Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в Москве: квартиры против коммерческой недвижимости

На рынке жилья не надо конкурировать с профессионалами

«Совдеповская» ментальность россиян, которым собственность в виде квартир досталась «даром», мешает им стать инвесторами, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Если человеку достается в наследство еще одна квартира, почти никто не пытается обратить этот «омертвленный капитал» в «живые деньги», одновременно находя возможности для инвестирования.

В лучшем случае, если нет необходимости улучшить жилищные условия, переехав в квартиру побольше, наследник обычно начинает рассматривать возможность сдавать доставшуюся жилплощадь в аренду. Очень мало кто из унаследовавших квартиру (или получивших ее в дар) делает попытки превратить ее в деньги. Владельцев устраивает, что рост цены объекта недвижимости на уровне инфляции практически обеспечен, хотя реальный доход от сдачи в аренду не превысит 4-5% годовых. Для сравнения: вклад в банке принесет вдвое больше.

Сейчас время консервативных инвесторов, считает управляющий партнер IntermarkSavilles Дмитрий Халин. Второй год подряд объем сделок на первичном рынке городского жилья премиум-класса превышает $1,2 млрд, а умеренный рост цен помогает покупателям не спеша сориентироваться и выбрать подходящий вариант. Вложения в квартиру – способ не преумножить сбережения, а сохранить их (см. «Инвестиции в недвижимость: надежно, но не слишком прибыльно»).

Правда, рыночная ситуация в сегменте премиальной недвижимости несколько отличается от массового сектора.

Казалось бы: получив бесплатно однокомнатную квартиру в Москве ценой в 7 млн руб., можно продать ее, разложить вклады по 700 000 руб. (примерный объем средств по вкладам, сохранность которых гарантирует государство) в 10 банков и получать 9-10% годовых. Не заботясь ни о проблемах подбора арендаторов, ни о ремонте после пребывания каждого из них, ни о налогах, ни о регистрации постояльцев… Почему же этот вариант, способный одновременно избавить от головной боли и принести больше денег, не устраивает большинство владельцев недвижимой собственности?

С одной стороны, сказывается ментальность: ни государству, ни банкам верить нельзя, а квартира – это собственность.

С другой – есть более практические соображения, которые люди не всегда формулируют, но понимают. Например, со временем квартира может понадобиться для женившегося сына. Сколько такая квартира будет стоить в это время – неизвестно, хватит ли на нее денег – тоже. А так – вот она, готовая. И стоит ли нынешний двукратный доход рисков, связанных с тем, что в нужный момент квартиры не окажется? (См., например, «Дети заставляют менять жилье».)

Конечно, обладая предпринимательской жилкой, можно приобрести на средства от продажи квартиры небольшой магазин в сегменте street-retail или блок в офисном комплексе. Инвестировать средства в сектор коммерческой недвижимости, который и предназначен служить источником дохода. Тогда уровень дохода может увеличиться: 15-20% годовых в офисном сегменте, 20-25% годовых в торговом.

Такие возможности на рынке существуют. Но основополагающий закон рынка гласит: с повышением доходности всегда растут риски. Готов ли начинающий инвестор самостоятельно управлять купленным магазинчиком? «Решать вопросы» с управой и чисткой прилежащей к торговой точке территории от снега и льда, с санэпидемстанцией и пожарной инспекцией, с налоговиками и миграционными службами?

Более того. Как только такой частный инвестор начнет бизнес, его конкурентами станут не такие же собственники квартир, как он. Ими окажутся гораздо более квалифицированные владельцы торговых сетей и международные компании, включая фонды недвижимости, сделки которых сопровождают крупнейшие в мире консультанты. Как говорят в Одессе, ну и зачем мне еще и эта головная боль?


Для сравнения:
Прошедший год стал еще одним рекордным периодом для российского рынка инвестиций в недвижимость, по данным Jones Lang LaSalle. Общий объем транзакций достиг $8,6 млрд, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 1,3%. В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам года составили $7,9 млрд (снижение на 4,8%).

Москва второй год подряд занимает девятое место в рейтинге городов Европы по привлекательности для инвестиций в недвижимость, по словам руководителя группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости PricewaterhouseCoopers в России Хольгера Мюллера.

По результатам исследования, в которое вошли 27 городов Европы, рейтинг был составлен компаниями Urban Land Institute и PwC на основе опроса инвесторов и их ожиданий относительно результатов деятельности рынков недвижимости в 2013 году.

В выкладках таких корпораций маленькие магазинчики или 100-метровые офисные помещения просто не учитываются. Не те масштабы…

Зато есть обратная сторона медали. Число собственников, которым их жилая недвижимость досталась бесплатно, в частности, в Москве, настолько велико, что никакие суперквалифицированные профессиональные участники инвестиционного рынка недвижимости не готовы вкладывать средства в строительство доходных домов. Потому что современный инвестиционный процесс не позволит им довольствоваться доходностью в 4-5% годовых, на которые еще и государство в который раз ополчилось в плане налогообложения. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».)

Соответственно, довольствуясь 4-5% годовых, владелец «лишней» квартиры оказывается среди огромной массы арендодателей, с объемом предложения которой на рынке не готовы конкурировать не только частные компании, но даже государство. Потому что даже при предоставлении участков под возведение доходных домов Фондом "РЖС", что существенно снижает затраты на строительство и подключение к энергомощностям, даже при возможном софинансировании со стороны такой крупной структуры, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) девелоперы не смогут обеспечить доходность 10% годовых или выше, отмечают специалисты www.irn.ru. Долго ли будет государство терпеть такого конкурента – отдельный вопрос.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3782 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Некрасовка Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 94 кв.м. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Подробности по телефону! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит. Звоните! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте