Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль

Опыт и перспективы комплексного освоения промышленных территорий

Когда заходит речь о том, что Москва – не резиновая (по крайней мере, ее старая часть в пределах МКАД), что земли в столице под застройку осталось мало, оппоненты этой точки зрения обычно указывают на 15 000 га полузаброшенных промышленных зон. И порой в таких разговорах создается впечатление, что жадные до участков девелоперы только и ждут отмашки злых чиновников правительства Москвы, чтобы окончательно превратить столицу в город-сад, ну или чтобы прикончить ее транспортным коллапсом – в зависимости от личной точки зрения говорящего.

А так ли уж желанны пресловутые промзоны для девелоперов? Размышлениями на этот счет поделился Василий Фетисов, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Он выступил на недавнем круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с докладом «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Проблемы и преимущества
Фетисов указал, что при освоении бывших промзон у девелопера всегда возникают большие затраты по сравнению с работой на площадке «в чистом поле». Три проблемы возникают неизбежно: снос зданий и сооружений, включая вывоз строительного мусора; рекультивация грунта; изменение разрешенного использования земельного участка. Но могут возникнуть и другие: например, перевод (перебазирование) действующего предприятия; большое количество собственников (арендаторов), с которыми нужно вести работу; реставрация зданий, представляющих историческую ценность; судьба сооружений ГО и ЧС, которые создавались еще в советское время – например, бомбоубежища или хранилища противогазов, костюмов химзащиты; не нанесенные ни на какие чертежи кабели, линии спецсвязи; обследование на предмет наличия взрывчатых веществ и т.д.

Например, объем вывезенного грунта с проекта реконструкции территории МЗОЦМ составил 50 000 кубометров.

Но есть и преимущества, подчеркнул Фетисов. В частности, наличие коммуникаций, определенных лимитов энергомощностей, водоотведения и т.д.


Освоение промзон – среди приоритетов
В марте мэр Москвы Сергей Собянин и глава стройкомплекса Марат Хуснуллин назвали промзоны приоритетным направлением развития. Фокус внимания в границах старой Москвы смещается именно в сторону бывших промышленных площадок. Общая площадь промзон оценивается в 15 600 га, из них примерно половина – 7500-8000 га – подлежит реконструкции и реновации. Это примерно 8% всей территории старой Москвы, на которой можно построить около 70 млн кв. м недвижимости, по оценке председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева.

В Москве уже есть успешные примеры застройки и реконструкции промышленных зон, но на самом деле их число невелико, указал Фетисов. Главных причин сложившейся ситуации он выделил три.

Во-первых, до сих пор не разработаны и не приняты правила землепользования и застройки (планируется принять к марту 2014 г.). Разрабатывается новый генеральный план Москвы (уже новой командой, с учетом присоединенных территорий). Планы по новым территориям должны быть готовы к концу этого года. А в целом новый генплан должен пройти все согласования, включая общественные слушания, до конца 2014 г. Так что ждать предстоит еще долго.

Хочется верить, что генплан будет представлять собой, как декларируют власти, действительно рабочий понятный документ, а не просто свод стратегических приоритетов, который очень сложно использовать в повседневной работе, подчеркнул коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва». Градостроительная земельная комиссия за два года провела большой объем ревизионной работы. Сейчас ситуация улучшается, сказал Фетисов, она уже начала рассматривать новые проекты, скорость их рассмотрения постепенно увеличивается.

Второй важный момент, затрудняющий освоение промзон, – долгие сроки согласований по перебазированию, выводу, ликвидации предприятий, находящихся там. Это затягивает сроки реализации одного проекта даже не на 2-3 года, а иногда требует 5-10 лет.

Третий вопрос – законодательная база, проработанный механизм государственно-частного партнерства в области освоения крупных промышленных площадок, от 30 га и более.

В целом постепенно эти проблемы решаются, подчеркнул Фетисов. Идет ускорение процессов рассмотрения проектов, с принятием ПЗЗ и генплана эти процедуры еще ускорятся. Идет постепенное снятие барьеров по экспертизе, внедрение негосударственной экспертизы.


Проекты реализованные и заявленные
Среди примеров реализованных проектов Фетисов назвал фабрику «Красная роза», где завершены работы по возведению последних объектов комплексного делового квартала (проект KR Properties), бизнес-центр «Кругозор» на территории бывшей фабрики игрушек и «ЛеФОРТ» (Horus Capital), «Новоспасский двор» в Павелецком деловом районе. Известная «Даниловская мануфактура» также превратилась в бизнес-центр из приказавшего долго жить предприятия легкой промышленности.

Среди заявленных новых проектов нужно выделить самый крупный проект ­– территория завода «ЗИЛ» (примерно 4,5 млн кв. м недвижимости на 430 га). Почти половину (2,2 млн кв. м) займут общественные и социальные объекты, еще 1 млн кв. м – жилье и 1 млн кв. м – офисные и административные здания. Часть территории представляет собой уже успешно реализованный проект – это прилегающий к пр. Андропова бизнес-парк Nagatino iLand (всего примерно 800 000 кв. м, 216 000 уже построено и введено в эксплуатацию в рамках первой фазы проекта, вторая на 250 000 кв. м сейчас находится в стадии строительства и продаж). Часть производства самого предприятия «ЗИЛ» здесь сохранится на отдельной территории (грузовые и, возможно, представительские автомобили).

Для сравнения: площади «Москва-Сити» составляют примерно 4,3 млн кв. м.

Еще один крупный проект – аэродром в Тушине, где будет построено около 2,5 млн кв. м недвижимости, в том числе стадион «Спартак», который должен стать центром притяжения этого района. «Многострадальный объект, но сейчас он интенсивно строится», – сказал Фетисов.

Также он отметил офисно-жилой квартал, запланированный на месте завода полимерных материалов на Бережковской набережной. Его территория составит 28 га, здесь планируется возвести более 1 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости. «Хотя что-то мне подсказывает, что плотность застройки здесь будет поменьше», – улыбнулся Фетисов.

Много площадок под реконструкцию запланировано ГЗК в Филевском районе. В первую очередь, это Западный речной порт, завод ЖБИ и складской комплекс на Береговом проезде. Кроме того, это территория знаменитого предприятия по производству космических аппаратов НПЦ имени Хруничева – его производство выводится в другие регионы. На территории 24 га рядом с парком здесь появится жилой микрорайон на 500 000 кв. м. Еще один проект такого же объема предусмотрен на месте часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте у пл. Белорусского вокзала.

Также среди крупнейших проектов нужно упомянуть территорию Бадаевского пивного завода и карандашной фабрики им. Сакко и Ванцетти на Кутузовском проспекте, 12. Здесь ГЗК продемонстрировала непреклонность в плане ограничения плотности застройки и объем проекта с 450 000 кв. м сократила до 200 000 кв. м.

Полную географию заявленных проектов реконструкции промзон можно посмотреть  в  презентации доклада Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».


Прогноз
Оптимальный темп строительства, по мнению Фетисова, должен составлять 3-4 млн кв. м жилья в год; плюс 6-7 млн кв. м в год коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры (всего на территории Москвы в пределах МКАД). Вероятные цены на жилые новостройки в пределах Третьего транспортного кольца на территориях бывших промзон могут быть в районе 150 000 руб. за 1 кв. м, а за его пределами на жилье экономкласса - начинаться от 110 000 руб. за 1 кв. м. В районах, прилегающих к Садовому кольцу, они, вероятно, составят 200 000 - 250 000 руб. за 1 кв. м.

Скачать презентацию доклада коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13985 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 215 170
до 39 014 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 614 660
до 20 601 620 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 26 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. г. Железнодорожный. Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Квартиры. ГК: 4 кв. 2020 г. 16 км от МКАД. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино Новые 1-3-комнатные квартиры рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. Квартиры в готовых домах. Площадь от 70 до 71 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи Современные квартиры в готовых домах. г. Видное. Площадь от 29 до 129 кв.м. Монолит-кирпич. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-110 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте