Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы

Децентрализация может смягчить ценовую ситуацию

Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за 1 кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона, считают в Jones Lang LaSalle. Арендные ставки для помещений класса А и класса В+ в российской столице сейчас варьируются в диапазонах $625-850 и $400-600 за 1 кв. м соответственно.

Интересно: исходя из данных JLL, ставки аренды фактически начали превышать докризисный уровень, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оценки JLL, похоже, не завышены. Например, вчера компания «Экоофис» объявила о завершении отделочных работ в бизнес-центре в премиальном месте – Тверская ул., 9, стр. 7 – там заявленные ставки колеблются от 25 000 руб. до 30 000 руб. ($830-1000) за кв. м в год. Стоит обратить внимание: сама компания позиционирует здание как B+, а не класс А. Но уже сдано 85% площадей.

«Активность участников офисного рынка, в том числе и девелоперов, резко возросла во второй половине 2012 года на фоне стабилизации экономической ситуации и нивелирования политических рисков, связанных с президентскими выборами в России. В самое ближайшее время будут введены в эксплуатацию некоторые крупные объекты, начатые несколько лет назад и замороженные в период кризиса. Тем не менее, угроза острого дефицита качественных офисных площадей в Москве сохраняется и может стать реальностью уже в 2014 г., когда «докризисные» проекты будут поглощены арендаторами, а «посткризисные» еще не будут завершены», - прогнозирует управляющий партнер Bluestone Group Денис Трущенко.

В течение 2012 года общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 года.

Ставки аренды в течение всего 2012 года оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса А Прайм, $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды останутся стабильными на протяжении 2013 года при сохранении текущих макроэкономических тенденций.

Как это бывает каждый год, оценки объемов ввода площадей за 2012-й и заявленного объема ввода на 2013-й гг., да и другие количественные показатели у игроков рынка сильно разнятся, иногда в полтора, а то и в два раза. Однако в отчетах компаний четко прослеживаются некоторые главные тенденции развития рынка, отмечают в www.irn.ru.

Во-первых, правительство Москвы пошло на послабление политики в области строительства. Это касается не только жилья (см. статью «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»), такая же ситуация наблюдается в области коммерческой недвижимости. Градостроительной земельной комиссией были одобрены офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора III», МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др.).

Во-вторых, происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%), отмечают в CBRE.

Некоторые дополнительные соображения можно прочитать, просмотрев подробные показатели рынка офисной недвижимости в Москве.


Децентрализация – главная тенденция нового года
В течение нескольких лет в центральной части Москвы может освободиться около 500 000 кв. м офисной недвижимости, цитирует генерального директора Forum Properties Сергея Воронина «Интерфакс».

По его мнению, это произойдет в результате активной децентрализации, которая наблюдается на рынке офисной недвижимости. Компании, для которых местонахождение в центре города не является критичным для ведения бизнеса, переедут в новые здания на периферии столицы или за МКАД. В первую очередь это могут быть телекоммуникационные и финансовые структуры, отметил эксперт.

Переезд, естественно, обуславливается более выгодными условиями аренды офисов без понижения классности недвижимости. Ставки аренды в центре Москвы на офисы класса А держатся на уровне $800-1000 за кв. м, а в периферийных районах заметно ниже.

За прошедший год было введено в эксплуатацию пять зданий класса А общей площадью 219 000 кв. м, что составляет чуть менее 40% нового предложения (на 5 п. п. больше чем в 2011 г.). Только 18% построенных в 2012 г. зданий расположены в Центральном деловом районе, отмечают в JLL.

По мнению коммерческого директора KR Properties Анны Двуреченской, Москва почти исчерпала возможность строительства офисных зданий внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы, занимающиеся созданием новых бизнес-центров, неизбежно будут вытеснены за пределы МКАД. Эту тенденцию подтверждает аналитика Knight Frank: было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, в течение прошлых 3-4 лет девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам.

А в пределах ТТК, в том числе в центральных районах, можно ожидать появления новых деловых кварталов, возникающих в результате редевелопмента промзон. По данным Knight Frank, Москва находится на низком уровне обеспеченности офисными площадями: чуть больше 1000 кв. м на 1000 человек. Тогда как в Мюнхене, например, этот показатель приближается к 15 000 кв. м.


Урок кризиса не прошел даром
Как отметили в CBRE, активнее всего вели себя российские арендаторы, их доля в общем объеме спроса на офисные площади составила 54%. Важный момент: арендаторы – как российские, так и западные компании, арендующие представительские офисы в Москве, – все чаще настаивают на том, чтобы арендные ставки были зафиксированы в рублях.


Новое предложение пока немногочисленно
По данным нового исследования CBRE, основные показатели офисного рынка в 2012 году были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556 264 кв. м, снизившись на 8% по сравнению с 2011-м, а объем заключенных сделок составил 1 млн кв. м, что на 14% меньше показателя 2012 года.

Общий объем офисных площадей, заявленный девелоперами к вводу в 2013 году, превышает 1,1 млн кв. м. Аналитики Bluestone Group полагают, что в реальности будет построено 86% от анонсированных объемов. В предыдущие несколько лет девелоперы офисной недвижимости ежегодно вводили в эксплуатацию не более 60% от заявленных в начале года площадей.

«В течение 2012 г. офисный рынок Москвы развивался интенсивно и в большей степени качественно, – считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ) Никола Обайдин. – В 2013 г. мы ожидаем аналогичную динамику. Объемы нового строительства сейчас довольно невысокие – 700 000 - 750 000 кв. м в год, тогда как в 2013 г. мы прогнозируем чуть более 1 млн кв. м площадей».

В декабре 2012 г. в Северном административном округе г. Москвы был введен в эксплуатацию новый деловой комплекс класса А – «АЛКОН». Это единственный бизнес-центр такого класса на рынке столичной офисной недвижимости, строительство которого было завершено в IV квартале 2012 г., отмечают в JLL.

Общие основные показатели офисного сектора рынка коммерческой недвижимости Москвы

показатели

класс объектов офисной недвижимости:

класс А

класс B+

класс B-

структура рынка, %:
2009 год 16% - 28% - 56% -
2010 год 18% 13% 27% -4% 55% -2%
2011 год 20% 11% 35% 30% 45% -18%
2012 год 25% 25% 40% 14% 35% -22%
2013 год (прогноз) 30% 20% 45% 13% 25% -29%
уровень потенциального торга при заключении сделки, %:
2009 год 25% - 25% - 30% -
2010 год 10% -60% 15% -40% 20% -33%
2011 год 5% -50% 10% -33% 10% -50%
2012 год 10% 100% 10% 0% 20% 100%
2013 год (прогноз) 10% 0% 10% 0% 20% 0%
стоимость продажи объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м, без учета НДС:
2009 год 160 000 - 110 000 - 80 000 -
2010 год 260 000 63% 150 000 36% 110 000 38%
2011 год 270 000 4% 170 000 13% 110 000 0%
2012 год 300 000 11% 175 000 3% 100 000 -9%
2013 год (прогноз) 300 000 0% 170 000 -3% 100 000 0%
стоимость аренды объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м в год, без учета НДС:
2009 год 19 000 - 12 000 - 8 000 -
2010 год 27 000 42% 14 000 17% 10 000 25%
2011 год 27 000 0% 16 000 14% 10 000 0%
2012 год 30 000 11% 15 000 -6% 9 000 -10%
2013 год (прогноз) 30 000 0% 17 000 13% 9 000 0%
доля вакантных площадей, %:
2009 год 23% - 22% - 22% -
2010 год 7% -70% 15% -32% 18% -18%
2011 год 10% 43% 15% 0% 20% 11%
2012 год 12% 20% 13% -13% 20% 0%
2013 год (прогноз) 13% 8% 10% -23% 25% 25%
доля операционных расходов, %:
2009 год 19% - 22% - 23% -
2010 год 16% -16% 18% -18% 21% -9%
2011 год 14% -13% 17% -6% 15% -29%
2012 год 10% -29% 15% -12% 10% -33%
2013 год (прогноз) 7% -30% 10% -33% 8% -20%
реальная доходность объектов офисной недвижимости (с учетом доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год 12% - 11% - 10% -
2010 год 10% -17% 9% -18% 9% -10%
2011 год 10% 0% 9% 0% 9% 0%
2012 год 10% 0% 9% 0% 9% 0%
2013 год (прогноз) 10% 0% 10% 11% 9% 0%
базовая доходность (без учета доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год 7% - 6% - 6% -
2010 год 8% 14% 6% 0% 6% 0%
2011 год 8% 0% 6% 0% 6% 0%
2012 год 8% 0% 6% 0% 6% 0%
2013 год (прогноз) 8% 0% 8% 33% 6% 0%

Источник: Swiss Appraisal

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1403 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте