Государственно-частное партнерство в девелопменте: не столько по закону, сколько по «понятиям»
«Мы не будем помогать вам выполнять нашу работу». Поговорка чиновников
Взаимоотношения девелоперов с властями в России поставлены с ног на голову: во всем цивилизованном мире бизнес подключается к проектам государства, у нас наоборот – инвесторы берут на себя государственные функции. Плохо от этого и государству, и девелоперам, но хуже всего – обычным гражданам, покупателям жилья и тем, кому просто не повезло жить в активно застраиваемом регионе. К таким выводам пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», посетив на прошлой неделе круглый стол «Государственно-частное партнерство – жестокий роман. О влюбленных в идею ГЧП девелоперах и отвергающем их жестоком государстве».
Градостроительное планирование теоретически является исключительной прерогативой властей. Однако на практике в регионах сплошь и рядом разработкой основополагающей градостроительной документации, включая правила землепользования и застройки и даже генпланы, занимаются инвесторы.
«Финансирования на эти цели ни в одном районе или сельском поселении нет. Не секрет, что правила землепользования и застройки разрабатываются градообразующим землевладельцем в отдельно взятом регионе. Поэтому девелопер сам под себя что-то готовит и как-то финансирует задачи, которые государство должно финансировать самостоятельно, и при этом преодолевает множество препятствий», – сетовал на круглом столе Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family.
Однако корни проблемы – явно не в скромных бюджетах местных администраций. В богатейшей Москве, например, проекты планировки территорий тоже часто готовит инвестор. После отставки с поста мэра Юрия Лужкова, которого сильно критиковали за волюнтаристскую градостроительную политику, новая администрация сначала решила разрабатывать все ППТ за казенный счет. Однако уже осенью 2012 г. дала задний ход. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в ноябре сообщил, что в Москве принято принципиальное решение разрешить инвесторам выполнять эту работу на собственные средства, так как «частный» проект планировки можно сделать и утвердить быстрее «государственного», в течение трех-шести месяцев.
Экономия времени – это, конечно, хорошо. Однако, если бы инвестор получал земельный участок в комплекте со всеми необходимыми документами, было бы еще лучше – для всех. Бизнес имел бы возможность не на месяцы, а на годы сократить сроки реализации проектов, существенно снизив их себестоимость, что в итоге способствовало бы наращиванию объемов строительства. А увеличение предложения и конкуренции, как известно, сдерживает рост цен. Городу в свою очередь можно было бы не опасаться, что подготовленная инвестором градостроительная документация будет ориентирована исключительно на удовлетворение интересов его бизнеса. То есть что в проекте будет очень много жилья, которое можно быстро и с выгодой продать, и очень мало - всего остального.
На особо запущенные плоды творческого подхода к перераспределению государственных полномочий можно полюбоваться, не отъезжая далеко от Москвы. В Подмосковье, превратившемся в Эльдорадо для строительных компаний со всей России, за последние годы сдали столько жилых проектов с минимумом или полным отсутствием инфраструктуры, что нынешние подмосковные власти уже не хотят ввязываться ни в какие жилищные проекты. И без того бюджету в ближайшие годы придется потратить астрономические суммы на удовлетворение инфраструктурного голода.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
«В Балашихе построено огромное количество жилья, люди оказались в совершенно непонятной ситуации: нет ни школы, ни поликлиники, ни детского сада, ни канализации – нет ничего, кроме домов», – так и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев описал ситуацию в одном из наиболее застраиваемых городов ближнего Подмосковья. И ввел там бессрочный мораторий на строительство многоэтажных домов. (См. «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой».)
А ведь это «ничего, кроме домов» в свое время успешно прошло согласования в десятках чиновничьих кабинетов… Здесь надо учитывать, что ближнее Подмосковье – суперпривлекательный для инвесторов регион, где власти вполне обоснованно могут «вешать» возведение инфраструктуры на девелоперов, все дополнительные расходы застройщикам компенсируют покупатели. Так что со стороны администрации был необходим лишь контроль.
В более бедных субъектах РФ плохо уже не только с инфраструктурой, но и со строительством вообще. Как пояснил гендиректор «Экодолья» Константин Филиппишин, из-за высокой стоимости денег и необходимости значительных инвестиций уже на начальном этапе строительства в регионах с низкой стоимостью жилья финансовые показатели проектов уходят в минус. Поэтому инвесторы не рвутся на такие рынки.
При таком положении дел местные власти, по идее, должны обхаживать компании, которые все же решаются что-нибудь у них построить. Администрация региона ведь заинтересована в развитии экономики подведомственной территории, увеличении налогооблагаемой базы, росте объемов жилищного строительства?
«На первой встрече губернатор области заявил: вы нам не нужны, мы вам помогать не будем, у нас есть свои строители, – поделился опытом строительства малоэтажного жилья в одном из регионов Центральной России президент ГК Fedeco Валерий Шумилин. – На второй, третьей, шестой встрече ситуация повторилась. После десятой мы решили перестать общаться и начать строить. Сами подводили коммуникации, строили дороги, съезды с дорог, платили за все… Как потом выяснилось, компания, которая в этот момент строила основной объем, принадлежала дочке губернатора».
Через пять лет компания наладила взаимодействие с властями, но количество недоразумений не уменьшается.
«Все говорят о государственно-частном партнерстве, но никто не знает, как это делать. Мы приходим в регион, договариваемся, что получим точки подключения для канализации, которую сами построим. А прокуратура договор заворачивает. Говорит, что тут явная коррупционная составляющая: почему вам канализация, а другим нет?» - возмущался Шумилин.
Проблема в том, что юридическая база для выстраивания отношений между девелоперами и властью отсутствует. Нет ни федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, ни даже четких характеристик проектов КОТ.
Поэтому девелоперы и власти в рамках ГЧП взаимодействуют не столько по закону, сколько по «понятиям» – на основе меморандумов и личных договоренностей.
Скажем, повсеместно создаются фонды социального развития района, куда девелопер отчисляет деньги по оговоренной формуле, чтобы район строил школы и детские сады, рассказал Валерий Мищенко. Нет денег – нет подписей на документах.
Даже если власти искренне хотят помочь инвесторам, они далеко не всегда могут это сделать. Например, одним из важнейших для застройщиков является вопрос подключения к сетям. Но сетевые компании – это отдельные коммерческие структуры, де-юре никак неподотчетные местной администрации. В результате возможность решения ключевой проблемы зависит исключительно от «харизмы» местного руководства.
«В регионах, где губернатор сильный, он может договориться с монополистами. А там, где никакой, и спрос с него никакой», – прокомментировал существующее положение дел Валерий Казейкин, замкоординатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом».
Завязка девелоперского бизнеса на личные договоренности с конкретными чиновниками обеспечивает и высокую коррупционную составляющую в этой сфере. Которая в конечном итоге обязательно учитывается в цене квадратного метра.
Не только девелоперы, но и государство не имеет внятных рычагов влияния на контрагентов, чтобы, например, ограничить аппетиты застройщиков в проектах, субсидируемых из бюджета.
«Садится, грубо говоря, глава района или региона и говорит: у тебя цена будет не выше такой-то. Девелопер берет под козырек и говорит: обязательно! И на этом заканчивается вся основа, на которой они сотрудничают», – пояснил ситуацию Валерий Мищенко.
В общем, отмечают специалисты www.irn.ru, несмотря на все декларации на уровне президента и премьера о необходимости развития жилищного строительства в России, девелоперов, занимающихся этим на практике, на местах отнюдь не встречают с распростертыми объятиями. Скорее наоборот. Хотя механизмы ГЧП позволяют успешно реализовывать масштабные проекты в небогатых, не слишком привлекательных для девелопмента регионах, куда инвесторы на иных условиях просто никогда не придут.
Соответственно, пока ситуация кардинально не изменится, пока не будут запущены механизмы государственно-частного партнерства, не ликвидирована процветающая в строительной отрасли бюрократия (и связанная с ней коррупция), жилья в России будет строиться очень мало и стоить оно будет очень дорого.
Также по теме:
Руководитель IRN.RU: только на взятках и бюрократии девелоперы смогут сэкономить 20-30% стоимости жилья
Непростая арифметика строительства жилья в России
