Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Выберите, с чем вы согласны, в связи с изменениями в законодательство о долевом строительстве:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Продать квартиру – шаг не менее рискованный, чем купить. Заповеди продавца

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Сложилось мнение, что в сделке купли-продажи на вторичном рынке риску могут быть подвержены только покупатели. Но мало кто задумывается о продавцах квартир, о том, как их могут лишить денег или имущества. Посмотрим на самые распространенные проблемы, которые могут ожидать продавцов недвижимости – все они встречались либо в моей практике, либо в практике моих коллег. Их можно избежать, соблюдая простые правила.
 

Не доверяй словам, не жди оплату после сделки
Как бы это ни казалось странным или нелепым, но самая ненадежная схема расчетов на вторичном рынке – расчет по безналу. Ее проблемы упираются в самый, казалось бы, простой вопрос: когда перечислять денежные средства – до регистрации договора или после? Давайте подумаем.

Если оплата будет осуществлена после регистрации договора купли-продажи, а именно этого и требует закон во избежание возникновения залога на квартиру, продавец рискует не получить денежные средства. Практика знает огромное количество примеров, когда деньги не доходят до продавцов жилой недвижимости, в том числе: при отсутствии денег у покупателя, растрате или утери последним средств в процессе оформления документов, при банальной жадности покупателя или изменении обстоятельств, когда последний передумал иметь в собственности купленную квартиру или осуществлять ее оплату.

Много лет потребуется продавцу, чтобы вернуть свое имущество, если покупатель уклоняется от его оплаты, и то - если повезет. Если же продавец встретит на пути профессиональную группу мошенников, то шансы возвратить проданную квартиру или деньги за нее будут близки к нулю.

Мой совет как адвоката – осуществляйте расчеты через банковские ячейки, подобный способ является гарантией для обеих сторон договора.

Только в 2011 г. и первой половине 2012 г. в Московском регионе было рассмотрено почти 50 гражданских дел о понуждении к оплате или расторжении договоров, когда покупатель, получая жилье, отказывался его оплачивать.
 

Не напиши лишнего в документах об оплате
Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег, в частности: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря.

Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два.

Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества.

Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом заметьте, денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное.

Практика гражданского судопроизводства знает несколько сотен подобных споров.
 

Не отдавай оригиналы документов агентствам недвижимости
Частая ошибка продавцов заключается в том, что они склонны обращаться не к профессиональным и зарекомендовавшим себя агентствам, а к тем риелторам, которые обещают продать жилье за большую цену. Собственники квартир, не имеющие опыта и знаний в области недвижимости, ошибочно полагают, что лучше именно там, где обещают самую высокую стоимость за их имущество.

Однако обещать больше, чем стоит квартира по рынку, – значит обманывать клиентов еще до начала сотрудничества.

Привлекая продавцов недвижимости в риелторские компании путем необоснованных обещаний и заверений, агентства, как правило, стараются получить от клиента оригиналы документов на квартиру и подписать договор, в соответствии с которым последний обязуется не продавать жилье через других посредников.

Результатом подобных отношений становится полная «парализация» продавца, его абсолютная зависимость от агентства недвижимости, порой не дающая возможности отказаться от сделки.

Ко мне не раз обращались за помощью клиенты, которым риелторы не возвращали оригиналы правоустанавливающих документов, обязывали, склоняли продавать жилье даже тогда, когда собственники передумали совершать сделку.
 

Остерегись воров и разбойников при показе квартиры
Некоторых «покупателей» при осмотре жилья интересует далеко не само помещение, а скорее его содержимое. Насторожитесь, если потенциальный покупатель будет обращать внимание не на вид из окна, состояние квартиры, правоустанавливающие документы, а на вещи, расположенные в комнатах.

Продавцу следует проверять паспорта лиц, которых он впускает в свою квартиру, записывать их данные, данные сотрудников риелторских компаний.

Перед показом помещения необходимо убрать все ценные вещи и документы в надежное место, дабы уменьшить риски возможной кражи или ограбления.

С 2010 г. было проведено более 100 проверок по факту совершения преступлений, связанных с кражей чужого имущества, когда предметы и ценности пропадали у собственников именно после показов квартир потенциальным покупателям.
 

Не допусти расторжения договора, указывай существенные недостатки жилого помещения
Продавцу следует сообщать покупателям о недостатках квартиры, а существенные из них – прописывать в договоре купли-продажи. Это позволит в дальнейшем избежать судебных исков о взыскании убытков, причиненных продажей некачественного жилья, или расторжения договора в связи с наличием существенных недостатков в помещении.

Такими недостатками могут быть: неузаконенная перепланировка, частично не работающая электропроводка, серьезные нарушения в конструктивных составляющих жилого помещения после ремонта, наличие судебных и иных притязаний со стороны третьих лиц и т.д.

За два года (2010–2011) в Москве и Московской области по таким основаниям в суды общей юрисдикции было подано несколько десятков исков.
 

Не забывай об осторожности в целом
Продажа недвижимости за правильную цену, с грамотным оформлением и гарантией получения денежных средств – процедура не самая легкая и не самая безопасная.

Однако мало кто из продавцов задумывается об этом. А это является хорошей почвой для обмана как для профессиональных мошенников, так и нечистых на руку «покупателей», да и для некоторых черных маклеров или сомнительных агентств недвижимости. Помните об описанных рисках, и пусть это поможет вам уберечь свое имущество.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
77570 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Жилой комплекс "Небо" 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Звоните! от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ломоносовский" Виды на МГУ доступнее на 15%! Только в Июне! Бизнес-класс. Собственность. 10 мин. от м.Ленинский пр-т. от 13 млн руб. Застройщик: АН Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! Ипотека от 6,7%. 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,7 млн руб. 10 минут до метро. В июне выгода до 842 тыс.руб.! от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Маяк" Квартиры в готовых домах площадью от 34 метров.Монолит. Застройщик: Маяк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Геометрия" Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эко Видное 2.0" Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,4%. Скидки до 30 июня! PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Донской Олимп" 14 квартиры из «золотого запаса». Собственность. 5 минут от метро Шаболовская. Двор без машин. от 16 млн руб. ЛСР Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,1 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! Ипотека от 6,7%. 15 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 25 000 руб. в месяц! Готовые "двушки" и "трёшки" всего за 33 000 руб. в месяц! Ипотека от 6%. Ключи - сразу при покупке. Звоните! трёшки от 4,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Просторные квартиры бизнес-класса от 5,4 млн руб! Цена от 111 тыс.руб./кв.м! Сдаем в 2018г., рассрочка до 2023г. м. Шоссе Энтузиастов от 111 тыс руб./кв.м Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый квартал «Сады Пекина» Бизнес-резиденции на Большой Садовой. 2 км до Кремля. Ипотека от 6,3%. До 30.06.18 машиноместо в подарок. от 397 000 руб./км.м млн.руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Бейджинг-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 м2 от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: СтартСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК На Ленинском пр. Скидка до 10% Нам 61 год! В честь праздника максимальные скидки. 10 мин. м.Ховрино. Парк «Два Берега». Видовые квартиры. Застройщик: Химкинское СМУ МОИС-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Наследие" Квартиры бизнес-класса от 44 до 135 кв. м. Рядом с м. «Преображенская площадь». Ипотека от 6,3%, рассрочка 0% от 9,8 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: ИРТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,5 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,5 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,3 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Флотилия" Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Headliner" Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка от 6%. Зеленый район, рядом сады и школы. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный Фонтан 10 минут до Садового! Специальные условия при покупке 3 и 2 комнатных квартир. Рассрочка до 2021 года. м . Алексеевская. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 10 %! с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал "Искра-Парк" Сдача в 2018! Апартаменты от 37,5 кв. м на «Динамо». Ипотека от 6,3%. Яркая архитектура, подземный паркинг. от 9,1 млн руб. от застройщикаПАО «ГАЛС-Девелопмент» Застройщик: Искра-Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Ясный" Квартиры в готовых домах площадью от 37 метров.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фили Град" Спешите! Квартиры площадью 48-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Фили-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Поселок "Леоново", 58 от МКАД Участки для строительства дома в 58 км от МКАД по шоссе. Площади 7-27 сот. Уточняйте подробности по телефону. от 650 тысяч рублей!Истринская долина Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Две Столицы" Квартиры в готовых домах пл. от 26 метров.Монолит. Звоните! готовая двушка от 4,8 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте