Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость приобретена. Как жить – выбор сделан

Эксплуатация коттеджных поселков структурой застройщика

День, когда последний новосел въезжает в новый дом построенного коттеджного поселка, его история, вроде как, начинается. На самом деле она ведется задолго до этого, еще даже до того, как будущие дома только начинают вырисовываться на бумаге. И на всем этом пути поселок развивается, как плод в утробе. Но если развитие младенца определяет сама природа, то на всем пути созревания поселка этим процессом нужно управлять.

Варианты эксплуатации загородной недвижимости обсуждали участники организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» круглого стола в ходе 27-й международной выставки «Домэкспо» в Гостином дворе. Его темой стала «Загородная недвижимость Подмосковья: как совместить прагматичность с качеством».

По словам участников круглого стола, среди традиционных вариантов эксплуатации коттеджных поселков – приглашение внешней управляющей компании (редко), решение этой проблемы силами собственников или создание собственного эксплуатационного подразделения (подробнее см. «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»).

Стратегия создания собственного эксплуатирующего подразделения в структуре застройщика подразумевает, что по мере развития проекта оно подключается к решению административных задач. Впоследствии таким образом появляется управляющая компания, сказал руководитель проектов «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов в докладе «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».

Он отметил, что, говоря о стадиях развития загородного проекта, многие оставляют за кадром первые шаги на пути его создания – время идеи развития участка, разработки концепции, сбора исходно-разрешительной документации (ИРД), согласований и т.д. Но проект «Вектор Инвестментс» «Истринская долина» – комплексный, компания развивает 18 поселков, поэтому такой сложный вопрос, как - эксплуатации, ее специалисты никак не могли оставить без внимания с самого начала.

«Здесь сыграла роль и потенциальная прибыльность этого сегмента рынка, и проблема ответственности девелопера перед покупателями», – подчеркнул Иванов.

По его словам, все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. «К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России», – отметил эксперт. Он подчеркнул, что чаще всего эта сторона вопроса возлагалась на девелопера, никто из эксплуатантов не хотел брать соответствующие функции на себя.

Обычно встречаются несколько форм эксплуатации поселков. Создается потребительский кооператив или иное некоммерческое партнерство домо- и землевладельцев, которое нанимает сторонние управляющие компании или просто работников. «Мы выбрали третий путь: создали компанию «Вектор Сервис», – сказал Иванов.

По итогам первого года работы эксплуатирующей компании он отметил, что пока идет период планово-убыточной деятельности. Пока в эксплуатацию введено четыре поселка, создано полноценное звено, обеспеченное техникой, штатами, инвентарем, расходными материалами. «Расходы огромные, доходов пока немного, – признался эксперт, – но путь к прибыли находится в распространении работы этой бизнес-единицы на целые группы поселков. В следующем году будут введены в эксплуатацию еще четыре поселка, и уже к концу года мы рассчитываем получить первую прибыль».


К услугам «Вектор Сервис» относятся:

  • содержание и уборка территорий общего пользования (дороги, газоны, объекты озеленения, МАФ)
  • техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых инженерных сетей
  • вывоз мусора и санитарное содержание мест общего пользования
  • содержание общего имущества жителей (ограждения, ворота, КПП, зоны отдыха)
  • охрана и пропускной режим
  • комендантское обслуживание, организация и проведение общепоселковых мероприятий
  • юридическое и бухгалтерское обслуживание
  • контроль над ходом строительства
  • снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр.


Цена вопроса
Работа собственной эксплуатационной компании позволяет удерживать цены ниже общего уровня рынка, указал Алексей Иванов (для сравнения см.: «Загородная недвижимость приобретена. Выбор, как жить дальше»). Он подтвердил это цифрами.


Эксплуатационные расходы в поселках «Истринской долины»

  • Никитское (экономкласс) – 2000 - 3000 руб./мес.
  • Шелестово (экономкласс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Лесная пристань (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Лесная пристань-2 (бизнес-класс) - 6000 - 7000 руб./мес.
  • Экопарк Ушаково (бизнес-класс) – 4500 - 5500 руб./мес.
  • Озерный Край (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Ушаковские Дачи (бизнес-класс) – 7000 - 10 000 руб./мес.
  • Тихая Заводь (бизнес-класс) – 5000 - 6000 руб./мес.
  • ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бизнес-класс) – 6000 - 7000 руб./мес.
  • Lake Side (премиум-класс) – 8000 - 12 000 руб./мес.

По словам эксперта, эксплуатационным расходам покупатели уделяют все большее внимание. Девелоперу будет только хуже, если он что-то будет утаивать в этом смысле. Оптимизацию расходов как самого девелопера, так и будущих собственников на эксплуатацию он видит именно путем создания соответствующей службы девелопера.

«Поначалу нам подрядчики в некоторых случаях поставили оборудование, оказавшееся ненадежным в эксплуатации», – рассказал эксперт. Теперь эксплуатирующая компания принимает участие в каждом проекте поселка с самого начала, подсказывая верные технические решения, которые впоследствии облегчат жизнь и ей, и будущим жителям.

Покупатель больше не хочет мнимой экономии, понимая, что каждый метр при самостоятельной отделке жилья может обойтись до $1500, самостоятельная прокладка коммуникаций добавит $3000 к стоимости каждой сотки, а эксплуатационные расходы тоже могут быть разными, говорится в презентации доклада Алексея Иванова «Собственная управляющая компания в структуре девелопера: «qui prodest?».


Сверхзадача девелопера
В конце концов, как отмечалось во время дискуссии другими спикерами, деятельность девелопера может быть разбита на три условные составляющие. Это девелопмент земли – сделать мастер-план, разбить на участки, подвести коммуникации. Это застройка – принять на себя подряды по строительству домов. И наконец эксплуатация. Девелопер может взять на себя только первую, первую и вторую или все три функции вместе, в зависимости от того, насколько ему хватит сил, профессионализма и дальновидности, отмечают в www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1149 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 110 250
до 5 028 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лукино-Варино Щелковский район, п. Свердловский, 22 км от МКАД Площади : 37 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. Свердловский пос., к.48-8 Свердловский пос., к.9 Застройщик: СУ-22.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 21-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Звоните! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте