Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить или продать квартиру: время для альтернативных сделок

Ничто не торопит с принятием решения

Посткризисный рынок недвижимости отличается невысоким ростом цен, хотя намного доступнее жилье не стало даже после падения 2008 – 2009 годов. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал читателям www.irn.ru о природе кризиса, «пузырей» на рынке недвижимости и нынешней «волатильной» стабильности, а также поделился советами, как действовать людям в сложившейся ситуации, в ходе онлайн-конференции «Оттепель на рынке недвижимости: основные тенденции 2013 года».


Когда надувается пузырь
Одного из участников онлайн-конференции заинтересовал вопрос, почему пузырь на московском рынке недвижимости до сих пор не лопнул. Чтобы получить ответ, необходимо разобраться в том, почему рынок перегревается и когда наступает предел этому перегреву.

«Пузырь надувается тогда, когда большое количество людей начинает по каким-то причинам совершать одни и те же действия, - объясняет Олег Репченко. - Причем обычно изначально причины достаточно объективные, но постепенно они теряют свою объективность, и все начинает напоминать массовую паранойю. Рождаются определенные ложные стереотипы». В частности, вплоть до 2008 г. на рынке недвижимости существовал стереотип, что жилье в Москве может только дорожать. Такая всеобщая уверенность побуждала людей поддаться эмоциям толпы. Они по сути совершали однотипные действия по покупке и перепродаже жилья по повышенным ценам, которые в итоге привели к тому, что показатели стоимости недвижимости ушли к неадекватным значениям.

«Если, например, брать 2006 – 2008 гг., трехкомнатная квартира в Москве уровня чуть выше экономкласса (в современном монолитном доме в спальном районе) стала стоить около $500 000, а если она предлагалась с двумя машино-местами и хорошим ремонтом, то и весь миллион. Цифра для западного человека заоблачная, за такие деньги можно приобрести элитный особняк», – говорит эксперт. Это произошло, с одной стороны, из-за дефицита жилья, с другой стороны, из-за нерешенных жилищных проблем населения, с третьей – из-за большого объема инвестиционных денег, которые перетекали в недвижимость.


Сдулся, но не лопнул
Пузырь надувается до тех пор, пока на рынок текут все новые и новые деньги. Когда ситуация меняется и по какой-то причине этот поток пусть даже на короткое время уменьшается или прекращается, ситуация начинает раскручиваться в обратную сторону, что и произошло в 2008 году. Из-за мирового кризиса, который начался в США и Европе, стала валиться цена на нефть, что подорвало приток нефтедолларов в Россию. С другой стороны, проблемы западных банков привели к тому, что российским кредитным организациям стало сложнее и дороже занимать деньги для раздачи ипотеки и других кредитов. То есть денег в стране стало меньше, особенно свободных денег, которые можно вкладывать, а не тратить. В результате рост цен на недвижимость прекратился и началось снижение, которое пришлось на конец 2008-го и 2009 год.

«Глубина сдутия пузыря зависит от того, насколько пузырь успел надуться. На московском рынке недвижимости пузырь надулся, но все же не очень сильно. Первая причина заключается в том, что ипотечных денег на рынке недвижимости было процентов 10, в то время как, например, в США – процентов 90. Во-вторых, на Западе был и остается явный переизбыток жилья, в России жилье – дефицитный продукт. То есть цены на недвижимость в Москве ушли далеко от неких справедливых показателей, но от реального соотношения спроса и предложения они оторвались не сильно», – полагает Олег Репченко.

Поэтому относительно небольшое снижение цен привело к тому, что уже в кризис на рынок подтянулись реальные покупатели, которые сменили инвесторов и спекулянтов. Цены просели в кризис на 10–15% в рублях и примерно на 30% в долларах, тогда как во многих странах Запада цены валились в разы. И для части покупателей это дало достаточный дисконт: раньше они не успевали за ростом цен, им не хватало денег на покупку квартиры, а снижение цен дало им такой шанс. Благодаря этому спрос сохранился и рынок стабилизировался. Поэтому «сдутие» нашего рынка в результате кризиса было не таким сильным, как в других странах.


День сегодняшний
После кризиса недвижимость демонстрирует некую «волатильную стабильность» – за год рост цен примерно соответствует инфляции, хотя в промежутках случаются кратковременные скачки как вверх, так и вниз. Эту ситуацию можно описать как «волатильную стабильность». Недвижимость сейчас находится под влиянием противоборствующих факторов. С одной стороны, инфляционные процессы толкают цены вверх, с другой стороны,  неблагоприятная макроэкономическая обстановка и ограниченный платежеспособный спрос не дают ценам вырасти (подробности – в статье «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»).

По прогнозам руководителя www.irn.ru, в 2013 году эта ситуация сохранится: цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.

Рынок остается чувствительным к событиям, происходящим в мировой экономике. При этом их влияние не всегда однозначно. Например, одна из последних «встрясок» – изъятие вкладов в банках Кипра может как оживить российский рынок недвижимости, так и привести к падению цен. «Такое поведение кипрских банков может повлиять на и так невысокое доверие россиян к банковской системе в принципе. И они в данной ситуации могут рассматривать недвижимость как более надежный актив, – предполагает Олег Репченко. – Это может немного «подогреть» рынок недвижимости – но только при условии, что ситуация на Кипре не перерастет в полномасштабный кризис в еврозоне, который отразится и на московском рынке недвижимости».


Время альтернативы
Между тем общая ценовая стабильность делает нынешнюю ситуацию достаточно привлекательной для альтернативных сделок. «Худшее время для таких операций было как раз до 2008 года, ведь на фоне слишком высоких темпов роста цен на жилье человек рисковал после продажи квартиры не успеть купить новую до ее подорожания, – отмечает эксперт. – Тогда было даже выгоднее взять ипотеку, купить квартиру сразу, а старую продать после. В отдельных случаях людям удавалось через год после покупки квартиры в ипотеку продать свою и не только покрыть проценты по кредиту, но и компенсировать разницу – только за счет того, что старая квартира успевала за это время вырасти в цене на 30% и даже более».

Сейчас цены растут невысокими темпами – с 2010 года среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В этих условиях можно, не спеша и спокойно все обдумав, продать квартиру и выбирать ей замену. Правда, как уже отмечалось, на фоне макроэкономической нестабильности возможны краткосрочные колебания цен на жилье – как вниз, так и вверх. Поэтому риск выйти на сделку в неудачный момент, конечно, существует. «Однако даже профессиональные инвесторы чаще всего не могут предсказать такие краткосрочные скачки цен. Поэтому для обычных продавцов и покупателей жилья есть универсальный совет – покупать и продавать тогда, когда возникла такая потребность, а не гадать на кофейной гуще и не принимать стопроцентно на веру рекомендации людей в пиджаках», – говорит Олег Репченко.

Таким образом, сейчас не самое благоприятное время для тех девелоперов, риелторов и просто спекулянтов, которые привыкли к быстрой прибыли. Зато для покупателей жилья ситуация неплохая – не нужно постоянно оглядываться на то, сколько будет стоить квартира завтра, можно в спокойном режиме выбирать лучший вариант и осуществлять сделки.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3381 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте