Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью

Шансы в будущем стать владельцем целой квартиры непредсказуемы

Еще несколько лет назад сделок с комнатами совершалось достаточно много. Но сейчас их доля на рынке менее 5%, и комнаты в коммуналках не пользуются высоким спросом. Правда, до сих пор существуют желающие именно таким образом решить жилищную проблему.


По примеру родителей
Специалисты www.irn.ru решили разобраться в этом вопросе после того, как знакомый автора статьи Денис высказал идею купить комнату, а в будущем выкупить остальные и таким образом стать владельцем целой квартиры. К такому способу решения квартирного вопроса человека подтолкнул пример родителей. Им в конце 1980-х досталась комната в двухкомнатной квартире в Чертаново. Позже родители не раз пытались выкупить вторую комнату, но соседи не соглашались. Однако спустя некоторое время жилищная проблема соседей решилась сама собой: им дали полноценную квартиру по программе расселения коммуналок, а родителям Дениса вторая комната досталась за символические деньги.

В данном примере все сложилось удачно. К тому же это пример из прошлого, у родителей Дениса не было выбора – купить комнату или другими способами решать жилищный вопрос. Возможен ли такой вариант сегодня?


Новые «расселенцы»
«Такие примеры действительно есть, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И это достаточно выгодная сделка. Заплатив за комнату, человек в будущем становится собственником целой квартиры. Основная проблема состоит в том, что не обязательно владелец соседней комнаты собирается ее продавать. Соответственно, ожидать такую сделку можно долго. Однако в случае, если сосед намерен продать свою комнату, у вас есть право преимущественной покупки. Он может продать комнату другому лицу через месяц после письменного уведомления вас о своем намерении и после получения вашего согласия на ее продажу».

Как рассказала директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, однажды в агентство обратилась клиентка, которая, приехав в Москву из региона, планировала купить комнату. Девушке подобрали комнату в двухкомнатной квартире. «Через 1,5 года она повторно воспользовалась нашими услугами при выкупе второй комнаты у соседа. Такая практика нередко встречается на рынке жилья», – говорит эксперт.

Директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова вспомнила случай, когда весь процесс улучшения занял еще меньше времени: «Одна молодая семья, купив двенадцатиметровую комнату в двухкомнатной квартире, уже через полгода жила в этой самой квартире сама. Их соседка получила очень выгодное предложение по работе за границей. Планируя там остаться насовсем, она предложила молодой паре купить комнату по цене несколько ниже рыночной. Речь шла о 3 млн рублей». У пары таких денег не было, но они с легкостью получили ипотечный кредит, поскольку в залог банк брал не комнату, а целую квартиру.


Несговорчивые соседи и другие проблемы
Но так везет далеко не всем. Например, частный риелтор Светлана Барченкова рассказала историю про то, как один из ее клиентов купил две комнаты в 5-комнатной коммуналке, рассчитывая в будущем выкупить остальные комнаты. Изначально была договоренность с обоими соседями: женщине принадлежало две комнаты, мужчине – одна. Они были готовы продать свое жилье и даже обговаривали варианты, какое жилье они хотели бы получить взамен.

В итоге женщина свои обязательства выполнила, а мужчина пошел на попятную. Если изначально он хотел взамен купить однокомнатную квартиру в Подмосковье, то затем изменил условия и захотел уже квартиру в том же районе (Кузьминках) и обязательно в пятиэтажке под снос, чтобы затем получить новое жилье. «Этот вариант находится уже за гранью разумного. В итоге человек оказался в трудной ситуации – продать комнату в принципе непросто, а если на продажу выставляется сразу несколько комнат в коммуналке, покупателя найти еще тяжелее», - говорит риелтор.

По словам Риммы Балясниковой, соседи обычно просят взамен если и не отдельную квартиру, то комнату в двухкомнатной квартире взамен комнаты в многокомнатной. «Кто-то назовет такие пожелания неадекватно завышенными, но дело в том, что при выкупе соседних комнат перестают действовать даже законы рынка – главным становится желание и умение договариваться», – отмечает эксперт.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться человек, желающий выкупить комнату у соседей, – наличие несовершеннолетних детей. «Разрешение на такую сделку дают органы опеки, и они будут зорко следить, чтобы интересы ребенка не были ущемлены. Здесь уж точно придется покупать или отдельную квартиру, или гораздо лучшую комнату», – говорит Римма Балясникова.

Кроме того, нередко под продажу комнаты замаскированы предложения доли в квартире. «Зачастую данная информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров, – поясняет Мария Литинецкая. – Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее пользовании. Т.е. вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты».


Где шансов больше
Мария Литинецкая рекомендует обращать внимание на объявления о продаже комнат, в которых специально оговорено, что есть возможность дальнейшего выкупа соседних. «Как правило, если человек целенаправленно покупает комнату, рассчитывая на то, что в дальнейшем он купит и другие комнаты, предварительно происходит общение с собственниками других комнат, выявляются их потребности и возможности. Шансы высоки, если собственники идут на диалог, имеют другое жилье, хотят купить отдельное жилье, взять ипотеку и т.д.», – отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Правда, стопроцентных гарантий тут быть не может.

«Если давать сколь-нибудь универсальную рекомендацию, желательно, держа в уме при покупке комнаты намерение в будущем стать собственником всей квартиры, выбирать варианты с минимальным количеством лицевых счетов, – советует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Также отличные перспективы обычно имеет приобретение комнаты в коммуналке, в которой имеются свободные комнаты. Эти комнаты в дальнейшем необходимо будет выкупить у города – хлопот и сложностей здесь обычно бывает на порядок меньше, чем при приобретении у соседей…»

Также стоит присмотреться к квартирам, в которых есть неприватизированные комнаты, а их жители стоят в очереди на жилье. «Вполне вероятно, что по программе расселения коммуналок они в будущем переедут в собственные квартиры, – предполагает Светлана Барченкова. – Подселять новых соседей в Москве сейчас не имеют права, ведь цель – избавиться от коммуналок. Скорее всего, город продаст оставшемуся жильцу эти комнаты по цене, существенно ниже рыночной».

Однако в целом покупка комнаты может быть оправданной, только если существует какая-то серьезная привязка к району, считает Римма Балясникова: школа ребенка, работа, до которой нужно иметь возможность добираться быстро, близкое проживание престарелых родителей и т.д.

Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») считает, что такой вариант имеет право на существование. Особенно если не ставить целью дальнейший выкуп комнат у соседей, а иметь в виду, что комнату можно просто продать и купить взамен квартиру, когда появится такая возможность.

Но не стоит думать, что это так просто. По данным компании «Домус финанс», доля комнат на столичном рынке составляет около 4%, другие агентства привели схожую оценку – 4-5%. Однако спроса не хватает, даже чтобы покрыть столь небольшое предложение. «Примерно до начала или середины 2000-х сделок с комнатами было много, особенно в старых коммуналках в центре Москвы. Сейчас их число значительно уменьшилось из-за дороговизны и непрозрачности, связанной с тем, что людям часто вместо комнаты в реальности предлагают долю в квартире, – отмечает Светлана Барченкова. – Поэтому комнаты сейчас – крайне неликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке».


Альтернативные варианты
Поэтому все эксперты сошлись во мнении, что по возможности лучше поискать другие варианты решения жилищного вопроса. «При бюджете 2,5 - 3 млн руб. помимо приобретения комнаты можно рассматривать вариант использования этой суммы как первоначального взноса при ипотеке», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Правда, ипотека доступна далеко не всем, резонно замечает Инна Игнаткина, – нужно иметь постоянную работу, официальный доход и соответствовать другим требованиям банка.

Еще одной альтернативой покупке комнаты является малогабаритная квартира так называемого «гостиничного типа». «Поразить воображение своими размерами «гостинки», конечно, не могут. Зато они обладают одним неоспоримым преимуществом перед комнатами – это отдельное жилье», – комментирует Олег Самойлов. Правда, на такую маленькую квартиру без соседей потребуется еще около 1 млн руб., отмечает Инна Игнаткина.

Другой вариант – купить квартиру в Подмосковье. Если речь идет о вторичном рынке, за такие деньги можно приобрести жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить и поближе к Москве. По словам Сергея Шевченко, генерального директора АН DOKI, цены на комнаты варьируются в диапазоне от 2 - 2,5 млн до 4 - 4,5 млн руб. в зависимости от района и количества проживающих в квартире. За 4,5 млн руб. можно купить комнату в коммунальной квартире в ЦАО, где будет еще один собственник. В ближнем Подмосковье (Железнодорожный, Мытищи) стоимость однокомнатных квартир составляет 3,5 - 4 млн рублей. В бюджете 2,5 - 3 млн рублей (в зависимости от площади и города) можно купить новостройку в Подмосковье.

«Квартира, даже если это новостройка, расположенная в Подмосковье, продается быстрее, чем комната. Это факт. Квартиры растут в цене быстрее, чем комнаты. Это второй факт. И их двух уже достаточно для того, чтобы утверждать, что на пути к отдельной квартире в Москве выгоднее вначале купить квартиру в новостройке Подмосковья или Новой Москвы», – уверена Римма Балясникова.

Если человек категорически не желает переезжать в Подмосковье, существует и другой вариант. «Одна моя знакомая купила квартиру в подмосковной новостройке за 1,9 млн руб., – рассказывает Светлана Барченкова. – Примерно в 500 000 руб. ей обошелся ремонт. Такую квартиру она сдала за 20 000 руб. – арендатор, к моему удивлению, нашелся всего за неделю. А за эти деньги уже можно снять комнату в центре Москвы, а если повезет, то и отдельную малогабаритную квартиру в отдаленном от центра районе». Таким образом, человек, как и планировал, может жить в комнате в Москве, однако как только появится возможность улучшить жилищные условия - продать подмосковную квартиру будет проще, чем комнату.

Конечно, каждый может выбрать, как именно решить жилищную проблему. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, покупка комнаты – вариант непредсказуемый, если нет желания идти на риск провести остаток жизни в коммуналке, лучше рассмотреть другие варианты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
21109 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 932 750
до 35 366 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 50 - 137 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2017 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 22-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте