз - новая квартира.

Предприимчивых покупателей манили перспективы, открывающиеся перед жителями сносимых домов. Собственнику недвижимости при сносе было гарантировано существенное улучшение условий проживания за счет средств города или инвестора. Взамен старой квартиры он получал жилье в новом, современном доме, причем в том же районе города и зачастую с дополнительными квадратными метрами, так как метраж квартир в современных домах отличается от скромных габаритов стареньких пятиэтажек.

"Если средний размер трехкомнатной квартиры в хрущевке составлял 58-60 квадратных метров, то площадь предоставляемой квартиры в новом доме доходила порой до 80 квадратных метров", - комментирует брокер "Century 21 Panorama Realty" Константин Ламин.

Особые чудеса, как рассказывает эксперт, происходили с социальными нанимателями – жильцами неприватизированных квартир. Их переселяли, соблюдая нормы жилой площади на каждого прописанного в квартире члена семьи. В результате многодетная семья из "однушки" могла запросто переехать в просторную двух- или трехкомнатную квартиру.


Наценка за снос
Спрос на хрущевки мгновенно вырос, что, безусловно, сказалось на цене квадратного метра. "Квартиры в панельных домах под снос продавались в среднем на 5-10% дороже в сравнении с аналогичными объектами в пятиэтажных домах, не попавших в программу", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Бум спроса на такое жилье пришелся на 2002-2005 годы. В ту пору категория "пятиэтажка под снос" являлась чуть ли не отдельным типом недвижимости, а факт сносимости был определяющим в ценообразовании, заверяют эксперты. По словам Ламина, пункт о перспективе сноса в рекламном объявлении отлично привлекал покупателей и существенно влиял на цену квартиры.

Довольно активно сносимое жилье продавалось вплоть до финансового кризиса. В 2008 году реализация программы фактически остановилась. Но, как отмечает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк, и в 2009-2010 годах люди по инерции еще покупали сносимое жилье, подразумевая под ним новое.


Годовая прописка и другие ограничения
Впрочем, в снижении спроса на хрущевки у финансового кризиса оказалась далеко не главная роль. Чиновники посчитали, что граждане слишком увлеклись спекуляциями вокруг ветхого жилья и, чтобы не допустить дальнейших злоупотреблений, ввели ряд существенных ограничений для собственников жилья.

Например, стали учитывать стаж прописки гражданина в квартире на момент сноса. Для получения равнозначного жилья, нужно было быть прописанным по месту жительства не менее года, рассказывает Юдовская.

Следующим ударом по инвестиционной привлекательности хрущевок стала возможность предоставлять на замену квартиры далеко за пределами родного района - в том же округе. Перспектива уехать на периферию насторожила владельцев сносимого жилья и одновременно поубавила пыл у потенциальных покупателей.

"Поселок Некрасовка, например, давно получил столичный статус, и, расселяя пятиэтажку где-нибудь на "Авиамоторной" вблизи Третьего транспортного кольца, власти вправе предложить жителям переезд в равноценную по метражу квартиру в Некрасовке. Они ведь находятся в одном административном округе", - объясняет Юдовская. С введением этого ограничения снос дома стал грозить собственникам квартир выселением за МКАД, поэтому желающих приобрести жилье в таких домах серьезно поубавилось.

Кроме того, появился вариант денежной компенсации снесенной недвижимости. И вероятность остаться вообще без жилья, пусть и с компенсационными деньгами снизила интерес потенциальных покупателей.

Сыграл свою роль и запрет на точечную застройку в городе, считает руководитель офиса "Бабушкинское" компании "Инком - недвижимость" Наталья Тишкова. Сносить дома предлагалось целыми кварталами. Были разработаны проекты их реновации. Вот только найти инвесторов на столь масштабные и затратные проекты оказалось непросто. Неблагоприятно на инвестиционной части программы сказались и поправки в Земельный кодекс РФ, которые запретили городским властям передавать застройщикам земельные участки для строительства домов под переселение без конкурса. "В конечном итоге это привело к пересмотру многих уже заключенных инвестконтрактов на реконструкцию старых кварталов Москвы", - отмечает Ламин.

Финальным аккордом, по мнению эксперта, стало внесение новой столичной властью в 2011 году изменений в закон номер 21 от 31 мая 2006 года "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в Москве". В соответствии с поправками, сейчас москвичи, проживающие в пятиэтажках под снос, не могут получить квартиру площадью больше, чем занимали. Взамен старой квартиры им предоставляется жилье, аналогичное по количеству комнат и максимально приближенное по площади к той квартире, которая сносится, уточняет брокер " Century 21 Panorama Realty".


Неликвидный эконом-класс
Сегодня категория московского жилья под снос стремительно теряет свою привлекательность для потенциальных покупателей, считает Ламин. Эксперты рынка отзываются о подобных объектах, как о не слишком ликвидном жилье эконом-класса с низкими потребительскими качествами. В 2013 году хрущевки уже нельзя назвать привлекательным вариантом для инвестиций в недвижимость – риски слишком велики, считают они. Многие дома были определены под снос в начале нулевых, но на деле так и не были снесены. Если раньше покупателей привлекала возможность скорого переезда в более престижный и комфортный дом, то сейчас никаких гарантированных сроков по переселению нет.

У сносимых панелек остается лишь один привлекательный фактор – цена, сходятся во мнении эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". Теперь на ценообразование не влияет фактор сносимости. "Цена определяется метражом, состоянием квартиры, удаленностью от метро, то есть обычными для жилья показателями, а не мнимыми перспективами", - уверена Юдовская. А в силу ветхости и небольшой площади, квартиры в сносимых панельных домах продаются по цене ниже среднерыночной.

По данным руководителя департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светланы Бириной, купить квартиру в сносимом доме можно по цене от 4,8-5 миллионов рублей.

Средняя цена квадратного метра в таких домах составляет 155,6 тысячи рублей, что на 12,5% ниже средней стоимости жилого "квадрата" в Москве, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком – недвижимость" Дмитрий Таганов.

Ламин в свою очередь приводит в пример конкретную сделку: осенью 2010 года 45-метровая квартира на улице Генерала Карбышева была продана за 6,8 миллиона рублей, а сейчас аналогичные квартиры предлагаются к продаже уже за 6 миллионов рублей.

Жилье подобного рода пользуется спросом у покупателей, ограниченных в средствах, но при этом желающих жить в Москве, в сложившемся районе города, недалеко от метро. И, конечно, в большинстве своем, они не теряют надежду на дальнейшее улучшение жилищных условий, указывают собеседники агентства.

Но, несмотря на низкие цены, спрос на квадратные метры, обреченные на снос, невелик. Частично, по мнению Пазяка, на это влияет тот факт, что в сносимых домах не могут приобрести жилье ипотечные покупатели, поскольку банки не одобряют сделки с данными объектами. А ведь на сегодняшний день с привлечением ипотечного кредита проходит больше трети всех сделок на вторичном рынке недвижимости, заявляет эксперт.

Поэтому в целом сделки по купле-продаже сносимого жилья, как отмечают специалисты, носят единичный характер.

Таким образом, дома под снос за 14 лет из объекта для инвестиций превратились в неликвидный эконом-класс. Нынешнее положение сносимого жилья на рынке недвижимости представляется вполне логичным - ажиотаж на сносимые дома был специфическим и не мог длиться вечно.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3277 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 365 440
до 40 816 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 42 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте