Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Американская мечта обернулась кошмаром

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Несмотря на все преимущества развитых рынков недвижимости, даже на них существуют серьезные угрозы для инвесторов. В этом материале на реальном примере я хотел бы продемонстрировать, как, обладая, казалось бы, неоспоримыми документами на право владения недвижимостью, можно обмануться. Около полутора лет назад один частный инвестор приобрел три дома в Детройте. Через некоторое время он их лишился.

Уже не раз упоминалось о том, что россияне – это главная целевая аудитория для продавцов, которые пытаются сбыть неликвидные объекты. Зачастую это недвижимость тех стран, которые считаются сейчас экономически или политически неблагоприятными. Но неликвид есть на любых рынках. В частности, в США есть три региона, недвижимость которых не представляет никакого интереса ни для местных, ни для зарубежных, ни для институциональных инвесторов, – Детройт, Флорида и в меньшей степени Калифорния. Это три региона, в свое время лидировавшие по объему выданных sub-prime кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые, собственно, стали одной из главных причин финансового кризиса 2008 года. По этим кредитам было самое большое число отказов в выплатах, и в Детройте и Флориде есть целые районы, которые по сути принадлежат банкам. Россиянам простые объяснения продавцов понятны – цены достигли дна, падение уже составило 70%, падать дальше некуда, можно много заработать.

Полтора года назад один российский частный инвестор купил три дома в Детройте. В начале стоит описать, что представляет из себя дом с точки зрения «американской мечты». Это – панельно-каркасный дом из дерева, с внешней отделкой сайдингом, уплотненный стекловатой. В России такой дом даже для чернорабочих не построят.

Итак, россиянин через агентства приобрел три таких дома в Детройте. При покупке ему обещалась высокая доходность от аренды в 17% годовых. Впоследствии инвестор узнал, что если местные американские фонды недвижимости находят объект с доходностью 8% годовых, то считают это очень удачным приобретением. Но, увы, на момент покупки он этого не знал, и такая высокая доходность подозрений у него не вызвала. Арендаторами этих домов были люди, которые жили на социальные пособия, и аренду, естественно, за них платило государство. Кстати сказать, в абсолютном большинстве таких домов во Флориде и Детройте проживают подобные арендаторы, потому что больше в них жить никто не хочет.

Государство платит аренду напрямую собственнику жилья – со стороны все выглядит нормально. Если бы дело происходило в России, то такое обстоятельство, а именно аренда жилья представителями неимущего слоя населения, вызывало бы большие сомнения при покупке, но из-за того, что все происходило на Западе, в США, следуя распространенному стереотипу, инвестор решил, что уж тут-то не обманут.

И поначалу так и было – в течение первого года собственник исправно получал арендные выплаты. Через год арендаторы съехали. В случае с первым домом у них закончился период, в течение которого они могли рассчитывать на социальное пособие, находясь якобы в поисках работы, которую они, конечно, не искали. Из второго дома люди переехали в другой штат, чтобы теперь там получать социальное пособие, ну а третьи – так и вовсе исчезли.

Собственнику пришлось самому вести переговоры с местными агентами, так как первое агентство занималось только подбором и покупкой объектов. В первую очередь, общение осложнялось разницей во времени. Не менее тяжелым оказался и языковой барьер: мало того что cобственник недостаточно хорошо владел английским языком, к тому же, как выяснилось, основными агентами по недвижимости в Детройте являются пакистанцы и индусы, чей акцент вызывает затруднения даже у носителей языка.

Естественно, что сначала собственник попытался найти других арендаторов. Но это осложнялось тем, что бывшие арендаторы, выезжая, оставили дом в удручающем состоянии, например, в одном из домов даже забрали газовую плиту. Агенты же предъявляли требования к состоянию домов и просили сделать ремонт, что недешево.

Общая стоимость купленных домов составляла $150 000. Для того чтобы привести все три дома в более-менее пригодное для сдачи в аренду состояние, потребовалось еще $27 000. Только после этого агенты согласились заняться поиском новых арендаторов, за которых также будет платить государство. Поиски длились четыре месяца, все это время необходимо было оплачивать коммунальные услуги из своего кармана. По истечении четырех месяцев новое агентство просто исчезло, и россиянин не смог больше связаться с ними.

В конце концов он решил приехать лично, на месте понять, что происходит, и обстоятельно заняться своими объектами. Надо сказать, что до этого собственник вообще не бывал в Соединенных Штатах и видел свои дома только на фотографиях. Детройт сразу произвел на него неизгладимое впечатление, потому как в нем царят разруха и нищета. Только за время поездки на такси от аэропорта ему удалось оценить, что спроса на недвижимость в этом регионе нет, потому как почти половина окон в жилых домах заколочена.

Но самое интересное случилось чуть позже, когда он добрался до своих домов, а вернее, до места, где его дома должны были стоять. Там он увидел один лишь фундамент. Пребывая в шоке, собственник сначала подумал, что таксист или он попросту перепутали адрес. После нескольких дней поисков и уточнений собственник понял, что адрес верный и домов действительно нет, лишь фундаменты.

Но он видел фотографии домов, ему периодически присылались фотоотчеты, да и за фундамент вряд ли бы кто-то стал платить аренду. Он пришел в то агентство, которое занималось подбором и оформлением его домов. И там ему рассказали историю, которую вам подтвердят в любом агентстве по недвижимости в этих краях. Из небольшого описания Детройта выше нетрудно догадаться, что уровень преступности в Детройте очень высокий. Как только дом лишается жильцов и какое-то время пустует, местное население разбирает его буквально на части, что со стандартным американским домом сделать достаточно просто. Выносят практически все, не брезгуют даже кафельной плиткой на полах. Продается все. Более того, в Детройте и Флориде существуют даже специальные банды, которые специализируются на том, что разбирают дома, как только те остаются без жильцов. Это явление стало настолько массовым, что даже местная полиция смотрит на все это сквозь пальцы.

Недвижимость, конечно, была не застрахована. Никто из местных страховщиков никогда не возьмется страховать подобный объект, потому что они в курсе ситуации в Детройте и Флориде.

В итоге частный инвестор остался со всеми бумагами на право собственности на недвижимость, но без таковой в реальности. Более того, с убытком в $177 000 (включая расходы на ремонт), доход от аренды не покрывал даже расходы на ремонт. А предъявить претензии было совершенно некому, потому как формально все контрагенты действовали в рамках закона и выполняли свои обязательства.

Из всего этого напрашивается один вывод – к жилой недвижимости в Соединенных Штатах, которая приносит больше средних по рынку 4-5% годовых, нужно относиться с недоверием и задаться вопросом, почему местные фонды недвижимости ее еще не купили. Пример выше как раз дает ответ на этот вопрос.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5563 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. Торопитесь! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте