Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор офисного рынка Екатеринбурга

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга на сегодняшний день активно развивается и постепенно уве­личивает свои объемы. На рис. 1 представлена ди­намика общего количества офисных центров в Екате­рин­бурге в 2006-2012 гг. (здесь и далее используется ин­формационная база консалтинговой компании «Урал-Гермес», ин­формация Администрации города Екатерин­бурга, информация из открытых источников).


Из анализа рис. 1 видно, что среднегодовые темпы прироста количества современных офисных цен­тров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2006-2012 гг. они составили ?17% в год. В 2012 году были введены в экс­плуатацию только три качественных объекта офисной недвижимо­сти («Суворов», «ДЦ по ул. М. Авейде», «Континент»). При этом эти объекты были открыты в первом полу­годии 2012 года, что обуславливает сохранение струк­туры рынка офисных центров Екатеринбурга и многих его тенденций на уровне середины года. Сроки сдачи еще двух объектов классов А и В («Президент» и «Карнеол» соответственно) были перенесены на 2013 год.

Таким образом, количество офисных центров классов «А», «В» и «С» в Екатеринбурге на конец 2012 года составило 76 объектов, общей площадью около 1039 тыс. кв. м (с 2007 года объем качественных офис­ных площадей в городе вырос более чем в 3 раза). Следует отметить, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных центров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы (см. рис. 2). Обусловлено данное обстоятельство, в большей мере, сырьевым вектором развития российской экономики – прочие отрасли, базирующиеся преимущественно на среднем и малом бизнесе, существенно качественно и количественно отстают в своем разви­тии от стран Европы, что сразу сказывается на общем количестве компаний в этих отраслях. А ведь эти компании в основном и формируют спрос на офисные помещения. В будущем при комплексном раз­витии страны (инновационный вектор развития экономики) и ее глобализации (вступление в ВТО приводит к постепенной интеграции европейского и российского рынка) ситуация может улучшиться, что увеличит и спрос на офисы.

По прогнозам Администрации Екатеринбурга к 2020 году объем офисной недвижимости должен увели­читься до 1,65 млн. кв. м, а количество современных бизнес-центров составить 91 объект.

По мнению специалистов консалтинговой компа­нии «Урал-Гермес», в ближайшие 2-3 года следует ожи­дать замедления темпов развития рынка офисных цен­тров. Связано это с тем, что в настоящее время вво­дятся объекты, начатые преимущественно до 2008 года, в кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Учитывая средний срок реализации проек­тов офисных центров (3-5 лет), логично предположить, что падение ввода новых офисных площадей ожидается в 2014-2015 гг. По мнению ряда аналитиков, такая си­туация даже может вызвать дефицит предложения офисных площа­дей в этот период. Однако следует отме­тить, что для создания дефицита необходимым усло­вием является появление новых компаний, арендующих офисные пло­щади, и расширение площадей существую­щих арендато­ров, что возможно достичь только при условии высоких темпов развития экономики России. Также о замедлении темпов развития рынка опосредо­ванно свидетельствует длительный срок заселения но­вых объектов арендаторами.

Соотношение офисных центров в Екатеринбурге на август 2012 года по классам представлено на рис. 3 (на данном рисунке и далее приведены данные по клас­сифицированным объек­там). Как видно из диа­граммы, в Екатеринбурге на сего­дняшний день преобла­дают биз­нес-центры класса «В» (?64%). Кроме того, большин­ство строящихся и вводи­мых в эксплуатацию объектов также относятся к дан­ному классу, что свиде­тельствует о дальнейшем усиле­нии конкуренции в дан­ном сегменте рынка офисной не­движимости. Доля офисных центров класса «А» состав­ляет ?12%, на биз­нес-центры класса «В+» приходится ?9%, доля офис­ных центров класса «С» находится на уровне ?15% (су­щественная доля офисных центров класса «С» не была классифициро­вана).


Несмотря на бурное развитие рынка деловых цен­тров, их распределение по административным районам города является весьма неравномерным (см. рис. 4).


Представленное на рис. 4 распределение говорит о том, что рынок офисной недвижимости в Екатеринбурге находится в стадии формирования (в первую очередь осваиваются более привлекательные, с точки зрения бизнеса, цен­тральные районы города – Октябрьский, Ленинский, Кировский, Верх-Исетский). Строительство бизнес-центров в периферийных районах (Орджоникидзевский, Чкаловский, Железнодорожный) пока идет не столь активно.

Тем не менее, следует отметить, что в централь­ной части города количество свободных площадок огра­ничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест раз­мещения офисных центров (районы расширенного цен­тра, бэк-офисы вблизи крупных транспортных развязок в отдаленных районах города и др.).

В то же время, в центральной части города с це­лью наиболее эффективного использования земельных участков генплан города в целом и офисные здания в частности (в т.ч., создаваемые на базе многофункциональных ком­плексов) все больше приобретают вертикальную (вы­сотную) интеграцию развития.
 

Характеристика спроса

В целом, в уральской столице сегодня нет дефи­цита предложения, напротив доля вакантных площадей на конец 2012 года составила ?10-15% (см. рис. 5). В течение нескольких ближайших лет доля свободных помещений постепенно снизится и, по прогнозам спе­циалистов (при сохранении стабильности экономической ситуации), к 2014 году может достичь докризисного уровня (5-7%).

Из рис. 5 видно, что основные кризисные тен­ден­ции рынок офисной недвижимости Екатеринбурга пре­терпел в 2009-2010 гг. В 2011 году началось посте­пен­ное восстановление рынка, которое продолжилось и в 2012 году. Следует отметить, что активное восстанов­ление рынка в сегментах классов «В» и «В+» во многом сдерживается большим объемом, введенных в 2011 году, площадей офисных центров (настоящие показа­тели ва­кантных площадей характерны для неустоявше­гося рынка).

Оценивая уровень спроса на офисные площади в разрезе их классов, необходимо заметить, что в настоя­щее время активно восстанавливается спрос на качест­венные офисные площади (классы «А» и «В»). При этом среди качественных объектов наиболее востребованы офисные центры класса «В», поскольку ценовые харак­теристики данных объектов более привлекательны, а международных и крупных федеральных компаний, яв­ляющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатерин­бурге ограниченное количество. Сегменты, имеющие больший спрос, и развиваются на рынке интенсивнее (см. рис. 2).
 

Арендные ставки

Размер арендных ставок в офисных центрах за­висит от следующих основных факторов:

  • месторасположение и транспортная доступность объекта;
  • класс и качество объекта, уровень профессиона­лизма управляющей компании;
  • онструктивные параметры бизнес-центра (харак­теристики здания и парковочной зоны, инженер­ная оснащенность и др.);
  • характеристика арендопригодных площадей (раз­мер, планировка, отделка, этаж, оснащенность и др.);
  • наличие развитой инфраструктуры предприятий ус­луг и торговли бизнес-центра и др.

На рис. 6 представлен диапазон средних аренд­ных ставок в офисных центрах различных классов на 31.12.2012 года.


В течение 2012 года арендные ставки на качест­венные офисные площади имели положительную дина­мику, что вызвано, с одной стороны, повышением ком­мунальных тарифов, а, с дру­гой стороны, идущим вос­становлением рынка. Вместе с этим рост данных ставок сдерживается обостряющейся конкурен­цией и посто­янно возрастающими объемами офисных площадей на рынке Екатеринбурга.

Таким образом, в целом можно отметить тенден­цию повышения арендных ставок на рынке, однако дос­тичь параметров докризисного уровня, по мнению спе­циалистов, удастся не раньше 2014-2015 гг. (при усло­вии со­хранения благоприятной экономической ситуации в стране).
 

Тенденции рынка

Среди основных тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие:

  • усиление концептуализации офисных центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной об­становки и перехода рынка в качественный пе­риод развития;
  • постепенное увеличение спроса на качест­вен­ные офисные центры (классы «А» и «В»), в том числе, и на большие площади в данных объек­тах;
  • из-за недостатка инвестиций увеличивается коли­чество объектов долевой собст­венности и, соот­ветственно, происходит рас­слоение аренд­ных ставок даже в рамках одного объекта;
  • перспективное развитие сегмента back-office;
  • повышение значения обеспеченности парковоч­ными местами в общей конкурентоспособности офисных центров (повышение штрафов за не­пра­вильную парковку);
  • технологии интеллектуальных зданий и зеленые (экологичные) технологии начинают становиться значимыми конкурентными преимуществами офисных центров;
  • создание офисных центров для диверсифика­ции рисков и повышения доходности на базе много­функциональных комплексов, в т.ч. зна­чительной площади («Высоцкий», «Манхэттен», «Европа», «Азия» и др.);
  • эффективный комплекс услуг, предоставляемый арендаторам в бизнес-центре, становится од­ним из ключевых факторов их конкурентоспособно­сти.

Также необходимо отметить, что последние годы наблюдается тенденция увеличения сроков запол­нения новых объектов офисной недвижимости, что свя­зано с увеличивающейся конкуренцией в этом секторе рынка и с вводом значительного количества офисных площадей на рынок (рекордные 2008 и 2011 годы).

С другой стороны, увеличение сроков заполне­ния новых объектов главным образом связано с их не­достаточной концептуальной проработкой. Практически все новые офисные центры имеют ошибки и недора­ботки в концепции (отсутствие учета реально сущест­вующих рыночных потребностей арендаторов, непра­вильная планировка офисных и общественных зон, не­достаточ­ное количе­ство парковочных мест (нормативы ГУД уста­рели), нарезка офисных площадей часто не обладает должной кризисоустой­чивостью, от­сутствие или узость спектра дополнитель­ных услуг для арендато­ров, недос­татки управления объ­ектами и др.). Естест­венно, что в таких условиях арен­даторы не спе­шат пе­реезжать из существующих объек­тов в новые, а концеп­туально раз­витые объекты имеют преимущество перед прочими на рынке.


Прогнозы
При сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит наращивать свои объемы. При этом девелоперы начнут больше внимания уделять ка­чественным характеристикам своих объектов. Арендные ставки в 2013 году сохранят свою стабильность и повы­сятся незначительно, доля вакант­ных площадей не­сколько снизится – в большей степени это коснется офисов класса В. Учиты­вая, что рынок офисных центров перешел от экстенсив­ного периода своего развития к качествен­ному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные цен­тры класса «С».

При этом в среднесрочной перспективе ожидается усиление, уже действующих на рынке офис­ных центров Екатеринбурга, тенденций. Прежде всего, это усиление концептуализации объектов и поиск деве­лоперами но­вых, включая оригинальные, элементов конкурентоспо­собности. Данные подходы не требуют значительных капитальных вложений, но при грамотной организации способны существенно повысить конкурентоспособность объекта. Не потеряет своей актуальности и решение проблемы с парковочными местами в бизнес-центрах (особенно в свете ужесточения наказания за неправиль­ную парковку и планируемой Администрацией города установки пар­ковочных автоматов).

Касаемо географии развития бизнес-центров, можно отметить, что в ближайшие несколько лет разви­тие офисов в центральной части города будет преиму­щественно происходить за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Сре­динного транспортного кольца.

Необходимо также отметить, что катализатором увеличения спроса на офисы в городе может выступить, помимо прочего, проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО-2020.


Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Федеральная консалтинговая компания «Урал-Гер­мес» работает на рынке маркетинговых и консалтин­говых услуг с 1994 года и выполняет работы в Ураль­ском ре­гионе, на территории России и за рубежом. Ком­пания спе­циализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммер­ческой и жи­лой недвижимости (торговые и развлекательные цен­тры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.).

Штат компании «Урал-Гермес» составляют опыт­ные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с извест­ными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.

Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатерин­бурга, непо­средственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой не­движимости городского и регионального уровня («Цен­тральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»). Стра­тегическими партнерами компании в освоении рынка коммерческой недвижимости являются международная компания OKIN (Чехия) и феде­ральная компания «Бестъ» (Санкт-Петербург).

Директор компании Засухин Александр Иванович входит в состав региональ­ных экс­пертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ». Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались награ­дами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания явля­ется номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Со­вета торговых центров в Уральском Федеральном округе.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2208 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте