Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея

Адвокат Олег Сухов рассматривает слабые стороны ДДУ. Специально для IRN.RU

Приобретение квартир, офисов, машино-мест через договор долевого участия (ДДУ) принято считать максимально безопасным. Но так ли это на самом деле?

Никто не будет спорить, что договор долевого участия – это единственная в настоящее время защита дольщиков от неблагоприятных или негативных последствий при покупке недвижимости в строящемся доме. Безусловно, если застройщик готов заключить ДДУ, это означает, что у него оформлены отношения на земельный участок, имеется проектная документация и разрешение на строительство, т.е. компания обладает всеми необходимыми документами, согласовала их в регистрационной службе и готова принимать от дольщиков денежные средства, взамен обременяя себя зарегистрированными договорами долевого участия.

Казалось бы, нет никаких оснований для опасения или сомнений – оплаченный ДДУ в скором будущем принесет свои плоды: долгожданную квартиру или офис. Однако подобное мнение не является до конца верным и не соответствует действительности. Как показывает судебная практика, даже если дольщики оформляют договоры долевого участия, многие сталкиваются со сложностями и проблемами, иногда непреодолимыми.


Банкротство
С начала действия Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», т.е. еще с 2005 года практика показала, что застройщики, оформляющие ДДУ, подвержены опасности банкротства не меньше, чем строительные компании, которые уклоняются от работы по 214-ФЗ. Банкротство – самая частая и самая актуальная проблема строительных компаний.

Порядок порядком, но экономические катаклизмы, огромная зависимость застройщиков от местных органов власти, сложность кредитного финансирования, спад спроса на жилье, непрофессионализм сотрудников и многое другое рано или поздно приводят каждого второго застройщика к банкротству. Такие всем известные в прошлом компании, как «Славяне», «Евроинвест», «Кеми Финанс», «Миракс» и многие другие, еще вчера продававшие жилье по договорам долевого участия, в настоящее время либо уже обанкротились, либо находятся в стадии ликвидации.


Двойные продажи
Даже зарегистрированный в Росреестре ДДУ не исключает двойной продажи, не исключает появления иных претендентов на квартиру. Практика свидетельствует, что сотрудники отделений Росреестра порой умудряются регистрировать несколько договоров на один и тот же предполагаемый объект недвижимости, что по окончании строительства и начавшейся регистрации права собственности порождает серьезные скандалы.

Еще более распространенными являются примеры, когда застройщики продают дома сначала по договорам инвестирования или предварительным договорам, а затем те же квартиры реализуют по ДДУ. При указанных схемах в очередь к недобросовестным строительным компаниям выстраиваются целые толпы обманутых покупателей, приобретшие в разное время и по разным договорам одну недвижимость.

Стоит отметить, что судебная практика при подобных спорах весьма неоднозначна. Одни суды признают право на квартиры за теми, кто раньше заключил и оплатил договор, и не важно, что такой договор был предварительным или инвестиционным. Другие суды указывают, что претендентом на жилье может стать лишь дольщик, оформивший договор долевого участия.

В одном из сложнейших судебных процессов по двойной продаже путем заключения договора соинвестирования и затем долевого участия суд апелляционной инстанции, отменяя решение нижестоящего суда, указал: «Если застройщик оформил несколько договоров в отношении одного и того же объекта и по одному из них произведена государственная регистрация, претендовать на спорный объект может тот покупатель, договор с которым зарегистрирован в регистрационной службе, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора».

Ни денег, ни жилья – как бы законодатели ни старались обеспечить интересы дольщиков при банкротстве строительных компаний, пока ничего путного из этого не выходит. Принятые 15 августа 2011 г. поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», предписывающие облегчить судьбу обманутых дольщиков, не только не решили столь актуальной проблемы, но, наоборот, осложнили ситуацию.

Теперь, если дом не достроен, покупатели могут лишь обращаться в суд с требованиями о включении их в реестр передачи жилых помещений и не наделены правомочиями претендовать на собственность в объекте незавершенного строительства. Дольщики, оплатившие нежилые помещения – гаражи и офисы, вообще ограничены исключительными требованиями возврата денежных средств и не могут претендовать на получение недвижимости.


Лукавый механизм закона
Но механизм банкротства остался неизменным, принципом его всегда служили два правила: первое – деньги вернуть невозможно, второе – завершение строительства производится только за счет дольщиков.

По статистике конкурсных управляющих, средние суммы выплат кредиторам при банкротстве редко превышают 10% от изначально заявленных.

Убытки и неустойка – не гарантия надлежащего исполнения договора застройщиком. Уверен, что почти каждый, кто будет читать эту статью, даже не догадывается, что закон 214-ФЗ составлен так, что практически лишает дольщиков возможности считать себя защищенными от задержек строительства и непередачи квартиры в собственность, а прописанные наказания в виде убытков и неустойки нерадивыми застройщиками легко обходятся.

Например, 214-ФЗ предоставляет компаниям право в одностороннем порядке продлять сроки договора, тем самым неограниченное количество раз отодвигая первоначально прописанные даты завершения строительства. Главное – своевременно предупреждать об этом дольщиков. При своевременном предупреждении покупателей новостроек о затянувшемся строительстве многие суды отказывают во взыскании убытков и неустойки.

Головинский районный суд г. Москвы так обосновал мотивировочную часть решения отказать в праве на неустойку одному из дольщиков: материалами дела установлено, что в соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик своевременно уведомил истца о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением изменений его условий, что расценивается судом как надлежащее исполнение обязательств ответчика, исключающее применение штрафных санкций.

Покупка новостройки – всегда рискованная сделка, и на любом ее этапе нельзя быть уверенным в том, что завтра оплаченные денежные средства не пропадут, а застройщик не обанкротится, бросив недостроенную «коробку». Договор долевого участия не способен гарантировать положительное завершение отношений по приобретению жилья на первичном рынке. Только целый комплекс мер по изучению и анализу истории работы застройщика, его репутации, наличия правоустанавливающих и разрешительных документов на строительство, определения сроков их оформления в совокупности с договором долевого участия могут уменьшить риски приобретения жилья в новостройке.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8661 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах площадью от 32 метров.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 40-118 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте