Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью

Шансы в будущем стать владельцем целой квартиры непредсказуемы

Еще несколько лет назад сделок с комнатами совершалось достаточно много. Но сейчас их доля на рынке менее 5%, и комнаты в коммуналках не пользуются высоким спросом. Правда, до сих пор существуют желающие именно таким образом решить жилищную проблему.


По примеру родителей
Специалисты www.irn.ru решили разобраться в этом вопросе после того, как знакомый автора статьи Денис высказал идею купить комнату, а в будущем выкупить остальные и таким образом стать владельцем целой квартиры. К такому способу решения квартирного вопроса человека подтолкнул пример родителей. Им в конце 1980-х досталась комната в двухкомнатной квартире в Чертаново. Позже родители не раз пытались выкупить вторую комнату, но соседи не соглашались. Однако спустя некоторое время жилищная проблема соседей решилась сама собой: им дали полноценную квартиру по программе расселения коммуналок, а родителям Дениса вторая комната досталась за символические деньги.

В данном примере все сложилось удачно. К тому же это пример из прошлого, у родителей Дениса не было выбора – купить комнату или другими способами решать жилищный вопрос. Возможен ли такой вариант сегодня?


Новые «расселенцы»
«Такие примеры действительно есть, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И это достаточно выгодная сделка. Заплатив за комнату, человек в будущем становится собственником целой квартиры. Основная проблема состоит в том, что не обязательно владелец соседней комнаты собирается ее продавать. Соответственно, ожидать такую сделку можно долго. Однако в случае, если сосед намерен продать свою комнату, у вас есть право преимущественной покупки. Он может продать комнату другому лицу через месяц после письменного уведомления вас о своем намерении и после получения вашего согласия на ее продажу».

Как рассказала директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, однажды в агентство обратилась клиентка, которая, приехав в Москву из региона, планировала купить комнату. Девушке подобрали комнату в двухкомнатной квартире. «Через 1,5 года она повторно воспользовалась нашими услугами при выкупе второй комнаты у соседа. Такая практика нередко встречается на рынке жилья», – говорит эксперт.

Директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова вспомнила случай, когда весь процесс улучшения занял еще меньше времени: «Одна молодая семья, купив двенадцатиметровую комнату в двухкомнатной квартире, уже через полгода жила в этой самой квартире сама. Их соседка получила очень выгодное предложение по работе за границей. Планируя там остаться насовсем, она предложила молодой паре купить комнату по цене несколько ниже рыночной. Речь шла о 3 млн рублей». У пары таких денег не было, но они с легкостью получили ипотечный кредит, поскольку в залог банк брал не комнату, а целую квартиру.


Несговорчивые соседи и другие проблемы
Но так везет далеко не всем. Например, частный риелтор Светлана Барченкова рассказала историю про то, как один из ее клиентов купил две комнаты в 5-комнатной коммуналке, рассчитывая в будущем выкупить остальные комнаты. Изначально была договоренность с обоими соседями: женщине принадлежало две комнаты, мужчине – одна. Они были готовы продать свое жилье и даже обговаривали варианты, какое жилье они хотели бы получить взамен.

В итоге женщина свои обязательства выполнила, а мужчина пошел на попятную. Если изначально он хотел взамен купить однокомнатную квартиру в Подмосковье, то затем изменил условия и захотел уже квартиру в том же районе (Кузьминках) и обязательно в пятиэтажке под снос, чтобы затем получить новое жилье. «Этот вариант находится уже за гранью разумного. В итоге человек оказался в трудной ситуации – продать комнату в принципе непросто, а если на продажу выставляется сразу несколько комнат в коммуналке, покупателя найти еще тяжелее», - говорит риелтор.

По словам Риммы Балясниковой, соседи обычно просят взамен если и не отдельную квартиру, то комнату в двухкомнатной квартире взамен комнаты в многокомнатной. «Кто-то назовет такие пожелания неадекватно завышенными, но дело в том, что при выкупе соседних комнат перестают действовать даже законы рынка – главным становится желание и умение договариваться», – отмечает эксперт.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться человек, желающий выкупить комнату у соседей, – наличие несовершеннолетних детей. «Разрешение на такую сделку дают органы опеки, и они будут зорко следить, чтобы интересы ребенка не были ущемлены. Здесь уж точно придется покупать или отдельную квартиру, или гораздо лучшую комнату», – говорит Римма Балясникова.

Кроме того, нередко под продажу комнаты замаскированы предложения доли в квартире. «Зачастую данная информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров, – поясняет Мария Литинецкая. – Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее пользовании. Т.е. вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты».


Где шансов больше
Мария Литинецкая рекомендует обращать внимание на объявления о продаже комнат, в которых специально оговорено, что есть возможность дальнейшего выкупа соседних. «Как правило, если человек целенаправленно покупает комнату, рассчитывая на то, что в дальнейшем он купит и другие комнаты, предварительно происходит общение с собственниками других комнат, выявляются их потребности и возможности. Шансы высоки, если собственники идут на диалог, имеют другое жилье, хотят купить отдельное жилье, взять ипотеку и т.д.», – отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Правда, стопроцентных гарантий тут быть не может.

«Если давать сколь-нибудь универсальную рекомендацию, желательно, держа в уме при покупке комнаты намерение в будущем стать собственником всей квартиры, выбирать варианты с минимальным количеством лицевых счетов, – советует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Также отличные перспективы обычно имеет приобретение комнаты в коммуналке, в которой имеются свободные комнаты. Эти комнаты в дальнейшем необходимо будет выкупить у города – хлопот и сложностей здесь обычно бывает на порядок меньше, чем при приобретении у соседей…»

Также стоит присмотреться к квартирам, в которых есть неприватизированные комнаты, а их жители стоят в очереди на жилье. «Вполне вероятно, что по программе расселения коммуналок они в будущем переедут в собственные квартиры, – предполагает Светлана Барченкова. – Подселять новых соседей в Москве сейчас не имеют права, ведь цель – избавиться от коммуналок. Скорее всего, город продаст оставшемуся жильцу эти комнаты по цене, существенно ниже рыночной».

Однако в целом покупка комнаты может быть оправданной, только если существует какая-то серьезная привязка к району, считает Римма Балясникова: школа ребенка, работа, до которой нужно иметь возможность добираться быстро, близкое проживание престарелых родителей и т.д.

Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») считает, что такой вариант имеет право на существование. Особенно если не ставить целью дальнейший выкуп комнат у соседей, а иметь в виду, что комнату можно просто продать и купить взамен квартиру, когда появится такая возможность.

Но не стоит думать, что это так просто. По данным компании «Домус финанс», доля комнат на столичном рынке составляет около 4%, другие агентства привели схожую оценку – 4-5%. Однако спроса не хватает, даже чтобы покрыть столь небольшое предложение. «Примерно до начала или середины 2000-х сделок с комнатами было много, особенно в старых коммуналках в центре Москвы. Сейчас их число значительно уменьшилось из-за дороговизны и непрозрачности, связанной с тем, что людям часто вместо комнаты в реальности предлагают долю в квартире, – отмечает Светлана Барченкова. – Поэтому комнаты сейчас – крайне неликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке».


Альтернативные варианты
Поэтому все эксперты сошлись во мнении, что по возможности лучше поискать другие варианты решения жилищного вопроса. «При бюджете 2,5 - 3 млн руб. помимо приобретения комнаты можно рассматривать вариант использования этой суммы как первоначального взноса при ипотеке», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Правда, ипотека доступна далеко не всем, резонно замечает Инна Игнаткина, – нужно иметь постоянную работу, официальный доход и соответствовать другим требованиям банка.

Еще одной альтернативой покупке комнаты является малогабаритная квартира так называемого «гостиничного типа». «Поразить воображение своими размерами «гостинки», конечно, не могут. Зато они обладают одним неоспоримым преимуществом перед комнатами – это отдельное жилье», – комментирует Олег Самойлов. Правда, на такую маленькую квартиру без соседей потребуется еще около 1 млн руб., отмечает Инна Игнаткина.

Другой вариант – купить квартиру в Подмосковье. Если речь идет о вторичном рынке, за такие деньги можно приобрести жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить и поближе к Москве. По словам Сергея Шевченко, генерального директора АН DOKI, цены на комнаты варьируются в диапазоне от 2 - 2,5 млн до 4 - 4,5 млн руб. в зависимости от района и количества проживающих в квартире. За 4,5 млн руб. можно купить комнату в коммунальной квартире в ЦАО, где будет еще один собственник. В ближнем Подмосковье (Железнодорожный, Мытищи) стоимость однокомнатных квартир составляет 3,5 - 4 млн рублей. В бюджете 2,5 - 3 млн рублей (в зависимости от площади и города) можно купить новостройку в Подмосковье.

«Квартира, даже если это новостройка, расположенная в Подмосковье, продается быстрее, чем комната. Это факт. Квартиры растут в цене быстрее, чем комнаты. Это второй факт. И их двух уже достаточно для того, чтобы утверждать, что на пути к отдельной квартире в Москве выгоднее вначале купить квартиру в новостройке Подмосковья или Новой Москвы», – уверена Римма Балясникова.

Если человек категорически не желает переезжать в Подмосковье, существует и другой вариант. «Одна моя знакомая купила квартиру в подмосковной новостройке за 1,9 млн руб., – рассказывает Светлана Барченкова. – Примерно в 500 000 руб. ей обошелся ремонт. Такую квартиру она сдала за 20 000 руб. – арендатор, к моему удивлению, нашелся всего за неделю. А за эти деньги уже можно снять комнату в центре Москвы, а если повезет, то и отдельную малогабаритную квартиру в отдаленном от центра районе». Таким образом, человек, как и планировал, может жить в комнате в Москве, однако как только появится возможность улучшить жилищные условия - продать подмосковную квартиру будет проще, чем комнату.

Конечно, каждый может выбрать, как именно решить жилищную проблему. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, покупка комнаты – вариант непредсказуемый, если нет желания идти на риск провести остаток жизни в коммуналке, лучше рассмотреть другие варианты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
20552 (5 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 814 850
до 38 016 180 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Некрасовка Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 94 кв.м. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 31-118 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте