Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан

Эксплуатация коттеджных поселков структурой застройщика

День, когда последний новосел въезжает в новый дом построенного коттеджного поселка, его история, вроде как, начинается. На самом деле она ведется задолго до этого, еще даже до того, как будущие дома только начинают вырисовываться на бумаге. И на всем этом пути поселок развивается, как плод в утробе. Но если развитие младенца определяет сама природа, то на всем пути созревания поселка этим процессом нужно управлять.

Варианты эксплуатации загородной недвижимости обсуждали участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Его темой стала «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

По словам участников круглого стола, среди традиционных вариантов эксплуатации коттеджных поселков – приглашение внешней управляющей компании (редко), решение этой проблемы силами собственников или создание собственного эксплуатационного подразделения (подробнее см. «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»).

Стратегия создания собственного эксплуатирующего подразделения в структуре застройщика подразумевает, что по мере развития проекта оно подключается к решению административных задач. Впоследствии таким образом появляется управляющая компания, сказал руководитель проектов «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов в докладе «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».

Он отметил, что, говоря о стадиях развития загородного проекта, многие оставляют за кадром первые шаги на пути его создания – время идеи развития участка, разработки концепции, сбора исходно-разрешительной документации (ИРД), согласований и т.д. Но проект «Вектор Инвестментс» «Истринская долина» – комплексный, компания развивает 18 поселков, поэтому такой сложный вопрос, как - эксплуатации, ее специалисты никак не могли оставить без внимания с самого начала.

«Здесь сыграла роль и потенциальная прибыльность этого сегмента рынка, и проблема ответственности девелопера перед покупателями», – подчеркнул Иванов.

По его словам, все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. «К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России», – отметил эксперт. Он подчеркнул, что чаще всего эта сторона вопроса возлагалась на девелопера, никто из эксплуатантов не хотел брать соответствующие функции на себя.

Обычно встречаются несколько форм эксплуатации поселков. Создается потребительский кооператив или иное некоммерческое партнерство домо- и землевладельцев, которое нанимает сторонние управляющие компании или просто работников. «Мы выбрали третий путь: создали компанию «Вектор Сервис», – сказал Иванов.

По итогам первого года работы эксплуатирующей компании он отметил, что пока идет период планово-убыточной деятельности. Пока в эксплуатацию введено четыре поселка, создано полноценное звено, обеспеченное техникой, штатами, инвентарем, расходными материалами. «Расходы огромные, доходов пока немного, – признался эксперт, – но путь к прибыли находится в распространении работы этой бизнес-единицы на целые группы поселков. В следующем году будут введены в эксплуатацию еще четыре поселка, и уже к концу года мы рассчитываем получить первую прибыль».


К услугам «Вектор Сервис» относятся:

  • содержание и уборка территорий общего пользования (дороги, газоны, объекты озеленения, МАФ)
  • техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых инженерных сетей
  • вывоз мусора и санитарное содержание мест общего пользования
  • содержание общего имущества жителей (ограждения, ворота, КПП, зоны отдыха)
  • охрана и пропускной режим
  • комендантское обслуживание, организация и проведение общепоселковых мероприятий
  • юридическое и бухгалтерское обслуживание
  • контроль над ходом строительства
  • снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр.


Цена вопроса
Работа собственной эксплуатационной компании позволяет удерживать цены ниже общего уровня рынка, указал Алексей Иванов (для сравнения см.: «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»). Он подтвердил это цифрами.


Эксплуатационные расходы в поселках «Истринской долины»

  • Никитское (экономкласс) – 2000 - 3000 руб./мес.
  • Шелестово (экономкласс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Лесная пристань (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Лесная пристань-2 (бизнес-класс) - 6000 - 7000 руб./мес.
  • Экопарк Ушаково (бизнес-класс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Озерный Край (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Ушаковские Дачи (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Тихая Заводь (бизнес-класс) – 5000 - 6000 руб./мес.
  • ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Lake Side (премиум-класс) – 8000 - 12 000 руб./мес.

По словам эксперта, эксплуатационным расходам покупатели уделяют все большее внимание. Девелоперу будет только хуже, если он что-то будет утаивать в этом смысле. Оптимизацию расходов как самого девелопера, так и будущих собственников на эксплуатацию он видит именно путем создания соответствующей службы девелопера.

«Поначалу нам подрядчики в некоторых случаях поставили оборудование, оказавшееся ненадежным в эксплуатации», – рассказал эксперт. Теперь эксплуатирующая компания принимает участие в каждом проекте поселка с самого начала, подсказывая верные технические решения, которые впоследствии облегчат жизнь и ей, и будущим жителям.

Покупатель больше не хочет мнимой экономии, понимая, что каждый метр при самостоятельной отделке жилья может обойтись до $1500, самостоятельная прокладка коммуникаций добавит $3000 к стоимости каждой сотки, а эксплуатационные расходы тоже могут быть разными, говорится в презентации доклада Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».


Сверхзадача девелопера
В конце концов, как отмечалось во время дискуссии другими спикерами, деятельность девелопера может быть разбита на три условные составляющие. Это девелопмент земли – сделать мастер-план, разбить на участки, подвести коммуникации. Это застройка – принять на себя подряды по строительству домов. И наконец эксплуатация. Девелопер может взять на себя только первую, первую и вторую или все три функции вместе, в зависимости от того, насколько ему хватит сил, профессионализма и дальновидности, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1128 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 378 850
до 4 730 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Купавна 2018 Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, 23 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 25 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Застройщик: Аквацентр.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте