Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Государственно-частное партнерство в девелопменте: не столько по закону, сколько по «понятиям»

«Мы не будем помогать вам выполнять нашу работу». Поговорка чиновников

Взаимоотношения девелоперов с властями в России поставлены с ног на голову: во всем цивилизованном мире бизнес подключается к проектам государства, у нас наоборот – инвесторы берут на себя государственные функции. Плохо от этого и государству, и девелоперам, но хуже всего – обычным гражданам, покупателям жилья и тем, кому просто не повезло жить в активно застраиваемом регионе. К таким выводам пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», посетив на прошлой неделе круглый стол «Государственно-частное партнерство – жестокий роман. О влюбленных в идею ГЧП девелоперах и отвергающем их жестоком государстве».

Градостроительное планирование теоретически является исключительной прерогативой властей. Однако на практике в регионах сплошь и рядом разработкой основополагающей градостроительной документации, включая правила землепользования и застройки и даже генпланы, занимаются инвесторы.

«Финансирования на эти цели ни в одном районе или сельском поселении нет. Не секрет, что правила землепользования и застройки разрабатываются градообразующим землевладельцем в отдельно взятом регионе. Поэтому девелопер сам под себя что-то готовит и как-то финансирует задачи, которые государство должно финансировать самостоятельно, и при этом преодолевает множество препятствий», – сетовал на круглом столе Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family.

Однако корни проблемы – явно не в скромных бюджетах местных администраций. В богатейшей Москве, например, проекты планировки территорий тоже часто готовит инвестор. После отставки с поста мэра Юрия Лужкова, которого сильно критиковали за волюнтаристскую градостроительную политику, новая администрация сначала решила разрабатывать все ППТ за казенный счет. Однако уже осенью 2012 г. дала задний ход. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в ноябре сообщил, что в Москве принято принципиальное решение разрешить инвесторам выполнять эту работу на собственные средства, так как «частный» проект планировки можно сделать и утвердить быстрее «государственного», в течение трех-шести месяцев.

Экономия времени – это, конечно, хорошо. Однако, если бы инвестор получал земельный участок в комплекте со всеми необходимыми документами, было бы еще лучше – для всех. Бизнес имел бы возможность не на месяцы, а на годы сократить сроки реализации проектов, существенно снизив их себестоимость, что в итоге способствовало бы наращиванию объемов строительства. А увеличение предложения и конкуренции, как известно, сдерживает рост цен. Городу в свою очередь можно было бы не опасаться, что подготовленная инвестором градостроительная документация будет ориентирована исключительно на удовлетворение интересов его бизнеса. То есть что в проекте будет очень много жилья, которое можно быстро и с выгодой продать, и очень мало - всего остального.

На особо запущенные плоды творческого подхода к перераспределению государственных полномочий можно полюбоваться, не отъезжая далеко от Москвы. В Подмосковье, превратившемся в Эльдорадо для строительных компаний со всей России, за последние годы сдали столько жилых проектов с минимумом или полным отсутствием инфраструктуры, что нынешние подмосковные власти уже не хотят ввязываться ни в какие жилищные проекты. И без того бюджету в ближайшие годы придется потратить астрономические суммы на удовлетворение инфраструктурного голода.

«В Балашихе построено огромное количество жилья, люди оказались в совершенно непонятной ситуации: нет ни школы, ни поликлиники, ни детского сада, ни канализации – нет ничего, кроме домов», – так и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев описал ситуацию в одном из наиболее застраиваемых городов ближнего Подмосковья. И ввел там бессрочный мораторий на строительство многоэтажных домов. (См. «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой».)

А ведь это «ничего, кроме домов» в свое время успешно прошло согласования в десятках чиновничьих кабинетов… Здесь надо учитывать, что ближнее Подмосковье – суперпривлекательный для инвесторов регион, где власти вполне обоснованно могут «вешать» возведение инфраструктуры на девелоперов, все дополнительные расходы застройщикам компенсируют покупатели. Так что со стороны администрации был необходим лишь контроль.

В более бедных субъектах РФ плохо уже не только с инфраструктурой, но и со строительством вообще. Как пояснил гендиректор «Экодолья» Константин Филиппишин, из-за высокой стоимости денег и необходимости значительных инвестиций уже на начальном этапе строительства в регионах с низкой стоимостью жилья финансовые показатели проектов уходят в минус. Поэтому инвесторы не рвутся на такие рынки.

При таком положении дел местные власти, по идее, должны обхаживать компании, которые все же решаются что-нибудь у них построить. Администрация региона ведь заинтересована в развитии экономики подведомственной территории, увеличении налогооблагаемой базы, росте объемов жилищного строительства?

«На первой встрече губернатор области заявил: вы нам не нужны, мы вам помогать не будем, у нас есть свои строители, – поделился опытом строительства малоэтажного жилья в одном из регионов Центральной России президент ГК Fedeco Валерий Шумилин. – На второй, третьей, шестой встрече ситуация повторилась. После десятой мы решили перестать общаться и начать строить. Сами подводили коммуникации, строили дороги, съезды с дорог, платили за все… Как потом выяснилось, компания, которая в этот момент строила основной объем, принадлежала дочке губернатора».

Через пять лет компания наладила взаимодействие с властями, но количество недоразумений не уменьшается.

«Все говорят о государственно-частном партнерстве, но никто не знает, как это делать. Мы приходим в регион, договариваемся, что получим точки подключения для канализации, которую сами построим. А прокуратура договор заворачивает. Говорит, что тут явная коррупционная составляющая: почему вам канализация, а другим нет?» - возмущался Шумилин.

Проблема в том, что юридическая база для выстраивания отношений между девелоперами и властью отсутствует. Нет ни федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, ни даже четких характеристик проектов КОТ.

Поэтому девелоперы и власти в рамках ГЧП взаимодействуют не столько по закону, сколько по «понятиям» – на основе меморандумов и личных договоренностей.

Скажем, повсеместно создаются фонды социального развития района, куда девелопер отчисляет деньги по оговоренной формуле, чтобы район строил школы и детские сады, рассказал Валерий Мищенко. Нет денег – нет подписей на документах.

Даже если власти искренне хотят помочь инвесторам, они далеко не всегда могут это сделать. Например, одним из важнейших для застройщиков является вопрос подключения к сетям. Но сетевые компании – это отдельные коммерческие структуры, де-юре никак неподотчетные местной администрации. В результате возможность решения ключевой проблемы зависит исключительно от «харизмы» местного руководства.

«В регионах, где губернатор сильный, он может договориться с монополистами. А там, где никакой, и спрос с него никакой», – прокомментировал существующее положение дел Валерий Казейкин, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом».

Завязка девелоперского бизнеса на личные договоренности с конкретными чиновниками обеспечивает и высокую коррупционную составляющую в этой сфере. Которая в конечном итоге обязательно учитывается в цене квадратного метра.

Не только девелоперы, но и государство не имеет внятных рычагов влияния на контрагентов, чтобы, например, ограничить аппетиты застройщиков в проектах, субсидируемых из бюджета.

«Садится, грубо говоря, глава района или региона и говорит: у тебя цена будет не выше такой-то. Девелопер берет под козырек и говорит: обязательно! И на этом заканчивается вся основа, на которой они сотрудничают», – пояснил ситуацию Валерий Мищенко.

В общем, отмечают специалисты www.irn.ru, несмотря на все декларации на уровне президента и премьера о необходимости развития жилищного строительства в России, девелоперов, занимающихся этим на практике, на местах отнюдь не встречают с распростертыми объятиями. Скорее наоборот. Хотя механизмы ГЧП позволяют успешно реализовывать масштабные проекты в небогатых, не слишком привлекательных для девелопмента регионах, куда инвесторы на иных условиях просто никогда не придут.

Соответственно, пока ситуация кардинально не изменится, пока не будут запущены механизмы государственно-частного партнерства, не ликвидирована процветающая в строительной отрасли бюрократия (и связанная с ней коррупция), жилья в России будет строиться очень мало и стоить оно будет очень дорого.


Также по теме:
Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья
Непростая арифметика строительства жилья в России

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1836 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте