Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда покупателю новостройки грозит выселение

Адвокат Олег Сухов предупреждает об опасности серых схем и договоров. Специально для IRN.RU

Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых ими квартир. Вот наиболее частые случаи, когда давно получившему ключи, сделавшему ремонт и обустроившемуся покупателю приходится вдруг покидать дом.
 

Двойная продажа
Каждый год на рынке первичного жилья всплывают все новые и новые скандалы с двойными продажами. Например, в 2006 г. Хорошевским районным судом г. Москвы было рассмотрено только по одной элитной новостройке на Карамышевской набережной более 70 дел о двойных продажах. Пострадало почти 100 семей, которые остались не только без элитного жилья, но и без денег. В 2010 г. 21 семья в доме по улице Дмитриевского в Перовском районном суде г. Москвы получила страшнейшую информацию о двойной продаже их квартир. Решения суда в итоге были не в пользу обманутых семей. В 2011 г. уже упомянутый Хорошевский районный суд г. Москвы вновь исследовал вопросы о преимущественном праве дольщиков на проданные несколько раз помещения на улице Генерала Глаголева. Число двойных продаж перевалило за сотню.

И это только некоторые примеры из моей адвокатской практики. Страшно предположить, сколько в Москве и в России аналогичных прецедентов и пострадавших дольщиков.
 

Продажа дольщикам жилья, принадлежащего местным органам власти
Первичный рынок жилья отличается тем, что после заключения договора, после окончания строительства дома и передачи квартиры в пользование проходит очень значительный срок – от года до пяти и даже более лет, прежде чем дольщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В отношении 5% покупателей новостроек уже в процессе оформления документов выясняется, что в пользование им перешла квартира, являющаяся собственностью местных органов власти, выделенная в самом начале инвестиционного проекта под социальные цели, но незаконно реализованная застройщиком. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю – муниципальным органам власти, дольщик по суду выселяется.
 

Реализация залоговых квартир
Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение находится под залогом банка или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, однако на практике застройщики не гнушаются продавать обремененные квартиры по серым схемам, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен – дольщик подлежит выселению.

В 2011 г. в Савеловском районном суде г. Москвы я представлял интересы дольщиков, которые уже после вселения узнали о наличии обременений в отношении их квартир. Банк, предоставивший кредит застройщику, начал оспаривать права дольщиков. К счастью, споры удалось решить мировым соглашением, были найдены общие интересы между застройщиком, банком и дольщиками, но это скорее исключение, чем правило. Подобные проблемы нескольких сотен дольщиков рассматриваются уже более года в Нагатинском районном суде г. Москвы.
 

Причины и основания лишить дольщика полученного жилья
Основная причина – это недобросовестность участников строительного рынка. Подобная недобросовестность может проявляться как со стороны застройщиков и инвесторов, так и со стороны самих дольщиков.

Конечно, 100% всех обманутых дольщиков – это непосредственная вина, связанная с непрофессионализмом или мошенничеством руководства компании застройщика. Но более чем в 40% случаев дольщики могли бы уберечься от обмана, если бы сами надлежащим и добросовестным образом подходили к процессу покупки первички.

Все, приведённое выше – это причины, а основания: не соответствующий закону договор (предварительный, инвестирования, простого товарищества, другие, не подпадающие под действия 214-ФЗ), ненадлежащий продавец (застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата (без чека или платежного банковского поручения), и как результат – судебное решение и исполнительный лист о выселении.
 

Специфика судебных решений сейчас, в 2012 году
За последние полтора года судебная практика значительно изменилась. Так, теперь суды выселяют дольщиков (что не имело прецедентов до 2009 г.), которые занимают квартиры, реализованные из числа принадлежащих местным органам власти, администрации.

Кроме того, некоторые суды перестали признавать право собственности на квартиры, приобретенные по предварительным договорам, например,  Савеловский районный суд г. Москвы летом 2012 года отказал знаменитому певцу Леониду Агутину в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору. В определенных схожих случаях в требованиях отказывают Черемушкинский и Хорошевский районные суды г. Москвы.
 

Какие договоры самые опасные
Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании: договоров долевого участия; договоров уступки права требования; договоров инвестирования (соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры (предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договоров простого товарищества (о совместной деятельности); договоров подряда; договора займа; вексельных схем и т.д.

Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», когда каждый договор регистрируется в органах федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры одновременно с несколькими покупателями: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны.

Заключение иных, не соответствующих 214-ФЗ закону, договоров, как правило, показатель отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа, что уже само по себе должно послужить поводом насторожиться, а то и отказаться от сделки.

Практикуется еще один очень рискованный для дольщиков способ реализации квартир – договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает или строит для него квартиру за внесенный пай.

Рекомендую быть особенно осторожными в подобных отношениях. Дело в том, что основные условия договора с кооперативом определены в его уставе. Условия доплат, сроков предоставления жилья, выхода из кооператива и возврата оплаченных средств – всегда не соответствуют интересам покупателей, поэтому перед тем, как подписать договор, посоветуйтесь с опытным юристом.
 

Некоторые дополнительные моменты, которые нужно учитывать
Часто задают вопрос, как определяется преимущество одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже? Преимущественное право на объект недвижимости в новостройке имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. При одновременном обращении в суд нескольких дольщиков, решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто ранее заключил договор с застройщиком и оплатил его.

Покупка жилья в новостройке – это всегда сделка повышенной опасности, поэтому к ней необходимо относиться с особой осторожностью и вниманием. Помните, что почти 40% пострадавших дольщиков были обмануты, в том числе по своей вине. Они сами зачастую искали выгоду и дешевизну в серых схемах, которые и обернулись в конечном итоге против них самих.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4286 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК «Юбилейный» Студия 27,8 кв.м от 4,28 млн.руб. 3-х комн. кв-ра 89 м² с удачной планировкой – 9,23 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. Ипотека от 4,5%! от 9,9 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу" Квартиры с отделкой в ипотеку от 2,9%! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Школа и дет.сад Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Идет заселение 2 очереди! Ипотека по госпрограмме от 5,99%! Скидки до 6% . Успейте купить по выгодным ценам! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ Покупайте онлайн! Бизнес-класс рядом с ЦАО. Современная архитектура. Свой парк. Образовательный центр с лицеем. Рядом 3 метро Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" #Оставайсядома. Купи квартиру онлайн в ЖК бизнес-класса с захватывающими видами на парк Сокольники Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 42 кв м от 10 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Ипотека от 5,85%. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка. от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите у Тверской! Всего 10 квартир Финал продаж! От 400 тыс. руб. за м2. Редкие планировки. Ипотека 0,1%. Надежное вложение. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Ипотека 0,1%! От 13 664 р./мес. Дешевле аренды! Покупайте онлайн. Потолки до 3.5 м. Рядом метро. Подробнее на Fresh-hous.ru Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сердце Столицы. Ипотека 0,1% Квартиры в новом корпусе по стартовым ценам от 21 165 р./мес. Покупайте онлайн. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков. Ипотека от 5,85% от 9,1 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район ALIA. м."Тушинская" Просторные квартиры с видом на набережную Москвы-реки. Евро-двушки от 8,6 млн. руб. Отделка White Box. от 185 000 руб/кв.м. Застройщик: Специализированный застройщик Резиденс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Исторически низкая ипотека, 6,1%! Рядом 5 детских садов, 2 школы. Благоустроенные дворы, спортивные площадки. 3 лесопарка. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры в готовых корпусах в шаге от строящейся ст. м. "ул.800-летия Москвы". от 10,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» 9 км от МКАД Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб от 5,1 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DIALOG на Большой Спасской Премиальные квартиры с видом на исторический центр Москвы. Подземный паркинг. Панорамное остекление. Скидка 5%. Ипотека от 5,85%. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. от 5,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин пешком до м.Новопеределкино. Предчистовая отделка White Box. Ипотека от 5,85%! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория от 8.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте