Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда покупателю новостройки грозит выселение

Адвокат Олег Сухов предупреждает об опасности серых схем и договоров. Специально для IRN.RU

Проблема обманутых дольщиков давно стала всероссийской. Причин, когда покупатели новостроек не могут получить оплаченное жилье, огромное количество, и о них много и упорно говорят все средства массовой информации. Однако мало кто касался такой проблемы, как выселение дольщиков из уже полученных и обжитых ими квартир. Вот наиболее частые случаи, когда давно получившему ключи, сделавшему ремонт и обустроившемуся покупателю приходится вдруг покидать дом.
 

Двойная продажа
Каждый год на рынке первичного жилья всплывают все новые и новые скандалы с двойными продажами. Например, в 2006 г. Хорошевским районным судом г. Москвы было рассмотрено только по одной элитной новостройке на Карамышевской набережной более 70 дел о двойных продажах. Пострадало почти 100 семей, которые остались не только без элитного жилья, но и без денег. В 2010 г. 21 семья в доме по улице Дмитриевского в Перовском районном суде г. Москвы получила страшнейшую информацию о двойной продаже их квартир. Решения суда в итоге были не в пользу обманутых семей. В 2011 г. уже упомянутый Хорошевский районный суд г. Москвы вновь исследовал вопросы о преимущественном праве дольщиков на проданные несколько раз помещения на улице Генерала Глаголева. Число двойных продаж перевалило за сотню.

И это только некоторые примеры из моей адвокатской практики. Страшно предположить, сколько в Москве и в России аналогичных прецедентов и пострадавших дольщиков.
 

Продажа дольщикам жилья, принадлежащего местным органам власти
Первичный рынок жилья отличается тем, что после заключения договора, после окончания строительства дома и передачи квартиры в пользование проходит очень значительный срок – от года до пяти и даже более лет, прежде чем дольщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В отношении 5% покупателей новостроек уже в процессе оформления документов выясняется, что в пользование им перешла квартира, являющаяся собственностью местных органов власти, выделенная в самом начале инвестиционного проекта под социальные цели, но незаконно реализованная застройщиком. Если подобные обстоятельства будут установлены, то квартира у проживающего отбирается и передается надлежащему правообладателю – муниципальным органам власти, дольщик по суду выселяется.
 

Реализация залоговых квартир
Прекращение права на уже занятую покупателем новостройку возможно и при условии, если такое помещение находится под залогом банка или кредитной компании. Залоговые квартиры не подлежат отчуждению без согласия залогового кредитора, однако на практике застройщики не гнушаются продавать обремененные квартиры по серым схемам, что приводит к судебным тяжбам, результат которых предопределен – дольщик подлежит выселению.

В 2011 г. в Савеловском районном суде г. Москвы я представлял интересы дольщиков, которые уже после вселения узнали о наличии обременений в отношении их квартир. Банк, предоставивший кредит застройщику, начал оспаривать права дольщиков. К счастью, споры удалось решить мировым соглашением, были найдены общие интересы между застройщиком, банком и дольщиками, но это скорее исключение, чем правило. Подобные проблемы нескольких сотен дольщиков рассматриваются уже более года в Нагатинском районном суде г. Москвы.
 

Причины и основания лишить дольщика полученного жилья
Основная причина – это недобросовестность участников строительного рынка. Подобная недобросовестность может проявляться как со стороны застройщиков и инвесторов, так и со стороны самих дольщиков.

Конечно, 100% всех обманутых дольщиков – это непосредственная вина, связанная с непрофессионализмом или мошенничеством руководства компании застройщика. Но более чем в 40% случаев дольщики могли бы уберечься от обмана, если бы сами надлежащим и добросовестным образом подходили к процессу покупки первички.

Все, приведённое выше – это причины, а основания: не соответствующий закону договор (предварительный, инвестирования, простого товарищества, другие, не подпадающие под действия 214-ФЗ), ненадлежащий продавец (застройщик, инвестор, подрядчик), неправильная оплата (без чека или платежного банковского поручения), и как результат – судебное решение и исполнительный лист о выселении.
 

Специфика судебных решений сейчас, в 2012 году
За последние полтора года судебная практика значительно изменилась. Так, теперь суды выселяют дольщиков (что не имело прецедентов до 2009 г.), которые занимают квартиры, реализованные из числа принадлежащих местным органам власти, администрации.

Кроме того, некоторые суды перестали признавать право собственности на квартиры, приобретенные по предварительным договорам, например,  Савеловский районный суд г. Москвы летом 2012 года отказал знаменитому певцу Леониду Агутину в праве на квартиру, приобретенную по предварительному договору. В определенных схожих случаях в требованиях отказывают Черемушкинский и Хорошевский районные суды г. Москвы.
 

Какие договоры самые опасные
Как показывает практика, участие в строительстве жилья осуществляется на основании: договоров долевого участия; договоров уступки права требования; договоров инвестирования (соинвестирования); предварительного договора купли-продажи квартиры (предварительного договора долевого участия); членства в кооперативе; договоров простого товарищества (о совместной деятельности); договоров подряда; договора займа; вексельных схем и т.д.

Рекомендую покупать жилье в тех новостройках, где продажи ведутся в соответствии с Федеральным законом от 31.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», когда каждый договор регистрируется в органах федеральной регистрационной службы. Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры одновременно с несколькими покупателями: после регистрации первого договора последующие сделки в отношении той же квартиры невозможны.

Заключение иных, не соответствующих 214-ФЗ закону, договоров, как правило, показатель отсутствия какого-либо обязательного для застройщика документа, что уже само по себе должно послужить поводом насторожиться, а то и отказаться от сделки.

Практикуется еще один очень рискованный для дольщиков способ реализации квартир – договор участия в жилищно-строительном кооперативе. Как правило, схема выглядит следующим образом: желающему предлагают вступить в кооператив, который приобретает или строит для него квартиру за внесенный пай.

Рекомендую быть особенно осторожными в подобных отношениях. Дело в том, что основные условия договора с кооперативом определены в его уставе. Условия доплат, сроков предоставления жилья, выхода из кооператива и возврата оплаченных средств – всегда не соответствуют интересам покупателей, поэтому перед тем, как подписать договор, посоветуйтесь с опытным юристом.
 

Некоторые дополнительные моменты, которые нужно учитывать
Часто задают вопрос, как определяется преимущество одного дольщика перед другим, если они претендуют на одно жилье, к примеру, при двойной продаже? Преимущественное право на объект недвижимости в новостройке имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. При одновременном обращении в суд нескольких дольщиков, решение будет вынесено в пользу того покупателя, кто ранее заключил договор с застройщиком и оплатил его.

Покупка жилья в новостройке – это всегда сделка повышенной опасности, поэтому к ней необходимо относиться с особой осторожностью и вниманием. Помните, что почти 40% пострадавших дольщиков были обмануты, в том числе по своей вине. Они сами зачастую искали выгоду и дешевизну в серых схемах, которые и обернулись в конечном итоге против них самих.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4228 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 1 932 019
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Спешите! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте