Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль

Опыт и перспективы комплексного освоения промышленных территорий

Когда заходит речь о том, что Москва – не резиновая (по крайней мере, ее старая часть в пределах МКАД), что земли в столице под застройку осталось мало, оппоненты этой точки зрения обычно указывают на 15 000 га полузаброшенных промышленных зон. И порой в таких разговорах создается впечатление, что жадные до участков девелоперы только и ждут отмашки злых чиновников правительства Москвы, чтобы окончательно превратить столицу в город-сад, ну или чтобы прикончить ее транспортным коллапсом – в зависимости от личной точки зрения говорящего.

А так ли уж желанны пресловутые промзоны для девелоперов? Размышлениями на этот счет поделился Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Он выступил на недавнем круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с докладом «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Проблемы и преимущества
Фетисов указал, что при освоении бывших промзон у девелопера всегда возникают большие затраты по сравнению с работой на площадке «в чистом поле». Три проблемы возникают неизбежно: снос зданий и сооружений, включая вывоз строительного мусора; рекультивация грунта; изменение разрешенного использования земельного участка. Но могут возникнуть и другие: например, перевод (перебазирование) действующего предприятия; большое количество собственников (арендаторов), с которыми нужно вести работу; реставрация зданий, представляющих историческую ценность; судьба сооружений ГО и ЧС, которые создавались еще в советское время – например, бомбоубежища или хранилища противогазов, костюмов химзащиты; не нанесенные ни на какие чертежи кабели, линии спецсвязи; обследование на предмет наличия взрывчатых веществ и т.д.

Например, объем вывезенного грунта с проекта реконструкции территории МЗОЦМ составил 50 000 кубометров.

Но есть и преимущества, подчеркнул Фетисов. В частности, наличие коммуникаций, определенных лимитов энергомощностей, водоотведения и т.д.


Освоение промзон – среди приоритетов
В марте мэр Москвы Сергей Собянин и глава стройкомплекса Марат Хуснуллин назвали промзоны приоритетным направлением развития. Фокус внимания в границах старой Москвы смещается именно в сторону бывших промышленных площадок. Общая площадь промзон оценивается в 15 600 га, из них примерно половина – 7500-8000 га – подлежит реконструкции и реновации. Это примерно 8% всей территории старой Москвы, на которой можно построить около 70 млн кв. м недвижимости, по оценке председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

В Москве уже есть успешные примеры застройки и реконструкции промышленных зон, но на самом деле их число невелико, указал Фетисов. Главных причин сложившейся ситуации он выделил три.

Во-первых, до сих пор не разработаны и не приняты правила землепользования и застройки (планируется принять к марту 2014 г.). Разрабатывается новый генеральный план Москвы (уже новой командой, с учетом присоединенных территорий). Планы по новым территориям должны быть готовы к концу этого года. А в целом новый генплан должен пройти все согласования, включая общественные слушания, до конца 2014 г. Так что ждать предстоит еще долго.

Хочется верить, что генплан будет представлять собой, как декларируют власти, действительно рабочий понятный документ, а не просто свод стратегических приоритетов, который очень сложно использовать в повседневной работе, подчеркнул коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Градостроительная земельная комиссия за два года провела большой объем ревизионной работы. Сейчас ситуация улучшается, сказал Фетисов, она уже начала рассматривать новые проекты, скорость их рассмотрения постепенно увеличивается.

Второй важный момент, затрудняющий освоение промзон, – долгие сроки согласований по перебазированию, выводу, ликвидации предприятий, находящихся там. Это затягивает сроки реализации одного проекта даже не на 2-3 года, а иногда требует 5-10 лет.

Третий вопрос – законодательная база, проработанный механизм государственно-частного партнерства в области освоения крупных промышленных площадок, от 30 га и более.

В целом постепенно эти проблемы решаются, подчеркнул Фетисов. Идет ускорение процессов рассмотрения проектов, с принятием ПЗЗ и генплана эти процедуры еще ускорятся. Идет постепенное снятие барьеров по экспертизе, внедрение негосударственной экспертизы.


Проекты реализованные и заявленные
Среди примеров реализованных проектов Фетисов назвал фабрику «Красная роза», где завершены работы по возведению последних объектов комплексного делового квартала (проект KR Properties), бизнес-центр «Кругозор» на территории бывшей фабрики игрушек и «ЛеФОРТ» (Horus Capital), «Новоспасский двор» в Павелецком деловом районе. Известная «Даниловская мануфактура» также превратилась в бизнес-центр из приказавшего долго жить предприятия легкой промышленности.

Среди заявленных новых проектов нужно выделить самый крупный проект ­– территория завода «ЗИЛ» (примерно 4,5 млн кв. м недвижимости на 430 га). Почти половину (2,2 млн кв. м) займут общественные и социальные объекты, еще 1 млн кв. м – жилье и 1 млн кв. м – офисные и административные здания. Часть территории представляет собой уже успешно реализованный проект – это прилегающий к пр. Андропова бизнес-парк Nagatino iLand (всего примерно 800 000 кв. м, 216 000 уже построено и введено в эксплуатацию в рамках первой фазы проекта, вторая на 250 000 кв. м сейчас находится в стадии строительства и продаж). Часть производства самого предприятия «ЗИЛ» здесь сохранится на отдельной территории (грузовые и, возможно, представительские автомобили).

Для сравнения: площади «Москва-Сити» составляют примерно 4,3 млн кв. м.

Еще один крупный проект – аэродром в Тушине, где будет построено около 2,5 млн кв. м недвижимости, в том числе стадион «Спартак», который должен стать центром притяжения этого района. «Многострадальный объект, но сейчас он интенсивно строится», – сказал Фетисов.

Также он отметил офисно-жилой квартал, запланированный на месте завода полимерных материалов на Бережковской набережной. Его территория составит 28 га, здесь планируется возвести более 1 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. «Хотя что-то мне подсказывает, что плотность застройки здесь будет поменьше», – улыбнулся Фетисов.

Много площадок под реконструкцию запланировано ГЗК в Филевском районе. В первую очередь, это Западный речной порт, завод ЖБИ и складской комплекс на Береговом проезде. Кроме того, это территория знаменитого предприятия по производству космических аппаратов НПЦ имени Хруничева – его производство выводится в другие регионы. На территории 24 га рядом с парком здесь появится жилой микрорайон на 500 000 кв. м. Еще один проект такого же объема предусмотрен на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте у пл. Белорусского вокзала.

Также среди крупнейших проектов нужно упомянуть территорию Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти на Кутузовском проспекте, 12. Здесь ГЗК продемонстрировала непреклонность в плане ограничения плотности застройки и объем проекта с 450 000 кв. м сократила до 200 000 кв. м.

Полную географию заявленных проектов реконструкции промзон можно посмотреть  в  презентации доклада Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Прогноз
Оптимальный темп строительства, по мнению Фетисова, должен составлять 3-4 млн кв. м жилья в год; плюс 6-7 млн кв. м в год коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры (всего на территории Москвы в пределах МКАД). Вероятные цены на жилые новостройки в пределах Третьего транспортного кольца на территориях бывших промзон могут быть в районе 150 000 руб. за 1 кв. м, а за его пределами на жилье экономкласса - начинаться от 110 000 руб. за 1 кв. м. В районах, прилегающих к Садовому кольцу, они, вероятно, составят 200 000 - 250 000 руб. за 1 кв. м.

Скачать презентацию доклада коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14033 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 077 980
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 42 - 136 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 233 119
до 40 409 097 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 24 - 153 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
Премиум-квартал JAZZ Собственный двор-парк с отдельными зонами для игр, спорта и отдыха. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 20,1 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции SPIRES Собственные террасы. Панорамные виды на Парк Победы и "Долину реки Сетунь". Закрытая территория. 5 мин. от Кутузовского пр-та квартиры от 14,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest 2 мин от метро Новопеределкино. Квартиры с видом на лес. Собственная школа и детский сад. Подземный паркинг Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗаМитино Красногорский район. 13 км от МКАД. Квартиры площадью от 36 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! квартиры от 2,5 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%, семейная ипотека от 5%- плати только 50% от суммы платежа! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 3,1 млн руб. в 1,5 км от МКАД Просторные светлые квартиры в ЖК Дивное. Европейская архитектура, пространство для творчества. Застройщик: Сити-XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте