Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Flipping – быстрые перепродажи. Самая рискованная cтратегия инвестирования в недвижимость

Станислав Зингель специально для www.irn.ru

Перепродажа объектов недвижимости в короткий период времени (flipping) – одна из наиболее сложных и редко встречающихся инвестиционных стратегий на рынке недвижимости. Ведь сама суть этой стратегии противоречит главному принципу инвестирования в недвижимость – долгосрочности вложений.

Вступая в противоречие с основным принципом инвестирования в недвижимость, флиппинг не любим как официальными властями, так и большинством инвесторов.

Вместе с тем этот способ чрезвычайно импонирует тем инвесторам, кто им успешно занимается. Ведь на рынке недвижимости, как показывает практика нашей компании, пожалуй, только эта инвестиционная стратегия способна в краткосрочной перспективе приносить среднюю прибыль в размере 30% от вложенных средств.

Стратегия инвестирования flipping базируется на четырех постулатах: «Правильное количество раз с толстой пачкой денег оказаться в нужном месте и в нужное время».
 

Правильное количество раз
Как и ко всему прекрасному и желанному, к флиппингу применимо универсальное правило: «Хорошенького понемножку».

Краткосрочная перепродажа жилья с огромными прибылями является типичной разновидностью спекуляций с недвижимостью. Поэтому правительства многих стран относят флиппинг к нежелательным явлениям, которые, если уж не искоренить, то хотя бы ограничить – необходимо.

Ярким примером подобного (ограничивающего деятельность спекулянтов) подхода являются США. Налогообложение Америки устроено таким образом, что человек, инвестирующий таким образом, вне зависимости от наличия иных источников дохода квалифицируется как самозанятое лицо, вынужденное платить налог с суммы транзакции в размере более 15%. А такая сумма налоговых отчислений статистически в среднем составляет половину прибыли, получаемой при удачно проведенной flipping-инвестиции. Поэтому в Америке flipping-инвесторам, чтобы избежать внимания налоговых клерков, не стоит «флипповать» чаще раза в год.

Но это еще не все. На лиц, продающих объект жилой недвижимости менее чем через год с момента его покупки, налагаются ограничения при взятии ипотечных кредитов и ограничения в налоговых льготах. Наиболее жесткие меры принимаются к тем инвесторам, которые продают приобретенный объект недвижимости менее чем через 90 дней с момента его покупки. В дальнейшем каждые 90 дней «карательные» санкции смягчаются. Речь идет о специальной федеральной программе «FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs», невозможности получить налоговую льготу, предусмотренную постановлением IRS section 1031, и т.д.
 

С толстой пачкой денег
В мире flipping правит кэш. Удачную инвестицию в большинстве случаев необходимо совершать очень быстро. А для этого наилучшим образом подходит оплата наличными, без использования ипотечного кредита.

К тому же банки, ссужающие деньги на покупку недвижимости, не в восторге от досрочного возвращения кредитов. Поэтому в США и многих других странах на досрочно возвращающих ипотечные займы принято налагать штрафы. Например, в Америке штрафы при досрочном погашении ипотечного кредита в размере $100 000 составляют примерно $2300. Да и действующее законодательство не приветствует выдачу ипотечных кредитов на столь высоко рискованные спекулятивные операции.

Так что занимающимся флиппингом нужно рассчитывать только на свои силы. Иными словами, мир флиппинга – это мир кэш-байеров – покупателей, имеющих серьезные суммы свободных денег.
 

В нужном месте и в нужное время
Особенность флиппинга заключается в приобретении жилья, реализация которого осуществляется по ценам ниже рыночных или по крайней мере по ценам, которые скоро существенно вырастут. Умение найти такие объекты или места сосредоточения таких объектов и является основным навыком профессионального флиппера.

Например, такие инвестиции зачастую реализуются с жилой недвижимостью, рядом с которой будут реализованы крупные инвестиционные или инфраструктурные проекты – например, где будут построены большие офисные и торговые центры. Как правило, реализация масштабных проектов существенно повышает привлекательность отдельно взятого района, что стимулирует рост цен на жилье еще до завершения инфраструктурных проектов. Как правило, такие сделки заключаются еще до официального объявления о реализации проектов, после которого собственно и начинается рост цен. Нередко спекулянт делает выгодную инвестицию благодаря инсайдерской информации.

В этом контексте уместным будет упомянуть сделки с недвижимостью в Сочи как пример классической флиппинг-инвестиции. Те спекулянты, которые предугадали положительный для Сочи исход олимпийского голосования и заблаговременно приобрели квартиры в сочинских новостройках, а также успели перепродать эти квартиры до наступления кризиса 2008-2009 гг., заработали за несколько месяцев десятки процентов прибыли.

Еще одной возможностью выгодной покупки жилья являются аукционы, на которых за бесценок реализуется недвижимость ипотечных должников. В данном случае ставка делается на мобильность и простое везение. Ведь информация об аукционах публично разглашается, и победителем обычно оказывается тот, кто первый узнает о выгодном предложении и сможет вовремя добраться до места торгов.

Обстоятельства непреодолимой силы как нельзя лучше заставляют людей расставаться с недвижимостью без оглядки на ее реальную стоимость. Умение быстро реагировать на форс-мажор в жизни других людей является важным умением флиппера.

Однако все выше перечисленные предпосылки для успешной flipping-инвестиции приведут к желаемого результату (т.е. высокой прибыли) лишь при условии успешной продажи объекта. Приобретенный объект недвижимости необходимо продать так, чтобы, с одной стороны, получить высокую прибыль благодаря удачному выбору момента, а с другой стороны, не погореть на санкциях правительства. Флипперы, как правило, стремятся как можно раньше выйти из инвестиции, чтобы не тратиться на содержание объекта. А ведь объект начинает отягощать карман инвестора практически сразу, поскольку возникает необходимость оплачивать коммунальные услуги, страховку, содержание придомовой территории в порядке и т.д. В свою очередь «карательные санкции» налоговых органов на примере США ослабляются на четвертый месяц владения жильем. Исходя из этих дат и ценовой конъюнктуры флиппер и принимает решение о продаже.

Помимо названных ключевых факторов, флиппинг требует от инвестора больших временных затрат. Такой вид инвестирования зачастую предусматривает точечные сделки при отсутствии достаточно большого объема предложения и, как следствие, необходимость тратить много времени на поиск иголки в стоге сена.

Одновременно с этим flipping-инвестирование предъявляет высокие требования не только к профессионализму, но и инвестиционному чутью участников рынка. Данная инвестиционная стратегия отличается высокими рисками и порождает куда больший процент инвесторов-неудачников, чем все остальные способы инвестирования вместе взятые.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4094 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте