Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в Москве: квартиры против коммерческой недвижимости

На рынке жилья не надо конкурировать с профессионалами

«Совдеповская» ментальность россиян, которым собственность в виде квартир досталась «даром», мешает им стать инвесторами, считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Если человеку достается в наследство еще одна квартира, почти никто не пытается обратить этот «омертвленный капитал» в «живые деньги», одновременно находя возможности для инвестирования.

В лучшем случае, если нет необходимости улучшить жилищные условия, переехав в квартиру побольше, наследник обычно начинает рассматривать возможность сдавать доставшуюся жилплощадь в аренду. Очень мало кто из унаследовавших квартиру (или получивших ее в дар) делает попытки превратить ее в деньги. Владельцев устраивает, что рост цены объекта недвижимости на уровне инфляции практически обеспечен, хотя реальный доход от сдачи в аренду не превысит 4-5% годовых. Для сравнения: вклад в банке принесет вдвое больше.

Сейчас время консервативных инвесторов, считает управляющий партнер IntermarkSavilles Дмитрий Халин. Второй год подряд объем сделок на первичном рынке городского жилья премиум-класса превышает $1,2 млрд, а умеренный рост цен помогает покупателям не спеша сориентироваться и выбрать подходящий вариант. Вложения в квартиру – способ не преумножить сбережения, а сохранить их (см. «Инвестиции в недвижимость: надежно, но не слишком прибыльно»).

Правда, рыночная ситуация в сегменте премиальной недвижимости несколько отличается от массового сектора.

Казалось бы: получив бесплатно однокомнатную квартиру в Москве ценой в 7 млн руб., можно продать ее, разложить вклады по 700 000 руб. (примерный объем средств по вкладам, сохранность которых гарантирует государство) в 10 банков и получать 9-10% годовых. Не заботясь ни о проблемах подбора арендаторов, ни о ремонте после пребывания каждого из них, ни о налогах, ни о регистрации постояльцев… Почему же этот вариант, способный одновременно избавить от головной боли и принести больше денег, не устраивает большинство владельцев недвижимой собственности?

С одной стороны, сказывается ментальность: ни государству, ни банкам верить нельзя, а квартира – это собственность.

С другой – есть более практические соображения, которые люди не всегда формулируют, но понимают. Например, со временем квартира может понадобиться для женившегося сына. Сколько такая квартира будет стоить в это время – неизвестно, хватит ли на нее денег – тоже. А так – вот она, готовая. И стоит ли нынешний двукратный доход рисков, связанных с тем, что в нужный момент квартиры не окажется? (См., например, «Дети заставляют менять жилье».)

Конечно, обладая предпринимательской жилкой, можно приобрести на средства от продажи квартиры небольшой магазин в сегменте street-retail или блок в офисном комплексе. Инвестировать средства в сектор коммерческой недвижимости, который и предназначен служить источником дохода. Тогда уровень дохода может увеличиться: 15-20% годовых в офисном сегменте, 20-25% годовых в торговом.

Такие возможности на рынке существуют. Но основополагающий закон рынка гласит: с повышением доходности всегда растут риски. Готов ли начинающий инвестор самостоятельно управлять купленным магазинчиком? «Решать вопросы» с управой и чисткой прилежащей к торговой точке территории от снега и льда, с санэпидемстанцией и пожарной инспекцией, с налоговиками и миграционными службами?

Более того. Как только такой частный инвестор начнет бизнес, его конкурентами станут не такие же собственники квартир, как он. Ими окажутся гораздо более квалифицированные владельцы торговых сетей и международные компании, включая фонды недвижимости, сделки которых сопровождают крупнейшие в мире консультанты. Как говорят в Одессе, ну и зачем мне еще и эта головная боль?


Для сравнения:
Прошедший год стал еще одним рекордным периодом для российского рынка инвестиций в недвижимость, по данным Jones Lang LaSalle. Общий объем транзакций достиг $8,6 млрд, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 1,3%. В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам года составили $7,9 млрд (снижение на 4,8%).

Москва второй год подряд занимает девятое место в рейтинге городов Европы по привлекательности для инвестиций в недвижимость, по словам руководителя группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости PricewaterhouseCoopers в России Хольгера Мюллера.

По результатам исследования, в которое вошли 27 городов Европы, рейтинг был составлен компаниями Urban Land Institute и PwC на основе опроса инвесторов и их ожиданий относительно результатов деятельности рынков недвижимости в 2013 году.

В выкладках таких корпораций маленькие магазинчики или 100-метровые офисные помещения просто не учитываются. Не те масштабы…

Зато есть обратная сторона медали. Число собственников, которым их жилая недвижимость досталась бесплатно, в частности, в Москве, настолько велико, что никакие суперквалифицированные профессиональные участники инвестиционного рынка недвижимости не готовы вкладывать средства в строительство доходных домов. Потому что современный инвестиционный процесс не позволит им довольствоваться доходностью в 4-5% годовых, на которые еще и государство в который раз ополчилось в плане налогообложения. (Подробнее см. «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения».)

Соответственно, довольствуясь 4-5% годовых, владелец «лишней» квартиры оказывается среди огромной массы арендодателей, с объемом предложения которой на рынке не готовы конкурировать не только частные компании, но даже государство. Потому что даже при предоставлении участков под возведение доходных домов Фондом "РЖС", что существенно снижает затраты на строительство и подключение к энергомощностям, даже при возможном софинансировании со стороны такой крупной структуры, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) девелоперы не смогут обеспечить доходность 10% годовых или выше, отмечают специалисты www.irn.ru. Долго ли будет государство терпеть такого конкурента – отдельный вопрос.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3766 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Спешите! Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте