Инвестиции в Москве: квартиры против коммерческой недвижимости
На рынке жилья не надо конкурировать с профессионалами
«Совдеповская» ментальность россиян, которым собственность в виде квартир досталась «даром», мешает им стать инвесторами, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Если человеку достается в наследство еще одна квартира, почти никто не пытается обратить этот «омертвленный капитал» в «живые деньги», одновременно находя возможности для инвестирования.
В лучшем случае, если нет необходимости улучшить жилищные условия, переехав в квартиру побольше, наследник обычно начинает рассматривать возможность сдавать доставшуюся жилплощадь в аренду. Очень мало кто из унаследовавших квартиру (или получивших ее в дар) делает попытки превратить ее в деньги. Владельцев устраивает, что рост цены объекта недвижимости на уровне инфляции практически обеспечен, хотя реальный доход от сдачи в аренду не превысит 4-5% годовых. Для сравнения: вклад в банке принесет вдвое больше.
Сейчас время консервативных инвесторов, считает управляющий партнер IntermarkSavilles Дмитрий Халин. Второй год подряд объем сделок на первичном рынке городского жилья премиум-класса превышает $1,2 млрд, а умеренный рост цен помогает покупателям не спеша сориентироваться и выбрать подходящий вариант. Вложения в квартиру – способ не преумножить сбережения, а сохранить их (см. «Инвестиции в недвижимость: надежно, но не слишком прибыльно»).
Правда, рыночная ситуация в сегменте премиальной недвижимости несколько отличается от массового сектора.
Казалось бы: получив бесплатно однокомнатную квартиру в Москве ценой в 7 млн руб., можно продать ее, разложить вклады по 700 000 руб. (примерный объем средств по вкладам, сохранность которых гарантирует государство) в 10 банков и получать 9-10% годовых. Не заботясь ни о проблемах подбора арендаторов, ни о ремонте после пребывания каждого из них, ни о налогах, ни о регистрации постояльцев… Почему же этот вариант, способный одновременно избавить от головной боли и принести больше денег, не устраивает большинство владельцев недвижимой собственности?
С одной стороны, сказывается ментальность: ни государству, ни банкам верить нельзя, а квартира – это собственность.
С другой – есть более практические соображения, которые люди не всегда формулируют, но понимают. Например, со временем квартира может понадобиться для женившегося сына. Сколько такая квартира будет стоить в это время – неизвестно, хватит ли на нее денег – тоже. А так – вот она, готовая. И стоит ли нынешний двукратный доход рисков, связанных с тем, что в нужный момент квартиры не окажется? (См., например, «Дети заставляют менять жилье».)
Конечно, обладая предпринимательской жилкой, можно приобрести на средства от продажи квартиры небольшой магазин в сегменте street-retail или блок в офисном комплексе. Инвестировать средства в сектор коммерческой недвижимости, который и предназначен служить источником дохода. Тогда уровень дохода может увеличиться: 15-20% годовых в офисном сегменте, 20-25% годовых в торговом.
Такие возможности на рынке существуют. Но основополагающий закон рынка гласит: с повышением доходности всегда растут риски. Готов ли начинающий инвестор самостоятельно управлять купленным магазинчиком? «Решать вопросы» с управой и чисткой прилежащей к торговой точке территории от снега и льда, с санэпидемстанцией и пожарной инспекцией, с налоговиками и миграционными службами?
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Более того. Как только такой частный инвестор начнет бизнес, его конкурентами станут не такие же собственники квартир, как он. Ими окажутся гораздо более квалифицированные владельцы торговых сетей и международные компании, включая фонды недвижимости, сделки которых сопровождают крупнейшие в мире консультанты. Как говорят в Одессе, ну и зачем мне еще и эта головная боль?
Для сравнения:
Прошедший год стал еще одним рекордным периодом для российского рынка инвестиций в недвижимость, по данным Jones Lang LaSalle. Общий объем транзакций достиг $8,6 млрд, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 1,3%. В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам года составили $7,9 млрд (снижение на 4,8%).
Москва второй год подряд занимает девятое место в рейтинге городов Европы по привлекательности для инвестиций в недвижимость, по словам руководителя группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости PricewaterhouseCoopers в России Хольгера Мюллера.
По результатам исследования, в которое вошли 27 городов Европы, рейтинг был составлен компаниями Urban Land Institute и PwC на основе опроса инвесторов и их ожиданий относительно результатов деятельности рынков недвижимости в 2013 году.
В выкладках таких корпораций маленькие магазинчики или 100-метровые офисные помещения просто не учитываются. Не те масштабы…
Зато есть обратная сторона медали. Число собственников, которым их жилая недвижимость досталась бесплатно, в частности, в Москве, настолько велико, что никакие суперквалифицированные профессиональные участники инвестиционного рынка недвижимости не готовы вкладывать средства в строительство доходных домов. Потому что современный инвестиционный процесс не позволит им довольствоваться доходностью в 4-5% годовых, на которые еще и государство в который раз ополчилось в плане налогообложения. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».)
Соответственно, довольствуясь 4-5% годовых, владелец «лишней» квартиры оказывается среди огромной массы арендодателей, с объемом предложения которой на рынке не готовы конкурировать не только частные компании, но даже государство. Потому что даже при предоставлении участков под возведение доходных домов Фондом "РЖС", что существенно снижает затраты на строительство и подключение к энергомощностям, даже при возможном софинансировании со стороны такой крупной структуры, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) девелоперы не смогут обеспечить доходность 10% годовых или выше, отмечают специалисты www.irn.ru. Долго ли будет государство терпеть такого конкурента – отдельный вопрос.
