Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок II. История и география

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Условно инвестиции россиян в недвижимость за пределами страны можно разделить на три периода: с начала 1990-х по 2003 год; c 2003 по 2008 год; с 2008 года по нынешнее время. Далее мы будем рассматривать два периода – с 2003 по 2008 и после 2008 года. Дело в том, что вложения в зарубежную недвижимость в 90-е годы трудно назвать инвестициями как таковыми, гораздо чаще особняки и виллы за рубежом покупались лишь для того, чтобы при перепродаже по сниженной цене отмыть деньги. Соответственно, круг приобретений был специфичен и узок, непосредственно на покупаемых объектах не пытались заработать. Таким образом, этот период не представляет интереса с точки зрения сколь-нибудь продуманных инвестиций в недвижимость.

Здесь же мы попытаемся рассмотреть инвестиционную деятельность россиян с точки зрения мотивации, субъекта покупки, т.е. кто именно покупает, его возрастные характеристики, принадлежность к социальным группам и, что немаловажно, выделим географические принадлежности инвестиций. Естественно, насколько это представляется возможным в условиях только зарождающегося направления для России – инвестиции в зарубежную недвижимость.


Период эмоциональных вложений
Итак, первый период – с 2003 по 2008 год. После дефолта 98 года в руках населения успела накопиться некоторая денежная масса, проще говоря, у людей появились деньги. В этот период важную роль для развития инвестиционного направления в России сыграло появление массовой туристической отрасли. До 2003 года туристическая отрасль в нашей стране представляла собой индивидуальные поездки россиян. Крупных туроператоров, которые предлагали бы населению массовые туристические услуги, как это происходит последние 7-8 лет, не было. В 2003 началось формирование туристической отрасли в России, по сути, происходило формирование массового рынка. Как это и положено стадии зарождения рынка в стране со слабой экономикой, сначала в российской туристической отрасли преобладали самые дешевые направления (Болгария, Турция, Египет и т.д.).

Этим и обусловлены дальнейшие приобретения россиян в сфере зарубежной недвижимости. В подавляющем большинстве это были исключительно эмоциональные покупки в тех странах, где люди побывали на отдыхе. Например, отдых в далеко не самом лучшем трехзвездочном отеле в Египте после курортов юга России и крымского побережья казался многим просто сказкой. Это сейчас покупка виллы на первой береговой линии с большим бассейном, содержание которой стоит около 5000 евро в месяц, кажется большой глупостью, а тогда покупка такой недвижимости казалась просто мечтой. Никто не задумывался о том, сколько будет стоить содержание этой недвижимости - рентабельно ли это, если собирались проводить там не более 2-3 недель в году, кому потом вообще нужна будет эта недвижимость, можно ли ее приобретать, что такое ликвидность. Задумываться о таких вопросах тогда россиянам было просто несвойственно. Да и где тут задумываться, если в России все росло как на дрожжах – ПИФы, зарплаты, цены на нефть, любой рынок «перегревался» в самые кратчайшие сроки; всем казалось, что вот оно - наступило светлое будущее.

За эту пятилетку безудержного и бездумного оптимизма россияне скупили львиную долю мирового неликвида на рынке недвижимости. Немаловажную роль в таких необдуманных и эмоциональных покупках сыграла стереотипная вера в то, что на Западе, какой бы он ни был, «все лучше, чем у нас». Там никто не обманет, там все по-честному. Тем, кто сомневается, стоит найти или даже вспомнить рекламные призывы греческих застройщиков, которые уверяли в том, что на их рынке ничего не может случиться, что их рынок недвижимости - один из самых стабильных, и сравнить с тем, что происходит в Греции последние пару лет.


Рубеж-2008
В 2008 г. с приходом мирового финансового кризиса наступило похмелье на российском инвестиционном рынке. К этому времени около 60 000 россиян успели потерять деньги в Испании и Болгарии. Даже если объект был достроен и у собственника на руках были ключи от него, то продать его стало невозможным. Например, сейчас в Испании 1,5 млн непроданных домов только на первичном рынке, а на вторичке их в разы больше.

Чтобы примерно понимать порядок цифр, приведем такую статистику. Недавно кадастр Великобритании раскрыл данные о приобретениях жителей из стран бывшего СССР. Хотя речь идет о целой плеяде государств, по большому счету, значительная часть покупок была совершена инвесторами из России. Граждане из страны бывшего СССР только за 2010 г. вложили $7 млрд только в недвижимость в Лондоне – и это без учета сделок через офшорные компании. Таким образом, можно говорить, что затраты россиян на такие эмоциональные покупки исчислялись в десятках миллиардов долларов.

Почему все это произошло? В чем причина того, что россияне потеряли такие деньги? Начнем с того, что как тогда, так и сейчас основными покупателями зарубежной недвижимости являются представители малого и среднего бизнеса – до 95% всех покупателей. Естественно, что с приходом кризиса дела у них пошли далеко не лучшим образом. Тут-то все и вспомнили, что у них имеются, так сказать, «активы» в зарубежной недвижимости. Попытались сдать их в аренду или продать и поняли, что это, оказывается, не активы, а пассивы, которые не только не приносят дохода, а еще требуют вложений на содержание. Именно тогда большинство осознало, что было опрометчиво делать эмоциональные покупки в тех странах, где они пробыли всего пару недель на отдыхе.

Люди пришли к выводу, что недвижимость должна как минимум окупать сама себя и приносить доход при будущей перепродаже, а лучше, если рентный доход покрывает расходы на содержание и остаются еще деньги сверх него. Тогда многие обратили взор на коммерческую недвижимость на стабильных рынках (Англия, Франция, Канада и т.д.), которая как раз удовлетворяет таким запросам.


География покупателей
Теперь давайте рассмотрим географию инвесторов, которые покупают недвижимость «для себя», по принадлежности к тому или иному региону России, собственно, откуда они. Чисто с технической точки зрения можно говорить о том, что 95% инвесторов из Москвы. Но это не совсем верно. Дело в том, что значительная часть из них просто ведет бизнес в Москве, а сами они из других регионов. Подсчитать более-менее приблизительно, сколько инвесторов и из какого региона, в таких условиях весьма затруднительно, но попытаемся указать хотя бы основные регионы.

В первую очередь недвижимость для себя покупают инвесторы с юга России, Краснодарский край. Среди южан не встречаются люди, которые покупали бы недвижимость в курортных зонах и на побережье. Для этого у них есть их малая родина. А вот инвесторы с Урала и из регионов, находящихся за ним, там, где климат достаточно жесткий, предпочитают южные регионы для проживания за границей, даже если в данный момент они работают в России, а за рубеж отправляют жену и детей.

По большому счету можно говорить о том, что инвесторы, которые покупают в личных целях недвижимость за рубежом, рассредоточены по всем городам-миллионникам. Что же касается коренных москвичей, то их около 40% от общего числа, остальные же являются жителями крупнейших городов России.

Также необходимо выделить еще два региона. В первую очередь это Санкт-Петербург. После 2008 г. среди описанных в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес» категорий практически не встречаются жители Северной Пальмиры, хотя до этого таковые были. Но и до 2008 года, петербуржцы осваивали преимущественно Финляндию.

В статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес» упоминалось о том, что россияне неохотно едут в США, тем не менее жители Дальнего Востока предпочитают Америку, оттуда крайне мало инвесторов, которые покупали бы недвижимость в европейских странах, чтобы полностью или частично туда переехать. В основном это связано с расстоянием: США для них, как для жителей Центральной России – Лондон.


Москва-Транзит-Европа
Почему большинство инвесторов не переезжают напрямую за границу, минуя Москву? В менталитете российских инвесторов существует некая пирамида потребностей, которую можно сравнить с «пирамидой Маслоу», в соответствии с которой первой задачей для них является переезд с семьей в Москву. По мнению большинства россиян, здесь у них и членов их семей больше возможностей, лучше условия жизни.

Сначала люди обживаются в Москве, покупают квартиру себе, детям, дачу и только потом начинают задумываться о переезде за границу и покупке там недвижимости. Но они не всегда задумываются о том, выгодно ли им покупать жилье в Москве, тем более что основной бизнес у них в регионе, а в конце концов переехать они намерены за рубеж. Сила стереотипа слишком велика. Этим обуславливается то, что средний возраст во всех категориях достаточно высокий.

И только когда «базовые» цели этой пирамиды достигнуты, люди начинают задумываться о покупке недвижимости за рубежом. Тогда и происходит их сегментация на категории, которые описаны в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2020 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте