Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Покупка комнаты – тернистый путь к собственному жилью

Шансы в будущем стать владельцем целой квартиры непредсказуемы

Еще несколько лет назад сделок с комнатами совершалось достаточно много. Но сейчас их доля на рынке менее 5%, и комнаты в коммуналках не пользуются высоким спросом. Правда, до сих пор существуют желающие именно таким образом решить жилищную проблему.


По примеру родителей
Специалисты www.irn.ru решили разобраться в этом вопросе после того, как знакомый автора статьи Денис высказал идею купить комнату, а в будущем выкупить остальные и таким образом стать владельцем целой квартиры. К такому способу решения квартирного вопроса человека подтолкнул пример родителей. Им в конце 1980-х досталась комната в двухкомнатной квартире в Чертаново. Позже родители не раз пытались выкупить вторую комнату, но соседи не соглашались. Однако спустя некоторое время жилищная проблема соседей решилась сама собой: им дали полноценную квартиру по программе расселения коммуналок, а родителям Дениса вторая комната досталась за символические деньги.

В данном примере все сложилось удачно. К тому же это пример из прошлого, у родителей Дениса не было выбора – купить комнату или другими способами решать жилищный вопрос. Возможен ли такой вариант сегодня?


Новые «расселенцы»
«Такие примеры действительно есть, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И это достаточно выгодная сделка. Заплатив за комнату, человек в будущем становится собственником целой квартиры. Основная проблема состоит в том, что не обязательно владелец соседней комнаты собирается ее продавать. Соответственно, ожидать такую сделку можно долго. Однако в случае, если сосед намерен продать свою комнату, у вас есть право преимущественной покупки. Он может продать комнату другому лицу через месяц после письменного уведомления вас о своем намерении и после получения вашего согласия на ее продажу».

Как рассказала директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, однажды в агентство обратилась клиентка, которая, приехав в Москву из региона, планировала купить комнату. Девушке подобрали комнату в двухкомнатной квартире. «Через 1,5 года она повторно воспользовалась нашими услугами при выкупе второй комнаты у соседа. Такая практика нередко встречается на рынке жилья», – говорит эксперт.

Директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова вспомнила случай, когда весь процесс улучшения занял еще меньше времени: «Одна молодая семья, купив двенадцатиметровую комнату в двухкомнатной квартире, уже через полгода жила в этой самой квартире сама. Их соседка получила очень выгодное предложение по работе за границей. Планируя там остаться насовсем, она предложила молодой паре купить комнату по цене несколько ниже рыночной. Речь шла о 3 млн рублей». У пары таких денег не было, но они с легкостью получили ипотечный кредит, поскольку в залог банк брал не комнату, а целую квартиру.


Несговорчивые соседи и другие проблемы
Но так везет далеко не всем. Например, частный риелтор Светлана Барченкова рассказала историю про то, как один из ее клиентов купил две комнаты в 5-комнатной коммуналке, рассчитывая в будущем выкупить остальные комнаты. Изначально была договоренность с обоими соседями: женщине принадлежало две комнаты, мужчине – одна. Они были готовы продать свое жилье и даже обговаривали варианты, какое жилье они хотели бы получить взамен.

В итоге женщина свои обязательства выполнила, а мужчина пошел на попятную. Если изначально он хотел взамен купить однокомнатную квартиру в Подмосковье, то затем изменил условия и захотел уже квартиру в том же районе (Кузьминках) и обязательно в пятиэтажке под снос, чтобы затем получить новое жилье. «Этот вариант находится уже за гранью разумного. В итоге человек оказался в трудной ситуации – продать комнату в принципе непросто, а если на продажу выставляется сразу несколько комнат в коммуналке, покупателя найти еще тяжелее», - говорит риелтор.

По словам Риммы Балясниковой, соседи обычно просят взамен если и не отдельную квартиру, то комнату в двухкомнатной квартире взамен комнаты в многокомнатной. «Кто-то назовет такие пожелания неадекватно завышенными, но дело в том, что при выкупе соседних комнат перестают действовать даже законы рынка – главным становится желание и умение договариваться», – отмечает эксперт.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться человек, желающий выкупить комнату у соседей, – наличие несовершеннолетних детей. «Разрешение на такую сделку дают органы опеки, и они будут зорко следить, чтобы интересы ребенка не были ущемлены. Здесь уж точно придется покупать или отдельную квартиру, или гораздо лучшую комнату», – говорит Римма Балясникова.

Кроме того, нередко под продажу комнаты замаскированы предложения доли в квартире. «Зачастую данная информация не публикуется в объявлении, а выясняется уже в процессе переговоров, – поясняет Мария Литинецкая. – Дело в том, что доля не может быть выделена в виде комнаты, даже если по площади они совпадают, в связи с чем могут возникнуть неудобства в ее пользовании. Т.е. вы становитесь участником долевой собственности квартиры, а не собственником комнаты».


Где шансов больше
Мария Литинецкая рекомендует обращать внимание на объявления о продаже комнат, в которых специально оговорено, что есть возможность дальнейшего выкупа соседних. «Как правило, если человек целенаправленно покупает комнату, рассчитывая на то, что в дальнейшем он купит и другие комнаты, предварительно происходит общение с собственниками других комнат, выявляются их потребности и возможности. Шансы высоки, если собственники идут на диалог, имеют другое жилье, хотят купить отдельное жилье, взять ипотеку и т.д.», – отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Правда, стопроцентных гарантий тут быть не может.

«Если давать сколь-нибудь универсальную рекомендацию, желательно, держа в уме при покупке комнаты намерение в будущем стать собственником всей квартиры, выбирать варианты с минимальным количеством лицевых счетов, – советует генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Также отличные перспективы обычно имеет приобретение комнаты в коммуналке, в которой имеются свободные комнаты. Эти комнаты в дальнейшем необходимо будет выкупить у города – хлопот и сложностей здесь обычно бывает на порядок меньше, чем при приобретении у соседей…»

Также стоит присмотреться к квартирам, в которых есть неприватизированные комнаты, а их жители стоят в очереди на жилье. «Вполне вероятно, что по программе расселения коммуналок они в будущем переедут в собственные квартиры, – предполагает Светлана Барченкова. – Подселять новых соседей в Москве сейчас не имеют права, ведь цель – избавиться от коммуналок. Скорее всего, город продаст оставшемуся жильцу эти комнаты по цене, существенно ниже рыночной».

Однако в целом покупка комнаты может быть оправданной, только если существует какая-то серьезная привязка к району, считает Римма Балясникова: школа ребенка, работа, до которой нужно иметь возможность добираться быстро, близкое проживание престарелых родителей и т.д.

Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») считает, что такой вариант имеет право на существование. Особенно если не ставить целью дальнейший выкуп комнат у соседей, а иметь в виду, что комнату можно просто продать и купить взамен квартиру, когда появится такая возможность.

Но не стоит думать, что это так просто. По данным компании «Домус финанс», доля комнат на столичном рынке составляет около 4%, другие агентства привели схожую оценку – 4-5%. Однако спроса не хватает, даже чтобы покрыть столь небольшое предложение. «Примерно до начала или середины 2000-х сделок с комнатами было много, особенно в старых коммуналках в центре Москвы. Сейчас их число значительно уменьшилось из-за дороговизны и непрозрачности, связанной с тем, что людям часто вместо комнаты в реальности предлагают долю в квартире, – отмечает Светлана Барченкова. – Поэтому комнаты сейчас – крайне неликвидный продукт. Найти покупателя намного сложнее, чем в случае с продажей квартиры, поэтому комната может долго «провисеть» на рынке».


Альтернативные варианты
Поэтому все эксперты сошлись во мнении, что по возможности лучше поискать другие варианты решения жилищного вопроса. «При бюджете 2,5 - 3 млн руб. помимо приобретения комнаты можно рассматривать вариант использования этой суммы как первоначального взноса при ипотеке», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Правда, ипотека доступна далеко не всем, резонно замечает Инна Игнаткина, – нужно иметь постоянную работу, официальный доход и соответствовать другим требованиям банка.

Еще одной альтернативой покупке комнаты является малогабаритная квартира так называемого «гостиничного типа». «Поразить воображение своими размерами «гостинки», конечно, не могут. Зато они обладают одним неоспоримым преимуществом перед комнатами – это отдельное жилье», – комментирует Олег Самойлов. Правда, на такую маленькую квартиру без соседей потребуется еще около 1 млн руб., отмечает Инна Игнаткина.

Другой вариант – купить квартиру в Подмосковье. Если речь идет о вторичном рынке, за такие деньги можно приобрести жилье в среднем и дальнем Подмосковье. Квартиру в новостройке на стадии котлована можно купить и поближе к Москве. По словам Сергея Шевченко, генерального директора АН DOKI, цены на комнаты варьируются в диапазоне от 2 - 2,5 млн до 4 - 4,5 млн руб. в зависимости от района и количества проживающих в квартире. За 4,5 млн руб. можно купить комнату в коммунальной квартире в ЦАО, где будет еще один собственник. В ближнем Подмосковье (Железнодорожный, Мытищи) стоимость однокомнатных квартир составляет 3,5 - 4 млн рублей. В бюджете 2,5 - 3 млн рублей (в зависимости от площади и города) можно купить новостройку в Подмосковье.

«Квартира, даже если это новостройка, расположенная в Подмосковье, продается быстрее, чем комната. Это факт. Квартиры растут в цене быстрее, чем комнаты. Это второй факт. И их двух уже достаточно для того, чтобы утверждать, что на пути к отдельной квартире в Москве выгоднее вначале купить квартиру в новостройке Подмосковья или Новой Москвы», – уверена Римма Балясникова.

Если человек категорически не желает переезжать в Подмосковье, существует и другой вариант. «Одна моя знакомая купила квартиру в подмосковной новостройке за 1,9 млн руб., – рассказывает Светлана Барченкова. – Примерно в 500 000 руб. ей обошелся ремонт. Такую квартиру она сдала за 20 000 руб. – арендатор, к моему удивлению, нашелся всего за неделю. А за эти деньги уже можно снять комнату в центре Москвы, а если повезет, то и отдельную малогабаритную квартиру в отдаленном от центра районе». Таким образом, человек, как и планировал, может жить в комнате в Москве, однако как только появится возможность улучшить жилищные условия - продать подмосковную квартиру будет проще, чем комнату.

Конечно, каждый может выбрать, как именно решить жилищную проблему. Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, покупка комнаты – вариант непредсказуемый, если нет желания идти на риск провести остаток жизни в коммуналке, лучше рассмотреть другие варианты.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
19118 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 23 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте