Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Американская мечта обернулась кошмаром

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Несмотря на все преимущества развитых рынков недвижимости, даже на них существуют серьезные угрозы для инвесторов. В этом материале на реальном примере я хотел бы продемонстрировать, как, обладая, казалось бы, неоспоримыми документами на право владения недвижимостью, можно обмануться. Около полутора лет назад один частный инвестор приобрел три дома в Детройте. Через некоторое время он их лишился.

Уже не раз упоминалось о том, что россияне – это главная целевая аудитория для продавцов, которые пытаются сбыть неликвидные объекты. Зачастую это недвижимость тех стран, которые считаются сейчас экономически или политически неблагоприятными. Но неликвид есть на любых рынках. В частности, в США есть три региона, недвижимость которых не представляет никакого интереса ни для местных, ни для зарубежных, ни для институциональных инвесторов, – Детройт, Флорида и в меньшей степени Калифорния. Это три региона, в свое время лидировавшие по объему выданных sub-prime кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые, собственно, стали одной из главных причин финансового кризиса 2008 года. По этим кредитам было самое большое число отказов в выплатах, и в Детройте и Флориде есть целые районы, которые по сути принадлежат банкам. Россиянам простые объяснения продавцов понятны – цены достигли дна, падение уже составило 70%, падать дальше некуда, можно много заработать.

Полтора года назад один российский частный инвестор купил три дома в Детройте. В начале стоит описать, что представляет из себя дом с точки зрения «американской мечты». Это – панельно-каркасный дом из дерева, с внешней отделкой сайдингом, уплотненный стекловатой. В России такой дом даже для чернорабочих не построят.

Итак, россиянин через агентства приобрел три таких дома в Детройте. При покупке ему обещалась высокая доходность от аренды в 17% годовых. Впоследствии инвестор узнал, что если местные американские фонды недвижимости находят объект с доходностью 8% годовых, то считают это очень удачным приобретением. Но, увы, на момент покупки он этого не знал, и такая высокая доходность подозрений у него не вызвала. Арендаторами этих домов были люди, которые жили на социальные пособия, и аренду, естественно, за них платило государство. Кстати сказать, в абсолютном большинстве таких домов во Флориде и Детройте проживают подобные арендаторы, потому что больше в них жить никто не хочет.

Государство платит аренду напрямую собственнику жилья – со стороны все выглядит нормально. Если бы дело происходило в России, то такое обстоятельство, а именно аренда жилья представителями неимущего слоя населения, вызывало бы большие сомнения при покупке, но из-за того, что все происходило на Западе, в США, следуя распространенному стереотипу, инвестор решил, что уж тут-то не обманут.

И поначалу так и было – в течение первого года собственник исправно получал арендные выплаты. Через год арендаторы съехали. В случае с первым домом у них закончился период, в течение которого они могли рассчитывать на социальное пособие, находясь якобы в поисках работы, которую они, конечно, не искали. Из второго дома люди переехали в другой штат, чтобы теперь там получать социальное пособие, ну а третьи – так и вовсе исчезли.

Собственнику пришлось самому вести переговоры с местными агентами, так как первое агентство занималось только подбором и покупкой объектов. В первую очередь, общение осложнялось разницей во времени. Не менее тяжелым оказался и языковой барьер: мало того что cобственник недостаточно хорошо владел английским языком, к тому же, как выяснилось, основными агентами по недвижимости в Детройте являются пакистанцы и индусы, чей акцент вызывает затруднения даже у носителей языка.

Естественно, что сначала собственник попытался найти других арендаторов. Но это осложнялось тем, что бывшие арендаторы, выезжая, оставили дом в удручающем состоянии, например, в одном из домов даже забрали газовую плиту. Агенты же предъявляли требования к состоянию домов и просили сделать ремонт, что недешево.

Общая стоимость купленных домов составляла $150 000. Для того чтобы привести все три дома в более-менее пригодное для сдачи в аренду состояние, потребовалось еще $27 000. Только после этого агенты согласились заняться поиском новых арендаторов, за которых также будет платить государство. Поиски длились четыре месяца, все это время необходимо было оплачивать коммунальные услуги из своего кармана. По истечении четырех месяцев новое агентство просто исчезло, и россиянин не смог больше связаться с ними.

В конце концов он решил приехать лично, на месте понять, что происходит, и обстоятельно заняться своими объектами. Надо сказать, что до этого собственник вообще не бывал в Соединенных Штатах и видел свои дома только на фотографиях. Детройт сразу произвел на него неизгладимое впечатление, потому как в нем царят разруха и нищета. Только за время поездки на такси от аэропорта ему удалось оценить, что спроса на недвижимость в этом регионе нет, потому как почти половина окон в жилых домах заколочена.

Но самое интересное случилось чуть позже, когда он добрался до своих домов, а вернее, до места, где его дома должны были стоять. Там он увидел один лишь фундамент. Пребывая в шоке, собственник сначала подумал, что таксист или он попросту перепутали адрес. После нескольких дней поисков и уточнений собственник понял, что адрес верный и домов действительно нет, лишь фундаменты.

Но он видел фотографии домов, ему периодически присылались фотоотчеты, да и за фундамент вряд ли бы кто-то стал платить аренду. Он пришел в то агентство, которое занималось подбором и оформлением его домов. И там ему рассказали историю, которую вам подтвердят в любом агентстве по недвижимости в этих краях. Из небольшого описания Детройта выше нетрудно догадаться, что уровень преступности в Детройте очень высокий. Как только дом лишается жильцов и какое-то время пустует, местное население разбирает его буквально на части, что со стандартным американским домом сделать достаточно просто. Выносят практически все, не брезгуют даже кафельной плиткой на полах. Продается все. Более того, в Детройте и Флориде существуют даже специальные банды, которые специализируются на том, что разбирают дома, как только те остаются без жильцов. Это явление стало настолько массовым, что даже местная полиция смотрит на все это сквозь пальцы.

Недвижимость, конечно, была не застрахована. Никто из местных страховщиков никогда не возьмется страховать подобный объект, потому что они в курсе ситуации в Детройте и Флориде.

В итоге частный инвестор остался со всеми бумагами на право собственности на недвижимость, но без таковой в реальности. Более того, с убытком в $177 000 (включая расходы на ремонт), доход от аренды не покрывал даже расходы на ремонт. А предъявить претензии было совершенно некому, потому как формально все контрагенты действовали в рамках закона и выполняли свои обязательства.

Из всего этого напрашивается один вывод – к жилой недвижимости в Соединенных Штатах, которая приносит больше средних по рынку 4-5% годовых, нужно относиться с недоверием и задаться вопросом, почему местные фонды недвижимости ее еще не купили. Пример выше как раз дает ответ на этот вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5539 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте