Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Сделать жилье доступным для всех невозможно»

Президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Воронин Владимир отвечает на вопросы читателей www.irn.ru

Эксперты рынка прогнозируют, что строительство жилья экономкласса в большей степени будет развиваться в Московской области, а в Москве даже относительно недорогих квартир почти не осталось. Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер», рассказал о доступном жилье и перспективах его строительства в ходе онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса».


Есть ли сейчас доступное жилье в Москве?

В связи с резким сокращением строительства жилья в Москве именно доступное жилье в столице – весьма призрачная категория. Уже сейчас цена в 140-150 тыс. руб. за квадратный метр считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден. А вот в Подмосковье цены во многих проектах весьма приемлемые и вполне доступные для многих граждан, желающих приобрести недвижимость в собственность.

Один из примеров доступного жилья – ЖК «Парковая 20», где однокомнатная квартира стоит 2,7 млн руб. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, то есть 540 000 руб. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2,16 млн руб. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 000. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 000 руб. Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33 500 руб., а доход семьи должен составлять около 70 000 руб. Как видите, сумма на приобретение квартиры вполне подъемная для многих наших граждан, а стоимость ежемесячных выплат вполне сопоставима со стоимостью аренды жилья. Также есть банковские ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом в 10%.


Из чего складывается цена квадратного метра – по процентам?

Цена квадратного метра регулируется рынком, соотношением спроса и предложения. Если же говорить о себестоимости строительства, то проиллюстрируем на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, которые мы рассматриваем в качестве возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые «обременения» - расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.


Как можно снизить себестоимость строительства?

Например, и такие инициативы были и есть: предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта.

В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой.


Можно ли построить доступное жилье для всех категорий населения?

Сделать жилье доступным для абсолютно всех категорий граждан невозможно в принципе. Для льготных категорий граждан наше государство предусмотрело определённые программы по субсидированию.

Если говорить более глобально, то при создании Фонда РЖС основной задачей и являлось насытить рынок предложением доступного жилья. Для этого Фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья. Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем по статистике по России в целом дома, построенные на землях ФРЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте.


Где сейчас в Подмосковье самое доступное жилье?

Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 км и далее от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе далее 40 км от МКАД. Вообще же цена метра очень зависит от удаленности от МКАД, транспортной доступности, экологии, престижности направления, сроков ввода в эксплуатацию. Нельзя обойти и вопрос качества инфраструктуры в городе с новостройкой (наличие детских садов, школ, поликлиник, торговых и развлекательных объектов, филиалов ВУЗов), наличие рабочих мест в самом городе проживания. Если говорить о более-менее известных застройщиках, то цена на новостройку определяется соотношением всех вышеперечисленных характеристик, а также уровнем цен на соседние новостройки.

Подвох с низкой ценой может быть, если новостройка стоит значительно дешевле среднего уровня цен по городу и её ближайших конкурентов. Так как себестоимость у одинаковых домов в одном месте примерно равна, то сверхнизкая цена может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, неграмотно рассчитавшего экономику проекта.


Считаете ли вы, что строительство доходных домов может решить проблему доступности жилья?

Это вполне здравая мысль, и на западе большинство горожан живут в съемном жилье. К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того, что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против двух-пяти в случае продажи квартир) проекты доходных домов малоинтересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%.

Длительная окупаемость во многом определяется огромной стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, то есть теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ. Для того чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты, выделять субсидии, ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4% и т.д.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса»

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5304 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 709 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные апартаменты Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте