На рынке недвижимости для автодилерских центров новичкам не место
Привередливые автоконцерны диктуют свои условия
На рынке торговой недвижимости обычно выделяют сегменты стрит-ретейла и торговых центров. Сам продукт, продающийся в этих помещениях, обычно не так важен: почти всегда можно переделать помещение хоть под продуктовый магазин, хоть под аптеку. Особняком в этом плане стоят автодилерские центры. Как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», девелоперы в этом сегменте вынуждены исполнять требования не только дилеров, но и автопроизводителей разных марок. Чтобы успешно существовать на этом рынке, девелоперу необходим большой опыт.
Ударим автопробегом по бездорожью
По данным комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса (AEB), за период с января по август 2012 г. количество проданных в России легковых автомобилей выросло на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А по данным аналитического агентства «Автостат», в августе российский авторынок обогнал по объемам продаж немецкий и стал первым в Европе. Только за последний летний месяц, по данным агентства, в России было продано 241 500 автомобилей (в свою очередь AEB оценила этот показатель в 258 800).
Правда, если сравнить эти показатели с численностью населения, Россия все же отстает от той же Германии. «Полагаю, что увеличение объемов продаж продолжится как в следующем году, так и в долгосрочной перспективе», – полагает начальник управления автокредитования ВТБ 24 Алексей Токарев.
Любой каприз автоконцерна
Стабильный рост продаж автомобилей означает, что нужны новые помещения для торговли, а это хороший знак для девелоперов коммерческой недвижимости. Но даст ли это в реальности толчок для развития этого сегмента?
Автодилерские центры – узкий и весьма специфичный сектор коммерческой недвижимости. Он достаточно замкнут и при этом самодостаточен. Но с точки зрения девелопмента автодилерский центр – непростой продукт. Чтобы быть успешным игроком на рынке, нужно уметь планировать и строить так, чтобы подойти под строгие требования представительств автомобильных марок.
А требования эти столь высоки, что большинство дилерских компаний предпочитает строить под конкретную марку вместо того, чтобы искать готовое помещение для покупки или аренды. «Новый автодилерский центр лучше строить под конкретного пользователя, иначе велик шанс, что спроса на него не будет, – говорит Наталья Рагозина, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. – У всех автодилеров есть конкретные планы по зонам своего размещения в Москве и при реализации новых проектов необходимо их учитывать. При строительстве одного точечного универсального объекта еще можно найти потенциального арендатора, но при реализации автодеревни нужно быть очень острожным в связи с риском невостребованности площадей».
«Если дилер, к примеру, планировал открыть центр одной марки, но потом передумал работать с ней, то перепрофилировать здание под другую марку будет проблематично, – отмечает заместитель генерального директора компании RTDService (официальный дилер Renault, Москва, Тамбов) Павел Минаев. – У каждого производителя свои требования к архитектурным решениям, выбору материалов и т.д.».
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Правда, по словам Алексея Захарова, аналитика ИК «Финам», экономическая ситуация иногда может заставить автопроизводителей смягчить требования. «Дилеры жаловались, мол, мы можем нормально продавать и в сарае, зачем дополнительные расходы на строительство своего дилерского центра в столь тяжелые времена? И производители пошли на уступки», – вспоминает эксперт. Тогда многие дилеры арендовали готовые центры или перепрофилировали старые складские и промышленные здания под свои нужды.
«В кризисный период, 2009-2011 гг., около 75% дилеров обустраивались и открывались в готовых помещениях, и автопроизводителей такая ситуация вполне устраивала. Оставшиеся же 25% строили помещения под себя», – подтверждает эту тенденцию Владимир Кривнов, директор по продажам группы компаний «У Сервис+». Сейчас другие требования, и автопроизводителя выбор готовых помещений для дилерского центра зачастую не устраивает. Около 60% зданий автотехцентров и автодилерских центров, по оценке эксперта, строятся с нуля.
Однако, даже такие цифры говорят о том, что спрос на готовые здания все же есть. На рынке строительства дилерских центров для сдачи в аренду уже много лет работает компания «ГЕМА Инвест». «С 2003 г. мы строили автодилерские центры для компании «Гема моторс», затем начали создавать универсальные дилерские центры для сдачи в аренду. Еженедельно к нам обращаются 4-6 компаний, желающих снять такой центр», – рассказывает директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина. Также подобные дилерские центры для сдачи в аренду строит, например, компания Radius Group в новом индустриальном парке South Gate недалеко от аэропорта Домодедово.
Как рассказывает Павел Минаев, в США есть целая подотрасль – девелоперы, специализирующиеся исключительно на строительстве автодилерских предприятий. У нас же таких компаний, по оценкам Владимира Кривнова, не более десятка.
Несмотря на небольшое количество опытных в этой сфере девелоперов и небольшой объем предложения, строительство автодилерских центров для сдачи в аренду не является сверхприбыльным бизнесом. Например, в компании Radius Group стоимость строительства 1 кв. м дилерского центра оценили в $1100, при этом арендные ставки составляют $140 за 1 кв. м в год. То есть выручка составляет примерно 12% годовых – не самый высокий показатель по меркам российского бизнеса. Конечно, тут речь идет о Подмосковье, в Москве арендные ставки выше: по словам Натальи Рагозиной, в зависимости от расположения объекта они составляют $300-450 за 1 кв. м в год. Однако в черте города и стоимость строительства будет выше из-за более дорогой земли. По оценкам экспертов, этот показатель доходит до $6000 за кв. м, а в среднем, по словам Павла Минаева, составляет $2500 – 4000.
Индивидуальные проекты…
Достаточно низкие по отношению к стоимости строительства арендные ставки объясняются тем, что большинство дилеров, опасаясь не попасть под требования автоконцерна, все же предпочитают строить центр под себя. «В зависимости от бренда в стандартах могут быть прописаны мельчайшие детали, соблюдение которых является обязательным параметром для выполнения дилерского договора», – говорит Владимир Кривнов. Сюда входят общая площадь, площадь шоу-рума, площадь ремзоны, площадь складских помещений. «В случае несоблюдения требований дилер может не только лишиться архитектурных бонусов (их большинство производителей выплачивают дилерам за соблюдение стандартов и требований к дизайну), но и дилерского контракта», – отмечает эксперт.
…могут создаваться на общей базе
Однако Елена Семенихина убеждена, что опытный на этом рынке девелопер может удовлетворить потребности почти любой марки: «Когда мы строили центры для марок, входящих в дилерскую сеть «ГЕМА Моторс», мы успели в деталях изучить требования дилеров. Например, в 2004 г. компания «ГЕМА Инвест» построила автотехцентр «Аминьевка» под ключ для дилерского центра BMW, а этот производитель имеет на рынке репутацию сложного заказчика с очень жесткими требованиями к техническим и эстетическим характеристикам салона. Поэтому сейчас мы можем сказать, что при грамотном подходе даже среди самых взыскательных требований можно найти некую общую базу. И, руководствуясь этой базой, создавать некие универсальные коробки с конструктивом и инженерной начинкой, подходящими для всех или почти для всех. А уже потом несложно адаптировать центр под конкретную марку».
Несмотря на все разнообразие требований к зданию и его внутреннему убранству, можно найти универсальные элементы. «Площадь автосалона составляет от 400 кв. м. В состав помещений обязательно входит шоу-рум (250 кв. м) и офисные и административные помещения (200 кв. м). Если речь идет о дилерском центре, то его площадь увеличивается до 700 кв. м, и в его состав уже помимо указанных выше помещений будет входить автосервис площадью 250 – 300 кв. м)», – говорит Андрей Шувалов (Cushman & Wakefield). Главным отличием от других сегментов торговой недвижимости, по словам эксперта, является обязательное сплошное остекление фасадов, что позволяет привлечь внимание потенциального посетителя. При недостаточной площади участка в некоторых случаях возможна двухэтажная концепция автосалона, при которой на втором этаже располагаются офисные и административные помещения.
Требования к площади зданий до кризиса росли. «Площадь дилерского центра могла превышать 10 000 кв. м, – рассказывает Владимир Кривнов. – После 2008 г. многие дистрибьюторы пересмотрели свои требования, и сейчас комфортная площадь дилерского центра не превышает 2000 – 3000 кв. м. Хотя тенденция к увеличению площадей зданий автодилерских центров со стороны производителей все же есть».
Специфические требования касаются в большей части сервисной зоны, где необходимо предусмотреть полноценную работу оборудования для технического обслуживания автомобилей. В остальном все зависит от конкретного архитектурного решения – важно предусмотреть возможность заезда машин, а также их подъема на другие этажи.
Кроме того, в дилерских центрах необходимо проектирование просторных шоу-румов без несущих конструкций. «Желание заказчика добавить простора и сделать более интересное архитектурное решение, например, с полностью или частично стеклянной крышей, часто при недостаточном опыте девелопера приводит к тому, что система кондиционирования и обогрева не учитывает подобных особенностей и не обеспечивает нужный микроклимат», – отмечает Владимир Кривнов.
Остальные требования (например, к габаритам логотипов и вывесок, мебели, внутренней отделки) несложно выполнить под конкретную марку в универсальном дилерском центре. По словам Павла Минаева, у каждого производителя свои требования к помещениям для различных видов активности – продажам, сервису, продаже запасных частей, а также расположению этих помещений относительно друг друга. К примеру, некоторые производители настаивают на том, чтобы стена, которая разделяет цех и зону ожидания клиента, была стеклянной. «Клиент видит, что происходит с его автомобилем во время ремонта», - отмечает эксперт.
Идеальное место
Главное универсальное требование, которое выдвигает любой автопроизводитель, – это подходящее место. «Как и в [любой] торговле, автосалон или дилерский центр необходимо размещать на крупных автомагистралях, вблизи транспортных узлов, – комментирует старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов. – Необходимо обеспечить удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки вместимостью не менее 20 автомашин непосредственно перед входом. Если речь идет о люксовых брендах автомашин, то необходимо, чтобы место соответствовало уровню продаваемых автомобилей, и требование к местоположению смещается в элитные районы и ближний пригород элитных направлений».
Как отмечает Павел Минаев (RTDService), для московских и питерских дилеров нередко делаются исключения, потому что подобрать площадки, которые полностью удовлетворяли бы всем требованиям автопроизводителя, из-за дефицита свободных площадей и их высокой стоимости практически невозможно.
В окружении врагов
По словам Алексея Захарова (ИК «Финам»), главной сложностью при выборе места для размещения дилерского центра является перегруженность отдельных участков. «В некоторых местах на территории [протяженностью] в пять километров размещают пять дилерских центров. Например, особой насыщенностью отличается район развязки Ленинградского шоссе и МКАД». Таким образом дилеры вынуждены существовать на одном поле с конкурентами.
Однако, по словам Павла Минаева, в последнее время требования автопроизводителей держать дистанцию теряют актуальность: «Мы видим настоящие дилерские деревни (к примеру, принадлежащие одному холдингу, как Major на Новой Риге) или целые автокварталы разных компаний (на Ленинградке, в Химках)». Изначально разные дилеры оказались вынуждены сосуществовать друг с другом из-за дефицита подходящих для размещения дилерских центров земель. Теперь компании все чаще понимают выгоды такого симбиоза. Ведь шансы на то, что покупатель приедет в место с широким выбором разных марок выше, чем на то, что он уже точно определился с выбором автомобиля и поедет в конкретный салон.
Например, «ГЕМА Моторс» не только представляет свои марки в одном месте, но и «пускает» других дилеров на свою территорию. И в целом, по словам Елены Семенихиной, стратегия группы компаний предполагает, что на рынке лучше искать друзей, а не врагов. «Например, на территории бизнес-парка Premium West помимо дилерских центров «ГЕМА» (Audi, Skoda, Volkswagen) базируется центр KIA, еще одно помещение строится для сдачи в аренду автодилеру. Более того, девелоперское подразделение «ГЕМА Инвест» (входит в группу компаний «ГЕМА») целенаправленно строит дилерские и автотехцентры не только для автомобилей «ГЕМА Моторс», но и для других дилеров, – отмечает она. – А, например, транспортная компания холдинга – «ГЕМА-транс-логистика» – осуществляет поставки автомобилей для сторонних дилеров».
Таким образом, рынок девелопмента недвижимости под дилерские центры, несмотря на узкую специализацию, вполне может существовать. Вовсе не обязательно каждому дилеру строить центр под себя, возможны и некие универсальные решения. Однако, чтобы найти те самые решения, у девелопера должен быть существенный опыт строительства подобных объектов коммерческой недвижимости.
