Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея

Адвокат Олег Сухов рассматривает слабые стороны ДДУ. Специально для IRN.RU

Приобретение квартир, офисов, машино-мест через договор долевого участия (ДДУ) принято считать максимально безопасным. Но так ли это на самом деле?

Никто не будет спорить, что договор долевого участия – это единственная в настоящее время защита дольщиков от неблагоприятных или негативных последствий при покупке недвижимости в строящемся доме. Безусловно, если застройщик готов заключить ДДУ, это означает, что у него оформлены отношения на земельный участок, имеется проектная документация и разрешение на строительство, т.е. компания обладает всеми необходимыми документами, согласовала их в регистрационной службе и готова принимать от дольщиков денежные средства, взамен обременяя себя зарегистрированными договорами долевого участия.

Казалось бы, нет никаких оснований для опасения или сомнений – оплаченный ДДУ в скором будущем принесет свои плоды: долгожданную квартиру или офис. Однако подобное мнение не является до конца верным и не соответствует действительности. Как показывает судебная практика, даже если дольщики оформляют договоры долевого участия, многие сталкиваются со сложностями и проблемами, иногда непреодолимыми.


Банкротство
С начала действия Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», т.е. еще с 2005 года практика показала, что застройщики, оформляющие ДДУ, подвержены опасности банкротства не меньше, чем строительные компании, которые уклоняются от работы по 214-ФЗ. Банкротство – самая частая и самая актуальная проблема строительных компаний.

Порядок порядком, но экономические катаклизмы, огромная зависимость застройщиков от местных органов власти, сложность кредитного финансирования, спад спроса на жилье, непрофессионализм сотрудников и многое другое рано или поздно приводят каждого второго застройщика к банкротству. Такие всем известные в прошлом компании, как «Славяне», «Евроинвест», «Кеми Финанс», «Миракс» и многие другие, еще вчера продававшие жилье по договорам долевого участия, в настоящее время либо уже обанкротились, либо находятся в стадии ликвидации.


Двойные продажи
Даже зарегистрированный в Росреестре ДДУ не исключает двойной продажи, не исключает появления иных претендентов на квартиру. Практика свидетельствует, что сотрудники отделений Росреестра порой умудряются регистрировать несколько договоров на один и тот же предполагаемый объект недвижимости, что по окончании строительства и начавшейся регистрации права собственности порождает серьезные скандалы.

Еще более распространенными являются примеры, когда застройщики продают дома сначала по договорам инвестирования или предварительным договорам, а затем те же квартиры реализуют по ДДУ. При указанных схемах в очередь к недобросовестным строительным компаниям выстраиваются целые толпы обманутых покупателей, приобретшие в разное время и по разным договорам одну недвижимость.

Стоит отметить, что судебная практика при подобных спорах весьма неоднозначна. Одни суды признают право на квартиры за теми, кто раньше заключил и оплатил договор, и не важно, что такой договор был предварительным или инвестиционным. Другие суды указывают, что претендентом на жилье может стать лишь дольщик, оформивший договор долевого участия.

В одном из сложнейших судебных процессов по двойной продаже путем заключения договора соинвестирования и затем долевого участия суд апелляционной инстанции, отменяя решение нижестоящего суда, указал: «Если застройщик оформил несколько договоров в отношении одного и того же объекта и по одному из них произведена государственная регистрация, претендовать на спорный объект может тот покупатель, договор с которым зарегистрирован в регистрационной службе, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора».

Ни денег, ни жилья – как бы законодатели ни старались обеспечить интересы дольщиков при банкротстве строительных компаний, пока ничего путного из этого не выходит. Принятые 15 августа 2011 г. поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», предписывающие облегчить судьбу обманутых дольщиков, не только не решили столь актуальной проблемы, но, наоборот, осложнили ситуацию.

Теперь, если дом не достроен, покупатели могут лишь обращаться в суд с требованиями о включении их в реестр передачи жилых помещений и не наделены правомочиями претендовать на собственность в объекте незавершенного строительства. Дольщики, оплатившие нежилые помещения – гаражи и офисы, вообще ограничены исключительными требованиями возврата денежных средств и не могут претендовать на получение недвижимости.


Лукавый механизм закона
Но механизм банкротства остался неизменным, принципом его всегда служили два правила: первое – деньги вернуть невозможно, второе – завершение строительства производится только за счет дольщиков.

По статистике конкурсных управляющих, средние суммы выплат кредиторам при банкротстве редко превышают 10% от изначально заявленных.

Убытки и неустойка – не гарантия надлежащего исполнения договора застройщиком. Уверен, что почти каждый, кто будет читать эту статью, даже не догадывается, что закон 214-ФЗ составлен так, что практически лишает дольщиков возможности считать себя защищенными от задержек строительства и непередачи квартиры в собственность, а прописанные наказания в виде убытков и неустойки нерадивыми застройщиками легко обходятся.

Например, 214-ФЗ предоставляет компаниям право в одностороннем порядке продлять сроки договора, тем самым неограниченное количество раз отодвигая первоначально прописанные даты завершения строительства. Главное – своевременно предупреждать об этом дольщиков. При своевременном предупреждении покупателей новостроек о затянувшемся строительстве многие суды отказывают во взыскании убытков и неустойки.

Головинский районный суд г. Москвы так обосновал мотивировочную часть решения отказать в праве на неустойку одному из дольщиков: материалами дела установлено, что в соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик своевременно уведомил истца о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением изменений его условий, что расценивается судом как надлежащее исполнение обязательств ответчика, исключающее применение штрафных санкций.

Покупка новостройки – всегда рискованная сделка, и на любом ее этапе нельзя быть уверенным в том, что завтра оплаченные денежные средства не пропадут, а застройщик не обанкротится, бросив недостроенную «коробку». Договор долевого участия не способен гарантировать положительное завершение отношений по приобретению жилья на первичном рынке. Только целый комплекс мер по изучению и анализу истории работы застройщика, его репутации, наличия правоустанавливающих и разрешительных документов на строительство, определения сроков их оформления в совокупности с договором долевого участия могут уменьшить риски приобретения жилья в новостройке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8612 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Торопитесь! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте