Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Flipping – быстрые перепродажи. Самая рискованная cтратегия инвестирования в недвижимость

Станислав Зингель специально для www.irn.ru

Перепродажа объектов недвижимости в короткий период времени (flipping) – одна из наиболее сложных и редко встречающихся инвестиционных стратегий на рынке недвижимости. Ведь сама суть этой стратегии противоречит главному принципу инвестирования в недвижимость – долгосрочности вложений.

Вступая в противоречие с основным принципом инвестирования в недвижимость, флиппинг не любим как официальными властями, так и большинством инвесторов.

Вместе с тем этот способ чрезвычайно импонирует тем инвесторам, кто им успешно занимается. Ведь на рынке недвижимости, как показывает практика нашей компании, пожалуй, только эта инвестиционная стратегия способна в краткосрочной перспективе приносить среднюю прибыль в размере 30% от вложенных средств.

Стратегия инвестирования flipping базируется на четырех постулатах: «Правильное количество раз с толстой пачкой денег оказаться в нужном месте и в нужное время».
 

Правильное количество раз
Как и ко всему прекрасному и желанному, к флиппингу применимо универсальное правило: «Хорошенького понемножку».

Краткосрочная перепродажа жилья с огромными прибылями является типичной разновидностью спекуляций с недвижимостью. Поэтому правительства многих стран относят флиппинг к нежелательным явлениям, которые, если уж не искоренить, то хотя бы ограничить – необходимо.

Ярким примером подобного (ограничивающего деятельность спекулянтов) подхода являются США. Налогообложение Америки устроено таким образом, что человек, инвестирующий таким образом, вне зависимости от наличия иных источников дохода квалифицируется как самозанятое лицо, вынужденное платить налог с суммы транзакции в размере более 15%. А такая сумма налоговых отчислений статистически в среднем составляет половину прибыли, получаемой при удачно проведенной flipping-инвестиции. Поэтому в Америке flipping-инвесторам, чтобы избежать внимания налоговых клерков, не стоит «флипповать» чаще раза в год.

Но это еще не все. На лиц, продающих объект жилой недвижимости менее чем через год с момента его покупки, налагаются ограничения при взятии ипотечных кредитов и ограничения в налоговых льготах. Наиболее жесткие меры принимаются к тем инвесторам, которые продают приобретенный объект недвижимости менее чем через 90 дней с момента его покупки. В дальнейшем каждые 90 дней «карательные» санкции смягчаются. Речь идет о специальной федеральной программе «FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs», невозможности получить налоговую льготу, предусмотренную постановлением IRS section 1031, и т.д.
 

С толстой пачкой денег
В мире flipping правит кэш. Удачную инвестицию в большинстве случаев необходимо совершать очень быстро. А для этого наилучшим образом подходит оплата наличными, без использования ипотечного кредита.

К тому же банки, ссужающие деньги на покупку недвижимости, не в восторге от досрочного возвращения кредитов. Поэтому в США и многих других странах на досрочно возвращающих ипотечные займы принято налагать штрафы. Например, в Америке штрафы при досрочном погашении ипотечного кредита в размере $100 000 составляют примерно $2300. Да и действующее законодательство не приветствует выдачу ипотечных кредитов на столь высоко рискованные спекулятивные операции.

Так что занимающимся флиппингом нужно рассчитывать только на свои силы. Иными словами, мир флиппинга – это мир кэш-байеров – покупателей, имеющих серьезные суммы свободных денег.
 

В нужном месте и в нужное время
Особенность флиппинга заключается в приобретении жилья, реализация которого осуществляется по ценам ниже рыночных или по крайней мере по ценам, которые скоро существенно вырастут. Умение найти такие объекты или места сосредоточения таких объектов и является основным навыком профессионального флиппера.

Например, такие инвестиции зачастую реализуются с жилой недвижимостью, рядом с которой будут реализованы крупные инвестиционные или инфраструктурные проекты – например, где будут построены большие офисные и торговые центры. Как правило, реализация масштабных проектов существенно повышает привлекательность отдельно взятого района, что стимулирует рост цен на жилье еще до завершения инфраструктурных проектов. Как правило, такие сделки заключаются еще до официального объявления о реализации проектов, после которого собственно и начинается рост цен. Нередко спекулянт делает выгодную инвестицию благодаря инсайдерской информации.

В этом контексте уместным будет упомянуть сделки с недвижимостью в Сочи как пример классической флиппинг-инвестиции. Те спекулянты, которые предугадали положительный для Сочи исход олимпийского голосования и заблаговременно приобрели квартиры в сочинских новостройках, а также успели перепродать эти квартиры до наступления кризиса 2008-2009 гг., заработали за несколько месяцев десятки процентов прибыли.

Еще одной возможностью выгодной покупки жилья являются аукционы, на которых за бесценок реализуется недвижимость ипотечных должников. В данном случае ставка делается на мобильность и простое везение. Ведь информация об аукционах публично разглашается, и победителем обычно оказывается тот, кто первый узнает о выгодном предложении и сможет вовремя добраться до места торгов.

Обстоятельства непреодолимой силы как нельзя лучше заставляют людей расставаться с недвижимостью без оглядки на ее реальную стоимость. Умение быстро реагировать на форс-мажор в жизни других людей является важным умением флиппера.

Однако все выше перечисленные предпосылки для успешной flipping-инвестиции приведут к желаемого результату (т.е. высокой прибыли) лишь при условии успешной продажи объекта. Приобретенный объект недвижимости необходимо продать так, чтобы, с одной стороны, получить высокую прибыль благодаря удачному выбору момента, а с другой стороны, не погореть на санкциях правительства. Флипперы, как правило, стремятся как можно раньше выйти из инвестиции, чтобы не тратиться на содержание объекта. А ведь объект начинает отягощать карман инвестора практически сразу, поскольку возникает необходимость оплачивать коммунальные услуги, страховку, содержание придомовой территории в порядке и т.д. В свою очередь «карательные санкции» налоговых органов на примере США ослабляются на четвертый месяц владения жильем. Исходя из этих дат и ценовой конъюнктуры флиппер и принимает решение о продаже.

Помимо названных ключевых факторов, флиппинг требует от инвестора больших временных затрат. Такой вид инвестирования зачастую предусматривает точечные сделки при отсутствии достаточно большого объема предложения и, как следствие, необходимость тратить много времени на поиск иголки в стоге сена.

Одновременно с этим flipping-инвестирование предъявляет высокие требования не только к профессионализму, но и инвестиционному чутью участников рынка. Данная инвестиционная стратегия отличается высокими рисками и порождает куда больший процент инвесторов-неудачников, чем все остальные способы инвестирования вместе взятые.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4071 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте