Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Купить или продать квартиру: время для альтернативных сделок

Ничто не торопит с принятием решения

Посткризисный рынок недвижимости отличается невысоким ростом цен, хотя намного доступнее жилье не стало даже после падения 2008 – 2009 годов. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал читателям www.irn.ru о природе кризиса, «пузырей» на рынке недвижимости и нынешней «волатильной» стабильности, а также поделился советами, как действовать людям в сложившейся ситуации, в ходе онлайн-конференции «Оттепель на рынке недвижимости: основные тенденции 2013 года».


Когда надувается пузырь
Одного из участников онлайн-конференции заинтересовал вопрос, почему пузырь на московском рынке недвижимости до сих пор не лопнул. Чтобы получить ответ, необходимо разобраться в том, почему рынок перегревается и когда наступает предел этому перегреву.

«Пузырь надувается тогда, когда большое количество людей начинает по каким-то причинам совершать одни и те же действия, - объясняет Олег Репченко. - Причем обычно изначально причины достаточно объективные, но постепенно они теряют свою объективность, и все начинает напоминать массовую паранойю. Рождаются определенные ложные стереотипы». В частности, вплоть до 2008 г. на рынке недвижимости существовал стереотип, что жилье в Москве может только дорожать. Такая всеобщая уверенность побуждала людей поддаться эмоциям толпы. Они по сути совершали однотипные действия по покупке и перепродаже жилья по повышенным ценам, которые в итоге привели к тому, что показатели стоимости недвижимости ушли к неадекватным значениям.

«Если, например, брать 2006 – 2008 гг., трехкомнатная квартира в Москве уровня чуть выше экономкласса (в современном монолитном доме в спальном районе) стала стоить около $500 000, а если она предлагалась с двумя машино-местами и хорошим ремонтом, то и весь миллион. Цифра для западного человека заоблачная, за такие деньги можно приобрести элитный особняк», – говорит эксперт. Это произошло, с одной стороны, из-за дефицита жилья, с другой стороны, из-за нерешенных жилищных проблем населения, с третьей – из-за большого объема инвестиционных денег, которые перетекали в недвижимость.


Сдулся, но не лопнул
Пузырь надувается до тех пор, пока на рынок текут все новые и новые деньги. Когда ситуация меняется и по какой-то причине этот поток пусть даже на короткое время уменьшается или прекращается, ситуация начинает раскручиваться в обратную сторону, что и произошло в 2008 году. Из-за мирового кризиса, который начался в США и Европе, стала валиться цена на нефть, что подорвало приток нефтедолларов в Россию. С другой стороны, проблемы западных банков привели к тому, что российским кредитным организациям стало сложнее и дороже занимать деньги для раздачи ипотеки и других кредитов. То есть денег в стране стало меньше, особенно свободных денег, которые можно вкладывать, а не тратить. В результате рост цен на недвижимость прекратился и началось снижение, которое пришлось на конец 2008-го и 2009 год.

«Глубина сдутия пузыря зависит от того, насколько пузырь успел надуться. На московском рынке недвижимости пузырь надулся, но все же не очень сильно. Первая причина заключается в том, что ипотечных денег на рынке недвижимости было процентов 10, в то время как, например, в США – процентов 90. Во-вторых, на Западе был и остается явный переизбыток жилья, в России жилье – дефицитный продукт. То есть цены на недвижимость в Москве ушли далеко от неких справедливых показателей, но от реального соотношения спроса и предложения они оторвались не сильно», – полагает Олег Репченко.

Поэтому относительно небольшое снижение цен привело к тому, что уже в кризис на рынок подтянулись реальные покупатели, которые сменили инвесторов и спекулянтов. Цены просели в кризис на 10–15% в рублях и примерно на 30% в долларах, тогда как во многих странах Запада цены валились в разы. И для части покупателей это дало достаточный дисконт: раньше они не успевали за ростом цен, им не хватало денег на покупку квартиры, а снижение цен дало им такой шанс. Благодаря этому спрос сохранился и рынок стабилизировался. Поэтому «сдутие» нашего рынка в результате кризиса было не таким сильным, как в других странах.


День сегодняшний
После кризиса недвижимость демонстрирует некую «волатильную стабильность» – за год рост цен примерно соответствует инфляции, хотя в промежутках случаются кратковременные скачки как вверх, так и вниз. Эту ситуацию можно описать как «волатильную стабильность». Недвижимость сейчас находится под влиянием противоборствующих факторов. С одной стороны, инфляционные процессы толкают цены вверх, с другой стороны,  неблагоприятная макроэкономическая обстановка и ограниченный платежеспособный спрос не дают ценам вырасти (подробности – в статье «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»).

По прогнозам руководителя www.irn.ru, в 2013 году эта ситуация сохранится: цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.

Рынок остается чувствительным к событиям, происходящим в мировой экономике. При этом их влияние не всегда однозначно. Например, одна из последних «встрясок» – изъятие вкладов в банках Кипра может как оживить российский рынок недвижимости, так и привести к падению цен. «Такое поведение кипрских банков может повлиять на и так невысокое доверие россиян к банковской системе в принципе. И они в данной ситуации могут рассматривать недвижимость как более надежный актив, – предполагает Олег Репченко. – Это может немного «подогреть» рынок недвижимости – но только при условии, что ситуация на Кипре не перерастет в полномасштабный кризис в еврозоне, который отразится и на московском рынке недвижимости».


Время альтернативы
Между тем общая ценовая стабильность делает нынешнюю ситуацию достаточно привлекательной для альтернативных сделок. «Худшее время для таких операций было как раз до 2008 года, ведь на фоне слишком высоких темпов роста цен на жилье человек рисковал после продажи квартиры не успеть купить новую до ее подорожания, – отмечает эксперт. – Тогда было даже выгоднее взять ипотеку, купить квартиру сразу, а старую продать после. В отдельных случаях людям удавалось через год после покупки квартиры в ипотеку продать свою и не только покрыть проценты по кредиту, но и компенсировать разницу – только за счет того, что старая квартира успевала за это время вырасти в цене на 30% и даже более».

Сейчас цены растут невысокими темпами – с 2010 года среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В этих условиях можно, не спеша и спокойно все обдумав, продать квартиру и выбирать ей замену. Правда, как уже отмечалось, на фоне макроэкономической нестабильности возможны краткосрочные колебания цен на жилье – как вниз, так и вверх. Поэтому риск выйти на сделку в неудачный момент, конечно, существует. «Однако даже профессиональные инвесторы чаще всего не могут предсказать такие краткосрочные скачки цен. Поэтому для обычных продавцов и покупателей жилья есть универсальный совет – покупать и продавать тогда, когда возникла такая потребность, а не гадать на кофейной гуще и не принимать стопроцентно на веру рекомендации людей в пиджаках», – говорит Олег Репченко.

Таким образом, сейчас не самое благоприятное время для тех девелоперов, риелторов и просто спекулянтов, которые привыкли к быстрой прибыли. Зато для покупателей жилья ситуация неплохая – не нужно постоянно оглядываться на то, сколько будет стоить квартира завтра, можно в спокойном режиме выбирать лучший вариант и осуществлять сделки.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3395 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 751 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД 1-3-комнатные апартаменты Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит. от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте