Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Flipping – быстрые перепродажи. Самая рискованная cтратегия инвестирования в недвижимость

Станислав Зингель специально для www.irn.ru

Перепродажа объектов недвижимости в короткий период времени (flipping) – одна из наиболее сложных и редко встречающихся инвестиционных стратегий на рынке недвижимости. Ведь сама суть этой стратегии противоречит главному принципу инвестирования в недвижимость – долгосрочности вложений.

Вступая в противоречие с основным принципом инвестирования в недвижимость, флиппинг не любим как официальными властями, так и большинством инвесторов.

Вместе с тем этот способ чрезвычайно импонирует тем инвесторам, кто им успешно занимается. Ведь на рынке недвижимости, как показывает практика нашей компании, пожалуй, только эта инвестиционная стратегия способна в краткосрочной перспективе приносить среднюю прибыль в размере 30% от вложенных средств.

Стратегия инвестирования flipping базируется на четырех постулатах: «Правильное количество раз с толстой пачкой денег оказаться в нужном месте и в нужное время».
 

Правильное количество раз
Как и ко всему прекрасному и желанному, к флиппингу применимо универсальное правило: «Хорошенького понемножку».

Краткосрочная перепродажа жилья с огромными прибылями является типичной разновидностью спекуляций с недвижимостью. Поэтому правительства многих стран относят флиппинг к нежелательным явлениям, которые, если уж не искоренить, то хотя бы ограничить – необходимо.

Ярким примером подобного (ограничивающего деятельность спекулянтов) подхода являются США. Налогообложение Америки устроено таким образом, что человек, инвестирующий таким образом, вне зависимости от наличия иных источников дохода квалифицируется как самозанятое лицо, вынужденное платить налог с суммы транзакции в размере более 15%. А такая сумма налоговых отчислений статистически в среднем составляет половину прибыли, получаемой при удачно проведенной flipping-инвестиции. Поэтому в Америке flipping-инвесторам, чтобы избежать внимания налоговых клерков, не стоит «флипповать» чаще раза в год.

Но это еще не все. На лиц, продающих объект жилой недвижимости менее чем через год с момента его покупки, налагаются ограничения при взятии ипотечных кредитов и ограничения в налоговых льготах. Наиболее жесткие меры принимаются к тем инвесторам, которые продают приобретенный объект недвижимости менее чем через 90 дней с момента его покупки. В дальнейшем каждые 90 дней «карательные» санкции смягчаются. Речь идет о специальной федеральной программе «FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs», невозможности получить налоговую льготу, предусмотренную постановлением IRS section 1031, и т.д.
 

С толстой пачкой денег
В мире flipping правит кэш. Удачную инвестицию в большинстве случаев необходимо совершать очень быстро. А для этого наилучшим образом подходит оплата наличными, без использования ипотечного кредита.

К тому же банки, ссужающие деньги на покупку недвижимости, не в восторге от досрочного возвращения кредитов. Поэтому в США и многих других странах на досрочно возвращающих ипотечные займы принято налагать штрафы. Например, в Америке штрафы при досрочном погашении ипотечного кредита в размере $100 000 составляют примерно $2300. Да и действующее законодательство не приветствует выдачу ипотечных кредитов на столь высоко рискованные спекулятивные операции.

Так что занимающимся флиппингом нужно рассчитывать только на свои силы. Иными словами, мир флиппинга – это мир кэш-байеров – покупателей, имеющих серьезные суммы свободных денег.
 

В нужном месте и в нужное время
Особенность флиппинга заключается в приобретении жилья, реализация которого осуществляется по ценам ниже рыночных или по крайней мере по ценам, которые скоро существенно вырастут. Умение найти такие объекты или места сосредоточения таких объектов и является основным навыком профессионального флиппера.

Например, такие инвестиции зачастую реализуются с жилой недвижимостью, рядом с которой будут реализованы крупные инвестиционные или инфраструктурные проекты – например, где будут построены большие офисные и торговые центры. Как правило, реализация масштабных проектов существенно повышает привлекательность отдельно взятого района, что стимулирует рост цен на жилье еще до завершения инфраструктурных проектов. Как правило, такие сделки заключаются еще до официального объявления о реализации проектов, после которого собственно и начинается рост цен. Нередко спекулянт делает выгодную инвестицию благодаря инсайдерской информации.

В этом контексте уместным будет упомянуть сделки с недвижимостью в Сочи как пример классической флиппинг-инвестиции. Те спекулянты, которые предугадали положительный для Сочи исход олимпийского голосования и заблаговременно приобрели квартиры в сочинских новостройках, а также успели перепродать эти квартиры до наступления кризиса 2008-2009 гг., заработали за несколько месяцев десятки процентов прибыли.

Еще одной возможностью выгодной покупки жилья являются аукционы, на которых за бесценок реализуется недвижимость ипотечных должников. В данном случае ставка делается на мобильность и простое везение. Ведь информация об аукционах публично разглашается, и победителем обычно оказывается тот, кто первый узнает о выгодном предложении и сможет вовремя добраться до места торгов.

Обстоятельства непреодолимой силы как нельзя лучше заставляют людей расставаться с недвижимостью без оглядки на ее реальную стоимость. Умение быстро реагировать на форс-мажор в жизни других людей является важным умением флиппера.

Однако все выше перечисленные предпосылки для успешной flipping-инвестиции приведут к желаемого результату (т.е. высокой прибыли) лишь при условии успешной продажи объекта. Приобретенный объект недвижимости необходимо продать так, чтобы, с одной стороны, получить высокую прибыль благодаря удачному выбору момента, а с другой стороны, не погореть на санкциях правительства. Флипперы, как правило, стремятся как можно раньше выйти из инвестиции, чтобы не тратиться на содержание объекта. А ведь объект начинает отягощать карман инвестора практически сразу, поскольку возникает необходимость оплачивать коммунальные услуги, страховку, содержание придомовой территории в порядке и т.д. В свою очередь «карательные санкции» налоговых органов на примере США ослабляются на четвертый месяц владения жильем. Исходя из этих дат и ценовой конъюнктуры флиппер и принимает решение о продаже.

Помимо названных ключевых факторов, флиппинг требует от инвестора больших временных затрат. Такой вид инвестирования зачастую предусматривает точечные сделки при отсутствии достаточно большого объема предложения и, как следствие, необходимость тратить много времени на поиск иголки в стоге сена.

Одновременно с этим flipping-инвестирование предъявляет высокие требования не только к профессионализму, но и инвестиционному чутью участников рынка. Данная инвестиционная стратегия отличается высокими рисками и порождает куда больший процент инвесторов-неудачников, чем все остальные способы инвестирования вместе взятые.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4059 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Торопитесь! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 48 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте