Эксперты рынка прогнозируют, что строительство жилья экономкласса в большей степени будет развиваться в Московской области, а в Москве даже относительно недорогих квартир почти не осталось. Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», рассказал о доступном жилье и перспективах его строительства в ходе онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса».


Есть ли сейчас доступное жилье в Москве?

В связи с резким сокращением строительства жилья в Москве именно доступное жилье в столице – весьма призрачная категория. Уже сейчас цена в 140-150 тыс. руб. за квадратный метр считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден. А вот в Подмосковье цены во многих проектах весьма приемлемые и вполне доступные для многих граждан, желающих приобрести недвижимость в собственность.

Один из примеров доступного жилья – ЖК «Парковая 20», где однокомнатная квартира стоит 2,7 млн руб. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, то есть 540 000 руб. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2,16 млн руб. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 000. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 000 руб. Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33 500 руб., а доход семьи должен составлять около 70 000 руб. Как видите, сумма на приобретение квартиры вполне подъемная для многих наших граждан, а стоимость ежемесячных выплат вполне сопоставима со стоимостью аренды жилья. Также есть банковские ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом в 10%.


Из чего складывается цена квадратного метра – по процентам?

Цена квадратного метра регулируется рынком, соотношением спроса и предложения. Если же говорить о себестоимости строительства, то проиллюстрируем на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, которые мы рассматриваем в качестве возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые «обременения» - расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.


Как можно снизить себестоимость строительства?

Например, и такие инициативы были и есть: предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта.

В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой.


Можно ли построить доступное жилье для всех категорий населения?

Сделать жилье доступным для абсолютно всех категорий граждан невозможно в принципе. Для льготных категорий граждан наше государство предусмотрело определённые программы по субсидированию.

Если говорить более глобально, то при создании Фонда РЖС основной задачей и являлось насытить рынок предложением доступного жилья. Для этого Фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья. Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем по статистике по России в целом дома, построенные на землях ФРЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте.


Где сейчас в Подмосковье самое доступное жилье?

Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 км и далее от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе далее 40 км от МКАД. Вообще же цена метра очень зависит от удаленности от МКАД, транспортной доступности, экологии, престижности направления, сроков ввода в эксплуатацию. Нельзя обойти и вопрос качества инфраструктуры в городе с новостройкой (наличие детских садов, школ, поликлиник, торговых и развлекательных объектов, филиалов ВУЗов), наличие рабочих мест в самом городе проживания. Если говорить о более-менее известных застройщиках, то цена на новостройку определяется соотношением всех вышеперечисленных характеристик, а также уровнем цен на соседние новостройки.

Подвох с низкой ценой может быть, если новостройка стоит значительно дешевле среднего уровня цен по городу и её ближайших конкурентов. Так как себестоимость у одинаковых домов в одном месте примерно равна, то сверхнизкая цена может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, неграмотно рассчитавшего экономику проекта.


Считаете ли вы, что строительство доходных домов может решить проблему доступности жилья?

Это вполне здравая мысль, и на западе большинство горожан живут в съемном жилье. К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того, что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против двух-пяти в случае продажи квартир) проекты доходных домов малоинтересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%.

Длительная окупаемость во многом определяется огромной стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, то есть теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ. Для того чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты, выделять субсидии, ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4% и т.д.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса»

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !