Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

На рынке недвижимости для автодилерских центров новичкам не место

Привередливые автоконцерны диктуют свои условия

На рынке торговой недвижимости обычно выделяют сегменты стрит-ретейла и торговых центров. Сам продукт, продающийся в этих помещениях, обычно не так важен: почти всегда можно переделать помещение хоть под продуктовый магазин, хоть под аптеку. Особняком в этом плане стоят автодилерские центры. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», девелоперы в этом сегменте вынуждены исполнять требования не только дилеров, но и автопроизводителей разных марок. Чтобы успешно существовать на этом рынке, девелоперу необходим большой опыт.
 

Ударим автопробегом по бездорожью
По данным комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса (AEB), за период с января по август 2012 г. количество проданных в России легковых автомобилей выросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А по данным аналитического агентства «Автостат», в августе российский авторынок обогнал по объемам продаж немецкий и стал первым в Европе. Только за последний летний месяц, по данным агентства, в России было продано 241 500 автомобилей (в свою очередь AEB оценила этот показатель в 258 800).

Правда, если сравнить эти показатели с численностью населения, Россия все же отстает от той же Германии. «Полагаю, что увеличение объемов продаж продолжится как в следующем году, так и в долгосрочной перспективе», – полагает начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.
 

Любой каприз автоконцерна
Стабильный рост продаж автомобилей означает, что нужны новые помещения для торговли, а это хороший знак для девелоперов коммерческой недвижимости. Но даст ли это в реальности толчок для развития этого сегмента?

Автодилерские центры – узкий и весьма специфичный сектор коммерческой недвижимости. Он достаточно замкнут и при этом самодостаточен. Но с точки зрения девелопмента автодилерский центр – непростой продукт. Чтобы быть успешным игроком на рынке, нужно уметь планировать и строить так, чтобы подойти под строгие требования представительств автомобильных марок.

А требования эти столь высоки, что большинство дилерских компаний предпочитает строить под конкретную марку вместо того, чтобы искать готовое помещение для покупки или аренды. «Новый автодилерский центр лучше строить под конкретного пользователя, иначе велик шанс, что спроса на него не будет, – говорит Наталья Рагозина, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. – У всех автодилеров есть конкретные планы по зонам своего размещения в Москве и при реализации новых проектов необходимо их учитывать. При строительстве одного точечного универсального объекта еще можно найти потенциального арендатора, но при реализации автодеревни нужно быть очень острожным в связи с риском невостребованности площадей».

«Если дилер, к примеру, планировал открыть центр одной марки, но потом передумал работать с ней, то перепрофилировать здание под другую марку будет проблематично, – отмечает заместитель генерального директора компании RTDService (официальный дилер Renault, Москва, Тамбов) Павел Минаев. – У каждого производителя свои требования к архитектурным решениям, выбору материалов и т.д.».

Правда, по словам Алексея Захарова, аналитика ИК «Финам», экономическая ситуация иногда может заставить автопроизводителей смягчить требования. «Дилеры жаловались, мол, мы можем нормально продавать и в сарае, зачем дополнительные расходы на строительство своего дилерского центра в столь тяжелые времена? И производители пошли на уступки», – вспоминает эксперт. Тогда многие дилеры арендовали готовые центры или перепрофилировали старые складские и промышленные здания под свои нужды.

«В кризисный период, 2009-2011 гг., около 75% дилеров обустраивались и открывались в готовых помещениях, и автопроизводителей такая ситуация вполне устраивала. Оставшиеся же 25% строили помещения под себя», – подтверждает эту тенденцию Владимир Кривнов, директор по продажам группы компаний «У Сервис+». Сейчас другие требования, и автопроизводителя выбор готовых помещений для дилерского центра зачастую не устраивает. Около 60% зданий автотехцентров и автодилерских центров, по оценке эксперта, строятся с нуля.

Однако, даже такие цифры говорят о том, что спрос на готовые здания все же есть. На рынке строительства дилерских центров для сдачи в аренду уже много лет работает компания «ГЕМА Инвест». «С 2003 г. мы строили автодилерские центры для компании «Гема моторс», затем начали создавать универсальные дилерские центры для сдачи в аренду. Еженедельно к нам обращаются 4-6 компаний, желающих снять такой центр», – рассказывает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина. Также подобные дилерские центры для сдачи в аренду строит, например, компания Radius Group в новом индустриальном парке South Gate недалеко от аэропорта Домодедово.

Как рассказывает Павел Минаев, в США есть целая подотрасль – девелоперы, специализирующиеся исключительно на строительстве автодилерских предприятий. У нас же таких компаний, по оценкам Владимира Кривнова, не более десятка.

Несмотря на небольшое количество опытных в этой сфере девелоперов и небольшой объем предложения, строительство автодилерских центров для сдачи в аренду не является сверхприбыльным бизнесом. Например, в компании Radius Group стоимость строительства 1 кв. м дилерского центра оценили в $1100, при этом арендные ставки составляют $140 за 1 кв. м в год. То есть выручка составляет примерно 12% годовых – не самый высокий показатель по меркам российского бизнеса. Конечно, тут речь идет о Подмосковье, в Москве арендные ставки выше: по словам Натальи Рагозиной, в зависимости от расположения объекта они составляют $300-450 за 1 кв. м в год. Однако в черте города и стоимость строительства будет выше из-за более дорогой земли. По оценкам экспертов, этот показатель доходит до $6000 за кв. м, а в среднем, по словам Павла Минаева, составляет $2500 – 4000.
 

Индивидуальные проекты…
Достаточно низкие по отношению к стоимости строительства арендные ставки объясняются тем, что большинство дилеров, опасаясь не попасть под требования автоконцерна, все же предпочитают строить центр под себя. «В зависимости от бренда в стандартах могут быть прописаны мельчайшие детали, соблюдение которых является обязательным параметром для выполнения дилерского договора», – говорит Владимир Кривнов. Сюда входят общая площадь, площадь шоу-рума, площадь ремзоны, площадь складских помещений. «В случае несоблюдения требований дилер может не только лишиться архитектурных бонусов (их большинство производителей выплачивают дилерам за соблюдение стандартов и требований к дизайну), но и дилерского контракта», – отмечает эксперт.
 

…могут создаваться на общей базе
Однако Елена Семенихина убеждена, что опытный на этом рынке девелопер может удовлетворить потребности почти любой марки: «Когда мы строили центры для марок, входящих в дилерскую сеть «ГЕМА Моторс», мы успели в деталях изучить требования дилеров. Например, в 2004 г. компания «ГЕМА Инвест» построила автотехцентр «Аминьевка» под ключ для дилерского центра BMW, а этот производитель имеет на рынке репутацию сложного заказчика с очень жесткими требованиями к техническим и эстетическим характеристикам салона. Поэтому сейчас мы можем сказать, что при грамотном подходе даже среди самых взыскательных требований можно найти некую общую базу. И, руководствуясь этой базой, создавать некие универсальные коробки с конструктивом и инженерной начинкой, подходящими для всех или почти для всех. А уже потом несложно адаптировать центр под конкретную марку».

Несмотря на все разнообразие требований к зданию и его внутреннему убранству, можно найти универсальные элементы. «Площадь автосалона составляет от 400 кв. м. В состав помещений обязательно входит шоу-рум (250 кв. м) и офисные и административные помещения (200 кв. м). Если речь идет о дилерском центре, то его площадь увеличивается до 700 кв. м, и в его состав уже помимо указанных выше помещений будет входить автосервис площадью 250 – 300 кв. м)», – говорит Андрей Шувалов (Cushman & Wakefield). Главным отличием от других сегментов торговой недвижимости, по словам эксперта, является обязательное сплошное остекление фасадов, что позволяет привлечь внимание потенциального посетителя. При недостаточной площади участка в некоторых случаях возможна двухэтажная концепция автосалона, при которой на втором этаже располагаются офисные и административные помещения.

Требования к площади зданий до кризиса росли. «Площадь дилерского центра могла превышать 10 000 кв. м, – рассказывает Владимир Кривнов. – После 2008 г. многие дистрибьюторы пересмотрели свои требования, и сейчас комфортная площадь дилерского центра не превышает 2000 – 3000 кв. м. Хотя тенденция к увеличению площадей зданий автодилерских центров со стороны производителей все же есть».

Специфические требования касаются в большей части сервисной зоны, где необходимо предусмотреть полноценную работу оборудования для технического обслуживания автомобилей. В остальном все зависит от конкретного архитектурного решения – важно предусмотреть возможность заезда машин, а также их подъема на другие этажи.

Кроме того, в дилерских центрах необходимо проектирование просторных шоу-румов без несущих конструкций. «Желание заказчика добавить простора и сделать более интересное архитектурное решение, например, с полностью или частично стеклянной крышей, часто при недостаточном опыте девелопера приводит к тому, что система кондиционирования и обогрева не учитывает подобных особенностей и не обеспечивает нужный микроклимат», – отмечает Владимир Кривнов.

Остальные требования (например, к габаритам логотипов и вывесок, мебели, внутренней отделки) несложно выполнить под конкретную марку в универсальном дилерском центре. По словам Павла Минаева, у каждого производителя свои требования к помещениям для различных видов активности – продажам, сервису, продаже запасных частей, а также расположению этих помещений относительно друг друга. К примеру, некоторые производители настаивают на том, чтобы стена, которая разделяет цех и зону ожидания клиента, была стеклянной. «Клиент видит, что происходит с его автомобилем во время ремонта», - отмечает эксперт.
 

Идеальное место
Главное универсальное требование, которое выдвигает любой автопроизводитель, – это подходящее место. «Как и в [любой] торговле, автосалон или дилерский центр необходимо размещать на крупных автомагистралях, вблизи транспортных узлов, – комментирует старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов. – Необходимо обеспечить удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки вместимостью не менее 20 автомашин непосредственно перед входом. Если речь идет о люксовых брендах автомашин, то необходимо, чтобы место соответствовало уровню продаваемых автомобилей, и требование к местоположению смещается в элитные районы и ближний пригород элитных направлений».

Как отмечает Павел Минаев (RTDService), для московских и питерских дилеров нередко делаются исключения, потому что подобрать площадки, которые полностью удовлетворяли бы всем требованиям автопроизводителя, из-за дефицита свободных площадей и их высокой стоимости практически невозможно.
 

В окружении врагов
По словам Алексея Захарова (ИК «Финам»), главной сложностью при выборе места для размещения дилерского центра является перегруженность отдельных участков. «В некоторых местах на территории [протяженностью] в пять километров размещают пять дилерских центров. Например, особой насыщенностью отличается район развязки Ленинградского шоссе и МКАД». Таким образом дилеры вынуждены существовать на одном поле с конкурентами.

Однако, по словам Павла Минаева, в последнее время требования автопроизводителей держать дистанцию теряют актуальность: «Мы видим настоящие дилерские деревни (к примеру, принадлежащие одному холдингу, как Major на Новой Риге) или целые автокварталы разных компаний (на Ленинградке, в Химках)». Изначально разные дилеры оказались вынуждены сосуществовать друг с другом из-за дефицита подходящих для размещения дилерских центров земель. Теперь компании все чаще понимают выгоды такого симбиоза. Ведь шансы на то, что покупатель приедет в место с широким выбором разных марок выше, чем на то, что он уже точно определился с выбором автомобиля и поедет в конкретный салон.

Например, «ГЕМА Моторс» не только представляет свои марки в одном месте, но и «пускает» других дилеров на свою территорию. И в целом, по словам Елены Семенихиной, стратегия группы компаний предполагает, что на рынке лучше искать друзей, а не врагов. «Например, на территории бизнес-парка Premium West помимо дилерских центров «ГЕМА» (Audi, Skoda, Volkswagen) базируется центр KIA, еще одно помещение строится для сдачи в аренду автодилеру. Более того, девелоперское подразделение «ГЕМА Инвест» (входит в группу компаний «ГЕМА») целенаправленно строит дилерские и автотехцентры не только для автомобилей «ГЕМА Моторс», но и для других дилеров, – отмечает она. – А, например, транспортная компания холдинга – «ГЕМА-транс-логистика» – осуществляет поставки автомобилей для сторонних дилеров».

Таким образом, рынок девелопмента недвижимости под дилерские центры, несмотря на узкую специализацию, вполне может существовать. Вовсе не обязательно каждому дилеру строить центр под себя, возможны и некие универсальные решения. Однако, чтобы найти те самые решения, у девелопера должен быть существенный опыт строительства подобных объектов коммерческой недвижимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2149 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте