Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан

Эксплуатация коттеджных поселков структурой застройщика

День, когда последний новосел въезжает в новый дом построенного коттеджного поселка, его история, вроде как, начинается. На самом деле она ведется задолго до этого, еще даже до того, как будущие дома только начинают вырисовываться на бумаге. И на всем этом пути поселок развивается, как плод в утробе. Но если развитие младенца определяет сама природа, то на всем пути созревания поселка этим процессом нужно управлять.

Варианты эксплуатации загородной недвижимости обсуждали участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Его темой стала «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

По словам участников круглого стола, среди традиционных вариантов эксплуатации коттеджных поселков – приглашение внешней управляющей компании (редко), решение этой проблемы силами собственников или создание собственного эксплуатационного подразделения (подробнее см. «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»).

Стратегия создания собственного эксплуатирующего подразделения в структуре застройщика подразумевает, что по мере развития проекта оно подключается к решению административных задач. Впоследствии таким образом появляется управляющая компания, сказал руководитель проектов «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов в докладе «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».

Он отметил, что, говоря о стадиях развития загородного проекта, многие оставляют за кадром первые шаги на пути его создания – время идеи развития участка, разработки концепции, сбора исходно-разрешительной документации (ИРД), согласований и т.д. Но проект «Вектор Инвестментс» «Истринская долина» – комплексный, компания развивает 18 поселков, поэтому такой сложный вопрос, как - эксплуатации, ее специалисты никак не могли оставить без внимания с самого начала.

«Здесь сыграла роль и потенциальная прибыльность этого сегмента рынка, и проблема ответственности девелопера перед покупателями», – подчеркнул Иванов.

По его словам, все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. «К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России», – отметил эксперт. Он подчеркнул, что чаще всего эта сторона вопроса возлагалась на девелопера, никто из эксплуатантов не хотел брать соответствующие функции на себя.

Обычно встречаются несколько форм эксплуатации поселков. Создается потребительский кооператив или иное некоммерческое партнерство домо- и землевладельцев, которое нанимает сторонние управляющие компании или просто работников. «Мы выбрали третий путь: создали компанию «Вектор Сервис», – сказал Иванов.

По итогам первого года работы эксплуатирующей компании он отметил, что пока идет период планово-убыточной деятельности. Пока в эксплуатацию введено четыре поселка, создано полноценное звено, обеспеченное техникой, штатами, инвентарем, расходными материалами. «Расходы огромные, доходов пока немного, – признался эксперт, – но путь к прибыли находится в распространении работы этой бизнес-единицы на целые группы поселков. В следующем году будут введены в эксплуатацию еще четыре поселка, и уже к концу года мы рассчитываем получить первую прибыль».


К услугам «Вектор Сервис» относятся:

  • содержание и уборка территорий общего пользования (дороги, газоны, объекты озеленения, МАФ)
  • техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых инженерных сетей
  • вывоз мусора и санитарное содержание мест общего пользования
  • содержание общего имущества жителей (ограждения, ворота, КПП, зоны отдыха)
  • охрана и пропускной режим
  • комендантское обслуживание, организация и проведение общепоселковых мероприятий
  • юридическое и бухгалтерское обслуживание
  • контроль над ходом строительства
  • снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр.


Цена вопроса
Работа собственной эксплуатационной компании позволяет удерживать цены ниже общего уровня рынка, указал Алексей Иванов (для сравнения см.: «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»). Он подтвердил это цифрами.


Эксплуатационные расходы в поселках «Истринской долины»

  • Никитское (экономкласс) – 2000 - 3000 руб./мес.
  • Шелестово (экономкласс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Лесная пристань (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Лесная пристань-2 (бизнес-класс) - 6000 - 7000 руб./мес.
  • Экопарк Ушаково (бизнес-класс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Озерный Край (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Ушаковские Дачи (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Тихая Заводь (бизнес-класс) – 5000 - 6000 руб./мес.
  • ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Lake Side (премиум-класс) – 8000 - 12 000 руб./мес.

По словам эксперта, эксплуатационным расходам покупатели уделяют все большее внимание. Девелоперу будет только хуже, если он что-то будет утаивать в этом смысле. Оптимизацию расходов как самого девелопера, так и будущих собственников на эксплуатацию он видит именно путем создания соответствующей службы девелопера.

«Поначалу нам подрядчики в некоторых случаях поставили оборудование, оказавшееся ненадежным в эксплуатации», – рассказал эксперт. Теперь эксплуатирующая компания принимает участие в каждом проекте поселка с самого начала, подсказывая верные технические решения, которые впоследствии облегчат жизнь и ей, и будущим жителям.

Покупатель больше не хочет мнимой экономии, понимая, что каждый метр при самостоятельной отделке жилья может обойтись до $1500, самостоятельная прокладка коммуникаций добавит $3000 к стоимости каждой сотки, а эксплуатационные расходы тоже могут быть разными, говорится в презентации доклада Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».


Сверхзадача девелопера
В конце концов, как отмечалось во время дискуссии другими спикерами, деятельность девелопера может быть разбита на три условные составляющие. Это девелопмент земли – сделать мастер-план, разбить на участки, подвести коммуникации. Это застройка – принять на себя подряды по строительству домов. И наконец эксплуатация. Девелопер может взять на себя только первую, первую и вторую или все три функции вместе, в зависимости от того, насколько ему хватит сил, профессионализма и дальновидности, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1144 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте