Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль

Опыт и перспективы комплексного освоения промышленных территорий

Когда заходит речь о том, что Москва – не резиновая (по крайней мере, ее старая часть в пределах МКАД), что земли в столице под застройку осталось мало, оппоненты этой точки зрения обычно указывают на 15 000 га полузаброшенных промышленных зон. И порой в таких разговорах создается впечатление, что жадные до участков девелоперы только и ждут отмашки злых чиновников правительства Москвы, чтобы окончательно превратить столицу в город-сад, ну или чтобы прикончить ее транспортным коллапсом – в зависимости от личной точки зрения говорящего.

А так ли уж желанны пресловутые промзоны для девелоперов? Размышлениями на этот счет поделился Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Он выступил на недавнем круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с докладом «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Проблемы и преимущества
Фетисов указал, что при освоении бывших промзон у девелопера всегда возникают большие затраты по сравнению с работой на площадке «в чистом поле». Три проблемы возникают неизбежно: снос зданий и сооружений, включая вывоз строительного мусора; рекультивация грунта; изменение разрешенного использования земельного участка. Но могут возникнуть и другие: например, перевод (перебазирование) действующего предприятия; большое количество собственников (арендаторов), с которыми нужно вести работу; реставрация зданий, представляющих историческую ценность; судьба сооружений ГО и ЧС, которые создавались еще в советское время – например, бомбоубежища или хранилища противогазов, костюмов химзащиты; не нанесенные ни на какие чертежи кабели, линии спецсвязи; обследование на предмет наличия взрывчатых веществ и т.д.

Например, объем вывезенного грунта с проекта реконструкции территории МЗОЦМ составил 50 000 кубометров.

Но есть и преимущества, подчеркнул Фетисов. В частности, наличие коммуникаций, определенных лимитов энергомощностей, водоотведения и т.д.


Освоение промзон – среди приоритетов
В марте мэр Москвы Сергей Собянин и глава стройкомплекса Марат Хуснуллин назвали промзоны приоритетным направлением развития. Фокус внимания в границах старой Москвы смещается именно в сторону бывших промышленных площадок. Общая площадь промзон оценивается в 15 600 га, из них примерно половина – 7500-8000 га – подлежит реконструкции и реновации. Это примерно 8% всей территории старой Москвы, на которой можно построить около 70 млн кв. м недвижимости, по оценке председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

В Москве уже есть успешные примеры застройки и реконструкции промышленных зон, но на самом деле их число невелико, указал Фетисов. Главных причин сложившейся ситуации он выделил три.

Во-первых, до сих пор не разработаны и не приняты правила землепользования и застройки (планируется принять к марту 2014 г.). Разрабатывается новый генеральный план Москвы (уже новой командой, с учетом присоединенных территорий). Планы по новым территориям должны быть готовы к концу этого года. А в целом новый генплан должен пройти все согласования, включая общественные слушания, до конца 2014 г. Так что ждать предстоит еще долго.

Хочется верить, что генплан будет представлять собой, как декларируют власти, действительно рабочий понятный документ, а не просто свод стратегических приоритетов, который очень сложно использовать в повседневной работе, подчеркнул коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Градостроительная земельная комиссия за два года провела большой объем ревизионной работы. Сейчас ситуация улучшается, сказал Фетисов, она уже начала рассматривать новые проекты, скорость их рассмотрения постепенно увеличивается.

Второй важный момент, затрудняющий освоение промзон, – долгие сроки согласований по перебазированию, выводу, ликвидации предприятий, находящихся там. Это затягивает сроки реализации одного проекта даже не на 2-3 года, а иногда требует 5-10 лет.

Третий вопрос – законодательная база, проработанный механизм государственно-частного партнерства в области освоения крупных промышленных площадок, от 30 га и более.

В целом постепенно эти проблемы решаются, подчеркнул Фетисов. Идет ускорение процессов рассмотрения проектов, с принятием ПЗЗ и генплана эти процедуры еще ускорятся. Идет постепенное снятие барьеров по экспертизе, внедрение негосударственной экспертизы.


Проекты реализованные и заявленные
Среди примеров реализованных проектов Фетисов назвал фабрику «Красная роза», где завершены работы по возведению последних объектов комплексного делового квартала (проект KR Properties), бизнес-центр «Кругозор» на территории бывшей фабрики игрушек и «ЛеФОРТ» (Horus Capital), «Новоспасский двор» в Павелецком деловом районе. Известная «Даниловская мануфактура» также превратилась в бизнес-центр из приказавшего долго жить предприятия легкой промышленности.

Среди заявленных новых проектов нужно выделить самый крупный проект ­– территория завода «ЗИЛ» (примерно 4,5 млн кв. м недвижимости на 430 га). Почти половину (2,2 млн кв. м) займут общественные и социальные объекты, еще 1 млн кв. м – жилье и 1 млн кв. м – офисные и административные здания. Часть территории представляет собой уже успешно реализованный проект – это прилегающий к пр. Андропова бизнес-парк Nagatino iLand (всего примерно 800 000 кв. м, 216 000 уже построено и введено в эксплуатацию в рамках первой фазы проекта, вторая на 250 000 кв. м сейчас находится в стадии строительства и продаж). Часть производства самого предприятия «ЗИЛ» здесь сохранится на отдельной территории (грузовые и, возможно, представительские автомобили).

Для сравнения: площади «Москва-Сити» составляют примерно 4,3 млн кв. м.

Еще один крупный проект – аэродром в Тушине, где будет построено около 2,5 млн кв. м недвижимости, в том числе стадион «Спартак», который должен стать центром притяжения этого района. «Многострадальный объект, но сейчас он интенсивно строится», – сказал Фетисов.

Также он отметил офисно-жилой квартал, запланированный на месте завода полимерных материалов на Бережковской набережной. Его территория составит 28 га, здесь планируется возвести более 1 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. «Хотя что-то мне подсказывает, что плотность застройки здесь будет поменьше», – улыбнулся Фетисов.

Много площадок под реконструкцию запланировано ГЗК в Филевском районе. В первую очередь, это Западный речной порт, завод ЖБИ и складской комплекс на Береговом проезде. Кроме того, это территория знаменитого предприятия по производству космических аппаратов НПЦ имени Хруничева – его производство выводится в другие регионы. На территории 24 га рядом с парком здесь появится жилой микрорайон на 500 000 кв. м. Еще один проект такого же объема предусмотрен на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте у пл. Белорусского вокзала.

Также среди крупнейших проектов нужно упомянуть территорию Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти на Кутузовском проспекте, 12. Здесь ГЗК продемонстрировала непреклонность в плане ограничения плотности застройки и объем проекта с 450 000 кв. м сократила до 200 000 кв. м.

Полную географию заявленных проектов реконструкции промзон можно посмотреть  в  презентации доклада Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Прогноз
Оптимальный темп строительства, по мнению Фетисова, должен составлять 3-4 млн кв. м жилья в год; плюс 6-7 млн кв. м в год коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры (всего на территории Москвы в пределах МКАД). Вероятные цены на жилые новостройки в пределах Третьего транспортного кольца на территориях бывших промзон могут быть в районе 150 000 руб. за 1 кв. м, а за его пределами на жилье экономкласса - начинаться от 110 000 руб. за 1 кв. м. В районах, прилегающих к Садовому кольцу, они, вероятно, составят 200 000 - 250 000 руб. за 1 кв. м.

Скачать презентацию доклада коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13968 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 330 800
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 640 000
до 54 395 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Розмарин Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Калужская 1-5-комнатные квартиры Площади : 68 - 236 кв.м. м. Калужская, 5 мин. транспортом Наметкина ул., д.18 Херсонская ул., д.43
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры пл. 26-136 кв.м.Монолит. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фили Сити от MR Group Выгода до 2,3 млн. рублей! 5 мин. до м. Фили. Панорамные виды на реку, парк и Москва Сити. Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 Торопитесь! 12 км от МКАД. Квартиры площадью 25-78 кв.м.Монолит. от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте