Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок II. История и география

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Условно инвестиции россиян в недвижимость за пределами страны можно разделить на три периода: с начала 1990-х по 2003 год; c 2003 по 2008 год; с 2008 года по нынешнее время. Далее мы будем рассматривать два периода – с 2003 по 2008 и после 2008 года. Дело в том, что вложения в зарубежную недвижимость в 90-е годы трудно назвать инвестициями как таковыми, гораздо чаще особняки и виллы за рубежом покупались лишь для того, чтобы при перепродаже по сниженной цене отмыть деньги. Соответственно, круг приобретений был специфичен и узок, непосредственно на покупаемых объектах не пытались заработать. Таким образом, этот период не представляет интереса с точки зрения сколь-нибудь продуманных инвестиций в недвижимость.

Здесь же мы попытаемся рассмотреть инвестиционную деятельность россиян с точки зрения мотивации, субъекта покупки, т.е. кто именно покупает, его возрастные характеристики, принадлежность к социальным группам и, что немаловажно, выделим географические принадлежности инвестиций. Естественно, насколько это представляется возможным в условиях только зарождающегося направления для России – инвестиции в зарубежную недвижимость.


Период эмоциональных вложений
Итак, первый период – с 2003 по 2008 год. После дефолта 98 года в руках населения успела накопиться некоторая денежная масса, проще говоря, у людей появились деньги. В этот период важную роль для развития инвестиционного направления в России сыграло появление массовой туристической отрасли. До 2003 года туристическая отрасль в нашей стране представляла собой индивидуальные поездки россиян. Крупных туроператоров, которые предлагали бы населению массовые туристические услуги, как это происходит последние 7-8 лет, не было. В 2003 началось формирование туристической отрасли в России, по сути, происходило формирование массового рынка. Как это и положено стадии зарождения рынка в стране со слабой экономикой, сначала в российской туристической отрасли преобладали самые дешевые направления (Болгария, Турция, Египет и т.д.).

Этим и обусловлены дальнейшие приобретения россиян в сфере зарубежной недвижимости. В подавляющем большинстве это были исключительно эмоциональные покупки в тех странах, где люди побывали на отдыхе. Например, отдых в далеко не самом лучшем трехзвездочном отеле в Египте после курортов юга России и крымского побережья казался многим просто сказкой. Это сейчас покупка виллы на первой береговой линии с большим бассейном, содержание которой стоит около 5000 евро в месяц, кажется большой глупостью, а тогда покупка такой недвижимости казалась просто мечтой. Никто не задумывался о том, сколько будет стоить содержание этой недвижимости - рентабельно ли это, если собирались проводить там не более 2-3 недель в году, кому потом вообще нужна будет эта недвижимость, можно ли ее приобретать, что такое ликвидность. Задумываться о таких вопросах тогда россиянам было просто несвойственно. Да и где тут задумываться, если в России все росло как на дрожжах – ПИФы, зарплаты, цены на нефть, любой рынок «перегревался» в самые кратчайшие сроки; всем казалось, что вот оно - наступило светлое будущее.

За эту пятилетку безудержного и бездумного оптимизма россияне скупили львиную долю мирового неликвида на рынке недвижимости. Немаловажную роль в таких необдуманных и эмоциональных покупках сыграла стереотипная вера в то, что на Западе, какой бы он ни был, «все лучше, чем у нас». Там никто не обманет, там все по-честному. Тем, кто сомневается, стоит найти или даже вспомнить рекламные призывы греческих застройщиков, которые уверяли в том, что на их рынке ничего не может случиться, что их рынок недвижимости - один из самых стабильных, и сравнить с тем, что происходит в Греции последние пару лет.


Рубеж-2008
В 2008 г. с приходом мирового финансового кризиса наступило похмелье на российском инвестиционном рынке. К этому времени около 60 000 россиян успели потерять деньги в Испании и Болгарии. Даже если объект был достроен и у собственника на руках были ключи от него, то продать его стало невозможным. Например, сейчас в Испании 1,5 млн непроданных домов только на первичном рынке, а на вторичке их в разы больше.

Чтобы примерно понимать порядок цифр, приведем такую статистику. Недавно кадастр Великобритании раскрыл данные о приобретениях жителей из стран бывшего СССР. Хотя речь идет о целой плеяде государств, по большому счету, значительная часть покупок была совершена инвесторами из России. Граждане из страны бывшего СССР только за 2010 г. вложили $7 млрд только в недвижимость в Лондоне – и это без учета сделок через офшорные компании. Таким образом, можно говорить, что затраты россиян на такие эмоциональные покупки исчислялись в десятках миллиардов долларов.

Почему все это произошло? В чем причина того, что россияне потеряли такие деньги? Начнем с того, что как тогда, так и сейчас основными покупателями зарубежной недвижимости являются представители малого и среднего бизнеса – до 95% всех покупателей. Естественно, что с приходом кризиса дела у них пошли далеко не лучшим образом. Тут-то все и вспомнили, что у них имеются, так сказать, «активы» в зарубежной недвижимости. Попытались сдать их в аренду или продать и поняли, что это, оказывается, не активы, а пассивы, которые не только не приносят дохода, а еще требуют вложений на содержание. Именно тогда большинство осознало, что было опрометчиво делать эмоциональные покупки в тех странах, где они пробыли всего пару недель на отдыхе.

Люди пришли к выводу, что недвижимость должна как минимум окупать сама себя и приносить доход при будущей перепродаже, а лучше, если рентный доход покрывает расходы на содержание и остаются еще деньги сверх него. Тогда многие обратили взор на коммерческую недвижимость на стабильных рынках (Англия, Франция, Канада и т.д.), которая как раз удовлетворяет таким запросам.


География покупателей
Теперь давайте рассмотрим географию инвесторов, которые покупают недвижимость «для себя», по принадлежности к тому или иному региону России, собственно, откуда они. Чисто с технической точки зрения можно говорить о том, что 95% инвесторов из Москвы. Но это не совсем верно. Дело в том, что значительная часть из них просто ведет бизнес в Москве, а сами они из других регионов. Подсчитать более-менее приблизительно, сколько инвесторов и из какого региона, в таких условиях весьма затруднительно, но попытаемся указать хотя бы основные регионы.

В первую очередь недвижимость для себя покупают инвесторы с юга России, Краснодарский край. Среди южан не встречаются люди, которые покупали бы недвижимость в курортных зонах и на побережье. Для этого у них есть их малая родина. А вот инвесторы с Урала и из регионов, находящихся за ним, там, где климат достаточно жесткий, предпочитают южные регионы для проживания за границей, даже если в данный момент они работают в России, а за рубеж отправляют жену и детей.

По большому счету можно говорить о том, что инвесторы, которые покупают в личных целях недвижимость за рубежом, рассредоточены по всем городам-миллионникам. Что же касается коренных москвичей, то их около 40% от общего числа, остальные же являются жителями крупнейших городов России.

Также необходимо выделить еще два региона. В первую очередь это Санкт-Петербург. После 2008 г. среди описанных в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес» категорий практически не встречаются жители Северной Пальмиры, хотя до этого таковые были. Но и до 2008 года, петербуржцы осваивали преимущественно Финляндию.

В статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес» упоминалось о том, что россияне неохотно едут в США, тем не менее жители Дальнего Востока предпочитают Америку, оттуда крайне мало инвесторов, которые покупали бы недвижимость в европейских странах, чтобы полностью или частично туда переехать. В основном это связано с расстоянием: США для них, как для жителей Центральной России – Лондон.


Москва-Транзит-Европа
Почему большинство инвесторов не переезжают напрямую за границу, минуя Москву? В менталитете российских инвесторов существует некая пирамида потребностей, которую можно сравнить с «пирамидой Маслоу», в соответствии с которой первой задачей для них является переезд с семьей в Москву. По мнению большинства россиян, здесь у них и членов их семей больше возможностей, лучше условия жизни.

Сначала люди обживаются в Москве, покупают квартиру себе, детям, дачу и только потом начинают задумываться о переезде за границу и покупке там недвижимости. Но они не всегда задумываются о том, выгодно ли им покупать жилье в Москве, тем более что основной бизнес у них в регионе, а в конце концов переехать они намерены за рубеж. Сила стереотипа слишком велика. Этим обуславливается то, что средний возраст во всех категориях достаточно высокий.

И только когда «базовые» цели этой пирамиды достигнуты, люди начинают задумываться о покупке недвижимости за рубежом. Тогда и происходит их сегментация на категории, которые описаны в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом. Урок I. Экономика и бизнес».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2033 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте