Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
Опрос
Вопрос от BSA: Какие пункты программ кандидатов в президенты вас больше всего привлекают?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

Благодарим компанию BSA за предложенную тему. 

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Парковочное пространство как доходная недвижимость

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

В России опять начинает развитие такой ранее неизвестный класс инвестиционной недвижимости, как парковки. Сообщения разнообразные – вплоть до скорого появления подводных и плавучих парковок на Москве-реке – об этом писал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. «Мэрия хочет застроить Москва-реку парковками») еще в далеком уже 2008 г.

Некоторое время назад столичные власти объявляли о планах построить 2 млн парковочных мест до 2025 года. И опять в России для этого планируется привлекать инвесторов. Более ранние попытки сделать это пока, мягко говоря, не увенчались успехом. Но в мире такая практика обыденна и привычна.

В самом начале оговорюсь, что по большому счету в России уже есть частные парковки, в которых «участвуют» инвесторы, которые находятся в введении управляющей компании, т.е. соответствуют всем принципам западных аналогов. Но полноценной индустрией это даже с натяжкой назвать нельзя. Во-первых, потому что вход для частных инвесторов туда невозможен – ими владеют только ограниченный круг инвестфондов и частных инвесторов, которые и построили эту парковку, а во-вторых, их количество исчисляется единицами и находятся они только в Московском регионе.

Так как в России сегмент парковок как инвестиционной недвижимости только зарождается, то стоит обратить внимание на западный опыт, где для инвестиций доступны различные виды парковок, включая многоэтажные парковки и парковки при супермаркетах. Есть в этом классе механизмы, которые не надо изобретать заново, которые работают на Западе и вполне применимы в России.

На Западе в том или ином виде инвестиции в парковки появились практически одновременно с массовым распространением автомобилей. Примерно в то время, когда Генри Форд запустил первый конвейер, появилась и необходимость где-то машины парковать.

Приблизительная стоимость парковочного места в России будет составлять 3 млн руб., то есть примерно $100 000. Такая цена вполне сопоставима с аналогичными парковками в Лондоне или Париже (подробнее см. статью «Московские парковки не могут угнаться за мировыми ценами»). В европейских столицах стоимость одного парковочного места колеблется в промежутке от $70 000 до $150 000. Именно поэтому у многих появились сомнения, будет ли это интересно россиянам. Как консультант могу сказать, что, на мой взгляд, инвесторам такое предложение будет интересно. Опасения существуют, потому как это новый инвестиционный класс для России. Но хотя нельзя точно сказать, как это будет работать, тем не менее возможная выгода таких проектов должна перевесить сомнения.

Предпосылки для динамики развития этой отрасли в России есть. Как показывает зарубежный опыт, у парковок есть несколько очень благоприятных свойств. Парковки, как инвестиционный класс, устойчивы к кризисным явлениям. Во время спадов в экономике машин меньше не становится, людям все так же нужно где-то парковаться, поэтому на парковках кризисы практически никак не сказываются. В подтверждение тому – западный опыт, где во время кризисов заполняемость парковок оставалась на том же уровне, что и до него. В пользу этого еще говорит и тот факт, что крупные инвестфонды, а также пенсионные фонды, весьма охотно покупают долю в парковках для сбалансирования рисков. Например, в те периоды, когда спрос на офисную недвижимость падает, то, как уже упоминалось, на парковки остается прежним.

Еще одним большим преимуществом парковок является то, что прибыль распределяется между всеми инвесторами пропорционально доле каждого. Например, парковка на сто мест, годовая прибыль $1 млн, и этот миллион распределяется между всеми «партнерами». Инвестору не стоит волноваться о том, что его доход будет зависеть от того, будет ли занято какое-либо конкретное место на парковке (как бывает, когда инвестор покупает, например, этаж в бизнес-центре. То ли найдутся именно на эти площади арендаторы, то ли нет). В случае с парковками таких проблем не возникает.

Парковки достаточно просты и нетребовательны в плане эксплуатации в сравнении, например, с офисными зданиями или торговыми центрами, они требуют минимум человеческого вмешательства и зачастую полностью автоматизированы. Расходы на эксплуатационные нужды минимальны, тогда как в торговых и бизнес-центрах они «съедают» внушительную часть дохода.

Для Москвы как для мегаполиса вопрос с парковками всегда был актуален, и особенно в последнее время, когда штрафы за неправильную парковку постоянно повышаются. Количество автомобилей в городе не сократилось, а наоборот, растет. Из этого можно сделать вывод, что парковки будут более чем востребованы в ближайшем будущем. Кстати говоря, похожая ситуация наблюдалась и в 1970-х гг. в Великобритании. Именно повышение штрафов дало резкий толчок к развитию парковок, когда штраф стал несоизмеримо выше, нежели плата за парковку.

Остается понять, как частный инвестор может в такие парковки вложиться. Здесь все достаточно просто. Во-первых, отметим, что россияне уже инвестировали в парковки, когда приобретали квартиры вместе с парковочным местом на подземной стоянке в жилом комплексе. Таким образом, инвестировать в парковку будет проще, чем купить квартиру в новостройке.

Не менее важно отметить, с каким трудностями придется столкнуться тем, кто собирается инвестировать в парковки. Перед частными инвесторами в первую очередь встанет проблема отсутствия на российском рынке крупных управляющих компаний, которые имели бы опыт работы с подобного рода сегментом недвижимости. На Западе же ситуация обстоит другим образом, есть компании, которые работают с различными типами парковок более 20 лет.

Вторая потенциальная проблема кроется в неизвестности. Сейчас крайне затруднительно спрогнозировать, какой доход будут приносить такие парковки в России. Пока такой статистики не существует. Существует какое-то количество парковок в Москве, которые зачастую непонятно, на кого оформлены; финансовые документы у них непрозрачны; как правило, они принадлежат индивидуальным предпринимателям. Парковки в торговых центрах также не подходят для расчетов, потому как они числятся на балансе всего торгового центра и не являются отдельным активом, в лучшем случае работают на самоокупаемости. Если обратиться к опыту уже существующих единичных парковок, о которых упоминалось в самом начале, то их доходность находится на уровне 30% годовых в рублях, хотя не стоит забывать, что их показатели очень специфичны.

На Западе частные парковки приносят стабильно 10% годовых в валюте. В России парковки как инвестиционный класс только начинают появляться, поэтому на первых порах доходность будет непредсказуемая – может быть как высокая, так и низкая. Например, если парковки будут приносить 10-12% годовых в рублях, то инвесторам они будут неинтересны, потому как депозиты приносят больше. С другой стороны, жилая недвижимость от сдачи в аренду приносит еще меньшую доходность – 3-4% годовых в рублях. (О влиянии развития системы платных парковок на рынок жилья см. статью «Платная парковка в центре Москвы: элитное жилье выиграет, старый фонд проиграет».)

Вероятнее всего, первые парковки в России будут приобретать или крупные игроки рынка (специализированные фонды недвижимости), или же крупные инвесторы. Сразу, так сказать, в розницу, такие парковки вряд ли начнут продаваться. Как только крупные игроки отработают технологию инвестирования в парковки в России, этот сегмент станет доступен и для более мелких частных инвесторов.

Возможен и такой вариант, что парковки покажут положительную динамику и крупные инвестфонды раскупят их. За рубежом такое уже наблюдалось. Но экстенсивный метод здесь не работает, то есть построить еще один объект на окраине или за чертой города, как в случае с офисной или жилой недвижимостью, не получится, спрос будет только на парковки в центре, а здесь пространство лимитировано. На Западе крупные инвестфонды в такой ситуации пришли к торговым центрам и выкупили стоянки торговых центров. Например, в Великобритании или Франции практика, когда крупные торговые сети продают свои места или же продают часть парковок инвестфондам, существует уже достаточно давно. Это очень инвестиционно привлекательный сегмент, потому как плата небольшая, вряд ли отпугнет посетителей торговых центров, при этом поток машин в разы больше, чем на обычных парковках.

Как на самом деле будут развиваться события – покажет время. На данный же момент можно говорить о том, что у частных парковок в России есть все предпосылки для того, чтобы стать успешным проектом для тех, кто будет в них инвестировать.

Подробнее о ситуации с развитием платных парковок в Москве – в ближайшее время на www.irn.ru.
 

Также по теме:
«Парковки в Москве: как организовать, где строить»
«Парковки в Москве: часть II. Цена вопроса и вопрос цены»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2671 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 892 570
до 36 233 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 1-4-комнатные квартиры Площади : 53 - 137 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Павелецкая, 5 мин. пешком Павелецкая наб., вл.8, к.1.2 (1 оч.) Павелецкая наб., вл.8, к.1.4 (1 оч.) Павелецкая наб., вл.8, к.2.1 (2 оч.) Павелецкая наб., вл.8, к.2.2 (2 оч.) Павелецкая наб., к.1.5 Показать все 6 корпусов
P от 12 307 500
до 39 786 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом
P от 2 525 000
до 6 405 510 руб.
Узнать подробнее
ЖК Vesna Московская область, г. Апрелевка, 30 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 27 - 97 кв.м. мкр.Мартемяново-7, д.10 (2 оч.) мкр.Мартемяново-7, д.11 (2 оч.) мкр.Мартемяново-7, д.12 (2 оч.) мкр.Мартемяново-7, д.5 (2 оч.) мкр.Мартемяново-7, д.6 (2 оч.) Показать все 8 корпусов

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Старт продаж! ЖК Prime Park! ЖК премиум класса у м Динамо. 40-375 кв.м., 9 вар отделки, 3 га парк, 3.1 м потолки от 7,9 млн руб.Prime Park Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке ЖК «Береговой». Рядом с Филевским парком. Приезжайте на персональную презентацию Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Вешняковской. Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Ипотека 6%! Парковые зоны рядом. Удобное расположение с развитой инфраструктурой Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в поселке PARK AVENUE Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м Дом на Сходненской. Акция! Скидка 10%! Успейте до 28 февраля. Просторные планировки. Подземный паркинг. Детский сад на 1 этаже Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп Сдан ГК. Двор без машин. Благоустроенная территория. 1-5 комн. квартиры от 55,8 кв.м. 10 мин от м. Шаболовская. от 14,9 млнЛСР Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Квартиры с выгодой до 840 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 147 612 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Мневниках" Квартиры в готовых домах площадью 34-89 метров. ГК: 2 кв. 2018 г. Монолит-кирпич. Торопитесь! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! Скидка 10% на трехуровневый таунхаус. ЖК заселен, собственная инфраструктура. Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. Машиноместо в подарок! Дом сдан! От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новое Пушкино" 19 км от МКАД. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия/Дом на Душинской" Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лидер в Тушино" 1-3-комнатные квартиры площадью 37-79 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! от 6,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Квартиры площадью 39-181 кв.м.Монолит, кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"Silver" Скидка 5% в феврале! Выгода до 1,2 млн! До Ботанического сада РАН-5 минут! Блистательный ЖК Панорамные виды. Гармония с природой! от 149 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные Холмы" Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 128 кв.м. Монолит. Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Citimix" Студии, 1-3-комнатные апартаменты пл. от 22 метров.Монолит. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 6,2%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал Резиденции Архитекторов! Концептуальный квартал в Басманном районе. Первая линия набережной р. Яузы. Приватная атмосфера. от 198 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Кирпич. от 1,97 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,9 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека 6%. ФЗ-214. квартиры от 3,9 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загородный квартал Квартиры бизнес-класса от 4,1 млн руб. Благоустроенные парки, детские и спортивные площадки. 8 км от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Медведково. Скидка 5%! Готовые монолитно-кирпичные дома, с отделкой. Ипотека 6%. 3 детских сада, 2 школы. Наземный паркинг. Звоните! от 2.5 млн руб.INGRAD Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Зеленый Бор» Квартиры в Зеленограде. До 28 февраля скидка 10% в готовом доме от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в феврале от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный. Ипотека от 5,75%. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека - 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Нагатинской" Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 42-107 метров. Дом сдан. Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Маяк" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 34 до 166 кв.м. Кирпич. Уточняйте подробности по телефону. квартиры от 3,9 млн руб.ЖК "Маяк" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Меридиан-Дом Лидер в Царицыно" 1-3-комнатные квартиры пл. 37-78 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Митино О2" 12 км от МКАД. Квартиры площадью 27-100 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Домашний». Комфорт-класс! Студии от 3,5 млн! 10 мин от м. Марьино. Монолит. Trade-In. Ипотека от 6,99 %. Рядом река и парк 850-летия. от 3,5 млн руб.PSN Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный». САО. Скидки до 7% на квартиры в корпусе «Гамбург»! 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный». Сдача в 2018г. Квартиры с отделкой. 10 минут пешком от м. «Домодедовская». Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Готовые квартиры с авторской отделкой! Голландская архитектура! Новая Москва. Выгода до 950 тыс. руб.! Московская прописка! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Только в феврале кладовая в подарок! Ипотека от 7,35%. Вся инфраструктура. Выдаем ключи! Горьковское ш. 1,38 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры с отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Ипотека от 5,75%. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Ощутите великолепие сказочной жизни! Готовность дома - 100%. Ключи - в начале 2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Жилье в ЦАО по доступной цене. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Специальные цены на ряд квартир! с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт в каждой детали. Квартиры с террасами и каминами. Шикарные фасады и лобби. Системы комфорта Проектная декларация на рекламируемом сайте