Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I

Ловушка первая – налоги

На московский рынок жилой недвижимости бизнес-класса в прошлом году вышло 16 новых проектов, по данным компании Est-а-Tet. Как подсчитали ее специалисты, ровно половина из них пришлась на апартаменты. В общем объеме предложения на рынке жилья (без учета элитной недвижимости) доля апартаментов составляет 20%, а в будущем может вырасти до 25%. Вообще в прошлом году предложение апартаментов было очень активным, а единственным недостатком продавцы, посмеиваясь, называли невозможность прописки. Мол, кого сейчас волнует прописка? Мы же все современные люди.

Да-да. Прописка действительно мало кого волнует. До поры до времени (см. «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II».).

Но все ли потенциальные покупатели апартаментов отдают себе отчет, во что им впоследствии обойдется содержание подобных объектов?


Это страшное слово – налоги
В конце января президент РФ Владимир Путин в ходе заседания cовета по развитию местного самоуправления напомнил, что правительству РФ дано поручение подготовить законопроект, дающий муниципалитетам право с 2014 г. вводить налог на недвижимое имущество. «Этот налог должен стать важным источником доходов местных бюджетов», – сказал Путин.

А на прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал на расширенном заседании правительства, что все регионы смогут перейти к налогообложению недвижимости, исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной) с 2014 г. Предполагаемая ставка налога составит 0,1% для жилой и 0,5% для нежилой недвижимости, налоговый вычет для обычных граждан – 20 кв. м, для льготников – 50. В результате, согласно расчетам Федеральной налоговой службы, в среднем по стране налоговая нагрузка вырастет до 1466 руб. с квартиры (с 686 руб. в 2011 г.).

Что видит из этих показателей обыватель? С одной стороны, государство заберет вдвое больше прежнего. С другой стороны, в рублях – вроде получается немного.

Но проблема в том, что формулировка «в среднем по стране» далеко не обязательно применима к любому человеку (см. «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения»). В некоторых регионах налог увеличится куда существеннее. Например, в Москве, где 1 кв. м Росреестр оценил в среднем в 165 588 руб., единоличному владельцу двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м придется ежегодно отдавать государству уже 5600 руб. Если у него в собственности находится три квартиры суммарной площадью 200 кв. м, то налог достигнет 28 800 руб. 500 кв. м нежилой недвижимости обойдутся собственнику в 232 000 руб. налога – вычет для нежилых помещений не предусмотрен, пишет газета «Ведомости».


Налоговая арифметика
Стоит разобрать эти цифры на более простом примере. Семья из трех человек (два взрослых с одним ребенком), сообща владеющая 60-метровой двухкомнатной квартирой, не будет платить никаких налогов вообще. Потому что на каждого члена семьи будет приходиться налоговый вычет по 20 кв. м на человека.

Но часто ли так бывает? Если речь идет о новостройке, то часто квартира оформляется на кого-то одного из членов семьи. И пусть в ней прописано еще три ребенка, налог берется с собственника – и налоговый вычет в 20 кв. м предоставляется только ему. А как же остальные проживающие? Если они владеют недвижимостью где-то еще, то вычеты будут им предоставляться именно там. А если нет? На нет и суда нет, зато есть особое совещание.

Апартаменты в их российском понимании попадают «под топор» налогообложения первыми. Владельцы квартир, считающие, что стоимость их жилья неоправданно завысили, могут отстаивать свою правоту в судах (кстати, могут отстаивать успешно, если не будет негласного распоряжения судам решать такие дела в пользу государства. Да если и будет такое распоряжение, не факт, что прямо все судьи окажутся «карманными»). Или, например, переоформить долю в квартире на ребенка. Более того, по крайней мере, на первом этапе расчет стоимости недвижимости будет полагаться на расчеты БТИ (намного дешевле рыночной стоимости); а уж когда кадастровая оценка подоспеет – трудно сказать.

А вот у владельцев апартаментов даже документы ни один суд не примет. Просто потому, что такое помещение по определению считается нежилым. Стоимость его объекта прописана в договоре купли-продажи у застройщика, никаких налоговых вычетов для него законом не предусмотрено. Соответственно, человек, купивший апартаменты, начинает нести намного большее бремя расходов по их содержанию, чем покупатель обычной квартиры. Ставка налога на нежилую недвижимость в пять раз больше, чем на жилье. А это уже серьезно.


Для справки: по данным компании Est-a-Tet, средняя стоимость апартаментов в сегменте бизнес-класса составляет 180 000 руб. ($5900 за кв. м), в сегменте премиум-класса – 433 000 руб. ($14 100), а в сегменте элитной недвижимости – 526 000 руб. ($17 100). Около 70% всего объема предложения апартаментов приходится на бизнес-класс, 25% - на премиум-класс и 5% на элитную недвижимость.

Посчитаем. За 100-метровые апартаменты бизнес-класса инспекция насчитает годовой налог в 900 руб. за 1 кв. м. То есть 90 000 руб. в год. Содержание такой же площади элитного помещения обойдется уже в 2630 руб. за 1 кв. м, или в 263 000 руб. за год. Обратите внимание: заплатить эти деньги нужно не разбивая по месяцам, а единовременно. Срок – в отличие от подоходного налога – до 1 ноября следующего года. Считайте, приехали из отпуска, повеселились – и вот вам «письмо счастья».

Плюс за все коммунальные услуги – воду, канализацию, газ, электричество, уборку мусора и т.д. – нужно платить по ставкам аренды коммерческих помещений. Тоже значительно больше, чем за жилье. Кстати, и страховочку гражданской ответственности на случай затопления соседей нужно будет приобретать по полной стоимости – никто ее автоматически в счет за коммунальные услуги по льготной цене (город же берет на себя часть покрытия ущерба в жилом фонде в случае пожара и т.д.) вписывать не будет.

Социальная значимость
IRN.RU неоднократно отмечал, что рыночный налог на недвижимость при правильном использовании – вещь хорошая и полезная, в том числе и с социальной точки зрения. Во-первых, налог на недвижимость позволит пополнить местные бюджеты, а значит, у муниципалитетов появятся средства на приведение в относительный порядок инфраструктуры, страдающей от хронического недофинансирования. Во-вторых, если содержание недвижимости стоит дорого, то ее становится невыгодно покупать впрок с целью дальнейшей перепродажи. Таким образом, налог на недвижимость сдерживает рост цен на жилье, препятствует спекуляциям и образованию пузырей на рынке, подчеркивают в www.irn.ru.

Однако приобретателям апартаментов (это, конечно, звучит красиво) все же стоит посчитать, во что обойдется престижность звучания.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
65265 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 614 660
до 20 601 620 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 26 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 656 300
до 44 683 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК VAVILOVE Москва, Юго-Западный округ, район Ломоносовский Площади : 51 - 147 кв.м. м. Профсоюзная, 17 мин. пешком Застройщик: СТОА-17.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 944 640
до 24 183 164 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. Подробности по телефону! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые 1-3-комнатные квартиры рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. Спешите! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте