Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Нежилье в ЖК: вариант для бизнеса и инвестиций

Метр дороже, но доход выше

Самым популярным и понятным видом инвестиций в недвижимость является покупка квартиры в строящемся доме для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Однако купить можно не только квартиру, но и помещение, допустим, под магазин или салон красоты. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», порог входа для таких инвестиций выше, но и годовая доходность больше, чем от жилья.


Для частников
Около 90% коммерческих площадей в жилых комплексах, по данным компании «НДВ-недвижимость», покупается частными инвесторами, которые впоследствии либо сдают эти помещения в аренду, либо используют их под собственный бизнес.

«Сейчас те, кто хочет купить помещение для собственного бизнеса, составляют менее половины. Большинство – это частные инвесторы, у которых это не единственный актив», - отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Однако генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов утверждает, что в жилых комплексах его компании соотношение другое: «По нашему опыту около 80% процентов покупателей коммерческих помещений – частные предприниматели, планирующие открыть свой бизнес. Оставшиеся 20% покупают помещение, планируя сдавать его в аренду».
 

Выгоднее, чем жилье
Одно из преимуществ покупки нежилых помещений – более высокая доходность, чем в сегменте жилой недвижимости. При сдаче в наем квартиры можно рассчитывать на доходность около 5% годовых. Если же сдавать в аренду коммерческое помещение в ЖК, средняя доходность будет вдвое выше – около 10%. По словам Елены Мишиной, даже минимальный показатель составляет 8% годовых, а в удачных случаях можно рассчитывать на 12,5%.

Правда, по словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, коммерческая недвижимость более чувствительна к макроэкономическим проблемам. Жилье в Москве пользуется спросом в любой ситуации, а если наступит кризис и бизнесмены разорятся, то и снимать нежилое помещение будет некому.

«В среднем окупаемость от сдачи в аренду нежилого помещения составляет 8-10 лет», - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова.

Еще больше увеличить доходность можно, открыв в нежилом помещении свое дело. «Собственный бизнес, разумеется, приносит больший доход, чем аренда, но он связан с обычными предпринимательскими рисками, - отмечает Дмитрий Коновалов. – На практике нередки случаи, когда помещения покупаются для сдачи в аренду, а через пару лет владелец сам решает заняться бизнесом, и доход увеличивается, по словам наших клиентов, минимум в 2,5 раза».
 

Порог входа
Стоимость квадратного метра нежилых помещений, по словам Евгении Борзовой («НДВ-недвижимость»), как правило, на 15–30% выше, чем в квартирах. «Это касается комплексов эконом- и комфорткласса, – подчеркивает эксперт. – В элитных жилых комплексах и ЖК бизнес-класса ситуация иная: цена либо отличается несильно, либо стоимость кв. м квартиры выше».

Эта тенденция подтверждается примерами, названными другими экспертами, причем разница с ценами на жилье порой даже более существенная. По словам Дмитрия Коновалова (Tekta Group), в ЖК «Архимед» в Сергиевом Посаде квадратный метр коммерческих площадей стоит от 72 000 рублей (жилье – от 46 000 рублей). Цены на нежилые помещения в ЖК «Да Винчи» в Одинцово начинаются от 110 000 руб. за кв. м, тогда как квадратный метр в квартире стоит от 86 500 руб. В ЖК «Акварели» (Балашиха) коммерческие площади продаются по 90 000 руб. за кв. м, а жилые – по 49 000 руб.

Примерами из дорогих сегментов поделились в подразделении по продаже нежилых помещений в элитных жилых комплексах компании Blackwood. Действительно, цены на коммерческие площади в них ниже, чем на квартиры. Например, в ЖК «Шоколад», расположенном в Таганском районе, продается коммерческое помещение площадью 373 кв. м по цене 252 000 рублей за кв. м. А двухуровневый пентхаус площадью 293 кв. м в том же жилом комплексе предлагается по цене 712 000 за кв. м. В «Садовых кварталах» в Хамовниках помещение на 1-2-м этаже площадью 255 кв. м продается по 356 600 за «квадрат», а квартира той же площади – по 520 000 рублей за метр.

Таким образом, порог входа для инвесторов оказывается достаточно высоким даже в экономклассе. Однако обладатели «лишней» квартиры в Москве могут найти приемлемый для себя вариант. В компании «НДВ-недвижимость» даже предлагают схему взаимозачета (продажа квартиры с одновременной покупкой коммерческого помещения, практически обмен) для таких покупателей. Чаще всего в рамках взаимозачета, по словам Евгении Борзовой, продаются нежилые помещения свободного назначения в ценовом диапазоне от 7 до 12 млн руб.
 

Опасный гламур
На первых этажах жилых комплексов обычно открывают супермаркеты, магазины товаров первой необходимости, салоны красоты, аптеки, химчистки, стоматологические клиники, небольшие кафе, отделения банков – все то, что жильцы дома хотели бы видеть в шаговой доступности от своего подъезда. Однако и такие востребованные виды деятельности не гарантируют успеха, поэтому в каждом конкретном случае надо оценивать потенциальный спрос и конкурентное поле. «Например, в новом жилом микрорайоне на стадии строительства были раскуплены все нежилые помещения. В итоге в одном корпусе открылись три стоматологических клиники, одна из них не выдержала конкуренции, и собственник был вынужден сдать помещение в аренду», - рассказывает Евгения Борзова.

По словам Елены Мишиной, чаще всего переоценивают свои возможности те, кто открывает салон красоты: «Дело в том, что салоны красоты традиционно покупают для жен и дочерей, то есть для неспециалистов в управлении коммерческой недвижимостью. Возможно, человеку, далекому от такой специфической деятельности, видна только внешняя сторона – «гламурная», красивая. А когда дело доходит до ежедневной рутины – согласования счетов, найма квалифицированного персонала, закупки расходных материалов и т.п., выясняется, что за внешней красотой процесса стоит тяжелый, постоянный труд. К этому многие оказываются не готовыми».

Среди видов деятельности, спрос на которые значительно превышает предложение, эксперты назвали детские развивающие учреждения. Предприниматели опасаются открывать их. «Такие помещения часто покупались, но потом оказывалось, что бизнес очень сложный и малодоходный», - отмечает Елена Мишина.
 

Можно не все
Помещения в жилых комплексах можно использовать не под любые цели, некоторые ограничения накладывает законодательство. Например, в жилой зоне нельзя открыть склад, производство, заведение, деятельность которого связана с повышенным шумом (например, ночной клуб). Не все помещения можно использовать под ресторан – только те, что соответствуют СНиПам по пожарной и вентиляционной безопасности.

Да и самим девелоперам выгоднее «направить» предпринимателей в нужное жителям русло, ведь тогда они смогут «похвастаться» перед покупателями хорошей инфраструктурой жилого комплекса. Однако единственный гарантированный инструмент влияния в этом случае – назначение помещения по БТИ. Но это дает только общее направление деятельности (например, помещение, предназначенное под торговлю, офисы и т.п.), будет ли в нем в итоге создан магазин продуктов или удобрений, зависит только от собственника помещения.

Правда, девелоперы пытаются мягко повлиять на бизнесменов. «На стадии проектирования мы определяем, где удобней всего будет разместить ресторан, где – медицинский центр или супермаркет, - говорит Дмитрий Коновалов. - В этих помещениях закладываются соответствующие технические характеристики. Поэтому мы ищем покупателей, которые готовы предоставлять именно ту услугу, которая предусмотрена проектом. Не существует механизма, дающего гарантию, что в результате собственник помещения не сменит род деятельности, но на уровне личных договоренностей мы делаем все возможное, чтобы будущие жильцы дома получили полный комплекс услуг, заложенный на стадии проекта. Конечно, так продаются не все площади, во всех наших жилых комплексах есть удобные помещения общего назначения, которые продаются без привязки к роду деятельности будущего владельца».

Еще один метод воздействия – создать помещение, которое не может быть использовано ни под какой вид деятельности, кроме задуманного. Так, по данным Blackwood, на Рублевском шоссе, 26, на первых этажах элитного жилого комплекса выставлено трехуровневое помещение под spa-центр. Площадь помещения 710 кв. м, на цокольном этаже расположены сауны и бани, на первом этаже – бассейн, на втором – салонные кабинеты для косметологических процедур. Тут уже вряд ли что-то переиграешь. Но такие помещения, по словам экспертов компании, появляются на рынке нечасто.

По мнению специалистов www.irn.ru, покупка нежилого помещения – достаточно удачное вложение для частного инвестора. Особенно если оно покупается в крупном жилом комплексе – в районе появится несколько тысяч новых жильцов, которым будут необходимы объекты инфраструктуры. Однако каким бы простым и беспроигрышным ни казался этот вид инвестиций, гарантированной прибыли быть не может, поэтому к выбору помещения и его использованию надо подходить аккуратно.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2987 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте