Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда покупателю новостройки грозит выселение

Адвокат Олег Сухов предупреждает об опасности серых схем и договоров. Специально для IRN.RU

Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых ими квартир. Вот наиболее частые случаи, когда давно получившему ключи, сделавшему ремонт и обустроившемуся покупателю приходится вдруг покидать дом.
 

Двойная продажа
Каждый год на рынке первичного жилья всплывают все новые и новые скандалы с двойными продажами. Например, в 2006 г. Хорошевским районным судом г. Москвы было рассмотрено только по одной элитной новостройке на Карамышевской набережной более 70 дел о двойных продажах. Пострадало почти 100 семей, которые остались не только без элитного жилья, но и без денег. В 2010 г. 21 семья в доме по улице Дмитриевского в Перовском районном суде г. Москвы получила страшнейшую информацию о двойной продаже их квартир. Решения суда в итоге были не в пользу обманутых семей. В 2011 г. уже упомянутый Хорошевский районный суд г. Москвы вновь исследовал вопросы о преимущественном праве дольщиков на проданные несколько раз помещения на улице Генерала Глаголева. Число двойных продаж перевалило за сотню.

И это только некоторые примеры из моей адвокатской практики. Страшно предположить, сколько в Москве и в России аналогичных прецедентов и пострадавших дольщиков.
 

Продажа дольщикам жилья, принадлежащего местным органам власти
Первичный рынок жилья отличается тем, что после заключения договора, после окончания строительства дома и передачи квартиры в пользование проходит очень значительный срок – от года до пяти и даже более лет, прежде чем дольщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В отношении 5% покупателей новостроек уже в процессе оформления документов выясняется, что в пользование им перешла квартира, являющаяся собственностью местных органов власти, выделенная в самом начале инвестиционного проекта под социальные цели, но незаконно реализованная застройщиком. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю – муниципальным органам власти, дольщик по суду выселяется.
 

Реализация залоговых квартир
Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение находится под залогом банка или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, однако на практике застройщики не гнушаются продавать обремененные квартиры по серым схемам, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен – дольщик подлежит выселению.

В 2011 г. в Савеловском районном суде г. Москвы я представлял интересы дольщиков, которые уже после вселения узнали о наличии обременений в отношении их квартир. Банк, предоставивший кредит застройщику, начал оспаривать права дольщиков. К счастью, споры удалось решить мировым соглашением, были найдены общие интересы между застройщиком, банком и дольщиками, но это скорее исключение, чем правило. Подобные проблемы нескольких сотен дольщиков рассматриваются уже более года в Нагатинском районном суде г. Москвы.
 

Причины и основания лишить дольщика полученного жилья
Основная причина – это недобросовестность участников строительного рынка. Подобная недобросовестность может проявляться как со стороны застройщиков и инвесторов, так и со стороны самих дольщиков.

Конечно, 100% всех обманутых дольщиков – это непосредственная вина, связанная с непрофессионализмом или мошенничеством руководства компании застройщика. Но более чем в 40% случаев дольщики могли бы уберечься от обмана, если бы сами надлежащим и добросовестным образом подходили к процессу покупки первички.

Все, приведённое выше – это причины, а основания: не соответствующий закону договор (предварительный, инвестирования, простого товарищества, другие, не подпадающие под действия 214-ФЗ), ненадлежащий продавец (застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата (без чека или платежного банковского поручения), и как результат – судебное решение и исполнительный лист о выселении.
 

Специфика судебных решений сейчас, в 2012 году
За последние полтора года судебная практика значительно изменилась. Так, теперь суды выселяют дольщиков (что не имело прецедентов до 2009 г.), которые занимают квартиры, реализованные из числа принадлежащих местным органам власти, администрации.

Кроме того, некоторые суды перестали признавать право собственности на квартиры, приобретенные по предварительным договорам, например,  Савеловский районный суд г. Москвы летом 2012 года отказал знаменитому певцу Леониду Агутину в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору. В определенных схожих случаях в требованиях отказывают Черемушкинский и Хорошевский районные суды г. Москвы.
 

Какие договоры самые опасные
Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании: договоров долевого участия; договоров уступки права требования; договоров инвестирования (соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры (предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договоров простого товарищества (о совместной деятельности); договоров подряда; договора займа; вексельных схем и т.д.

Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», когда каждый договор регистрируется в органах федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры одновременно с несколькими покупателями: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны.

Заключение иных, не соответствующих 214-ФЗ закону, договоров, как правило, показатель отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа, что уже само по себе должно послужить поводом насторожиться, а то и отказаться от сделки.

Практикуется еще один очень рискованный для дольщиков способ реализации квартир – договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает или строит для него квартиру за внесенный пай.

Рекомендую быть особенно осторожными в подобных отношениях. Дело в том, что основные условия договора с кооперативом определены в его уставе. Условия доплат, сроков предоставления жилья, выхода из кооператива и возврата оплаченных средств – всегда не соответствуют интересам покупателей, поэтому перед тем, как подписать договор, посоветуйтесь с опытным юристом.
 

Некоторые дополнительные моменты, которые нужно учитывать
Часто задают вопрос, как определяется преимущество одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже? Преимущественное право на объект недвижимости в новостройке имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. При одновременном обращении в суд нескольких дольщиков, решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто ранее заключил договор с застройщиком и оплатил его.

Покупка жилья в новостройке – это всегда сделка повышенной опасности, поэтому к ней необходимо относиться с особой осторожностью и вниманием. Помните, что почти 40% пострадавших дольщиков были обмануты, в том числе по своей вине. Они сами зачастую искали выгоду и дешевизну в серых схемах, которые и обернулись в конечном итоге против них самих.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4218 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 594 700
до 9 709 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 27 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.14 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.20/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.4/3 Показать все 8 корпусов Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте