Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Американская мечта обернулась кошмаром

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Несмотря на все преимущества развитых рынков недвижимости, даже на них существуют серьезные угрозы для инвесторов. В этом материале на реальном примере я хотел бы продемонстрировать, как, обладая, казалось бы, неоспоримыми документами на право владения недвижимостью, можно обмануться. Около полутора лет назад один частный инвестор приобрел три дома в Детройте. Через некоторое время он их лишился.

Уже не раз упоминалось о том, что россияне – это главная целевая аудитория для продавцов, которые пытаются сбыть неликвидные объекты. Зачастую это недвижимость тех стран, которые считаются сейчас экономически или политически неблагоприятными. Но неликвид есть на любых рынках. В частности, в США есть три региона, недвижимость которых не представляет никакого интереса ни для местных, ни для зарубежных, ни для институциональных инвесторов, – Детройт, Флорида и в меньшей степени Калифорния. Это три региона, в свое время лидировавшие по объему выданных sub-prime кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые, собственно, стали одной из главных причин финансового кризиса 2008 года. По этим кредитам было самое большое число отказов в выплатах, и в Детройте и Флориде есть целые районы, которые по сути принадлежат банкам. Россиянам простые объяснения продавцов понятны – цены достигли дна, падение уже составило 70%, падать дальше некуда, можно много заработать.

Полтора года назад один российский частный инвестор купил три дома в Детройте. В начале стоит описать, что представляет из себя дом с точки зрения «американской мечты». Это – панельно-каркасный дом из дерева, с внешней отделкой сайдингом, уплотненный стекловатой. В России такой дом даже для чернорабочих не построят.

Итак, россиянин через агентства приобрел три таких дома в Детройте. При покупке ему обещалась высокая доходность от аренды в 17% годовых. Впоследствии инвестор узнал, что если местные американские фонды недвижимости находят объект с доходностью 8% годовых, то считают это очень удачным приобретением. Но, увы, на момент покупки он этого не знал, и такая высокая доходность подозрений у него не вызвала. Арендаторами этих домов были люди, которые жили на социальные пособия, и аренду, естественно, за них платило государство. Кстати сказать, в абсолютном большинстве таких домов во Флориде и Детройте проживают подобные арендаторы, потому что больше в них жить никто не хочет.

Государство платит аренду напрямую собственнику жилья – со стороны все выглядит нормально. Если бы дело происходило в России, то такое обстоятельство, а именно аренда жилья представителями неимущего слоя населения, вызывало бы большие сомнения при покупке, но из-за того, что все происходило на Западе, в США, следуя распространенному стереотипу, инвестор решил, что уж тут-то не обманут.

И поначалу так и было – в течение первого года собственник исправно получал арендные выплаты. Через год арендаторы съехали. В случае с первым домом у них закончился период, в течение которого они могли рассчитывать на социальное пособие, находясь якобы в поисках работы, которую они, конечно, не искали. Из второго дома люди переехали в другой штат, чтобы теперь там получать социальное пособие, ну а третьи – так и вовсе исчезли.

Собственнику пришлось самому вести переговоры с местными агентами, так как первое агентство занималось только подбором и покупкой объектов. В первую очередь, общение осложнялось разницей во времени. Не менее тяжелым оказался и языковой барьер: мало того что cобственник недостаточно хорошо владел английским языком, к тому же, как выяснилось, основными агентами по недвижимости в Детройте являются пакистанцы и индусы, чей акцент вызывает затруднения даже у носителей языка.

Естественно, что сначала собственник попытался найти других арендаторов. Но это осложнялось тем, что бывшие арендаторы, выезжая, оставили дом в удручающем состоянии, например, в одном из домов даже забрали газовую плиту. Агенты же предъявляли требования к состоянию домов и просили сделать ремонт, что недешево.

Общая стоимость купленных домов составляла $150 000. Для того чтобы привести все три дома в более-менее пригодное для сдачи в аренду состояние, потребовалось еще $27 000. Только после этого агенты согласились заняться поиском новых арендаторов, за которых также будет платить государство. Поиски длились четыре месяца, все это время необходимо было оплачивать коммунальные услуги из своего кармана. По истечении четырех месяцев новое агентство просто исчезло, и россиянин не смог больше связаться с ними.

В конце концов он решил приехать лично, на месте понять, что происходит, и обстоятельно заняться своими объектами. Надо сказать, что до этого собственник вообще не бывал в Соединенных Штатах и видел свои дома только на фотографиях. Детройт сразу произвел на него неизгладимое впечатление, потому как в нем царят разруха и нищета. Только за время поездки на такси от аэропорта ему удалось оценить, что спроса на недвижимость в этом регионе нет, потому как почти половина окон в жилых домах заколочена.

Но самое интересное случилось чуть позже, когда он добрался до своих домов, а вернее, до места, где его дома должны были стоять. Там он увидел один лишь фундамент. Пребывая в шоке, собственник сначала подумал, что таксист или он попросту перепутали адрес. После нескольких дней поисков и уточнений собственник понял, что адрес верный и домов действительно нет, лишь фундаменты.

Но он видел фотографии домов, ему периодически присылались фотоотчеты, да и за фундамент вряд ли бы кто-то стал платить аренду. Он пришел в то агентство, которое занималось подбором и оформлением его домов. И там ему рассказали историю, которую вам подтвердят в любом агентстве по недвижимости в этих краях. Из небольшого описания Детройта выше нетрудно догадаться, что уровень преступности в Детройте очень высокий. Как только дом лишается жильцов и какое-то время пустует, местное население разбирает его буквально на части, что со стандартным американским домом сделать достаточно просто. Выносят практически все, не брезгуют даже кафельной плиткой на полах. Продается все. Более того, в Детройте и Флориде существуют даже специальные банды, которые специализируются на том, что разбирают дома, как только те остаются без жильцов. Это явление стало настолько массовым, что даже местная полиция смотрит на все это сквозь пальцы.

Недвижимость, конечно, была не застрахована. Никто из местных страховщиков никогда не возьмется страховать подобный объект, потому что они в курсе ситуации в Детройте и Флориде.

В итоге частный инвестор остался со всеми бумагами на право собственности на недвижимость, но без таковой в реальности. Более того, с убытком в $177 000 (включая расходы на ремонт), доход от аренды не покрывал даже расходы на ремонт. А предъявить претензии было совершенно некому, потому как формально все контрагенты действовали в рамках закона и выполняли свои обязательства.

Из всего этого напрашивается один вывод – к жилой недвижимости в Соединенных Штатах, которая приносит больше средних по рынку 4-5% годовых, нужно относиться с недоверием и задаться вопросом, почему местные фонды недвижимости ее еще не купили. Пример выше как раз дает ответ на этот вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5517 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте