Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Государственно-частное партнерство в девелопменте: не столько по закону, сколько по «понятиям»

«Мы не будем помогать вам выполнять нашу работу». Поговорка чиновников

Взаимоотношения девелоперов с властями в России поставлены с ног на голову: во всем цивилизованном мире бизнес подключается к проектам государства, у нас наоборот – инвесторы берут на себя государственные функции. Плохо от этого и государству, и девелоперам, но хуже всего – обычным гражданам, покупателям жилья и тем, кому просто не повезло жить в активно застраиваемом регионе. К таким выводам пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», посетив на прошлой неделе круглый стол «Государственно-частное партнерство – жестокий роман. О влюбленных в идею ГЧП девелоперах и отвергающем их жестоком государстве».

Градостроительное планирование теоретически является исключительной прерогативой властей. Однако на практике в регионах сплошь и рядом разработкой основополагающей градостроительной документации, включая правила землепользования и застройки и даже генпланы, занимаются инвесторы.

«Финансирования на эти цели ни в одном районе или сельском поселении нет. Не секрет, что правила землепользования и застройки разрабатываются градообразующим землевладельцем в отдельно взятом регионе. Поэтому девелопер сам под себя что-то готовит и как-то финансирует задачи, которые государство должно финансировать самостоятельно, и при этом преодолевает множество препятствий», – сетовал на круглом столе Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family.

Однако корни проблемы – явно не в скромных бюджетах местных администраций. В богатейшей Москве, например, проекты планировки территорий тоже часто готовит инвестор. После отставки с поста мэра Юрия Лужкова, которого сильно критиковали за волюнтаристскую градостроительную политику, новая администрация сначала решила разрабатывать все ППТ за казенный счет. Однако уже осенью 2012 г. дала задний ход. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в ноябре сообщил, что в Москве принято принципиальное решение разрешить инвесторам выполнять эту работу на собственные средства, так как «частный» проект планировки можно сделать и утвердить быстрее «государственного», в течение трех-шести месяцев.

Экономия времени – это, конечно, хорошо. Однако, если бы инвестор получал земельный участок в комплекте со всеми необходимыми документами, было бы еще лучше – для всех. Бизнес имел бы возможность не на месяцы, а на годы сократить сроки реализации проектов, существенно снизив их себестоимость, что в итоге способствовало бы наращиванию объемов строительства. А увеличение предложения и конкуренции, как известно, сдерживает рост цен. Городу в свою очередь можно было бы не опасаться, что подготовленная инвестором градостроительная документация будет ориентирована исключительно на удовлетворение интересов его бизнеса. То есть что в проекте будет очень много жилья, которое можно быстро и с выгодой продать, и очень мало - всего остального.

На особо запущенные плоды творческого подхода к перераспределению государственных полномочий можно полюбоваться, не отъезжая далеко от Москвы. В Подмосковье, превратившемся в Эльдорадо для строительных компаний со всей России, за последние годы сдали столько жилых проектов с минимумом или полным отсутствием инфраструктуры, что нынешние подмосковные власти уже не хотят ввязываться ни в какие жилищные проекты. И без того бюджету в ближайшие годы придется потратить астрономические суммы на удовлетворение инфраструктурного голода.

«В Балашихе построено огромное количество жилья, люди оказались в совершенно непонятной ситуации: нет ни школы, ни поликлиники, ни детского сада, ни канализации – нет ничего, кроме домов», – так и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев описал ситуацию в одном из наиболее застраиваемых городов ближнего Подмосковья. И ввел там бессрочный мораторий на строительство многоэтажных домов. (См. «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой».)

А ведь это «ничего, кроме домов» в свое время успешно прошло согласования в десятках чиновничьих кабинетов… Здесь надо учитывать, что ближнее Подмосковье – суперпривлекательный для инвесторов регион, где власти вполне обоснованно могут «вешать» возведение инфраструктуры на девелоперов, все дополнительные расходы застройщикам компенсируют покупатели. Так что со стороны администрации был необходим лишь контроль.

В более бедных субъектах РФ плохо уже не только с инфраструктурой, но и со строительством вообще. Как пояснил гендиректор «Экодолья» Константин Филиппишин, из-за высокой стоимости денег и необходимости значительных инвестиций уже на начальном этапе строительства в регионах с низкой стоимостью жилья финансовые показатели проектов уходят в минус. Поэтому инвесторы не рвутся на такие рынки.

При таком положении дел местные власти, по идее, должны обхаживать компании, которые все же решаются что-нибудь у них построить. Администрация региона ведь заинтересована в развитии экономики подведомственной территории, увеличении налогооблагаемой базы, росте объемов жилищного строительства?

«На первой встрече губернатор области заявил: вы нам не нужны, мы вам помогать не будем, у нас есть свои строители, – поделился опытом строительства малоэтажного жилья в одном из регионов Центральной России президент ГК Fedeco Валерий Шумилин. – На второй, третьей, шестой встрече ситуация повторилась. После десятой мы решили перестать общаться и начать строить. Сами подводили коммуникации, строили дороги, съезды с дорог, платили за все… Как потом выяснилось, компания, которая в этот момент строила основной объем, принадлежала дочке губернатора».

Через пять лет компания наладила взаимодействие с властями, но количество недоразумений не уменьшается.

«Все говорят о государственно-частном партнерстве, но никто не знает, как это делать. Мы приходим в регион, договариваемся, что получим точки подключения для канализации, которую сами построим. А прокуратура договор заворачивает. Говорит, что тут явная коррупционная составляющая: почему вам канализация, а другим нет?» - возмущался Шумилин.

Проблема в том, что юридическая база для выстраивания отношений между девелоперами и властью отсутствует. Нет ни федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, ни даже четких характеристик проектов КОТ.

Поэтому девелоперы и власти в рамках ГЧП взаимодействуют не столько по закону, сколько по «понятиям» – на основе меморандумов и личных договоренностей.

Скажем, повсеместно создаются фонды социального развития района, куда девелопер отчисляет деньги по оговоренной формуле, чтобы район строил школы и детские сады, рассказал Валерий Мищенко. Нет денег – нет подписей на документах.

Даже если власти искренне хотят помочь инвесторам, они далеко не всегда могут это сделать. Например, одним из важнейших для застройщиков является вопрос подключения к сетям. Но сетевые компании – это отдельные коммерческие структуры, де-юре никак неподотчетные местной администрации. В результате возможность решения ключевой проблемы зависит исключительно от «харизмы» местного руководства.

«В регионах, где губернатор сильный, он может договориться с монополистами. А там, где никакой, и спрос с него никакой», – прокомментировал существующее положение дел Валерий Казейкин, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом».

Завязка девелоперского бизнеса на личные договоренности с конкретными чиновниками обеспечивает и высокую коррупционную составляющую в этой сфере. Которая в конечном итоге обязательно учитывается в цене квадратного метра.

Не только девелоперы, но и государство не имеет внятных рычагов влияния на контрагентов, чтобы, например, ограничить аппетиты застройщиков в проектах, субсидируемых из бюджета.

«Садится, грубо говоря, глава района или региона и говорит: у тебя цена будет не выше такой-то. Девелопер берет под козырек и говорит: обязательно! И на этом заканчивается вся основа, на которой они сотрудничают», – пояснил ситуацию Валерий Мищенко.

В общем, отмечают специалисты www.irn.ru, несмотря на все декларации на уровне президента и премьера о необходимости развития жилищного строительства в России, девелоперов, занимающихся этим на практике, на местах отнюдь не встречают с распростертыми объятиями. Скорее наоборот. Хотя механизмы ГЧП позволяют успешно реализовывать масштабные проекты в небогатых, не слишком привлекательных для девелопмента регионах, куда инвесторы на иных условиях просто никогда не придут.

Соответственно, пока ситуация кардинально не изменится, пока не будут запущены механизмы государственно-частного партнерства, не ликвидирована процветающая в строительной отрасли бюрократия (и связанная с ней коррупция), жилья в России будет строиться очень мало и стоить оно будет очень дорого.


Также по теме:
Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья
Непростая арифметика строительства жилья в России

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1839 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте