Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I

Ловушка первая – налоги

На московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса в прошлом году вышло 16 новых проектов, по данным компании Est-а-Tet. Как подсчитали ее специалисты, ровно половина из них пришлась на апартаменты. В общем объеме предложения на рынке жилья (без учета элитной недвижимости) доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%. Вообще в прошлом году предложение апартаментов было очень активным, а единственным недостатком продавцы, посмеиваясь, называли невозможность прописки. Мол, кого сейчас волнует прописка? Мы же все современные люди.

Да-да. Прописка действительно мало кого волнует. До поры до времени (см. «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II».).

Но все ли потенциальные покупатели апартаментов отдают себе отчет, во что им впоследствии обойдется содержание подобных объектов?


Это страшное слово – налоги
В конце января президент РФ Владимир Путин в ходе заседания cовета по развитию местного самоуправления напомнил, что правительству РФ дано поручение подготовить законопроект, дающий муниципалитетам право с 2014 г. вводить налог на недвижимое имущество. «Этот налог должен стать важным источником доходов местных бюджетов», – сказал Путин.

А на прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал на расширенном заседании правительства, что все регионы смогут перейти к налогообложению недвижимости, исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной) с 2014 г. Предполагаемая ставка налога составит 0,1% для жилой и 0,5% для нежилой недвижимости, налоговый вычет для обычных граждан – 20 кв. м, для льготников – 50. В результате, согласно расчетам Федеральной налоговой службы, в среднем по стране налоговая нагрузка вырастет до 1466 руб. с квартиры (с 686 руб. в 2011 г.).

Что видит из этих показателей обыватель? С одной стороны, государство заберет вдвое больше прежнего. С другой стороны, в рублях – вроде получается немного.

Но проблема в том, что формулировка «в среднем по стране» далеко не обязательно применима к любому человеку (см. «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения»). В некоторых регионах налог увеличится куда существеннее. Например, в Москве, где 1 кв. м Росреестр оценил в среднем в 165 588 руб., единоличному владельцу двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м придется ежегодно отдавать государству уже 5600 руб. Если у него в собственности находится три квартиры суммарной площадью 200 кв. м, то налог достигнет 28 800 руб. 500 кв. м нежилой недвижимости обойдутся собственнику в 232 000 руб. налога – вычет для нежилых помещений не предусмотрен, пишет газета «Ведомости».


Налоговая арифметика
Стоит разобрать эти цифры на более простом примере. Семья из трех человек (два взрослых с одним ребенком), сообща владеющая 60-метровой двухкомнатной квартирой, не будет платить никаких налогов вообще. Потому что на каждого члена семьи будет приходиться налоговый вычет по 20 кв. м на человека.

Но часто ли так бывает? Если речь идет о новостройке, то часто квартира оформляется на кого-то одного из членов семьи. И пусть в ней прописано еще три ребенка, налог берется с собственника – и налоговый вычет в 20 кв. м предоставляется только ему. А как же остальные проживающие? Если они владеют недвижимостью где-то еще, то вычеты будут им предоставляться именно там. А если нет? На нет и суда нет, зато есть особое совещание.

Апартаменты в их российском понимании попадают «под топор» налогообложения первыми. Владельцы квартир, считающие, что стоимость их жилья неоправданно завысили, могут отстаивать свою правоту в судах (кстати, могут отстаивать успешно, если не будет негласного распоряжения судам решать такие дела в пользу государства. Да если и будет такое распоряжение, не факт, что прямо все судьи окажутся «карманными»). Или, например, переоформить долю в квартире на ребенка. Более того, по крайней мере, на первом этапе расчет стоимости недвижимости будет полагаться на расчеты БТИ (намного дешевле рыночной стоимости); а уж когда кадастровая оценка подоспеет – трудно сказать.

А вот у владельцев апартаментов даже документы ни один суд не примет. Просто потому, что такое помещение по определению считается нежилым. Стоимость его объекта прописана в договоре купли-продажи у застройщика, никаких налоговых вычетов для него законом не предусмотрено. Соответственно, человек, купивший апартаменты, начинает нести намного большее бремя расходов по их содержанию, чем покупатель обычной квартиры. Ставка налога на нежилую недвижимость в пять раз больше, чем на жилье. А это уже серьезно.


Для справки: по данным компании Est-a-Tet, средняя стоимость апартаментов в сегменте бизнес-класса составляет 180 000 руб. ($5900 за кв. м), в сегменте премиум-класса – 433 000 руб. ($14 100), а в сегменте элитной недвижимости – 526 000 руб. ($17 100). Около 70% всего объема предложения апартаментов приходится на бизнес-класс, 25% - на премиум-класс и 5% на элитную недвижимость.

Посчитаем. За 100-метровые апартаменты бизнес-класса инспекция насчитает годовой налог в 900 руб. за 1 кв. м. То есть 90 000 руб. в год. Содержание такой же площади элитного помещения обойдется уже в 2630 руб. за 1 кв. м, или в 263 000 руб. за год. Обратите внимание: заплатить эти деньги нужно не разбивая по месяцам, а единовременно. Срок – в отличие от подоходного налога – до 1 ноября следующего года. Считайте, приехали из отпуска, повеселились – и вот вам «письмо счастья».

Плюс за все коммунальные услуги – воду, канализацию, газ, электричество, уборку мусора и т.д. – нужно платить по ставкам аренды коммерческих помещений. Тоже значительно больше, чем за жилье. Кстати, и страховочку гражданской ответственности на случай затопления соседей нужно будет приобретать по полной стоимости – никто ее автоматически в счет за коммунальные услуги по льготной цене (город же берет на себя часть покрытия ущерба в жилом фонде в случае пожара и т.д.) вписывать не будет.

Социальная значимость
IRN.RU неоднократно отмечал, что рыночный налог на недвижимость при правильном использовании – вещь хорошая и полезная, в том числе и с социальной точки зрения. Во-первых, налог на недвижимость позволит пополнить местные бюджеты, а значит, у муниципалитетов появятся средства на приведение в относительный порядок инфраструктуры, страдающей от хронического недофинансирования. Во-вторых, если содержание недвижимости стоит дорого, то ее становится невыгодно покупать впрок с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, налог на недвижимость сдерживает рост цен на жилье, препятствует спекуляциям и образованию пузырей на рынке, подчеркивают в www.irn.ru.

Однако приобретателям апартаментов (это, конечно, звучит красиво) все же стоит посчитать, во что обойдется престижность звучания.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
65150 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 303 800
до 95 928 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК RED7 Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Красные ворота Студии, 2-5-комнатные апартаменты Площади : 26 - 253 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2022 г. м. Красные ворота, 6 мин. пешком Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 5 800 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 23 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Показать все 16 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 640 000
до 54 395 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Розмарин Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Калужская 1-5-комнатные квартиры Площади : 68 - 236 кв.м. м. Калужская, 5 мин. транспортом Наметкина ул., д.18 Херсонская ул., д.43

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. студии, 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Новые студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 12 км от МКАД. Квартиры площадью 25-78 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте