Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить или продать квартиру: время для альтернативных сделок

Ничто не торопит с принятием решения

Посткризисный рынок недвижимости отличается невысоким ростом цен, хотя намного доступнее жилье не стало даже после падения 2008 – 2009 годов. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал читателям www.irn.ru о природе кризиса, «пузырей» на рынке недвижимости и нынешней «волатильной» стабильности, а также поделился советами, как действовать людям в сложившейся ситуации, в ходе онлайн-конференции «Оттепель на рынке недвижимости: основные тенденции 2013 года».


Когда надувается пузырь
Одного из участников онлайн-конференции заинтересовал вопрос, почему пузырь на московском рынке недвижимости до сих пор не лопнул. Чтобы получить ответ, необходимо разобраться в том, почему рынок перегревается и когда наступает предел этому перегреву.

«Пузырь надувается тогда, когда большое количество людей начинает по каким-то причинам совершать одни и те же действия, - объясняет Олег Репченко. - Причем обычно изначально причины достаточно объективные, но постепенно они теряют свою объективность, и все начинает напоминать массовую паранойю. Рождаются определенные ложные стереотипы». В частности, вплоть до 2008 г. на рынке недвижимости существовал стереотип, что жилье в Москве может только дорожать. Такая всеобщая уверенность побуждала людей поддаться эмоциям толпы. Они по сути совершали однотипные действия по покупке и перепродаже жилья по повышенным ценам, которые в итоге привели к тому, что показатели стоимости недвижимости ушли к неадекватным значениям.

«Если, например, брать 2006 – 2008 гг., трехкомнатная квартира в Москве уровня чуть выше экономкласса (в современном монолитном доме в спальном районе) стала стоить около $500 000, а если она предлагалась с двумя машино-местами и хорошим ремонтом, то и весь миллион. Цифра для западного человека заоблачная, за такие деньги можно приобрести элитный особняк», – говорит эксперт. Это произошло, с одной стороны, из-за дефицита жилья, с другой стороны, из-за нерешенных жилищных проблем населения, с третьей – из-за большого объема инвестиционных денег, которые перетекали в недвижимость.


Сдулся, но не лопнул
Пузырь надувается до тех пор, пока на рынок текут все новые и новые деньги. Когда ситуация меняется и по какой-то причине этот поток пусть даже на короткое время уменьшается или прекращается, ситуация начинает раскручиваться в обратную сторону, что и произошло в 2008 году. Из-за мирового кризиса, который начался в США и Европе, стала валиться цена на нефть, что подорвало приток нефтедолларов в Россию. С другой стороны, проблемы западных банков привели к тому, что российским кредитным организациям стало сложнее и дороже занимать деньги для раздачи ипотеки и других кредитов. То есть денег в стране стало меньше, особенно свободных денег, которые можно вкладывать, а не тратить. В результате рост цен на недвижимость прекратился и началось снижение, которое пришлось на конец 2008-го и 2009 год.

«Глубина сдутия пузыря зависит от того, насколько пузырь успел надуться. На московском рынке недвижимости пузырь надулся, но все же не очень сильно. Первая причина заключается в том, что ипотечных денег на рынке недвижимости было процентов 10, в то время как, например, в США – процентов 90. Во-вторых, на Западе был и остается явный переизбыток жилья, в России жилье – дефицитный продукт. То есть цены на недвижимость в Москве ушли далеко от неких справедливых показателей, но от реального соотношения спроса и предложения они оторвались не сильно», – полагает Олег Репченко.

Поэтому относительно небольшое снижение цен привело к тому, что уже в кризис на рынок подтянулись реальные покупатели, которые сменили инвесторов и спекулянтов. Цены просели в кризис на 10–15% в рублях и примерно на 30% в долларах, тогда как во многих странах Запада цены валились в разы. И для части покупателей это дало достаточный дисконт: раньше они не успевали за ростом цен, им не хватало денег на покупку квартиры, а снижение цен дало им такой шанс. Благодаря этому спрос сохранился и рынок стабилизировался. Поэтому «сдутие» нашего рынка в результате кризиса было не таким сильным, как в других странах.


День сегодняшний
После кризиса недвижимость демонстрирует некую «волатильную стабильность» – за год рост цен примерно соответствует инфляции, хотя в промежутках случаются кратковременные скачки как вверх, так и вниз. Эту ситуацию можно описать как «волатильную стабильность». Недвижимость сейчас находится под влиянием противоборствующих факторов. С одной стороны, инфляционные процессы толкают цены вверх, с другой стороны,  неблагоприятная макроэкономическая обстановка и ограниченный платежеспособный спрос не дают ценам вырасти (подробности – в статье «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»).

По прогнозам руководителя www.irn.ru, в 2013 году эта ситуация сохранится: цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.

Рынок остается чувствительным к событиям, происходящим в мировой экономике. При этом их влияние не всегда однозначно. Например, одна из последних «встрясок» – изъятие вкладов в банках Кипра может как оживить российский рынок недвижимости, так и привести к падению цен. «Такое поведение кипрских банков может повлиять на и так невысокое доверие россиян к банковской системе в принципе. И они в данной ситуации могут рассматривать недвижимость как более надежный актив, – предполагает Олег Репченко. – Это может немного «подогреть» рынок недвижимости – но только при условии, что ситуация на Кипре не перерастет в полномасштабный кризис в еврозоне, который отразится и на московском рынке недвижимости».


Время альтернативы
Между тем общая ценовая стабильность делает нынешнюю ситуацию достаточно привлекательной для альтернативных сделок. «Худшее время для таких операций было как раз до 2008 года, ведь на фоне слишком высоких темпов роста цен на жилье человек рисковал после продажи квартиры не успеть купить новую до ее подорожания, – отмечает эксперт. – Тогда было даже выгоднее взять ипотеку, купить квартиру сразу, а старую продать после. В отдельных случаях людям удавалось через год после покупки квартиры в ипотеку продать свою и не только покрыть проценты по кредиту, но и компенсировать разницу – только за счет того, что старая квартира успевала за это время вырасти в цене на 30% и даже более».

Сейчас цены растут невысокими темпами – с 2010 года среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В этих условиях можно, не спеша и спокойно все обдумав, продать квартиру и выбирать ей замену. Правда, как уже отмечалось, на фоне макроэкономической нестабильности возможны краткосрочные колебания цен на жилье – как вниз, так и вверх. Поэтому риск выйти на сделку в неудачный момент, конечно, существует. «Однако даже профессиональные инвесторы чаще всего не могут предсказать такие краткосрочные скачки цен. Поэтому для обычных продавцов и покупателей жилья есть универсальный совет – покупать и продавать тогда, когда возникла такая потребность, а не гадать на кофейной гуще и не принимать стопроцентно на веру рекомендации людей в пиджаках», – говорит Олег Репченко.

Таким образом, сейчас не самое благоприятное время для тех девелоперов, риелторов и просто спекулянтов, которые привыкли к быстрой прибыли. Зато для покупателей жилья ситуация неплохая – не нужно постоянно оглядываться на то, сколько будет стоить квартира завтра, можно в спокойном режиме выбирать лучший вариант и осуществлять сделки.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3387 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 099 100
до 23 461 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Мневниках Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 89 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Полежаевская, 5 мин. транспортом Застройщик: Демьяна Бедного 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте