Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан

Эксплуатация коттеджных поселков структурой застройщика

День, когда последний новосел въезжает в новый дом построенного коттеджного поселка, его история, вроде как, начинается. На самом деле она ведется задолго до этого, еще даже до того, как будущие дома только начинают вырисовываться на бумаге. И на всем этом пути поселок развивается, как плод в утробе. Но если развитие младенца определяет сама природа, то на всем пути созревания поселка этим процессом нужно управлять.

Варианты эксплуатации загородной недвижимости обсуждали участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Его темой стала «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

По словам участников круглого стола, среди традиционных вариантов эксплуатации коттеджных поселков – приглашение внешней управляющей компании (редко), решение этой проблемы силами собственников или создание собственного эксплуатационного подразделения (подробнее см. «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»).

Стратегия создания собственного эксплуатирующего подразделения в структуре застройщика подразумевает, что по мере развития проекта оно подключается к решению административных задач. Впоследствии таким образом появляется управляющая компания, сказал руководитель проектов «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов в докладе «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».

Он отметил, что, говоря о стадиях развития загородного проекта, многие оставляют за кадром первые шаги на пути его создания – время идеи развития участка, разработки концепции, сбора исходно-разрешительной документации (ИРД), согласований и т.д. Но проект «Вектор Инвестментс» «Истринская долина» – комплексный, компания развивает 18 поселков, поэтому такой сложный вопрос, как - эксплуатации, ее специалисты никак не могли оставить без внимания с самого начала.

«Здесь сыграла роль и потенциальная прибыльность этого сегмента рынка, и проблема ответственности девелопера перед покупателями», – подчеркнул Иванов.

По его словам, все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. «К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России», – отметил эксперт. Он подчеркнул, что чаще всего эта сторона вопроса возлагалась на девелопера, никто из эксплуатантов не хотел брать соответствующие функции на себя.

Обычно встречаются несколько форм эксплуатации поселков. Создается потребительский кооператив или иное некоммерческое партнерство домо- и землевладельцев, которое нанимает сторонние управляющие компании или просто работников. «Мы выбрали третий путь: создали компанию «Вектор Сервис», – сказал Иванов.

По итогам первого года работы эксплуатирующей компании он отметил, что пока идет период планово-убыточной деятельности. Пока в эксплуатацию введено четыре поселка, создано полноценное звено, обеспеченное техникой, штатами, инвентарем, расходными материалами. «Расходы огромные, доходов пока немного, – признался эксперт, – но путь к прибыли находится в распространении работы этой бизнес-единицы на целые группы поселков. В следующем году будут введены в эксплуатацию еще четыре поселка, и уже к концу года мы рассчитываем получить первую прибыль».


К услугам «Вектор Сервис» относятся:

  • содержание и уборка территорий общего пользования (дороги, газоны, объекты озеленения, МАФ)
  • техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых инженерных сетей
  • вывоз мусора и санитарное содержание мест общего пользования
  • содержание общего имущества жителей (ограждения, ворота, КПП, зоны отдыха)
  • охрана и пропускной режим
  • комендантское обслуживание, организация и проведение общепоселковых мероприятий
  • юридическое и бухгалтерское обслуживание
  • контроль над ходом строительства
  • снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр.


Цена вопроса
Работа собственной эксплуатационной компании позволяет удерживать цены ниже общего уровня рынка, указал Алексей Иванов (для сравнения см.: «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»). Он подтвердил это цифрами.


Эксплуатационные расходы в поселках «Истринской долины»

  • Никитское (экономкласс) – 2000 - 3000 руб./мес.
  • Шелестово (экономкласс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Лесная пристань (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Лесная пристань-2 (бизнес-класс) - 6000 - 7000 руб./мес.
  • Экопарк Ушаково (бизнес-класс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Озерный Край (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Ушаковские Дачи (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Тихая Заводь (бизнес-класс) – 5000 - 6000 руб./мес.
  • ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Lake Side (премиум-класс) – 8000 - 12 000 руб./мес.

По словам эксперта, эксплуатационным расходам покупатели уделяют все большее внимание. Девелоперу будет только хуже, если он что-то будет утаивать в этом смысле. Оптимизацию расходов как самого девелопера, так и будущих собственников на эксплуатацию он видит именно путем создания соответствующей службы девелопера.

«Поначалу нам подрядчики в некоторых случаях поставили оборудование, оказавшееся ненадежным в эксплуатации», – рассказал эксперт. Теперь эксплуатирующая компания принимает участие в каждом проекте поселка с самого начала, подсказывая верные технические решения, которые впоследствии облегчат жизнь и ей, и будущим жителям.

Покупатель больше не хочет мнимой экономии, понимая, что каждый метр при самостоятельной отделке жилья может обойтись до $1500, самостоятельная прокладка коммуникаций добавит $3000 к стоимости каждой сотки, а эксплуатационные расходы тоже могут быть разными, говорится в презентации доклада Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».


Сверхзадача девелопера
В конце концов, как отмечалось во время дискуссии другими спикерами, деятельность девелопера может быть разбита на три условные составляющие. Это девелопмент земли – сделать мастер-план, разбить на участки, подвести коммуникации. Это застройка – принять на себя подряды по строительству домов. И наконец эксплуатация. Девелопер может взять на себя только первую, первую и вторую или все три функции вместе, в зависимости от того, насколько ему хватит сил, профессионализма и дальновидности, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1147 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 334 150
до 9 949 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 19 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 713 502
до 8 381 085 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 708 649
до 11 311 952 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Май город-курорт Ленинский район, 9 км от МКАД Площади : 41 - 130 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.1-4 (1 линия) Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.5-10 (2 линия) Резиденции Май Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи Торопитесь! г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» г. Железнодорожный. 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры в готовых домах Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Современные квартиры. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Торопитесь! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Современные квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте